Znalecký posudek č. 52 2016 O obvyklé ceně nemovitostí včetně příslušenství : - pozemku - č.parc. st. 649, o výměře 159 m2, zast.plocha a nádvoří - součástí pozemku je stavba č.p. 599, rod.dům - pozemek č.parc. 648 - zahrada vše zapsané na LV č. 2091 pro obec a katastrální území Chotěboř, okres Havlíčkův Brod. Objednatel posudku: Mgr. Veronika Jakubovská Česká 325 284 01 Kutná Hora Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora Č.j. 192 EX 231/16-40 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni 28.11.2016 posudek vypracoval: Zdeněk Smetánka Ovocná 277 285 71 Vrdy Posudek obsahuje 10 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Vrdy, 5.12.2016
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení ze dne 3.8.2016, č.j. 192 EX 231/16-40 vydaného Exekutorským úřadem v Kutné Hoře, se sídlem Česká 325, 284 01 Kutná Hora, je předmětem znaleckého posudku zjištění ceny obvyklé výše uvedených nemovitostí. Tyto nemovitosti jsou oceněny cenou obvyklou podle zvláštního předpisu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. V 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. Obvyklá cena definována následujícím způsobem : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Práva a závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž se vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Dle místního šetření a dostupných podkladů na dražených nemovitostech není zřízeno žádné věcné břemeno. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 28.11.2016 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Povinnému byl zaslán dopis do vlastních rukou ohledně stanovení termínu prohlídky nemovitosti, ale tento dopis byl z důvodu nevyzvednuto vrácen. Při prohlídce bylo zjištěno, že levá strana pozemku není oplocena a proto bylo možné zjistit okny stav místností. 3. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce ze dne 3.8.2016 - výpis z katastru nemovitostí pro Vysočinu, katastrální pracoviště Havlíčkův Brod - LV č. 2091 pro k.ú. a obec Chotěboř - kopie katastrální mapy - povolení k plynofikaci RD ze dne 18.9.2005 - kolaudace plynofikace 2005 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 - povolení k užívání novostavby rod.domu ze dne 11.9.1911 - povolení stavebních úprav I.NP z 11 2008 - skutečnosti zjištěné na místě - nabídky nemovitostí pro porovnání ceny 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území: List vlastnictví číslo: 2091 Vlastník: Vysočina Chotěboř Chotěboř(652831) Šárovec Petr, Havlíčkova 599, 583 01 Chotěboř 5. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena žádná projektová dokumentace. Částečná dokumentace je založena v archivu na stavebním úřadě. 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v zastavěné části obce Chotěboř, u místní komunikace, která má 10 tis. obyvatel. Tato obec je vzdálena 18 km od Havíčkova Brodu. Jedná se o obec s vybudovanou veřejnou kanalizací, vodovodem i zemním plynem. V obci jsou veškeré služby. Rodinný dům Rodinný dům se nachází na okraji střední části obce, jedná se o levou část dvojdomku. Přístup je ze stávající zpevněné komunikace. Přední část je oplocena se vstupními vrátky, levá strana je bez oplocení. Je předpoklad, že jsou provedeny veškeré přípojky do RD. Dům je pouze přízemní bez podkroví, sedlový krov, plechová krytina. Před několika lety byly zahájeny rekonstrukční práce, pokoje do ulice i do dvora jsou bez omítek, v zadní části domu jsou provedeny pouze příčky bez stropu. Dům je dle podkladů z archivu užíván od roku 1911. Prvky dlouhodobé životnosti odpovídají stáří, vyskytující prvky krátkodobé životnosti jsou převážně dožité nebo chybí. Dům i venkovní úpravy jsou několik let bez údržby. Dispozice objektu : předpoklad v přízemí chodba, 3 pokoje, koupelna, WC Zastavěná plocha I.NP 71,50 m2 Užitná plocha 68 m2
4 Součásti rodinného domu : jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně nemovitosti - kanalizační přípojka - vodovodní přípojka - elektropřípojka Příslušenství rodinného domu : nebyly zjištěny Pozemek : Pozemek je rovinatý bez trvalých porostů. Plocha pozemku č.parc. 648 zahrada 116 m2 Příslušenství pozemku : jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně nemovitosti - oplocení - vrata
5 B. Posudek Ocenění porovnávací metodou Ke dni ocenění 28.11.2016 bylo možné použít podobné nemovitosti určené k prodeji z realitní inzerce. Při výběru nemovitostí byly zohledněny následující charakteristiky: Bylo přihlédnuto k poloze, velikosti pozemků, zastavěné ploše rodinného domu, užitné ploše, provedení přípojek a venkovních úprav. Dále bylo při výběru podobných nemovitostí přihlédnuto k provedeným stavebním úpravám a technickému stavu. Porovnání nemovitostí je provedeno jako celku. Pozitivní vlivy : - okraj středu obce, Negativní vlivy : - umístění u hlavní silnice - velikost pozemku - technický stav Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti : Koeficient K1 - zohledňuje velikost oceňované nemovitosti Koeficient K2 - zohledňuje polohu oceňované nemovitosti v rámci územního celku Koeficient K3 - zohledňuje polohu oceňované nemovitosti v rámci funkčního celku Koeficient K4 - zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti Koeficient K5 - zohledňuje celkový stav oceňované nemovitosti Koeficient K6 - zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovitosti Koeficient K7 zohledňuje prodejnost oceňované nemovitosti Koeficient K8 - zohledňuje provizi RD oceňované nemovitosti + nižší realizační ceny
6 Výběr porovnatelných objektů : 1) Rodinný dům Okrašovice, okres Třebíč Řadový rodinný dům v Okrašovicích - Slavičky, 4 km od Třebíče, dům je dispozičně řešený jako 4 + 1. V domě jsou klenbové stropy po opravě, je ale nutná rekonstrukce. - zastavěná plocha : 120 m2 - dispozice : 4+1 - umístění : řadový krajový dům - typ domu : přízemní - zdivo : cihlové - ústřední topení : ne, lokální - vodovod : možnost napojení na veř.vodovod - kanalizace : do žumpy - plyn : není - plocha pozemků : 445 m2 - technický stav. před rekonstrukcí - cena k prodeji : 340 000,- Kč vč. provize RK 2) Rodinný dům Jimramov, okres Žďár nad Sázavou, Jedná se o vnitřní řadový dům v centru obce, je přízemní s malým sklepem a je určený k rekonstrukci, dispozice o velikosti 3 + 1, napojený na veřejný rozvod vody a kanalizaci, plyn není zaveden. Přilehlá zahrada. - zastavěná plocha : 130 m2 - užitná plocha : 120 m2 - dispozice : 3 + 1 - umístění : centrum obce - typ domu : řadová zástavba - zdivo : cihlové - ústřední topení : kotel na tuhá paliva - vodovod : veřejný vodovod - kanalizace : veřejná kanalizace - plyn : ne - garáž u RD : ne, kolna - plocha pozemků : 416 m2 - cena k prodeji : 650 000,- Kč vč. provize RK 3) Rodinný dům Český Herálec, okres Žďár nad Sázavou Jedná se o vnitřní řadový dům o dispozici 1+1. Pozemek je před i za domem + zahrada vše oplocené. Rodinný dům je určen k rekonstrukci, je napojený na veřejný rozvod vody, možnost napojení na veřejnou kanalizaci, plyn je zaveden.
7 - zastavěná plocha : 90 m2 - užitná plocha : 80 m2 - dispozice : 1 + 1 - umístění : řadový vnitřní RD - typ domu : přízemní - zdivo : cihlové - ústřední topení : není - vodovod : veřejný rozvod - kanalizace : na hranicích pozemku - plyn : na hranicích pozemku - garáž u RD : ano - plocha pozemku : 310 m2 - cena k prodeji : 250 000,- Kč vč. provize RK Z důvodů použití nabídkových cen, které obsahuje i provize RK budu tuto cenu redukovat koeficientem 0,90 kterým by mněla být vyjádřena i ta skutečnost, že realizační ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové.
8 Koeficient RD č. 1 RD č. 2 RD č. 3 K1 0,90 0,95 1,00 K2 1,50 1,50 1,50 K3 1,80 1,80 1,80 K4 0,95 0,90 1,00 K5 1,00 1,00 1,00 K6 0,80 0,00 0,80 K7 0,90 0,80 0,85 K8 0,90 0,90 0,90 součet 8,75 7,85 8,85 výsl.koeficient K 1,09 0,98 1,11 Nab.cena RD 340 000,00 Kč 650 000,00 Kč 250 000,00 Kč užitná.plocha m2 110 120 80 cena za 1 m2 3 090,91 Kč 5 416,67 Kč 3 125,00 Kč cena po přepočtu K 3 380,68 Kč 5 315,10 Kč 3 457,03 Kč průměrná cena za 1 m2 4 050,94 Kč užitná plocha oceň.rd 68,00 cena RD porovnáním 275 463,86 Kč
9 C. Rekapitulace Zdůvodnění obvyklé ceny : Odhad obvyklé ceny je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení byly zohledněny všechny rozhodující faktory, které se vztahují k dané nemovitosti. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na technický stav, umístění stavby, lokalita, životní prostředí atd. Obvyklá cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. Skutečná hodnota výše uvedené nemovitost, za níž může být prodána, bude zjištěno v dražbě. Obvyklá cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí : 280 000,- Kč Slovy : dvěstěosmdesáttisíc Kč Ocenění je zpracováno v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Vrdy, 5.12.2016 Zdeněk Smetánka Ovocná 277 285 71 Vrdy
10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11.11.1985 - č.j. : Spr. 1427/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, je v souladu s ustanovením 127 OSŘ a prohlašuji, že jsem si vědom následků nepravdivého podání znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 52 2016 znaleckého deníku. E.Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Snímky Fotodokumentace
11
12
13
14
15
16