ZNALECKÝ POSUDOK č. 7 / 2018

0Znalkyňa v odbore Stavebníctvo: odvetvie pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností Ing. arch. Iveta Horáková, bytom Palisády č. 42, 811 06 Bratislava tel.: 0903246030, iveta.horakova@gmail.com ZNALECKÝ POSUDOK č. 7 / 2018 Zadávateľ: FARDOUS PARTNERS správcovská, k.s., Nám. SNP 14, 811 06 Bratislava Vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty výrobného areálu s.č. 687 dielňa ( výrobná budova) na p.č. 3426/7, sklad na p.č. 3426/8 a sklad na p.č. 3426/9 a pozemkov parc.č. 3426/7-9,15 v celosti v katastrálnom území Trnava, obec Trnava, okres Trnava Počet strán ( z toho príloh): 31 ( 10 ) Počet odovzdaných vyhotovení: 3

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: znaleckým odhadom stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľností k 31.12.2017 podľa Vyhlášky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov za účelom konkurzného konania 1.2. Dátum vyžiadania posudku: 5.12.2017 1.3. Dátum ku ktorému je vypracovaný posudok : 19.1.2018 1.4. Dátum ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 8.12.2018 1.5. Podklady na vypracovanie posudku: - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 11471 zo dňa 18.12.2017, kópia - Informatívna kópia z katastrálnej mapy - Kolaudačné rozhodnutie vydané Mestom Trnava pod č. OSaŽP-/5393-5848/2014/Ká z 3.2.2014, právoplatné dňom 12.2.2014 ( zmena užívania stavby) - Znalecký posudok č.166/2011 vypracovaný Ing. arch. Radovanom Hečkom - Pasportizácia areálu a pôdorys a rez skladov a prevádzkovej budovy - Prehlásenie o veku stavby z 4.3.2009 - Nájomná zmluva - obhliadka areálu a fotodokumentácia - Ústne údaje zadávateľa o nehnuteľnosti - Vlastné poznatky o podmienkach v mieste nehnuteľnosti - Archív znalca 1.6. Použité predpisy - Vyhláška č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeob. hodnoty majetku v znení neskorších predpisov 1.1 Ďalšie použité predpisy: - Zákon č. 382/2004 Z.z., o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov - Vyhláška č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov - Vyhláška č. 491/2004 Z.z o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení neskorších predpisov - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita 2001. - Zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov - Zákon č 50/1976 Zb.o územnom plánovaní a stavebnom poriadku ( stavebný zákon ) v znení neskorších predpisov - Zákon č. 40/1964 Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov - Opatrenie ŠÚ SR č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb - Indexy cien stavebných prác, www.reality.sk, www.trh.sk - STN 73 4055 Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov - Vyhláška č. 323/2010 Z.z. ktorou sa vydáva Štatistická klasifikácia stavieb. - Zákon č. 369/1990 Zb. O obecnom zriadení v platnom znení - Vyhláška č. 31/2003 Z.z. ktorou sa ustanovujú podrobnosti o označovaní ulíc a iných verejných priestranstiev a číslovaní stavieb. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita 2001. - Údaje vydané Štatistickým úradom SR.

3 - Mestské a obecné štatistiky SR - zdroj Štatistický úrad SR - Nezamestnanosť - mesačné štatistiky - zdroj Ústredie práce, sociálnych vecí a rodiny - www. E-obce.sk - internetová stránka obcí SR - Územný plán mesta 1.8. Osobité požiadavky zadávateľa: nie sú II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE Výber použitej metódy : Podľa vyhl. MS č. 492/2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, podľa prílohy 3, oceňovanie nehnuteľností je možné k výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti pristúpiť spôsobmi : - porovnaním - kombinovanou metódou ( stavby ) - výnosovou metódou ( pozemky) - metódou polohovej diferenciácie Výber vhodnej metódy vyberie znalec. Vo výpočte sú použité metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej USI ŽU v Žiline Všeobecnou hodnotou majetku sa rozumie výsledná objektivizovaná hodnota majetku, ktorá je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny hodnoteného majetku ku dňu ohodnotenia v danom mieste a čase, ktorú by tento mal dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Pri použití metódy polohovej diferenciácie stavieb sa vychádza zo základného vzťahu VŠHS= TH. kpd [ ],kde TH technická hodnota stavby [ ], kpd koeficient polohovej diferenciácie vyjadrujúci vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu v mieste a čase, podľa metodiky určenej ministerstvom. Koeficient polohovej diferenciácie sa môže stanoviť pre skupinu stavieb alebo jednotlivo pre každú stavbu. Pri určení koeficientu polohovej diferenciácie sa váhovým priemerom zohľadnia spravidla tieto faktory: trh s nehnuteľnosťami kúpna sila obyvateľstva, poloha nehnuteľnosti v danej obci vzťah k centru obce, súčasný technický stav nehnuteľnosti, prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti, príslušenstvo nehnuteľnosti, typ nehnuteľnosti, pracovné možnosti obyvateľstva, skladba obyvateľstva v mieste stavby, orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám, konfigurácia terénu, pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby, doprava v okolí nehnuteľnosti, občianska vybavenosť, prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby, kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby, možnosti zmeny v zástavbe územný rozvoj, možnosti ďalšieho rozšírenia, dosahovanie výnosu z nehnuteľnosti, názor znalca, a iné faktory. Pri použití metódy polohovej diferenciácie sa pozemky delia na skupiny: pozemky na zastavanom území obcí, nepoľnohospodárske a nelesné pozemky mimo zastavaného územia obcí, pozemky v zriadených záhradkových osadách a pozemky mimo zastavaného územia obcí určené na stavbu.

4 Obce a lokality v okolí miest so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie alebo rekreáciu môžu mať jednotkovú východiskovú hodnotu do 80 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V prípade záujmu o iné druhy nehnuteľností (napríklad priemyselné, poľnohospodárske využitie) okrem pozemkov zriadených záhradkových, chatových osadách a hospodárskych dvoroch poľnohospodárskych podnikov môžu mať jednotkovú východiskovú hodnotu do 60 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V prípade záujmu o pozemky v zriadených záhradkových osadách, chatových osadách a hospodárskych dvoroch poľnohospodárskych podnikov môžu mať jednotkovú východiskovú cenu do 50%z východiskovej hodnoty obce (mesta),z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V takých prípadoch sa koeficient polohovej diferenciácie vzťahuje na obec, z ktorej vyplýva zvýšený záujem. Technická infraštruktúra pozemku sa posudzuje z pohľadu možného priameho napojenia cez vlastné, prípadne obecné pozemky (napr. komunikácie). Hodnota koeficientu v odporúčanom intervale je závislá od náročnosti (finančnej, technickej a pod.) súvisiacej s napojením. Povyšujúce a redukujúce faktory možno použiť iba v prípadoch, ak už neboli zohľadnené vo východiskovej hodnote alebo v predchádzajúcich koeficientoch. V prípade, že sa faktor nevyskytuje, koeficient povyšujúcich alebo redukujúcich faktorov je 1. Pri výpočte všeobecnej hodnoty porovnaním sa hodnota zisťuje porovnaním oceňovanej nehnuteľnosti s nehnuteľnosťami, pri ktorých sa v danom mieste a čase už zrealizovali prevody a sú od týchto úkonov dostupné podklady na porovnanie (kúpne zmluvy, rozhodnutia súdov, exekučné rozhodnutia, výsledky konkurzov a znalecké posudky, na základe ktorých boli prevody či prechody vložené do katastra nehnuteľností, ďalej ponuky realitných kancelárií). Pri výpočte sa pri výpočte používa transakčný prístup. Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch stavieb alebo pozemkov. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku 1m² s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných stavieb a pozemkov. Podklady na porovnanie ( doklady o prevode alebo prechode nehnuteľností, prípadne ponuky realitných kancelárií ) musia byť identifikovateľné. Pri porovnaní sa musia vylúčiť všetky vplyvy mimoriadnych okolností trhu (napr. príbuzenský vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, stav tiesne predávajúceho alebo kupujúceho a pod.) Výnosovou hodnotou sa rozumie: znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou. Východiskovou hodnotou sa rozumie znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technickou hodnotou sa rozumie znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania. Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie podľa Vyhlášky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov, programom HYPO verzia 15.80 1.2. Vlastnícke a evidenčné údaje: podľa výpisu z listu vlastníctva č. 11471 bol vlastníkom areálu v k.ú. Trnava KIRAM plus, s.r.o., Skladová 2, 917 01 Trnava, v podiele 1/1 Titul nadobudnutia: kúpou v r. 2013 Ťarchy: Právo z vecného bremena: Právo prechodu pešo a autom cez nehnuteľnosť pozemok registra C KN parc.č.3424/6 v prospech každodobého vlastníka nehnuteľnosti pozemku regista C

5 KN s parc.č. 3426/15- V 5889/11 Kúpna zmluva so ziadením vecného bremena právoplatná dňa 09.01.2012- v.z. 314/12 Na pozemky reg. C KN parcely č.: 3426/7, 3426/8, 3426/9, 3426/15 a na stavby: dielňa s.č. 687 na pozemku parcela č. 3426/7, sklad s.č. 687 na pozemku parc.č. 3426/8, sklad s.č. 687 na pozemku parc.č. 3426/9 záložné právo v prospech: Tatra banka, a.s., Hodžovo nám.3, Bratislava, IČO 00686930. Zmluva o záložnom práve V 5888/11 právoplatná dňa 04.01.2012 - v.z. 77/12 Z 3518/2017 - Na parcely registra C č. 3426/7, 3426/8, 3426/9, 3426/15 a dielňu s. č. 687 na parcele registra C č. 3426/7, sklad s. č. 687 na parcelách registra C č. 3426/8, 3426/9: Záložné právo v prospech správcu dane Daňový úrad Trnava, Hlboká 8/1, 917 65 Trnava; Rozhodnutie č. 101387362/2017 o zriadení záložného práva zo dňa 20.06.2017, vykonateľné dňa 23.06.2017-4566/17 1.3. Údaje o obhliadke predmetu: predmet posúdenia bol obhliadnutý dňa 8.1.2018 1.4. Technická dokumentácia: je vyhotovená v rozsahu pasportizácie objektov: skladov a prevádzkovej budovy 1.5. Údaje katastra nehnuteľností: porovnanie popisných údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom bolo zistené, že sú v súlade. 1.6. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: a/ prevádzková budova s.č. 687 na p.č. 3426/7 b/ sklad s.č. 687 na p..č. 3426/8 c/ sklad s.č. 687 na p..č. 3426/9 d/ prístrešok na p.č. 3426/15 e pozemok p.č. 3426/7 zastavané plochy o výmere 306 m² f/ pozemok p.č. 3426/8 zastavané plochy o výmere 220 m² g/ pozemok p.č. 3426/9 zastavané plochy o výmere 46 m² h/ pozemok p.č. 3426/15 zastavané plochy o výmere 1120 m² 1.7. Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: nie sú známe 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1.1 prevádzkovo výrobný objekt ( A ) Všeobecný popis: Predmetom posúdenia je budova súp.č. 687 na p.č.3426/7 z roku 1955 podľa prehlásenia prevádzkovateľa budovy pôvodne ako súčasť areálu Sladovne SESSLER na ul. Pri Kalvárii 17, Trnava. Prevádzka objektu bola v roku 2014 zmenená rozhodnutím pod č. SaŽP-/5393-5848/2014/Ká z 3.2.2014, právoplatné dňom 12.2.2014 na výrobňu nealkoholických nápojov so soc. zázemím, bez stavebných úprav. V roku 2007 podľa znalca v ZP 166/20011 boli v interiéri objektu zrealizované udržiavacie práce. Z hľadiska charakteru sa jedná o samostatne stojaci objekt, bez podpivničenia, pravidelného obdĺžnikovitého tvaru. Konštrukčne je budova založená na betónových pásoch, obvodové múry sú tehlové hr. 300 mm, bez zateplenia, opatrené vápenno cementovou omietkou. Krov budovy je drevený sedlový, prekrytý pozinkovaným plechom, oplechovanie, žľaby a zvody sú z pozinkovaného plechu, okná sú jednoduché, dvere hladké v oceľových zárubniach, vráta rolovacie segmentové. Podlahy sú keramická dlažba, soc. zariadeniach je keramický obklad a sanita s pákovými batériami.

6 Strop je rovný so sádrokartónový podhľadom. Steny sú hladné sadrové omietky, v soc. zariadeniach a vo výrobni je keramický obklad. Objekt nie je vykurovaný, objekt je opatrený svetelnou a motorickou el. inštaláciou. Budova je pripojená na verejné inžinierske siete cez vnútro areálové prípojky vody, plynu, nn s vlastnými alebo podružnými meračmi spotreby na objekte. V čase posúdenia bol objekt mimo prevádzky. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 812 71 budovy pre skladovanie potravín, pochúťok a nápojov KS: 1252 Nádrže, silá a sklady OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Základy 8,7*35,5*0,2 61,77 Vrchná stavba 35,5*8,7*3,2 988,32 Zastrešenie 35,5*8,7*1,5/2 231,64 Obstavaný priestor stavby celkom 1 281,73 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 2 055 / 30,1260 = 68,21 /m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Nadzemné 1 35,5*8,7 308,85 Repr. 3,2 3,2 Priemerná zastavaná plocha: (308,85) / 1 = 308,85 m 2 Priemerná výška podlaží: (308,85 * 3,2) / (308,85) = 3,20 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 308,85) = 0,9977 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 3,2) = 0,9563 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel Cenový podiel RU Úprava podielu Koef. štand. ks [%] cp i hodnotenej i cp i * ks i stavby [%] Konštrukcie podľa RU 1 Základy vrát. zemných prác 13,00 1,00 13,00 13,40 2 Zvislé konštrukcie 30,00 1,00 30,00 30,95 3 Stropy 14,00 1,00 14,00 14,43 4 Zastrešenie bez krytiny 7,00 1,00 7,00 7,22 5 Krytina strechy 3,00 1,00 3,00 3,09 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,03 7 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 4,12 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 0,80 2,40 2,47 9 Vnútorné keramické obklady 0,00 1,00 0,00 0,00 10 Schody 2,00 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 2,00 1,00 2,00 2,06 12 Vráta 3,00 1,20 3,60 3,71

7 13 Okná 3,00 1,00 3,00 3,09 14 Povrchy podláh 3,00 1,00 3,00 3,09 15 Vykurovanie 0,00 0,00 0,00 0,00 16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 6,19 17 Bleskozvod 1,00 0,00 0,00 0,00 18 Vnútorný vodovod 0,00 1,00 0,00 0,00 19 Vnútorná kanalizácia 0,00 1,00 0,00 0,00 20 Vnútorný plynovod 0,00 1,00 0,00 0,00 21 Ohrev teplej vody 0,00 1,00 0,00 0,00 22 Vybavenie kuchýň 0,00 0,00 0,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 0,00 1,00 0,00 0,00 24 Výťahy 0,00 0,00 0,00 0,00 25 Ostatné 5,00 0,20 1,00 1,03 Ďalšie konštrukcie 26 plynovod - - 1,00 1,03 27 vodovod - - 1,00 1,03 28 kanalizácia - - 1,00 1,03 29 oohrev teplej vody - - 1,00 1,03 Spolu 100,00 97,00 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 97,00 / 100 = 0,9700 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,397 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,10 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [ /m 3 ] VH = 68,21 /m 3 * 2,397 * 0,9700 * 0,9977 * 0,9563 * 0,939 * 1,10 VH = 156,2933 /m 3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Objekt A - výrobný 1955 63 17 80 78,75 21,25 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 156,2933 /m 3 * 1281,73 m 3 200 325,81 Technická hodnota 21,25 % z 200 325,81 42 569,23 2.1.2 sklad ( B ) Predmetom posúdenia je budova súp.č. 687 na p.č. 3426/8 z roku 1955 podľa prehlásenia prevádzkovateľa budovy pôvodne ako súčasť areálu Sladovne SESSLER na ul. Pri Kalvárii 17, Trnava. Z konštrukčného hľadiska sa jedná o samostatne stojaci objekt bez podpivničenia, v tvare obdĺžnika, prekrytý sedlovou strechou. Konštrukčne je budova založená na betónových pásoch, nosný systém je drevený skelet, opláštený drevenými doskami, zastrešenie je dreveným záklopom s pozinkovaným plechom, podlaha je rovná betónová, priestor nie je vykurovaný, je bez okien, vstup a výstup je cez plechové vráta. V čase posúdenia bol sklad užívaný na skladovanie rôzneho druhu tovaru. ZATRIEDENIE STAVBY

8 JKSO: 812 79 budovy pre skladovanie a úpravu produktov - ostatné KS: 1252 Nádrže, silá a sklady OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Základy 19,8*9,0*0,2 35,64 Vrchná stavba 19,8*9,0*3,0 534,60 Zastrešenie 19,8*9,0*1,53/2 136,32 Obstavaný priestor stavby celkom 706,56 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 2 055 / 30,1260 = 68,21 /m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Nadzemné 1 19,8*9,0 178,2 Repr. 3,0+1,53/2 3,765 Priemerná zastavaná plocha: (178,2) / 1 = 178,20 m 2 Priemerná výška podlaží: (178,2 * 3,765) / (178,2) = 3,77 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 178,2) = 1,0547 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 3,77) = 0,8570 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel Cenový podiel RU Úprava podielu Koef. štand. ks [%] cp i hodnotenej i cp i * ks i stavby [%] Konštrukcie podľa RU 1 Základy vrát. zemných prác 13,00 1,00 13,00 18,90 2 Zvislé konštrukcie 30,00 0,80 24,00 34,89 3 Stropy 14,00 0,50 7,00 10,17 4 Zastrešenie bez krytiny 7,00 0,50 3,50 5,09 5 Krytina strechy 3,00 0,80 2,40 3,49 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,45 7 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 5,81 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 4,36 9 Vnútorné keramické obklady 0,00 1,00 0,00 0,00 10 Schody 2,00 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 2,00 0,30 0,60 0,87 12 Vráta 3,00 0,30 0,90 1,31 13 Okná 3,00 0,30 0,90 1,31 14 Povrchy podláh 3,00 1,00 3,00 4,36 15 Vykurovanie 0,00 1,00 0,00 0,00 16 Elektroinštalácia 6,00 0,50 3,00 4,36 17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,45 18 Vnútorný vodovod 0,00 1,00 0,00 0,00 19 Vnútorná kanalizácia 0,00 1,00 0,00 0,00 20 Vnútorný plynovod 0,00 1,00 0,00 0,00

9 21 Ohrev teplej vody 0,00 1,00 0,00 0,00 22 Vybavenie kuchýň 0,00 1,00 0,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 0,00 1,00 0,00 0,00 24 Výťahy 0,00 1,00 0,00 0,00 25 Ostatné 5,00 0,30 1,50 2,18 Spolu 100,00 68,80 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 68,80 / 100 = 0,6880 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,397 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,10 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [ /m 3 ] VH = 68,21 /m 3 * 2,397 * 0,6880 * 1,0547 * 0,8570 * 0,939 * 1,10 VH = 105,0201 /m 3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Objekt B - sklad 1955 63 7 70 90,00 10,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 105,0201 /m 3 * 706,56 m 3 74 203,00 Technická hodnota 10,00 % z 74 203,00 7 420,30 2.1.3 sklad ( C ) Predmetom posúdenia je budova súp.č. 687 na p.č. 3426/9 z roku 1955 podľa prehlásenia prevádzkovateľa budovy pôvodne ako súčasť areálu Sladovne SESSLER na ul. Pri Kalvárii 17, Trnava. Z konštrukčného hľadiska sa jedná o samostatne stojaci dvojpodlažný objekt bez podpivničenia, v tvare obdĺžnika, prekrytý sedlovou strechou. Konštrukčne je budova založená na betónových pásoch, nosný systém je murovaný dvojtrakt, omietky vápenocementové, strop je drevený trámový, zastrešenie je drevenými nosníkmi, strešná krytina je pozinkovaný plech, podlaha je rovná betónová, priestor nie je vykurovaný, okná sú jednoduché oceľové, vstup je cez plechové vráta, schody sú exteriérové oceľové. V čase posúdenia nebol sklad užívaný. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 812 79 budovy pre skladovanie a úpravu produktov - ostatné KS: 1252 Nádrže, silá a sklady OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Základy Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] 6,0*7,35*0,2 8,82 Vrchná stavba 6,0*7,35*5,6+6,0*7,35*1,4/2 277,83 Obstavaný priestor stavby celkom 286,65 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 2 055 / 30,1260 = 68,21 /m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu

10 Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Nadzemné 1 6,0*7,35 44,1 Repr. 3,5 3,5 Nadzemné 2 6,0*7,35 44,1 2,1+1,4/2 2,8 Priemerná zastavaná plocha: (44,1) / 1 = 44,10 m 2 Priemerná výška podlaží: (44,1 * 3,5 + 44,1 * 2,8) / (44,1 + 44,1) = 3,15 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 44,1) = 1,4642 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 3,15) = 0,9667 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Konštrukcie podľa RU Názov Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 13,00 1,00 13,00 15,40 2 Zvislé konštrukcie 30,00 1,00 30,00 35,58 3 Stropy 14,00 0,00 0,00 0,00 4 Zastrešenie bez krytiny 7,00 1,00 7,00 8,29 5 Krytina strechy 3,00 0,80 2,40 2,84 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,18 7 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 4,74 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 3,55 9 Vnútorné keramické obklady 0,00 1,00 0,00 0,00 10 Schody 2,00 1,00 2,00 2,37 11 Dvere 2,00 1,00 2,00 2,37 12 Vráta 3,00 1,00 3,00 3,55 13 Okná 3,00 1,00 3,00 3,55 14 Povrchy podláh 3,00 1,00 3,00 3,55 15 Vykurovanie 0,00 1,00 0,00 0,00 16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 7,11 17 Bleskozvod 1,00 0,00 0,00 0,00 18 Vnútorný vodovod 0,00 1,00 0,00 0,00 19 Vnútorná kanalizácia 0,00 1,00 0,00 0,00 20 Vnútorný plynovod 0,00 1,00 0,00 0,00 21 Ohrev teplej vody 0,00 1,00 0,00 0,00 22 Vybavenie kuchýň 0,00 1,00 0,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 0,00 0,00 0,00 0,00 24 Výťahy 0,00 0,00 0,00 0,00 25 Ostatné 5,00 1,00 5,00 5,92 Spolu 100,00 84,40 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 84,40 / 100 = 0,8440 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,397 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,10 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [ /m 3 ] VH = 68,21 /m 3 * 2,397 * 0,8440 * 1,4642 * 0,9667 * 0,939 * 1,10 VH = 201,7479 /m 3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

11 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1955 63 7 70 90,00 10,00 Objekt C - sklad VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Východisková hodnota 201,7479 /m3 * 286,65 m3 Technická hodnota 10,00 % z 57 831,04 Hodnota [ ] 57 831,04 5 783,10 2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 prístrešok ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Pergola 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 22. Pergola Bod: 22.1. Oceľ. alebo drev. stĺpiková konštr. do bet. pätiek s drev. rošt. výplňou stropu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1870/30,1260 = 62,07 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 10,0*5,15*(3,2+0,8/2) = 185,4 m2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,397 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,10 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1955 63 2 65 96,92 3,08 prístrešok VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 185,4 m2 ZP * 62,07 /m2 ZP * 2,397 * 1,10 Technická hodnota 3,08 % z 30 342,56 30 342,56 934,55 2.2.2 spevnená plocha ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: 822 2,5 Spevnené plochy 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.b) Do hrúbky 150 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = 10,95 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 1120 m2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,397 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,10 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov spevnená plocha Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1955 63 2 65 96,92 3,08

12 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 1120 m 2 ZP * 10,95 /m2 ZP * 2,397 * 1,10 32 336,49 Technická hodnota 3,08 % z 32 336,49 995,96 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Objekt A - výrobný 200 325,81 42 569,23 Objekt B - sklad 74 203,00 7 420,30 Objekt C - sklad 57 831,04 5 783,10 prístrešok 30 342,56 934,55 spevnená plocha 32 336,49 995,96 Celkom: 395 038,90 57 703,14 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Ohodnocované nehnuteľnosti sa nachádzajú vo výrobnom areáli s prístupovou komunikáciou na p.č. 3424/6 so zriadením vecného bremena prechodu a prejazdu v k.ú. Trnava, v priemyselnej lokalite. Prístup je po komunikácií II tr., objekty sa nachádzajú v uzavretom areáli, účelovo rozmiestnené na ploche p.č. 3426/15 bez oplotenia. Objekty sú určené prevažne pre výrobu a skladovanie, s objektmi zabezpečujúce prevádzku areálu. Objekty boli dané do užívania v roku 1955 s minimálnou údržbou, stavebné materiály sú na hranici svojej životnosti, stavby vykazujú vysoké opotrebenie. Toho času sú objekty užívané prevažne vo forme prenájmu. Areál je priamo napojený na miestnu komunikáciu Pri Kalvárii, prístup do areálu je aj pre nákladnú dopravu. Vzdialenosť do centra obce Trnava je minimálna, k Bratislave je to do 50 km. V obci sa nachádza občianska vybavenosť krajského mesta. V okolí pri obhliadke nebol zistený výskyt konfliktných skupín obyvateľstva. Objekt je napojený na všetky mieste inžinierske siete. Ohodnocovaná lokalita sa nachádza v dostupnej vzdialenosti k diaľničnej a rýchlostnej siete smerujúcej do Bratislavy. Územný plán obce určuje posudzované územie ako územie s výhradnou funkciou pre výrobu, pre blízkosť areálu k automobilovému závodu v Trnave, vzrástol význam polohy. Dopyt po obdobných stavbách v bežnom obchodnom styku k dátumu ohodnotenia nie je známy. b) Analýza využitia nehnuteľností: Posudzované nehnuteľnosti areál bol je dlhodobo užívaný vlastníkom, t.č. prevažne v podnájme, s nepravidelnou údržbou. Je možné predpokladať aj iné využitie ako je teraz. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na pozemky reg. C KN parcely č.: 3426/7, 3426/8, 3426/9, 3426/15 a na stavby: dielňa s.č. 687 na pozemku parcela č. 3426/7, sklad s.č. 687 na pozemku parc.č. 3426/8, sklad s.č. 687 na pozemku parc.č. 3426/9 je zriadené záložné právo v prospech: Tatra banka, a.s., Hodžovo nám.3, Bratislava, IČO 00686930. Zmluva o záložnom práve V 5888/11 právoplatná dňa 04.01.2012 Záložné právo v prospech správcu dane Daňový úrad Trnava, Hlboká 8/1, 917 65 Trnava; Rozhodnutie č. 101387362/2017 o zriadení záložného práva zo dňa 20.06.2017, vykonateľné dňa 23.06.2017-4566/17

13 Informatívna katastrálna mapa 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 NEBYTOVÉ BUDOVY platný vykonávací predpis č. 492/2004 Z.z. nezaväzuje znalca k žiadnym limitným vymedzeniam stanovenia koeficientu polohovej diferenciácie, ktorý vyjadruje vplyv polohy k ostatným faktorom vplývajúcich na všeobecnú hodnotu v mieste a čase. Na základe posúdenia trhu s nehnuteľnosťami a kúpnej sily obyvateľstva, polohy nehnuteľnosti a vzťahu k centru, súčasného technického stavu nehnuteľnosti, prevládajúcej zástavby v okolí nehnuteľnosti, príslušenstva nehnuteľnosti, typu nehnuteľnosti, pracovných možnosti obyvateľstva, skladby obyvateľstva v mieste stavby, orientácie, konfigurácie terénu, pripravenosti inžinierskych sietí, dopravy a občianskej vybavenosti v okolí, kvality životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby, územného plánu a rozvoja obce a na základe vlastného názoru znalca, bol stanovený koeficient polohovej diferenciácie s predpokladom, že zodpovedá predajnosti porovnateľnej nehnuteľnosti v posudzovanej lokalite a v danom čase, pri poctivom predaji, keď kupujúci a predávajúci koná s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,8 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,800 + 1,600) 2,400 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,800 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,440 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,800-0,720) 0,080

14 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,800 13 10,40 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce nevhodné k bývaniu situované na okraji obce IV. 0,440 30 13,20 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,800 8 6,40 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti ľahká výroba a služby, bez negatívnych vplyvov na okolie a bez zvláštnych požiadaviek na dopravu a skladovanie 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti znižujúce cenu nehnuteľnosti - nevhodné príslušenstvo (chlievy, maštale a pod.) 6 Typ nehnuteľnosti III. 0,800 7 5,60 IV. 0,440 6 2,64 priemerný - obchodný a prevádzkový objekt bez parkoviska III. 0,800 10 8,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby I. 2,400 9 21,60 malá hustota obyvateľstva I. 2,400 6 14,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0,800 5 4,00 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 2,400 6 14,40 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba, letisko, lodná doprava a pod. Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, 13 služby, kultúra) krajský úrad, súd, banka, daňový úrad, vysoká škola, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby III. 0,800 7 5,60 I. 2,400 7 16,80 I. 2,400 10 24,00 žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,080 8 0,64 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí 15 stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,600 9 14,40 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na 16 nehnut. zlepšenie podmienok existencie stavby v dobe dlhšej ako 5 rokov II. 1,600 8 12,80 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0,080 7 0,56 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností bežný prenájom nehnuteľností III. 0,800 4 3,20

15 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,800 20 16,00 Spolu 180 194,64 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 194,64/ 180 1,081 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 57 703,14 * 1,081 62 377,09 3.1.2 KOMBINOVANÁ METÓDA Pri ohodnocovaní nehnuteľnosti kombinovanou metódou bol uplatnený predpoklad dosiahnuť výnos z predložených dokladov bez refundovaných nákladov na prevádzku. Výnosová hodnota je stanovená konštantne, vzhľadom na súčasný stav nulovej inflácie, počas časovo neobmedzeného obdobia. Miera rizika je stanovená na vyššej úrovni 6,5%, zohľadňujúc malú flexibilitu jednotlivých objektov. Úroková miera ECB je 0, daň z príjmu pre PO je 21%, potom kapitalizačný úrokomer k= 0,0832. Odčerpateľným zdrojom sa rozumie ročný disponibilný výnos z využívania nehnuteľnosti formou prenájmu. Vypočíta sa ako rozdiel hrubého výnosu a nákladov na využívanie nehnuteľnosti (prevádzkových, správnych nákladov, nákladov na údržbu a pod.). Pri ohodnocovaní nehnuteľností kombinovanou metódou bol stanovený predpoklad, že budova je prenajatá 20 rokov s predpokladom 10% straty na nájomnom za 20 rokov. Za takto stanovený predpoklad budova vie vygenerovať výnos. Z predložených dokladov zadávateľa vedomostí o realitnom trhu v lokalite bol pre posudzovaný areál stanovený výnos 850 EUR/mes. s DPH. Náklady na využívanie nehnuteľnosti boli stanovené podľa predložených dokladov, neboli započítané náklady refundované nájomcom. Do výpočtu bol započítaný 10% podiel straty nájmu za zastavaný pozemok. Hrubý výnos Názov Výpočet MJ Počet MJ MJ Nájomné [ /MJ/rok] Nájomné spolu [ /rok] Prenájom areálu 12 12,00 mes. 850,00 10 200,00 Podiel pozemku na dosahovaní výnosu Názov Výpočet Spolu [ /rok] Podiel pozemku na výnose 25% z 10 200,00 2 550,00 Hrubý výnos stavby: 10 200,00-2 550,00 = 7 650,00 /rok Náklady Názov vynaloženého nákladu Výpočet Náklad [ /rok] Prevádzkové náklady daň z nehnuteľností 1113 1 113,00 Náklady spolu: 1 113,00 Odhad straty Názov Výpočet Spolu [ /rok] Odhad straty 10% z 7 650,00 765,00 Odčerpateľný zdroj Hrubý výnos stavby [ /rok] Náklady [ /rok] Odhad straty [ /rok] Odčerpateľný zdroj [ /rok] 7 650,00 1 113,00 765,00 5 772,00

16 Výpočet výnosovej hodnoty Doba kapitalizácie: Neobmedzená Základná úroková sadzba ECB: i = 0,00 %/rok Miera rizika: r = 6,50 %/rok Zaťaženie daňou z príjmu: d = 1,73 %/rok Úroková miera: u = 0,00 + 6,50 + 1,73 = 8,23 %/rok Kapitalizačný úrokomer: k = 8,23 / 100 = 0,0823 výnosová hodnota HV = (OZ / k) = 5 772,00 / 0,0823 = 70 133,66 3.1.2.2 KOMBINÁCIA TECHNICKEJ A VÝNOSOVEJ HODNOTY Technická hodnota stavieb (TH): 57 703,14 Výnosová hodnota (HV): 70 133,66 Určenie váh podľa Neageliho: Rozdiel: Error! Váha technickej hodnoty: b = 1 Váha výnosovej hodnoty: a = 1 Všeobecná hodnota vypočítaná kombinovanou metódou: Error! Error! = 63 918,40 3.1.3 VÝBER VHODNEJ METÓDY Metóda výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb Hodnota [ ] Metóda polohovej diferenciácie 62 377,09 Kombinovaná metóda 63 918,40 Dosiahnuté výsledky sú vzájomne hodnotovo porovnateľné. Po vyhodnotení metód je v tomto prípade vyhodnotená ako vhodnejšia polohovej diferenciácie, kde je všeobecná hodnota stavby stanovená na 62 377,09 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE Predmetom posúdenia sú pozemky, evidované v súbore registra C, ako zastavané plochy a nádvoria a ostatná plocha v katastrálnom území Trnava, v lokalite určenej pre priemyselnú výstavbu. Všeobecná hodnota pozemku bola vypočítaná metódou polohovej diferenciácie - koeficient všeobecnej situácie a koeficient dopravných vzťahov zohľadnil polohu v lokalite s priemernou intenzitou využitia, inžinierske siete (voda, nn, plyn) uložené vo vnútro areálovej komunikácii. - v koeficiente technickej infraštruktúry bolo zohľadnené, že pozemky sú v dosahu verejných inžinierskych sietí a sú na ne pripojené, územie je podľa dostupnosti dobudované technickou a dopravnou infraštruktúrou - v koeficiente obchodnej a priemyselnej polohy bol zohľadnený územný plán obce, lokalita určená pre priemyselnú vybavenosť v dosahu so zastavanou časťou mesta

17 Pozemky sú v súčasnosti rovinaté, prevažne pravidelného tvaru. Hodnotené pozemky so zastavanou a nezastavanou časťou tvoria spolu neoplotený areál. Posudzované pozemky sú optimálne využité, časť pozemku tvorí ochranné pásmo vodného toku Trnávka. Východisková hodnota 26,56 /m 2 je pre obec uvedená v použitej vyhláške (klasifikácia obce) podľa počtu obyvateľov (Trnava do 70 000 obyv.). Pri posudzovaní povyšujúcich a redukujúcich faktorov bola uplatnená hodnota 1,0 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 LV č. 11471 Spolu výmera Parcela Druh pozemku Vzorec [m 2 Podiel Výmera [m ] 2 ] 3426/7 zastavané plochy a nádvoria 306 306,00 1/1 306,00 3426/8 zastavané plochy a nádvoria 220 220,00 1/1 220,00 3426/9 zastavané plochy a nádvoria 46 46,00 1/1 46,00 3426/15 zastavané plochy a nádvoria 1120 1120,00 1/1 1120,00 Spolu výmera 1 692,00 Obec: Trnava Východisková hodnota: VH MJ = 26,56 /m 2 Označenie a názov Hodnota Hodnotenie koeficientu koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov 4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 4. priemyselná poloha 1,00 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote kr koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,25 * 1,25 * 1,00 1,5625 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 26,56 /m 2 * 1,5625 41,50 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 692,00 m 2 * 41,50 /m 2 70 218,00 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 3426/7 12 699,00 parcela č. 3426/8 9 130,00 1,00 1,00 1,00 1,25 1,25

18 parcela č. 3426/9 1 909,00 parcela č. 3426/15 46 480,00 Spolu 70 218,00 3.2.2 VÝNOSOVÁ METÓDA 3.2.2.1 POZEMKY VÝNOSOVOU METÓDOU 3.2.2.1.1 LV č. 8494 Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 3426/7 zastavané plochy a nádvoria 306 306,00 1/1 306,00 3426/8 zastavané plochy a nádvoria 220 220,00 1/1 220,00 3426/9 zastavané plochy a nádvoria 46 46,00 1/1 46,00 3426/15 zastavané plochy a nádvoria 1120 1120,00 1/1 1120,00 Spolu výmera 1 692,00 Hrubý výnos Názov Výpočet MJ MJ Počet MJ Nájomné/MJ [ /MJ] Nájomné spolu [ ] nájom za pozemky spolu 1692 m 2 1 692,00 3,30 5 575,14 Hrubý výnos spolu: 5 575,14 Náklady Názov vynaloženého nákladu Rok Výpočet Náklad [ /rok] Prevádzkové náklady daň z nehnuteľností (všetky) 1,00 % z 5 575,14 55,75 Náklady spolu: 55,75 Disponibilný výnos Rok Hrubý výnos [ ] Náklady [ ] Disponibilný výnos [ ] Všetky 5 575,14 55,75 5 519,39 Výpočet výnosovej hodnoty Doba kapitalizácie: Neobmedzená ÚROKOVÁ MIERA: Zaťaženie daňou z príjmu: d = 2,00 % Základná úroková sadzba ECB: i = 0,05 % Miera rizika: r = 6,00 % Kapitalizačný úrokomer: k = (0,05+6+2) / 100 = 0,0805 Výnosová hodnota pozemku VŠH POZ = Error! 68 563,85 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] parcela č. 3426/7 12 399,85 parcela č. 3426/8 8 914,92 parcela č. 3426/9 1 864,03 parcela č. 3426/15 45 385,05 Spolu 68 563,85 3.2.3 VÝBER VHODNEJ METÓDY Metóda výpočtu všeobecnej hodnoty pozemkov Hodnota [ ]

19 Metóda polohovej diferenciácie 70 218,00 Výnosová metóda 68 563,85 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie VŠH pozemkov = 70 218,00 III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby: Názov JKSO OP (m3) ZP (m2) Počet podlaží prevádzkovo výrobný objekt ( A ) 812 71 1 281,73 308,85 1 sklad ( B ) 812 79 706,56 178,20 1 sklad ( C ) 812 79 286,65 44,10 2 Pozemky: Druh pozemku Číslo parcely Výmera (m2) LV č. 11471 3426/7 306,00 LV č. 11471 3426/8 220,00 LV č. 11471 3426/9 46,00 LV č. 11471 3426/15 1 120,00 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecnou hodnotou sa rozumie výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci a predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Po zvážení všetkých možností bola za výslednú metódu výpočtu vybratá metóda polohovej diferenciácie, kombinovaná metóda nebola použitá, lebo neboli predložené reálne dosiahnuté čisté výnosy a náklady boli predložené iba z časti, ale potvrdila správnosť vstupov pri výpočte polohovou diferenciáciou. Všeobecná hodnota (VŠH) bola vypočítaná podľa Vyhlášky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov, príloha č. 3, programom HYPO verzia 15.80 Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota kombinovanou a výnosovou metódou: 63 918,40 Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 62 377,09 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota výnosovou metódou: 68 563,85 Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 70 218,00 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ]

20 Objekt A - výrobný 46 017,33 Objekt B - sklad 8 021,34 Objekt C - sklad 6 251,53 prístrešok 1 010,25 spevnená plocha 1 076,63 Pozemky LV č. 8494 - parc. č. 3426/7 (306 m 2 ) 12 699,00 LV č. 8494 - parc. č. 3426/8 (220 m 2 ) 9 130,00 LV č. 8494 - parc. č. 3426/9 (46 m 2 ) 1 909,00 LV č. 8494 - parc. č. 3426/15 (1 120 m 2 ) 46 480,00 Spolu VŠH 132 595,09 Zaokrúhlená VŠH spolu 133 000,00 Všeobecná hodnota výrobného areálu s.č. 687 dielňa ( výrobná budova) na p.č. 3426/7, sklad na p.č. 3426/8 a sklad na p.č. 3426/9 a pozemkov parc.č. 3426/7-9,15 v celosti v katastrálnom území Trnava, obec Trnava, okres Trnava, je ku dňu posúdenia vrátane dane z pridanej hodnoty 133 000,- Slovom: Jedenstotridsaťtritisíc Eur V Bratislave, 19.1.2018 Ing. arch. Iveta Horáková znalkyňa IV. Prílohy: - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 11471 zo dňa 18.12.2017 - Informatívna kópia z katastrálnej mapy na str. č. 12 - Prehlásenie o veku stavby z 4.3.2009 - Kolaudačné rozhodnutie pod č. OSaŽP-/5393-5848/2014/Ká z 3.2.2014 - Pasportizácia areálu a pôdorys a rez skladov a prevádzkovej budovy - Nájomná zmluva - Doklad o dani zo stavieb - fotodokumentácia V. ZNALECKÁ DOLOŽKA

21 Znalecký posudok som vypracovala ako znalkyňa zapísaná v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor stavebníctvo a odvetvie Pozemné stavby a Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 911157. Znalecký posudok je v denníku zapísaný pod číslom 7 / 2018 Ing. arch. Iveta Horáková Objekt A

22 Objekt B

23 Objekt C prístrešok