-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6618/139-2012 nemovitosti bytové jednotky č. 121/4 v bytovém domě čp. 121 v k.ú. Maršov I, obec Svoboda nad Úpou, okres Trutnov, včetně podílu na společných částech budov a pozemků Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 25.10.2012 pod čj. 158 EX 37/12-61 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
-2- V Trutnově dne 19.11.2012 A.SITUACE: Vyhotovení č.: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí + informace o stavbě b) snímek pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku f) částečná projektová dokumentace g) nabývací listina Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 14.11.2012 na základě mého obeslání, povinný se nedostavil, ocenění provedeno dle projektu, informace k bytu poskytli ostatní nájemníci bytů v budově. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 14.11.2012. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
-3-1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 1175, katastrální území Maršov I, obec Svoboda nad Úpou, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: individuální vlastnictví Haladyna Karel, narozen 28.12.1982 2. Podíl na společných částech budovy a pozemku je zapsán v listu vlastnictví č. 783, katastrální území Maršov I, obec Svoboda nad Úpou, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: podílové spoluvlastnictví Haladyna Karel, narozen 28.12.1982 7649/267532 Budova vybudována na stp. čk. 231 o výměře 211 m2 a stp. čk. 232 o výměře 211 m2. 3. Z dokumentace vyplývá vybudování objektů v letech 1976-78. V posledních 5 letech došlo k revitalizaci budov, byla obnovena krytina a klempířské prvky, výtah, domovní dveře, slaboproud, opravy balkonu, obnovy oken za plastová, rozvody svislé ZT, zateplení fasády, V oceňovaném bytu obnoveny okna, dle údajů od sousedů je stav bytu původní.
-4-4. Výčet oceňovaných součástí: a) Bytová jednotka č. 121/4 b) Podíl na společných částech budov a pozemků ve výši 7649/267532 5. Popis: Nemovitost je situována v sídlištní zástavbě, po levé straně průjezdné státní silnice na Pec pod Sněžkou, vzdálena od centra města 400 m, autobusová zastávka a obchod do 100 m. Území je plně zainvestováno, objekt napojen na veškeré inženýrské sítě. Jde o rovinatý pozemek, blok panelových objektů má 6 sekcí, z čehož domy čp. 121 a 122 na stp. čk. 231 a 232 Prohlášením vlastníka vytváří jeden stavební celek, se samostatnými vchody a výtahy. a) Bytová jednotka č. 121/4 Budova má celkem 9 podlaží, z čehož 1.PP je technické, další bytové, v každé sekci výtah. Dispoziční řešení: 1.PP společné prostory (chodby, prádelny, kočárkárny) a dále výlučné sklepy pro byty 1. 8.NP 16 bytů v každé sekci, celkem tudíž 32 bytů Oceňovaný byt se nalézá ve 2.NP, jde o byt 1+3 s úplným sociálním zařízením a lodžií. Konstrukční řešení: Jde o montovaný objekt typu T06B, typový, ze želbetonových plošných panelů, střecha plochá, krytina ze svařované lepenky, klempířské prvky, zateplená fasáda, schody dvouramenné, okna obnoveny plastová, dveře hladké a prosklené, podlahy PVC, zčásti keramická dlažba, sociální jádro umakartové, splachovací WC, kuchyň původní standardní, vytápění ústřední dálkové z VS, včetně ohřevu TÚV.
-5- Technický stav: Nejsou sice známy závady bránící užívání, ale vzhledem ke stáří budovy je část prvků bytu dožívající (sociální umakartové jádro, nášlapné vrstvy podlah, vybavení kuchyně). Výměry Kuchyň Pokoj Pokoj Pokoj Předsíň Koupelna WC Lodžie Sklep Celkem 11,84 m2 20,49 m2 14,32 m2 12,16 m2 7,78 m2 2,21 m2 1,32 m2 3,49 m2 2,88 m2 76,49 m2, z toho plocha bytu 70.12 m2 b) Pozemky č.parcely Výměra v m 2 stp. čk. 231 211 stp. čk. 232 211 Celkem 422
-6- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2012. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Trutnov
-7- s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m 2 podlahové plochy Stavba KSD ZC K TP K V K I Výchozí cena Kč/ m 2 Kč/m 3 Byt č. 121/4 462112 28 500 0,92 0,89 0,82 23 370 kde značí ZC - základní cena K TP - koeficient technického provedení K V - koeficient vybavení K I - korekční index (K TP * K V ) Výchozí cena = ZC * K I b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Podlahová plocha Výchozí cena Kč/m 2 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Byt č. 121/4 70.12 6.37 celkem 23 370 11 685 1 638 704 74 433 1 713 137 42 993 620 PODÍL NA SPOLEČNÝCH ČÁSTECH BUDOVY A POZEMKU Obvyklá cena pozemku v místě činí 260,- Kč/m2 422 m2 x 260,- Kč/m2 = 109 720,- Kč Z toho podíl ve výši 7649/267532 činí 3 137,- Kč Věcná hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 1175 a 783 v k.ú. Maršov I činí zaokrouhleně 997 000,- Kč.
-8- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty). V lokalitě města Svoboda nad Úpou, v prostoru sídliště, v území s úplnou občanskou i inženýrskou vybaveností, se dle dostupných informací získaných jednak z mé vlastní databáze jako majitele První krkonošské realitní kanceláře v Trutnově, dále skupiny odhadců majetku okresu Trutnov, realizovaly v posledních 2 letech prodeje bytů obdobného vybavení včetně podílu na pozemcích. Bytová jednotka Výměra bytu v m2 Cena bytu Přepočet na 1 m2 1+3 69 760 000 11 014 1+3 76 680 000 8 947 1+2 62 580 000 9 355 1+2 57 590 000 10 351 Z toho vyplývá zprůměrovaná cena 9 916,- Kč/m2 podlahové plochy. Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budov a pozemcích. V místě je v současné době značný převis nabídky nad poptávkou. Výpočet: 70.12 m2 x 9 916,- Kč/m2 = 695 310,- Kč 6.37 m2 x 4 958,- Kč/m2 = 31 582,- Kč celkem 726 892,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 1175 a 783 v k.ú. Maršov I činí zaokrouhleně 727 000,- Kč.
-9- Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Věcná hodnota není vzhledem k poptávce na trhu směrodatná, nelze podle ní hodnotit dosažitelnou prodejnost. Vzhledem k převisu nabídek nad poptávkou, nízkému zájmu klientů o koupi bytů v lokalitě, stále přetrvávající realitní a ekonomické krizi se všemi důsledky snižuji porovnávací cenu o 10 % na 654 000,- Kč. Obvyklá cena bytu č. 121/4 včetně podílu na společných částech budov a pozemcích v k.ú. Maršov I činí 654 000,- Kč. V Trutnově dne 19.11.2012 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6618/139-2012 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 19.11.2012
-10-