ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 389/5839 /2012 o obvyklé ceně bytu č. 2911/19 v bytovém domě č.p. 2911 včetně podílu na společných částech bytového domu a pozemku čís. parcely 1629, k.ú. Kladno, v ulici Vítězná, v Kladně, městské části zvané Rozdělov, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 389/5839/2012 LV no.: 15413 Name of subject / Předmět ocenění: Bytová jednotka (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2911/19 v bytovém domě č.p. 2911 včetně podílu 32/1024 na společných částech domu a pozemku čís. parcely 1629, k.ú. Kladno, v ulici Vítězná, v Kladně, městské části zvané Rozdělov, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Vítězná 2911, 272 01 Kladno 1 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 467 972 Kč Market value Tržní hodnota 550.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena 550.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 552 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): Není stanovena Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 2911/19 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 1629 (podíl 32/1024) Appurtenances: Příslušenství: Sklep v 1.PP (2,00 m2) Size: Velikost 378, podíl 32/1024 Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna s úplnou infrastrukturou Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura ve Statutárním městě Kladno úplná vč. vysokého školství Unit price: Jednotková cena 2 200 Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: 81,40 Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 32,00 Storage area: Skladové plochy: 17 188 Kč/ Income: Příjem: Other and manufacturing: Ostatní Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1955 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 50 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 15413 je byt ve vlastnictví paní Jany Kšírové, bytem Ukrajinská 2194, Kročehlavy, 272 01 Kladno 1. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 15413 ze dne 7.8.2012 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky v celkové výši 1.755.000,-Kč a jejího příslušenství ve prospěch Raiffeisenbank, a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním k zajištění a) pohledávek v celkové výši 880.000,-Kč s příslušenstvím, b)veškerých budoucích pohledávek, až do celkové výše 880.000,-Kč, které jí mohou vzniknout od uzavření smlouvy do 31.5.2015, ve prospěch České spořitelny, a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) Podle části D listu vlastnictví č. 15413 ze dne 7.8.2012 je k předmětnému bytu podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva k uspokojení pohledávek oprávněného v celkové výši 123.992,20,-Kč a jejich příslušenství ve prospěch CCRB a.s., Praha (IČ 24723576) (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) Stanovená obvyklá cena nemovitosti nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 15413 a jiný zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č. 15413. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 15413 ze dne 7.8.2012 není oceňovaná nemovitost zatížena žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 15413 ze dne 7.8.2012 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími zástavními právy: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky v celkové výši 1.755.000,-Kč a jejího příslušenství ve prospěch Raiffeisenbank, a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním k zajištění a) pohledávek v celkové výši 880.000,-Kč s příslušenstvím, b)veškerých budoucích pohledávek, až do celkové výše 880.000,-Kč, které jí mohou vzniknout od uzavření smlouvy do 31.5.2015, ve prospěch České spořitelny, a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Ke dni ocenění je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - starší bytový dům bez provedené revitalizace - byt v neudržovaném stavu - byt situován v 3.NP bytového domu bez výtahu Strong points / silné stránky: - v okolí veškerá občanská vybavenost Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 15413 (byt) pro k.ú. Kladno, obec Kladno prokazující stav evidovaný k datu 7.8.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Kladno vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 7.8.2012 za účasti paní Jany Vatěrové matka vlastníka. - 3 -
IDENTIFICATION DATA / IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 665061 Název katastrálního území : Kladno Kód obce : 532053 Název obce : Kladno Počet obyvatel obce : 70 665 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2012 Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský kraj Poloha v obci : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / Infrastruktura: Město Kladno (69 938 obyvatel) patří k větším a významným městům Středočeského kraje, jedná se o bývalé okresní město, v současné době jde o město Statutární. Statutární město Kladno disponuje úplnou občanskou vybaveností včetně vysokého školství (městský úřad, pošty, policie, městská policie, obchody, služby, restaurace, školky, školy včetně vysokých škol, zdravotní střediska, nemocnice, divadlo, kino, sportoviště, knihovna). Statutární město Kladno je velmi dobře dostupné silniční a železniční dopravou, ve městě je městská autobusová doprava. Po dopravní stránce je město Kladno dostupné po silnicích I.tříd, které zajišťují dopravní spojení s okolními městy a s rychlostními komunikacemi R6 a R7, které v dalším průběhu navazují na Hlavní město Praha, které je vzdálené přibližně 15 km. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 2911, v ulici Vítězná, v části města zvané Rozdělov, v zástavbě obdobných bytových domů a staveb občanské vybavenosti. Lokalita je klidná, v rámci města vhodná pro bydlení v bytech. - 4 -
Short description property / stručný popis majetku: Byt č. 2911/19: Oceňovaný byt se nachází v bytovém domě č.p. 2911, na pozemku čís. parcely 1629, k.ú. Kladno, v ulici Vítězná. Bytový dům je situován jako samostatně stojící, je podsklepený, má 4 nadzemních podlaží, zastřešení je sedlovou střechou. V bytovém domě se nachází celkem 32 bytových jednotek, společné prostory a sklepy v 1.PP. K oceňované bytové jednotce náleží podíl 32/1024 na společných částech bytového domu č.p. 2911 a pozemku čís. parcely 1629. Dispoziční řešení: Jedná se o byt velikosti 1+1 s příslušenstvím o celkové podlahové ploše 30,00 m², situovaný v 3. nadzemním podlaží bytového domu. K bytu náleží sklep v 1.PP o výměře 2,00. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné, vodorovné konstrukce jsou betonové, zastřešení je sedlovou střechou, střešní krytina je tvořena plechovými šablonami, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schody jsou betonové s povrchovou úpravou TERACO, okna jsou dřevěná zdvojená, vnitřní omítky jsou hladké. Vnitřní příčky jsou zděné. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní, vstupní dveře do bytu jsou dřevěné, dveře do bytového domu jsou plastové. Podlahy v bytě jsou s běžnými povrchy (dlažba, PVC, textilní krytina). Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, kanalizace, vody a zemního plynu. Vytápění je ústřední z dálkového zdroje, ohřev vody je z dálkového zdroje. Kuchyně je vybavena sektorovou kuchyňskou linkou a plynovým sporákem. Sociální zázemí je vybaveno splachovacím WC, umývadlem a sprchovým koutem. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří nebyly zjištěny, podle dostupných a známých informací byl bytový dům postaven přibližně v letech 1955-1960, v rámci tehdejší bytové výstavby, jeho stáří ke dni ocenění je přibližně 57 let. Na bytovém domě nebyly provedeny v minulých žádné zásadní stavební úpravy, na bytovém je prováděna řádná údržba, celkový technický stav bytového domu lze hodnotit jako dobrý. Na bytovém domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Předmětný byt je v původním stavu, bez provedených stavebních úprav. Údržba je zanedbána, pro užívání bytu v novodobém standardu je vhodné provedení kompletní rekonstrukce. Celkový stavebně technický stav bytu lze hodnotit jako zhoršený, vnitřní vybavení je v nevyhovujícím standardu. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 2911/19 náleží podíl 32/1024 na pozemku čís. parcely 1629, k.ú. Kladno. Pozemek čís. parcely 1629 ( výměra 378 m² ) je obdélníkového tvaru a je zcela zastavěn bytovým domem č.p. 2911. Pozemek je rovinné konfigurace, napojený telekomunikačních sítí a systému CZT. na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, zemního plynu, Pozemek je přístupný z okolních, veřejně přístupných pozemků, které tvoří komunikace, komunikace pro pěší a volné prostory mezi bytovými domy (pozemek čís. parcely 1625, vlastník Statutárního města Kladno). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Tvar pozemku a konkrétní situování je patrné z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytové jednotky č. 2911/19 v bytovém domě č.p. 2911 včetně podílu 32/1024 na společných částech domu a pozemku čís. parcely 1629, k.ú. Kladno, v ulici Vítězná, v Kladně, městské části zvané Rozdělov, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 24. července 2012 (po zaokrouhlení) 550.000,- Kč Slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 15413 ze dne 7.8.2012 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky v celkové výši 1.755.000,-Kč a jejího příslušenství ve prospěch Raiffeisenbank, a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním k zajištění a) pohledávek v celkové výši 880.000,-Kč s příslušenstvím, b)veškerých budoucích pohledávek, až do celkové výše 880.000,-Kč, které jí mohou vzniknout od uzavření smlouvy do 31.5.2015, ve prospěch České spořitelny, a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) Podle části D listu vlastnictví č. 15413 ze dne 7.8.2012 je k předmětnému bytu podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva k uspokojení pohledávek oprávněného v celkové výši 123.992,20,- Kč a jejich příslušenství ve prospěch CCRB a.s., Praha (IČ 24723576) (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) Stanovená obvyklá cena nemovitosti nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 15413 a jiný zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č. 15413. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 389/5839/2012. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 8. srpna 2012-6 -