ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 7185-180/2017 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci: OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: Rodinný dům Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Hlučín, k.ú. Darkovičky Luční 284/11, 748 01 Hlučín JUDr. Aleš Chovanec Veleslavínova 371/19, 746 01 Opava Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení, Sp. zn.: 032 Ex 211/15-46 OBVYKLÁ CENA 3 300 000 Kč Datum místního šetření: 31.7.2017 Stav ke dni: 31.7.2017 Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce a majitelky p.věry Rončkové Počet stran: 22 Počet stran příloh: 13 Počet vyhotovení: 3 V Rohově, dne 17.8.2017 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je ocenit pozemek parc. čís. 1082/2, jehož součásti je rodinný dům čp. 284, dále pozemek parc. čís. 1079 a pozemek parc. čís. 1082/1, zapsané na LV čís. 209 pro kú Darkovičky. Znalci se ukládá, aby předmět ocenění ocenil cenou obvyklou dle 2 odst. 1, Zákona č. 151/1997 Sb.. Dále se znalci ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval příslušenství nemovitých věcí a následně je zohlednil při stanovení obvyklé ceny. Dále se znalci ukládá, aby ve znaleckém posudku specifikoval případná věcná břemena, výměnky, nájemní či pachtovní smlouvy, předkupní práva a pokud by tyto ovlivňovaly cenu nemovitých věcí, tak aby jejích cenu odečetl od konečné ceny nemovitých věcí. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 209 ze dne 28.7.2017. - Kopie katastrální mapy pozemků, vyhotovená dne 28.7.2017. - Údaje o stáří domu a ostatních staveb, poskytnuté majitelkou. - Usnesení soudu ze dne 6.6.2017, Sp. zn.: 032 Ex 211/15-46. - Databáze prodejních cen obdobných nemovitostí v daném místě a čase. Místopis Město Hlučín je významným městem regionu, je zde úplná občanská vybavenost, je zde autobusová doprava, vlaková doprava, MHD. Oceňovaný dům je situovaný v městské části Darkovičky, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1149/1 Město Hlučín Celkový popis Dům je napojený na veškeré inženýrské sítě, přístupný z veřejné komunikace, vzdálenost k autobusové zastávce činí cca 5 minut chůze, vzdálenost do centra města činí cca 3 km. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v KN Nemovitá věc není řádně zapsána v KN Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy - 2 -
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Skutečný a právní stav nejsou v souladu, v katastru nemovitostí není evidována vedlejší stavba (hospodářská budova), která je situovaná na pozemcích parc. čís. 1079 a 1082/1. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: 1. Na oceňovaných nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní ve prospěch Modrá pyramida stavební spořitelna, zástavní právo z rozhodnutí správního úřadu a nařízení exekuce. Výše uvedená zástavní práva nebyla ve výsledné ceně obvyklé zohledněna. Ostatní rizika: nejsou Výpočet hodnoty pozemků OCENĚNÍ Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Stavební pozemky v místě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1079 533 800,00 426 400,00 zahrada 1082/1 430 800,00 344 000,00 zastavěná plocha a nádvoří 1082/2 122 800,00 97 600,00 Celkem 1 085 868 000,00 Výsledná cena = 868 000, Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parcelní číslo Množství JC RC Opotřebení VH hospodářská budova zděná, o 1.NP, ZP = 71,90 m2 1079, 1082/1 273,00 m3 1 000 Kč/m3 273 000 Kč 40 % 163 800 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 163 800 Kč - 3 -
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 284 Je užívaný od roku 1969, jako podsklepený, o 2.NP, je součásti pozemku parc. čís. 1082/2. V roce 2007 byla provedena rekonstrukce domu do současné podoby. Dispozičně obsahuje v PP chodbu se schodištěm, garáž, kotelnu, prádelnu a 2x sklad, v 1.NP je chodba se schodištěm, 3x pokoj, kuchyně (plynový sporák, dřez v lince), spíž, koupelna (vana, umývadlo), WC a balkón, ve 2.NP je výstupní chodba, chodba bytu, 3x pokoj, kuchyně (plynový sporák, dřez v lince), spíž, koupelna (vana, umývadlo), WC a balkón. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy hudrisové, střecha plochá, krytina živičná, klempířské prvky úplné z pozinkovaných plechů, fasáda zateplená s drhanou omítkou, sokl z keramických obkladů a z marmolitu, okna plastová, dveře plné a prosklené do kovových zárubní, podlahy s dlažbou, parketami a plovoucí, vnitřní omítky vápenné, schody betonové s PVC, el. instalace světelná i motorová, vytápění ústřední plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva. Stavební a technický stav domu je dobrý. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizace, přípojka elektro, přípojka plynu, HUP, zpevněné plochy, oplocení, plotová vrátka a vrata, pergola a venkovní bazén. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: s plochou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 121,96 m 2 2,05 m 1.NP 121,96 m 2 2,75 m 2.NP 121,96 m 2 2,78 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový (121,96 7,87) = 959,83 m 3 Název Typ Obestavěný prostor Celkový NP 959,83 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 959,83 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy: betonové pasy S 100 2. Zdivo: zděné tl. 45 cm S 100-4 -
3. Stropy: hurdisové do I.nosičů S 100 4. Střecha: plochá střecha S 100 5. Krytina: živičná S 100 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky: vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky: drhaná omítka se zateplením S 100 9. Vnější obklady: keramický obklad, marmolit S 100 10. Vnitřní obklady: keramické obklady S 100 11. Schody: betonové s PVC S 100 12. Dveře: hladké plné a prosklené dveře do S 100 kovových zárubní 13. Okna: plastová S 100 14. Podlahy obytných místností: plovoucí, parkety S 100 15. Podlahy ostatních místností: dlažba S 100 16. Vytápění: ústřední S 100 17. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100 18. Bleskosvod: bleskosvod S 100 19. Rozvod vody: plastové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody: plynovým kotlem S 100 21. Instalace plynu: rozvod zemního plynu S 100 22. Kanalizace: z kuchyně, koupelny a WC S 100 23. Vybavení kuchyně: 2x sporák, 2x dřez v lince, 2x digestoř S 100 24. Vnitřní vybavení: 2x umyvadlo, 2x vana S 100 25. Záchod: 2x splachovací S 100 26. Ostatní: chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy: S 4,30 100 1,00 4,30 2. Zdivo: S 24,30 100 1,00 24,30 3. Stropy: S 9,30 100 1,00 9,30 4. Střecha: S 4,20 100 1,00 4,20 5. Krytina: S 3,00 100 1,00 3,00 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100 1,00 0,70 7. Vnitřní omítky: S 6,40 100 1,00 6,40 8. Fasádní omítky: S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnější obklady: S 0,40 100 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady: S 2,40 100 1,00 2,40 11. Schody: S 3,90 100 1,00 3,90 12. Dveře: S 3,40 100 1,00 3,40 13. Okna: S 5,30 100 1,00 5,30 14. Podlahy obytných místností: S 2,30 100 1,00 2,30 15. Podlahy ostatních místností: S 1,40 100 1,00 1,40 16. Vytápění: S 4,20 100 1,00 4,20 17. Elektroinstalace: S 4,00 100 1,00 4,00 18. Bleskosvod: S 0,50 100 1,00 0,50 19. Rozvod vody: S 2,80 100 1,00 2,80 20. Zdroj teplé vody: S 1,60 100 1,00 1,60 21. Instalace plynu: S 0,50 100 1,00 0,50-5 -
22. Kanalizace: S 2,90 100 1,00 2,90 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 5,00 100 1,00 5,00 25. Záchod: S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní: C 3,00 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 97,00 Koeficient vybavení K 4 : 0,9700 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 070, Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,9700 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): 2,1660 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 349,10 Plná cena: 959,83 m 3 4 349,10 Kč/m 3 = 4 174 396,70 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 48 roků Opotřebení: 25,000 % - 1 043 599,20 Kč Rodinný dům čp. 284 - zjištěná cena = 3 130 797,50 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Rodinný dům čp. 284 Oceňovaná nemovitá věc Všechny porovnávací domy jsou situovány v Hlučíně, jejich prodej se uskutečnil v období posledních 9 měsíců. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). Užitná plocha: 256,10 m 2 Obestavěný prostor: 1 706,80 m 3 Zastavěná plocha: 336,30 m 2 Plocha pozemku: 1 085,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: RD Lokalita: Hlučín, Okrajová 40 Popis: Zděný dům, užívaný od roku 1981, jako podsklepený, o 2.NP, obsahuje byt o velikosti 3+1 a 4+1, je situovaný v lepší lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Pozemek: 581,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 193,17 m 3 Užitná plocha: 164,43 m 2-6 -
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - kupní smlouva 1,00 K2 Velikosti objektu - menší UP, lepší prodejnost 0,90 K3 Poloha - lepší lokalita 0,90 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - lepší stav 0,80 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 Zdroj: kupní smlouva K7 Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - menší UP, lepší prodejnost; Poloha - lepší lokalita; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C 3 400 000 164,43 20 677 0,65 13 399 Název: RD Lokalita: Hlučín, V.Vančury 36 Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Zděný dům, užívaný od roku 1978, jako nepodsklepený, o 2.NP, obsahuje byt o velikosti 4+1, v domě je garáž, u domu je hospodářská budova, je situovaný v lepší lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Pozemek: 621,00 m 2 Obestavěný prostor: 805,77 m 3 Užitná plocha: 168,84 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - kupní smlouva 1,00 K2 Velikosti objektu - menší UP, lepší prodejnost 0,90 K3 Poloha - lepší lokalita 0,90 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu 1,00 Zdroj: kupní smlouva Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - menší UP, lepší prodejnost; Poloha - lepší lokalita; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C 2 390 000 168,84 14 155 0,81 11 466 Název: RD Lokalita: Hlučín, Jandova 22 Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Zděný dům, nepodsklepený, o 2.NP, užívaný od roku 1971, obsahuje byt o velikosti 5+1, je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Pozemek: 1 095,00 m 2 Obestavěný prostor: 637,63 m 3 Užitná plocha: 162,54 m 2-7 -
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - kupní smlouva 1,00 K2 Velikosti objektu - menší UP, lepší prodejnost 0,90 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 Zdroj: kupní smlouva K7 Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - menší UP, lepší prodejnost; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C 2 500 000 162,54 15 381 0,90 13 843 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Minimální jednotková porovnávací cena 11 466 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 12 903 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 13 843 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena oceňované nemovité věci 12 903 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 256,10 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ 3 304 458 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku 3 304 458 Kč 4 162 598 Kč 868 000 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po obdobných domech v daném místě a čase. Obvyklá cena 3 300 000 Kč slovy: Třimilionytřistatisíc Kč - 8 -
Závěr Výsledná cena: 1. Výsledná obvyklá cena podílu ve výši 2/3 oceňovaných nemovitostí vč. příslušenství činí 2 200.000,-- Kč. 2. Výsledná obvyklá cena podílu ve výši 1/3 oceňovaných nemovitostí vč. příslušenství činí 1 100.000,-- Kč. 3. Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí s příslušenstvím činí 3 300 000,-- Kč. slovy: Třimilionytřistatisíc Kč V Rohově 17.8.2017 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 7185-180/2017 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace. 2 Výpis z katastru nemovitostí. 9 Kopie katastrální mapy pozemků. 2-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
Kopie katastrální mapy ze dne 28.8.2017 Pozemek p.č. 1082/2 v k.ú. č. 639869-21 -
Mapa oblasti Pozemek p.č. 1082/2 v k.ú. č. 639869 Pozemek p.č. 1082/2 v k.ú. č. 639869-22 -