Znalecký posudek č. 152-10/2014 o ceně nemovitosti: pozemku p. č. KN 1460/17 orná půda, včetně součástí a příslušenství, vše v k. ú. Domanín (kód 630608) na LV 1348 Vlastník nemovitosti: Roman Jurosz, Svornosti 86/2, 736 01 Havířov, LV 1348 Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé pro exekuční řízení Exekutorského úřadu Brno - město, Minská 54, 616 00 Brno ve věci oprávněného: Credium, a.s, IČ: 25139886, se sídlem Bucharova 2657/12, Praha 5, PSČ:158 00 proti povinnému: Roman Jurosz, bytem Svornosti 86/2, 736 01 Havířov, na základě usnesení Okresního soudu v Karviné, pobočka v Havířově ze dne 17. 12. 2007, č.j. 126 Nc 2464/2007-3 Objednatel posudku: Exekutorský úřad v Brně - městě, JUDr. Karel Urban, Minská 54, 616 00 Brno č. spisu: 97EX 270/08 Posudek vypracoval: Ing. Jitka Koluchová, znalec, bytem Martina Benky 13, 695 01 Hodonín Datum místního šetření: 23. 2. 2014 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 23. 2. 2014 Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Hodoníně dne 10. 3. 2014 Tento znalecký posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních. 1
1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 13. 2. 2014, LV 1348 A: Vlastník : Roman Jurosz, Svornosti 86/2, 736 01 Havířov B: Nemovitosti-pozemky: p. č. KN 1460/17, výměra 5021 m 2, orná půda, ZPF B1: Jiná práva - bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: nařízení exekuce (Z-950/2008-833) nařízení exekuce (Z-11346/2008-833) nařízení exekuce (Z-1992/2010-833) nařízení exekuce (Z-1654/2011-833) věcné břemeno zřizování a provozování vedení (Z-3/2013-738), listina Z-8968/2006-738 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-2091/2008-738) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-250/2009-738) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-4158/2010-738) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-3100/2011-738) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-6422/2011-738) zástavní právo exekutorské k vymožení povinnosti zaplatit pohledávku (Z-7565/2011-738) zástavní právo exekutorské k vymožení povinnosti zaplatit pohledávku s náklady exekuce a náklady soudního řízení (Z-9000/2011-738) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky (Z-10819/2011-738) nařízení exekuce (Z-129/2012-833) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-195/2012-738) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky (Z-1048/2012-738) nařízení exekuce (Z-2099/2012-833) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-4072/2012-738) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky (Z-5536/2012-738) nařízení exekuce (Z-4769/2012-833) nařízení exekuce (Z-196/2013-833) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky (Z-512/2013-738) zástavní právo exekutorské k vymožení povinnosti zaplatit pohledávku (Z-645/2013-738) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-1051/2013-738), listina Z-1440/2013-738 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-1053/2013-738), listina Z-1443/2013-738 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-1055/2013-738), listina Z-1445/2013-738 zahájení exekuce (Z-4413/2013-808) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-2782/2013-738) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-3842/2013-738) zahájení exekuce (Z-9044/2013-802) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-5326/2013-738), listina Z-7598/2013-738 zástavní právo exekutorské k vymožení pohledávky (Z-5325/2013-738), listina Z- 7599/2013-738 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-6980/2013-738), listina Z-9010/2013-738 zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky (Z-6981/2013-738) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky (Z-8619/2013-738) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-8620/2013-738) zahájení exekuce (Z-24933/2013-702) zahájení exekuce (Z-2049/2014-702) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky (Z-2783/2013-738), listina Z- 3561/2013-738 D: Jiné zápisy bez zápisu Plomby a upozornění: práva k nemovitostem jsou dotčena změnou V-413/2014-738 E: Nabývací tituly: 2
Smlouva kupní ze dne 10. 10. 2005, právní účinky vkladu práva ke dni 10. 10. 2005. (V-2645/2005-738) pro: Jurosz Roman F: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám parcela KN 1460/17, BPEJ 30810, výměra 4321 m 2, BPEJ 30850, výměra 700 m 2 1.1.2 Kopie katastrální mapy ze dne 10. 3. 2014, z www.cuzk.cz 1.1.3 Kopie knihovní vložky č. 1965, strana A, B, C 1.1.4 Výměr č.: 22.197/V-11 Zemského úřadu v Brně, ze dne 2. 7. 1937 (fotokopie částečného opisu) 1.1.5 Smlouva o pronájmu pozemku ze dne 28. 12. 2005 1.1.6 Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 97EX 270/08-8 ze dne 22. 1. 2008 k exekuci prodejem nemovitosti, pozemku p. č. KN 1460/17 o výměře 5021m 2 v k. ú. Domanín, na LV 1348 1.1.7 Usnesení č.j. 97EX 270/0/ - 162 soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno město, JUDr. Karla Urbana ze dne 14. 2. 2014 o ustanovení znalce z oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí k vyhotovení znaleckého posudku. 1.1.8 Výsledky místního šetření dne 23. 2. 2014 bez účasti povinného, pana Romana Jurosze. Povinný nepředložil znalci žádné podklady týkající se práv a závazků s nemovitostí spojených. 1.1.9 Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb.. 1.2 Úkol znalce: Úkolem znalce je stanovit: cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: pozemku p. č. 1460/17, v druhu pozemku orná půda, o výměře 5021 m 2, se způsobem ochrany ZPF. Vše zapsáno na Katastrálním úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov, v k. ú. Domanín (kód 630608), obec Domanín, na LV 1348. označit součásti a příslušenství nemovitostí, tak jak jsou vymezeny v exekučním příkaze č.j. 97EX 270/08-8 ze dne 22. 1. 2008 cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou a výslednou cenu 1.3 Popis oceňovaného objektu Předmětem ocenění je pozemek p. č. KN 1460/17 v druhu pozemku orná půda o výměře 5021 m 2. Pozemek se nachází v katastrálním území Domanín, severně od obce Domanín, v lokalitě Domanínský kopec. Od nejbližšího místa souvisle zastavěné části obce Domanín je vzdálen vzdušnou čarou přibližně 790 m. K pozemku je umožněn přístup po nezpevněné komunikaci. Pozemek je součástí lánu a ke dni ocenění je zemědělsky obděláván společností Svornost Těmice, a.s., na základě nájemní smlouvy ze dne 28. 12. 2005. Na pozemku se nenachází žádné trvalé porosty. Nad pozemkem jsou taženy dráty elektrického vedení VVN 110 kv a dle výpisu z katastru nemovitostí je pozemek zatížen věcným břemenem zřizování a provozování tohoto vedení na základě Výměru Zemského úřadu v Brně, č.: 22.197/V-11, ze dne 2. 7. 1937. Dle územního plánu obce Domanín se pozemek nachází mimo zastavitelnou část obce a není určen k zastavění. 2. POSUDEK 2.1 Ocenění podle cenového přepisu a to : zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška). 2.1.1 Pozemek p. č. KN 1460/17 o výměře 5021m 2, orná půda - 6 Pozemek p. č. KN 1460/17 orná půda, BPEJ 30810, výměra 4321m 2, BPEJ 30850, výměra 700m 2. Pozemek se nachází v katastrálním území Domanín, severně od obce Domanín, v lokalitě Domanínský kopec. Od nejbližšího místa souvisle zastavěné části obce Domanín je vzdálen vzdušnou čarou přibližně 790 m. K pozemku je umožněn přístup po nezpevněné komunikaci. Pozemek je 3
součástí lánu a je zemědělsky obděláván společností Svornost Těmice, a.s., na základě nájemní smlouvy. Ke dni ocenění se na pozemku nenachází žádné trvalé porosty. Nad pozemkem jsou taženy dráty elektrického vedení VVN 110 kv a dle výpisu z katastru nemovitostí je zatížen věcným břemenem zřizování a provozování tohoto vedení. Dle územního plánu obce Domanín se pozemek nachází mimo zastavitelnou část obce a není určen k zastavění. Jedná se o ornou půdu s přiděleným kódem BPEJ 30810 a BPEJ 30850. Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí jako orná půda se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), které jsou uvedeny v příloze č. 4 vyhlášky. Základní cena se upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle přílohy č. 5. Základní cena pro BPEJ 30810 ZC = 12,88Kč/m 2 Základní cena pro BPEJ 30850 ZC = 9,67Kč/m 2 Srážky se neuplatní Přirážky sousední největší obcí je Bzenec s počtem obyvatel 2-5 000, uplatní se přirážka dle položky č. 1.8.2 + 20% Výpočet ceny pozemku: a) BPEJ 30810 Základní cena ZC = 12,88Kč/m 2 Upravená základní cena pozemku ZCU ZCU = (12,88Kč/m 2 + 0,20 x 12,88Kč/m 2 ) = 15,46Kč/m 2 b) BPEJ 30850 Základní cena ZC = 9,67Kč/m 2 Upravená základní cena pozemku ZCU ZCU = (9,67Kč/m 2 + 0,20 x 9,67Kč/m 2 ) = 11,60Kč/m 2 Cena orné půdy: 15,46Kč/m 2 x 4321m 2 + 11,60Kč/m 2 x 700m 2 = 74 922,66Kč Zaokrouhleno dle 50-74 920Kč Cena pozemku p. č. KN 1460/17 ke dni ocenění činí 74 920Kč. 2.1.2 Ocenění věcného břemene 16b zákona 2.1.2.1 Popis věcného břemene Na základě výpisu z katastru nemovitostí je pro parcelu č. 1460/17 zřízeno věcné břemeno zřizování a provozování vedení na základě listiny pozemkové knihy vložky č. 1965 č. d. 1226/1938 (Z- 8968/20006-738). Dle zápisu v knihovní vložce č. 1965, strana C se na základě Výměru Zemského úřadu v Brně ze dne 2. 7. 1937 číslo: 22.197/V-11 vkládá služebnost podle obsahu Výměru ve prospěch Západomoravských elektráren, akciová společnost v Brně a jejich právní nástupce na parcelu č. 999 (dnes KN 1460/17). Dle článku B) Zřízení služebností Výměru povoluje Zemský úřad pro stavbu elektrického vedení Brno Uherské Hradiště o napětí 100.000 voltů zřídit ve prospěch Západomoravských elektráren v Brně služebnosti k pozemkům, jež jsou dotčeny tímto elektrárenským dílem. Služebnosti spočívají v povinnosti vlastníků resp. uživatelů těchto pozemků trpět na těchto pozemcích: 1. Postavení sloupů elektrického vedení a transformovny na místech a v počtu dle projektu 2. Tažení drátu elektrického vedení nad pozemky podle projektu 3. Přístup k elektrickému vedení za účelem jeho oprav a udržování 4. Vlastníci a uživatelé pozemků jsou povinni na těchto pozemcích v pruhu 30m širokém, tj. 15 m na každou stranu od osy vedení nepodnikat nic, co by elektrické vedení ohrožovalo, nebo co by elektrickým vedením bylo ohroženo, zejména neprovádět stavby a zařízení nebo opatření pro něž by bylo nutno stožáry elektrického vedení přemísťovat nebo měnit. Za zřízení služebnosti stanovil zemský úřad Výměrem jednorázové odškodné 1,20Kč za 1 metr běžný elektrického vedení. 2.1.2.2 Ocenění věcného břemene Nad pozemkem p. č. KN 1460/17 (PK 999) jsou ke dni ocenění taženy dráty elektrického vedení. Sloupy, transformovny ani jiná zařízení se na pozemku nenachází. 1. Právo tažení drátů elektrického vedení nad pozemkem p. č. KN 1460/17 v k. ú. Domanín Míra omezení vlastnického práva spočívá ve snížené využitelnosti pozemku nadzemním elektrickým vedením VVN 110 kv v rozsahu 3,50m na každou stranu od osy elektrického vedení. 4
Dle 16b zákona č. 151/1997 Sb., se služebnosti oceňují výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši ceny obvyklé, nebo ročního užitku zjištěného ze smlouvy, není-li o více jak 1/3 nižší než cena obvyklá. Výše nájemného se pak násobí počtem let užívání práva, nejvíce však pěti. Údaje o obvyklé ceně pronájmu pozemků pro zemědělské využití v dané lokalitě nejsou známy. Roční užitek se pak stanovuje v souladu s metodikou Ministerstva financí ČR a odbornou literaturou (Věcná břemena od A do Z autorů Doc. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a Ing. Aleny Hallerové, CSc. a kol.) ve výši nájemného podle zákona č. 229/1991 Sb., v pozdějších zněních, to je ve výši 1 % z ceny pozemku podle vyhlášky č. 412/2008 Sb.. Nájemné by pak činilo: 0,01 x 12,30 Kč/m 2 = 0,12 Kč/m 2. Roční užitek z nájemní smlouvy mezi vlastníkem pozemku a společností Svornost Těmice, a.s. ze dne 28. 12. 2005 činí 0,18 Kč/m 2. Vzhledem k uvedenému bude pro výpočet použit roční užitek z nájemní smlouvy. Plocha pro výpočet věcného břemene: Geometrický plán se zaměřením věcného břemene nebyl znalci k dispozici, proto je výpočet proveden znalcem z mapových podkladů. (4,50mx9,00m/2)+(9,00mx2,00m)+(4,00mx6,50m/2)+(29,00mx7,00m)+(16,00mx7,00m/2) = 310,25m 2 Použité nájemné pro výpočet: 0,18Kč/m 2 Výpočet ceny věcného břemene: Roční jednotkové nájemné dosažitelné......0,18 Kč/m 2 Roční užitek z výměry 310,25m 2....56 Kč Roční užitek zjištěný ze smlouvy.....0 Kč Počet let užívání práva podle smlouvy.....neurčeno Uvažovaný počet let práva užívání pro výpočet......5 let Cena věcného břemene (roční užitek x počet let)....280 Kč Věcné břemeno práva umístění stavby celkem zaokrouhleno...280 Kč 2. Právo přístupu na parcelu číslo KN 1460/17 v k. ú. Domanín, za účelem oprav a provozování elektrického vedení Jde o povinnost umožnit provoz, údržbu a odstraňování poruch elektrického vedení a všech jejích součástí, a tím i přístup přes přiléhající pozemky. Nejde o zřízení trvalé cesty ani pravidelně se opakující užívání. V tomto případě nelze objektivně vymezit míru omezení služebností a věcné břemeno se ocení částkou 10 000Kč. Celkem 10 000Kč 2.1.2.3 Rekapitulace věcných břemen: 1. právo tažení elektrického vedení nad pozemkem p. č. KN 1460/17.. 280 Kč 2. právo vstupu, vjezdu na pozemek p. č. KN 1460/17,,,... 10 000 Kč Zjištěná cena celkem..10 280 Kč 2.1.3 Rekapitulace pozemků 2.1.1 pozemek p. č. KN 1460/17 74 920 Kč 2.1.2 věcné břemeno na p. č. KN 1460/17-10 280 Kč Cena pozemků celkem 64 640 Kč Cena nemovitosti zjištěná dle zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky činí celkem 64 640Kč 2.2 Zjištění ceny porovnávací metodou 1. Vracov Pozemky o výměře 1615 m 2. Jedná se o pozemky vedené v katastru nemovitostí jako orná půda a ostatní plocha ostatní komunikace. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce, v lánu. K pozemkům vede nezpevněná komunikace. 5
Nabídka: 2014 17Kč/m 2 2. Strážnice Pozemky o výměře 12 484 m 2. Jedná se o pozemky vedené v katastru nemovitostí jako orná půda. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce, v lánu. K pozemkům vede zpevněná komunikace. Nabídka: 2014 15Kč/m 2 3. Vnorovy Pozemky o výměře 5 462 m 2. Jedná se o pozemky vedené v katastru nemovitostí jako orná půda. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce, v lánu. K pozemkům vede nezpevněná komunikace. Nabídka: 2014 15Kč/m 2 4. Zarazice Pozemek o výměře 3 470 m 2. Jedná se o pozemek vedený v katastru nemovitostí jako orná půda. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce, v lánu. K pozemku vede nezpevněná komunikace. Nabídka: 2014 15Kč/m 2 5. Bzenec Zemědělský pozemek orná půda o výměře 3 020 m 2, bez inženýrských sítí. K pozemku vede nezpevněná komunikace. Nabídka: 2013 (prodáno) 18Kč/m 2 6. Hodonín Zemědělský pozemek orná půda o výměře 2 425 m 2, bez inženýrských sítí. K pozemku vede nezpevněná komunikace. Nabídka: 2013 (prodáno) 12Kč/m 2 7. Sudoměřice Pozemek o výměře 4 316 m 2. Jedná se o pozemek vedený v katastru nemovitostí jako orná půda. Pozemek je situován v extravilánu obce, v lánu. K pozemku vede nezpevněná komunikace. Nabídka: 2014 20Kč/m 2 8. Kyjov Pozemek o výměře 5 937 m 2. Jedná se o pozemek vedený v katastru nemovitostí jako orná půda. Pozemek je situován v extravilánu obce, v lánu. K pozemku vede nezpevněná komunikace. Nabídka: 2014 25Kč/m 2 6
Informace byly získány z internetových stránek realitní kanceláře. Maximum: 25Kč/m 2 Minimum: 12Kč/m 2 Průměr: 19Kč/m 2 Cena zjištěná srovnávací metodou Cp = 19 Kč/m 2 x 5021 m 2 (0,15 x (25 Kč/m 2 x 5021 m 2-12 Kč/m 2 x 5021 m 2 )) = 85 608 Kč Zaokrouhleno : 85 610 Kč Cena zjištěná porovnávací metodou činí 85 610 Kč. Nabídka na prodej zemědělských pozemků v oblasti Bzenecka (v okolí do 25 km), určených pouze k zemědělskému využití, se pohybuje v rozmezí 6Kč/m 2 až 115Kč/m 2, a to za ornou půdu bez trvalých porostů v rozmezí 6 25Kč/m 2, s trvalými porosty v rozmezí 35 115Kč/m 2. Poptávka v místě ocenění je spíše po pozemcích, které by mohly sloužit k výstavbě rodinných domů, případně průmyslových a jiných komerčních objektů. Oceňovaný zemědělský pozemek však není schváleným územním plánem pro obec Domanín určen pro zástavbu a navíc se nachází v lánu, v extravilánu obce, mimo dosah inženýrských sítí. Na základě průzkumu současného trhu se zemědělskými pozemky v dané lokalitě, jak v realitních kancelářích, tak mezi majiteli srovnatelných nemovitostí, na obecním úřadě a na Katastrálním úřadě vyplývá, že poptávka po zemědělských pozemcích, určených pouze pro rostlinnou výrobu, v dané oblasti je menší. 2.3 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé 2.3.1 Vyhodnocení obvyklé ceny pozemku v extravilánu obce Domanín, LV 1348 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek...74 920 Kč Srovnávací hodnota...85 610 Kč Cena podle zákona je pouze administrativní. Srovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovitosti stejného charakteru a velikosti nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovitosti však nejsou dokladem skutečné prodejní ceny. Na základě prohlídky nemovitosti, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, umístění, okolní zástavbě, dostupnosti inženýrských sítí, možnostem přístupu k nemovitosti a k situaci na trhu s nemovitostmi v dané oblasti v současné době činí dle mého odhadu obvyklá cena pozemku v k. ú. Domanín, na LV 1348, k datu ocenění, tj. 23. 2. 2014: pozemek p. č. KN 1460/17 orná půda..... 16 Kč/m 2 x 5021 m 2 = 80 340 Kč 2.3.2 Zjištěná práva a závady spojené s nemovitostmi na LV 1348: 2.3.2.1 Cena práva exekutorského Dle výpisu z katastru nemovitostí, ke dni ocenění, je vlastnické právo omezeno zástavními právy exekutorskými k uspokojení pohledávek (Z-7565/2011-738, Z-8999/2011-738, Z-9000/2011-738, Z- 10819-738, Z-1048/2012-738, Z-5536/2012-738, Z-512/2013-738, Z-645/2013-738, Z-5325/2013-738, Z-6981/2013-738, Z-8619/2013-738, Z-2783/2013-738), exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (Z- 2091/2008, Z-250/2009, Z-4158/2010, Z-3100/2011-738, Z-6422/2011-738, Z-195/2012-738, Z- 4072/2012-738, Z-1051/2013-738, Z-1053/2013-738, Z-1055/2013-738, Z-2782/2013-738, Z- 3842/2013-738, Z-5326/2013-738, Z-6980/2013-738, Z-8620/2013-738), nařízeními exekuce (Z- 950/2008-833, Z-11346/2008-833, Z-1654/2011-833, Z-129/2012-833, Z-2099/2012-833, Z- 4769/2012-833, Z-196/2013-833, Z-4412/2013-808, Z-9044/2013-802, Z-24933/2013-702, Z- 2049/2014-702). Tato práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. 2.3.2.2 Cena práva věcného břemene 7
Na základě výpisu z katastru nemovitostí je pro parcelu č. 1460/17 zřízeno věcné břemeno zřizování a provozování vedení na základě listiny pozemkové knihy vložky č. 1965 č. d. 1226/1938 (Z- 8968/20006-738). Dle zápisu v knihovní vložce č. 1965, strana C se na základě Výměru Zemského úřadu v Brně, ze dne 2. 7. 1937, číslo: 22.197/V-11, vkládá služebnost podle obsahu Výměru ve prospěch Západomoravských elektráren, akciová společnost v Brně a jejich právní nástupce na parcelu č. 999 (dnes KN 1460/17). Dle článku B) Zřízení služebností Výměru povoluje Zemský úřad pro stavbu elektrického vedení Brno Uherské Hradiště o napětí 100.000 voltů zřídit ve prospěch Západomoravských elektráren v Brně služebnosti k pozemkům, jež jsou dotčeny tímto elektrárenským dílem. Popis a ocenění věcného břemene viz odstavec 2.1.2 znaleckého posudku. Cena práva věcného břemene činí: 10 280 Kč 2.3.2.3 Cena nájemního práva Pozemek v k. ú. Domanín, p. č. KN 1460/17 o výměře 5021 m 2 byl, na základě smlouvy o pronájmu pozemku ze dne 28. 12. 2005, předán vlastníkem pozemku panem Romanem Juroszem do nájmu společnosti Svornost Těmice, a.s., IČ: 64511936, za účelem provozování zemědělské výroby. Doba nájmu je stanovena na dobu určitou od 1. 1. 2005 do 31. 12. 2011. Roční nájemné činí 924 Kč, a je splatné do 31. 12. příslušného kalendářního roku. Pokud pronajímatel nejpozději do 90 dnů před uplynutím sjednané doby nájmu neoznámí písemně nájemci, že již nemá na dalším pokračování nájmu zájem, prodlužuje se sjednaná doba nájmu dle dohody smluvních stran o dalších 7 let, a to opakovaně. Nájemní právo užívání zemědělského pozemku pro účel tohoto znaleckého posudku (exekuce), lze posuzovat následovně: Kupující nehodlá sám užívat pozemek k zemědělským účelům. Nájemní vztah není zapsán v Katastru nemovitostí jako věcné břemeno a vzhledem k druhu pozemku, umístění pozemku (mimo zastavitelné území obce, v lánu, bez možnosti napojení na inženýrské sítě), bez možnosti jiného využití pozemku než jako zemědělského lze pokládat za určitou výhodu, když vlastník věci získává pravidelně nájemné smluvenou formou. Nevýhodou však je dlouhodobý pronájem a konstantní výše nájemného po celou dobu pronájmu, bez zohlednění inflace a případných nevypočitatelných změn vývoje cen. Kupující by měl sám zájem zemědělsky hospodařit na uvedeném pozemku, ale bude omezen v jeho užívání nájemním právem ve prospěch nájemce. V obou případech se jedná o určité dlouhodobé omezení vlastnického práva, které prodejem nemovitosti nezaniká. Ocenění nájemního práva zemědělského pozemku: Jedná se o nájemní právo k užívání zemědělského pozemku ve prospěch společnosti Svornost Těmice, a.s., které není zapsáno v Katastru nemovitostí. Pro stanovení ceny tohoto nájemního práva bude použita metodika oceňování práv zřízených jinak než věcným břemenem, obdobných služebnosti nebo reálnému břemeni, dle 16b zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění, kdy se vychází z ročního užitku ve výši ceny obvyklé, nebo ročního užitku zjištěného ze smlouvy, není-li o více jak 1/3 nižší než cena obvyklá. Výše nájemného se pak násobí počtem let užívání práva, nejvíce však pěti. Údaje o obvyklé ceně pronájmu pozemků pro zemědělské využití v dané lokalitě nejsou známy. Roční užitek se pak stanovuje v souladu s metodikou Ministerstva financí ČR a odbornou literaturou (Věcná břemena od A do Z autorů Doc. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a Ing. Aleny Hallerové, CSc. a kol.) ve výši 1% z ceny zemědělského pozemku. Průzkumem trhu v dané lokalitě bylo zjištěno, že ceny zemědělských pozemků bez porostů, vzdálených od zastavěných území a bez možnosti napojení na inženýrské sítě se pohybují v rozmezí 6 25 Kč/m 2. Jako obvyklá cena pro daný pozemek byla v posudku stanovena cena 16 Kč/m 2. Nájemné by pak činilo: 0,01 x 16 Kč/m 2 = 0,16 Kč/m 2. Roční užitek z nájemní smlouvy činí 0,184 Kč/m 2. Vzhledem k uvedenému bude pro výpočet použit roční užitek z nájemní smlouvy. Výpočet ceny nájemního práva: Roční jednotkové nájemné zjištěné ze smlouvy....0,184 Kč/m 2 8
Roční užitek za celou výměru 5021m 2.....924 Kč Počet let užívání práva podle smlouvy 7, opakovaně Uvažovaný počet let práva užívání pro výpočet.. 5 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23