ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2708-3/15 o ceně bytové jednotky č. 1998/6 v budově č.p. 1998 ul. Jiřího z Poděbrad, ležící na st. 3962 v kú a obec Šumperk, okr. Šumperk a podíl na pozemku st.p.č. 3962. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: 9.12.2014 Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil : 723 219 549 odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 28 stran s přílohami. V Jeseníku, dne 5.1.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Šumperk v širším centru obce. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, kompletní inž. sítě, povodňová zóna 1. Na LV 5969 jsou záznamy v části,,c,,. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál, Šumperk. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Šumperk, okr. Šumperk, LV č. 5969 ze dne 15.6.2014, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 9.12.2014 za přítomnosti p. Martina Švédy a jeho matky, které mělo standardní průběh. Údaje o stáří domu r. 1978. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus SP 510 UZ. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 1. Dopis ze dne 2.12.2014 o provedení odhadu předmětu aukce. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít. - 2 -
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 5969 pro kú a obec Šumperk, okr. Šumperk zapsán: Švéda Martin Jiřího z Poděbrad 1998/14 Šumperk PSČ 787 01 1.4 Přílohy posudku LV Katastrální mapa Foto Provedení odhadu předmětu aukce Mapy Zpráva o nebezpečí povodně 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Byty v budovách 2) Stavební pozemek - 3 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1.1 Popis Bytová jednotka č. 1998/6 v 2.n.p.: 3x pokoje, kuchyně, předsíň, koupelna, WC, předsíň, balkon-3,65 m2, podlahy PVC, koberec, ker. dlažby, bytové jádro vyzděno z YTONGU, vybavení jednotky - kuch. linka, deska plynová, el. trouba, lednice+mrazák, digestoř, obklady, s. kout, umyvadlo, WC mísa, žebřík el., lit. radiátory + měřiče, okna plastová, obložkové dveře, bodová světla. Kompletní rekonstrukce bytu r. 2006, thermofasáda + lodžie r. 2006, stav byt. jednotky výborný. Bytová jednotka se nalézá v panelovém domě kde je celkem 40 bytových jednotek, vchod ze strany SZ, podlaží jsou 1.p.p., 1.n.p. - 8.n.p. Základy + izolace, svislé konstrukce ŽB plošné 30 cm, stropy ŽB, plochá střecha, krytina živičná, bleskosvod ano, obklad fasády není, stav domu a údržba je průměrná. 2.1.2 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha pokoj 12,20 12,20 m 2 pokoj 14,29 14.29 m 2 pokoj 16,14 16.14 m 2 kuchyně 12,22 12.22 m 2 předsíň 8,64 8.64 m 2 koupelna 2,58 2,58 m 2 WC 0,99 0.99 m 2 předsíň 2,74 2.74 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 69,80 m 2 2.1.3 Opotřebení stavby Při stáří 36 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 45 %. 2.1.4 Výpočet ceny objektu Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 25.000,- Cena za celou podlahovou plochu 69,80 m 2 = Kč 1.745.000,00 Cena stavby bez opotřebení = Kč 785.250,00 Snížení ceny za opotřebení 45% - Kč 959.750,00 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 959.750,00 Byty v budovách Cena celkem Kč 959.750,-Kč - 4 -
2.2 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.2.1 Popis st. 3962-388 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří 2.2.2 Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku 200,- Výpočet: 200,-Kč/m2 * 388 m2 = 77.600,- Započtení spoluvl. podílu 302/10000 2.344,- Stavební pozemek Cena celkem Kč 2.344,- - 5 -
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Byty v budovách Kč 959.750,-Kč 2) Stavební pozemek Kč 2.344,-Kč Zjištěná výsledná cena Kč 962.094,-Kč Slovy: devětsetšedesátdvatisícedevadesátčtyřikč V Jeseníku, dne 5.1.2015... vypracoval - 6 -
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr.4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2708-3/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: 962.094,-Kč 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí a nájmů, nejsou byty na bruntálsku, šumpersku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Jeseník. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském a šumperském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Šumperku a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Město Šumperk s vyšší zaměstnaností, s větším počtem obyvatel, kompletní infrastrukturou, což má vliv stav trhu s nemovitostmi. Negativa: nejsou. Pozitiva: čisté ovzduší, klidné místo, kompletní inž. sítě, povodňová zóna 1, přístupy p.č. 25/1+25/15+25/13+2211/10 ost. plocha - Město Šumperk, celkově v pořádku. - 7 -
POROVNÁNÍ 1 PRODEJ BYTU 1 750 000,-Kč - 8 -
Obec + kú: Šumperk Standardní bytová jednotka 3+kk: chodba, kuchyně+pokoj, pokoj I, pokoj II, koupelna, podlahy laminátové, ker. dlažby, pl. okna, plastová vana, umyvadlo, mísa WC, bidet, dveře dýha, oc. radiátory Korado, vybavení kuchyně není, dodávka tepla + teplé vody z plynové kotelny v domě, měření vodoměry 2x, měření dodávky tepla. Budova je obdélníkového tvaru, základy betonové, ŽB, zdivo tl. 57 i s polystyrénem, bleskosvod ano, fasáda zateplená, stropy nespalné, krov půltový + Ranila, kl. konstrukce kompletní. - 9 -
POROVNÁNÍ 2 TRŽNÍ ODHAD 1 200 000,-Kč - 10 -
Obec a kú: Šumperk Budova panelová skládající se ze 2 vchodů. Bytová jednotka 3+1: 2x pokoj, ob. pokoj, kuchyně, předsíň, koupelna, WC, lodžie, šatna, sklep, podlahy PVC, ker. dlažby, okna plastová, k. linka, sporák komb., digestoř, WC mísa, pl. vana, obklady kompletní, umyvadlo, zděné jádro, lit. radiátory+měřiče. Rekonstrukce dílčí: r. 2014 - kuchyně, jádro - koupelna, WC, r. 2010 - okna plastová. Základy ŽB s izolací, ŽB montovaný skelet panelového domu, plochá střecha, živičná krytina, bleskosvod ano, thermofasáda, tl. zdí 30 cm, v novém jádře nové rozvody teplé a studené vody, kanalizace, 2x vodoměry, schody ŽB do jednotlivých pater. Revitalizace bytového domu r. 2004.. - 11 -
POROVNÁNÍ 3 TRŽNÍ ODHAD 950 000,-Kč - 12 -
Obec a kú: Šumperk Budova panelová skládající se ze 3 vchodů. Bytová jednotka 3+1: ob. pokoj, kuchyně, 2x pokoje, předsíň, WC, koupelna, šatna, sklep, lodžie, podlahy PVC, okna dřevěná zdvojená, k. linka, sporák komb., digestoř, WC mísa, oc. vana, menší část obkladů, umyvadlo, lit. radiátory+měřiče. Základy ŽB s izolací, ŽB montovaný skelet panelového domu, plochá střecha, živičná krytina, bleskosvod ano, 2x štíty thermofasáda, tl. zdí 30 cm, osobní výtah, v jádře nové rozvody teplé a studené vody, kanalizace, 2x vodoměry, schody ŽB do jednotlivých pater. - 13 -
FOTODOKUMENTACE: Kuchyně - 14 -
Kuchyně - 15 -
WC - 16 -
s. kout - 17 -
Lodžie čp/čo - 18 -
Pohled SZ pohled Z - 19 -
Pohled JV pohled S - 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------1 000 000,-Kč---------------------------- slovy: ------------------------------------jedenmilionkč------------------------------------------------- Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549 e-mail: odhady@realityklabzuba.cz - 28 -