ZNALECKÝ POSUDEK č.3629-452/2013 O ceně podílu o velikosti 1/2 bytové jednotky č.1707/1 v Říčanech, Purkyňova 1707, včetně příslušenství a podílu o velikosti 9425/38030 na společných částech domu a pozemku p.č.st.2509/3, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 80 m 2, vše zapsáno na LV č.4693 pro k.ú.říčany u Prahy Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 26.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 26.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 bytové jednotky č.1707/1 v Říčanech, Purkyňova 1707, včetně příslušenství a podílu o velikosti 9425/38030 na společných částech domu a pozemku p.č.st.2509/3, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 80 m 2, vše zapsáno na LV č.4693 pro k.ú.říčany u Prahy 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.1707/1 Adresa předmětu ocenění: Purkyňova 1707/20 251 01 Říčany Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Říčany Katastrální území: Říčany u Prahy Počet obyvatel: 13 856 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 130,3144 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. b): ZC = C p * 5,0 = 651,57 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.11.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.4693 pro k.ú.říčany u Prahy - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 725221/0174, Paní Romana Nebeská, Purkyňova 1707/20, 251 01 Říčany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 660617/2562, Pan Jaroslav Nebeský, Purkyňova 1707/20, 251 01 Říčany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: 725221/0174, Paní Romana Nebeská, Purkyňova 1707/20, 251 01 Říčany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Odpovídají skutečnosti 660617/2562, Pan Jaroslav Nebeský, Purkyňova 1707/20, 251 01 Říčany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 4+1, nacházející se v 1.nadzemním podlaží objektu s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, část domu s oceňovanou bytovou jednotkou má však původní břízolitovou fasádu, okna v bytě jsou plastová, u lodžie dřevěná zdvojená, vnitřní omítky vápenné hladké. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. WC je splachovací, koupelna standardní. V domě není výtah, schody jsou standardní. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod i kanalizaci. Dům byl kolaudován v roce 1984, stav domu je průměrný, stav bytu podprůměrný. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,2580 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310-4 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 651,57 1,00 2,1310 2,2580 10,00 3 448,75 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 2509/3 80,00 3 448,75 275 900,- nádvoří Stavební pozemek - celkem 275 900,- Pozemek - zjištěná cena = 275 900,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky pozemky Pozemek = 275 900,- Kč 275 900,- Kč Cena příslušenství - celkem = 275 900,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha východ Stáří stavby: 29 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 31 020,- Kč/m 2-5 -
Podlahové plochy bytu pokoj: 21,60 m 2 pokoj: 10,50 m 2 pokoj: 13,30 m 2 pokoj: 10,50 m 2 kuchyň: 9,50 m 2 předsíň, koupelna, WC, spíž: 20,90 m 2 lodžie: 4,20 m 2 lodžie: 3,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 94,00 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů sklep: 5,60 m 2 sklep: 2,35 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 7,95 m 2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: = 94,00 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem 7,95 m 2 * 0,80 = 6,36 m 2 pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem = 100,36 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever I -0,01 nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00-6 -
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 29 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,90 = 0,757 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části II -0,03 obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,970 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,800 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,757 * 0,970 * 0,800 = 0,587 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 31 020,- Kč/m 2 * 0,587 = 18 208,74 Kč/m 2 CP = CU * PP = 18 208,74 Kč/m 2 * 100,36 m 2 = 1 827 429,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 827 429,15 Kč - 7 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 275 900,- Kč Spoluvlastnický podíl: 9 425 / 38 030 Hodnota spoluvlastnického podílu: 275 900,- Kč * 9 425 / 38 030 = 68 376,48 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 68 376,48 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 1 895 805,63 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 895 805,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 895 805,60 Kč Celkem 1 895 805,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 895 805,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 895 805,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 895 805,60 Kč Celkem 1 895 805,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 895 805,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 895 810,- Kč slovy: Jedenmilionosmsetdevadesátpěttisícosmsetdeset Kč - 9 -
Závěr: Oprávnění: Věcné břemeno chůze a jízdy, zajišťující přístup k budově. Oprávnění jsou zohledněna při stanovení obvyklé ceny. Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo soudcovské k podílu 1/2 pro zajištění pohledávky ve výši 20.000,- Kč s příslušenstvím - Central system s.r.o., Jiráskova 2042, Benešov, 256 01 Benešov u Prahy, Nařízení exekuce 29EXE-1490/2012-6 ze dne 24.7.2012, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti - 0145EX-506/2012-11 ze dne 12.8.2012, Nařízení exekuce 27EXE-2658/2012-7 ze dne 23.8.2012, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti - 1115EX-5631/2012-12 ze dne 7.9.2012, Nařízení exekuce 29EXE-1872/2012-6 ze dne 9.10.2012, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti - 003EX-5065/2012-10 ze dne 18.10.2012, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 pro zajištění pohledávky ve výši 102.812,- Kč s příslušenstvím a náklady - Zourek Ladislav, Žižkova 219/12, 25092 Šestajovice, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 pro zajištění pohledávky ve výši 12.527,16 Kč s příslušenstvím a náklady - CRS CREDIT Ltd., 6 Bexlex Square, Salford, Manchester, Spojené království Velké Británie a Severního Irska. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 10 -
podkrovní byt s dispozicí 4 + 1 o ploše 80 m2 situovaný ve 2. patře v nízkopodlažním cihlovém domě na okraji obce Sluštice. K bytu náleží zděná garáž s přilehlým úložným prostorem a možnost užívání části zahrady která k domu náleží. Byt prošel před čtyřmi lety rekonstrukcí v rámci které byl rozšířen o nevyužité podkrovní prostory. Kromě dětského pokoje vznikl další úložný prostor a byla rozšířena ložnice. Dispozice: vstupní chodba, koupelna s vanou, samostatná toaleta, kuchyň, obývací pokoj, ze kterého je vstup do jednoho z dětských pokojů a do chodbičky mezi ložnicí a druhým dětským pokojem. Z tohoto dětského pokoje je přístupný úložný prostor v podkrovní části domu. Udržovaný dům s vlastní zahradou se nachází v klidné ulici v těsném sousedství přírody, v docházkové vzdálenosti centra obce. V místě dobrá občanská vybavenost (obchod, školka, hřiště apod.), dobrá dopravní dostupnost Prahy. Osobní vlastnictví. Požadovaná cena 2.100.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu. byt 4+1 v osobním vlastnictví o celkové rozloze 84m2 v Praze 10 - Horních Měcholupech, ulice Boloňská. Byt, který se nachází v 2/12 podlaží zatepleného panelového domu, je v původním stavu. V kuchyni je nové plastové okno, jinak v celém bytě okna původní. Po vstupu do bytu se ocitneme na chodbě odkud pak dále do všech místností. Na pravé západní straně je jeden pokoj, na levé východní dva pokoje a na jižní straně je obývací pokoj s kuchyní. Všechny pokoje mají samostatný vstup a jsou neprůchozí. Veškerá občanská vybavenost v okolí domu. Požadovaná cena 2.499.999,- Kč. - 11 -
prostorný byt 4+1 ve zvýšeném přízemí bytového domu v Purkyňově ulici v Říčanech, nedaleko centra města. Celková výměra bytu, včetně příslušenství - předsíně, koupelny, WC, komory, balkonu a tří sklepů, je 95,55 m2. Byt má vlastní etážové vytápění na elektřinu nebo tuhá paliva. Ohřev TUV je elektrickým boilerem. Kolem domu je vzrostlá zeleň s možností venkovního posezení. Klidné bydlení na malém sídlišti s výbornou dostupností Prahy. Požadovaná cena 2.349.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.900.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 50.000,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 650.000,- Kč. Slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 26.11.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. - 12 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3629-452/2013 znaleckého deníku. - 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4693 ze dne 24.10.2013 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-14 -
Fotodokumentace nemovitosti - 15 -
- 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -