Znalecký posudek č. 24/3862/2011 odhad obvyklé ceny podílu id. 2/3 nemovitostí Předmět ocenění: RD bez nebytových prostor stávající dokončený Číslo popisné: 1675 na pozemku parc.č.: St. 3513 Pozemky: Další nemovitosti: St. 3513, 369/46 orná půda, 369/52 orná půda venkovní úpravy Janek Miroslav, Lázně 1169, Bystřice pod Hostýnem k id. 2/3, Křížková Simona, Sídliště Vlastník stavby: 1512, Bystřice pod Hostýnem Janek Miroslav, Lázně 1169, Bystřice pod Hostýnem k id. 2/3, Křížková Simona, Sídliště Vlastník pozemku: 1512, Bystřice pod Hostýnem Katastrální úřad pro: Okres: Obec: Zlínský kraj Kroměříž Bystřice pod Hostýnem LV č.: Část obce: Ulice: 6215 Pod Doubkem Katastrální území: Bystřice pod Hostýnem Číslo orientační: Objednatel: Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorký úřad Český Krumlov Místní šetření provedeno dne: 8.2.2011 Za účasti: - Fotodokumentace: Hlavní foto 1 Hlavní foto 2 OBVYKLÁ CENA SOUČASNÁ: BUDOUCÍ: MINIMÁLNÍ: 1 467 000 Kč - - Vypracoval: ing. Šafařík Jaromír Adresa: Havlíčkova 3936 767 01 Kroměříž Tel.: / Fax.: 731 105 809 E-mail: safarik.znalec@centrum.cz Datum vyhotovení: 12.2.2011 Podpis, razítko Počet stran textu: 4 Počet stran příloh: 10 Počet stran celkem: 14
Popis lokality a pozemku Popis lokality (velikost obce, poloha obce, umístění v obci, okolní zástavba, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, negativní vlivy v okolí atd.) Oceňované nemovitosti se nachází v městě Bystřice pod Hostýnem, které leží na úpatí Hostýnských vrchů v nadmořské výšce 308 metrů. V současnosti žije ve městě 8 665 obyvatel. Nejstarší zpráva pochází z roku 1368. Sídlí zde firmy TON a.s., JMDZ Brno a.s., Kovonax, Mlékárna atd. Pravděpodobně nejlákavějším místem v okolí je poutní chrám Nanebevzetí Panny Marie na sv. Hostýně. V městě jsou prakticky veškeré služby, základní a mateřské školy, Střední odborné učiliště lesnické, SŠNO, dvě lékárny, odborní i praktičtí lékaři, letní koupaliště, fotbalový stadion atd. Rodinný dům č.p. 1675 se nachází v okrajové severní části v řadové zástavbě rodinných domů. V místě převládá zástavba rodinných domů. Dopravní dostupnost je velmi dobrá prostřednictvím autobusové dopravy a železniční trati Valašské Meziříčí-Kojetín. Okolní negativní vlivy se neprojevují, jedná se o klidnou část města. Popis pozemku (druh pozemku, tvar pozemku, svažitost, orientace ke světovým stranám, povrchová úprava, přípojky inženýrských sítí, charakter přístupové komunikace atd.) Přístup (přímo z veřejné komunikace, přes cizí pozemky ošetřený věcným břemenem, právně nezajištěn atd.) Záplavové území (ano, ne, příp. kdy naposledy a jaký byl rozsah záplav) Stavební pozemek kultury zastavěná plocha a nádvoří je obdélníkového tvaru, typu je rovinného. Celý je zasatvěný rodinným domem. Parcela č. 369/52 je z části upravena jako volné parkovací stání před domem a vjezd do garáže. Zbývající část je zatravněná. P.č. 369/46 se nachází za domem a je využita jako zahrádka. Orientace pozemků je jihovýchodním směrem. Přístup k nemovitostem je prostřednictvím parcel č. 369/27 a 369/31ostatní plocha-ostatní komunikace. Přístup k nemovitostem je přímo z komunikace na p.č. 369/31 ostatní plocha-komunikace v majetku Ludmily Pospíšilové, Horní Nětčice 72 a na p.č. 369/27 ostatní plocha-komunikace v majetku Ing. Poslíšila Tomáše a Zdeňky, Záhumenní 86, Hlušovice. Nejedná se o zátopové resp. záplavové území. Popis budovy Původní stáří 2008 Rok přestavby, přístavby, rekonstrukce - Počet podlaží nadzemních 2 Podsklepeno [%] 0% podzemních 0 Počet byt. jedn. 1 nebyt jedn. - garážových stání 1 Stručný popis budovy Stavba rodinného domu č.p. 1675 je zděná. Proveden je betonový základový pás. Střecha (popis konstrukčních stavby je dřevěná sedlová krytá taškami. Klempířské konstrukce jsou úplné. Venkovní prvků, materiálového povrch je z vápenné štukové omítky. Okna v přízemí a vstupní dveře jsouplastové. V provedení, vybavení, podkroví jsou střešní dřevěná okna. technických zařízení atd.), popis provedených rekonstrukcí, přístaveb apod. Vytápění, TUV Napojení na IS Předpokládané ústřední vytápění. V místě možnost napojení na veškeré inženýrské sítě.
Řešení půdorysu, funkční uspořádání, popis místností Dům má obdélníkový tvar o rozměrech 12,12*8,00 m. Vnitřní uspořádání nebylo zjišrtěno (nebyl umožněn vastup do domu). Vedlejší stavby a příslušenství Vedlejší stavby o domu nejsou, příslušenstvím jsou venkovní úpravy (přípojky IS, zpevněná plocha, oplocení). Celkový stav (budovy, bytu) Výborný Poškození, nutné opravy Dům nevykazuje žádné poškození. Na odstranění třeba Kč - Stav budovy v případě Stavba dokončená a užívaná k trvalému bydlení. novostavby, rekonstrukce apod. (% rozestavěnosti) Pro dokončení je třeba Kč (reálnost rozpočtu) Doplňující informace, poznámky, komentář - Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebyla umožněna vnitřní prohlídka rodinného domu, je popis proveden na základě vizuelní prohlídky. Závěrečná analýza Pronajímatelnost (velmi dobrá, dobrá, Dobrá obtížná,apod.) Zpeněžitelnost (velmi dobrá, dobrá, Dobrá obtížná,apod.) Omezení vlastnických práv (věcná břemena, předkupní práva, zástavní práva atd.) Věcné břemeno chůze a jízdy v prospěch majitelů p.č. 369/27 a p.č. 369/31. Dále věcné břemeno vedení a údržby inženýrských sítí - plynovodního a vodovodního řadu, elektrického vedení a elektrického vedení veřejného sovětelní a neomezeného přístupu oprávněným osobám k těmto sítím umístěným v pásu pozemku o šíři 2 m od hranice s pozemkem p.č. 369/31. Mimo těchto vázne na nemovitostech zástavní právo smluvní pro Raiffeisenbank a.s., zástavní právo k zajištění daňových pohledávek pro Finanční úřad Bystřice pod Hostýnem. U nemovitostí je nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji. Zahrnuta v ceně obvyklé (ano,ne) Věcná břemena nemají vliv na obvyklou cenu. Ostatní vlivy výše uvedené nejsou zahrnuty do obvyklé ceny. Další rizika (jinde neuvedená) Exekuční nařízení se týká spoluvlastnického podílu id. 2/3 nemovitostí. Silné stránky Jedná se o klidnou lokalitu s novostavbou rodinného domu. Provedeno napojení na veškeré sítě. Dostatečná výměra pozemků. Dům má vlastní garáž. Slabé stránky Prodej spoluvlastnického podílu id. 2/3.
Vyhodnocení kupní smlouvy Zdůvodnění obvyklé ceny Bez kupní smlouvy. Obvyklá cena je brána porovnáním s nabídkovými cenami v realitních kancelářích. Zohledněna je poloha, stavebně-technický stav novostavby, slabé stránky nemovitosti, současný stav na trhu nemovitostí. Použité podklady výpis katastru nemovitostí LV č. 6215 pro k.ú. obec Bystřice pod Hostýnem informativní kopie katastrální mapy získaná dálkovým přístupem skutečnosti zjištěné vizuelní prohlídkou dne 8.2.2011 údaje místních realitních kanceláří údaje databáze znalce
Porovnávané nemovitosti Řadový rodinný dům v centru města, sestává z 1.NP a částečného 2.NP. V přízemí jsou bytové i nebytové prostory. Dům je po celkové rekonstrukci v roce 2002. Jsou nové v nitřní rozvody, podlahy, plastová okna a vstupní dveře, střešní krytina. Vytápění je kotlem na zemní plyn. Příslušenstvím je samostatná garáž. Pozemek celkové výměry 346 m2. Nabídková cena v RK 2.750.000, Kč. Samostatně stojící RD v okrajové části města na ulici Slobodova. Sestává z částečného 1.PP, 1.NP (3 + 1), 2.NP (4 + 1) a neobytného podkroví ( komora, půda ). Příslušenstvím je garáž s dílnou, okrasná zahrada, venkovní úpravy, veškeré přípojky IS. Štít domu zateplen. Nutné modernizační a opravné práce. Celková výměra pozemků je 892 m2 (stavební 225 m2, orná půda využitá jako zahrada 571 m2 ). Nabídková cena v RK je 2.390.000, Kč. Rodinný dům je vnitřní v řadové zástavbě, jedná se o Stavbu z roku 1993. V 1.PP je garáž, kotelna, prádelna, sklepy. V přízemí zádveří, OP s krbem, kuchyně, jídelna a WC. V patře tři pokoje, koupelna a WC. Vytápění je ústřední plynové, veškeré přípojky IS. Po
zemky celkem 225 m2. Nabídková cena v realitní kan celáři je 2.490.000, Kč. Rodinný dům je vnitřní v řadové zástavbě, jedná se o starší stavbu po částečné rekonstrukci, nový krov a krytina, částečný suterén, v přízemí 3 +1, možnost zřízení podkrovních místností, není napojení na plyn, vytápění kombinované kotlem na tuhá paliva a elektrokotlem, zastavěná plocha 136 m2, zahrada 134 m2, příslušenstvím je drobná stavba. Nabídková cena 1.150.000, Kč. Závěrečná analýza. V poslední době na trhu s obdobnými nemovitostmi značně převyšuje nabídka nad poptávkou. Tuto skutečnost odráží nabídkové ceny v realitních kancelářích u výše uvedených nemovitostí. Kladem je skutečnost, že se jedná o novostavbu. Výsledná v místě a čase obecná cena je určena za předpokladu prodeje stavby a příslušenství jako celku. Výsledná obecná (tržní) cena nemovitostí... 2.200.000, Kč slovy: dvamilionydvěstětisíckorunčeských
Výsledná obecná (tržní) cena podílu id. 2/3... 1.467.000, Kč slovy: jedenmiliončtyřistašedesátsedmtisíckorunčeských