ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 966/2012 Ocenění bytové jednotky č. 755/4 zapsaná na listu vlastnictví č. 2140, v budově č.p. 755, zapsané na LV č. 2074, stojící na parcele č. 1714, zapsané na LV č. 2074. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 5246/109336 na společných částech bytového domu č.p. 755, zapsaného na LV č. 2074 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 5246/109336 na parcele č. 1714 o výměře 343 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 2074. To vše v k.ú. Zdice, obec Zdice, okres Beroun, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 19.11.2012 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 20 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 21.11.2012 1
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty 2.2. Metoda porovnávací 2.3. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav bytové jednotky 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitého majetku kterým je nemovitost bytová jednotka č. 755/4 zapsaná na listu vlastnictví č. 2140, v budově č.p. 755, zapsané na LV č. 2074, stojící na parcele č. 1714, zapsané na LV č. 2074. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 5246/109336 na společných částech bytového domu č.p. 755, zapsaného na LV č. 2074 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 5246/109336 na parcele č. 1714 o výměře 343 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 2074. To vše v k.ú. Zdice, obec Zdice, okres Beroun, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun. 1.2. Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2140 pro k.ú. Zdice ze dne 24.10.2012 Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby 1.3. Podklady zajištěné znalcem Aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č. 2140 (bytová jednotka) pro k.ú.zdice ze dne 21.11.2012 Informace z katastru nemovitostí LV č. 2074 (bytový dům) pro k.ú. Zdice ze dne 21.11.2012 Informace z katastru nemovitostí LV č. 2074 (pozemek) pro k.ú. Zdice ze dne 21.11.2012 Kopie katastrální mapy ze dne 15.11.2012 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. 1.4. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen ( cen realizovaných na trhu ) 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro 3
výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost. 2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Použité koeficienty: 1 Lokalita K1, 2 Typ stavby K2, 3 Stáří K3, 4 Garáž K4, 5 Velikost K5, 6 Vybavení K6, 7 Zdroj nabídky K7 2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocené nemovitosti budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch, metrů užitných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze nebo z důvěryhodných zdrojů. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1.Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2140 ze dne 14.11.2012 pro k.ú. Zdice Čermák Radek, Velizská 755, 267 54 Zdice Adresa nemovitosti: Velizská čp. 755 Název katastrálního území: Zdice Název obce: Zdice Název okresu: Beroun List vlastnictví: LV č. 2140 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: Zástavní právo smluvní - a) zajištění pohledávek ze smlouvy o úvěru č. 4038 v celkové výši 350.000,- Kč s přísl., b) zajištění veškerých budoucích pohledávek, které vzniknou od uzavření smlouvy do 24.5.2019 až do celkové výše 350.000,- Kč, ACEMA Credit Czech, a.s., Čimická 780/61, Praha 8, Čimice, 181 00 Praha 81. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. Právní účinky vkladu práva ke dni 28.02.2011. 4
Nařízení exekuce - pověřený soudní exekutor: Soudní exekutor JUDr. Dalimil Mika Za Beránkem 836/132, Klatovy II, 339 01 Klatovy 1. Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun, 15 EXE 840/2010-3 ze dne 03.06.2010. Nařízení exekuce - pověřený exekutor: EÚ Plzeň-sever, JUDr. Flajšhansová, Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun 15 EXE-8337/2011 15 (121 EX 4252/11) ze dne 16.06.2011. Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení OS Beroun 15 EXE8337/2011-15 Právní moc ke dni 21.09.2011. Nařízení exekuce - pověřený exekutor JUDr. Vendula Flajšhansová, EÚ Plzeň sever. Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun 1 Nc-3512/2007-6 ze dne 11.04.2007. Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení OS Beroun 1 Nc3512/2007-6. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - pro pohledávku ve výši 116.912,- Kč s přísl. Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Plzeň-sever, JUDr. Flajšhansová 121 EX- 4252/2011 11 (15 EXE 8337/2011-15) ze dne 29.08.2011. Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení EÚ Plzeň - sever, JUDr. Vendula Flajšhansová 121 EX-4252/2011-11 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - pro pohledávku ve výši 134.774,- Kč s přísl. Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Plzeň - sever, JUDr. Vendula Flajšhansová 121 EX-2578/2007-6 (1 Nc 3512/2007-6) ze dne 09.09.2011. Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení EÚ Plzeň - sever, JUDr. Vendula Flajšhansová 121 EX-2578/2007-6. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - pro pohledávku ve výši 12.340,- Kč s přísl. Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Brno - venkov, JUDr. Lubomír Zálešák 107 EX- 772/2011-12 (15 EXE 9522/2011-9) ze dne 14.09.2011. Zástavní právo exekutorské - k zajištění pohledávky ve výši 134.774,- Kč s přísl. Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha 3, Vinohrady, 130 0 Praha 3, Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Plzeň sever, JUDr. Vendula Flajšhansová 121 EX-2578/2007-7 (1 Nc 3512/2007-6) ze dne 09.09.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - pro pohledávku ve výši 435 Kč s přísl. Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EU Zlín, JUDr. Růžička 77 Ex-4712/2011 37 Okresní soud Beroun (7EC 330/2010-8) ze dne 07.11.2011. Nařízení exekuce - pověřený exekutor Mgr. Pavel Dolanský, EÚ Beroun Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun 11 EXE-13/2012-12, 015 EX 97/12 ze dne 14.02.2012. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - pro pohledávku ve výši 44.558,- Kč s přísl. Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Beroun, Mgr. Pavel Dolanský 015 EX97/2012-4 (11 EXE 13/2012-12) ze dne 21.02.2012. Zástavní právo exekutorské - zajištění pohledávky ve výši 116.912,- Kč s přísl. Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha 3, Vinohrady, 130 00 Praha3, Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Plzeň sever, JUDr. Vendula Flajšhansová 121 EX-4252/2011-13,(15 EXE 8337/2011-15) ze dne 29.08.2011. 5
Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - JUDr. Michal Krejčí Listina Usnesení insolvenčního soudu o prohlášení konkursu ( 245, 405 odst. 2 z.č.182/2006 Sb.), o úpadku KSPH 39 INS-21921/2011 A-18 ze dne 11.04.2012. Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - JUDr. Michal Krejčí Listina Usnesení insolvenčního soudu o prohlášení konkursu ( 245, 405 odst. 2 z.č.182/2006 Sb.), o úpadku KSPH 39 INS-21921/2011 A-18 ze dne 11.04.2012. Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 21.2.2012 Společenství pro dům 755 Zdice - Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Beroun, Mgr. Pavel Dolanský 015EX-97/2012-4 (11 EXE 13/2012-12) ze dne 21.02.2012. Zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkaz, zástavní právo exekutorské, rozhodnutí o úpadku, prohlášení o konkursu zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Bytový dům je postavený v severní, okrajové části města Zdice, ulice Velizská. Bezprostřední okolí je zastavěné původními bytovými. Okolí bytového domu hlavní vchod je prostorné, konec slepé ulice, parkovací možnosti omezené. Hlavní vstup do domu je orientován z východní strany, zadní vstup ze západní strany. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén) a má 4 nadzemní podlaží. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání dle sdělení před cca 40 lety, byla provedena výměna stoupaček, oprava fasády, vchodové dveře vč. zvonků, bez výtahu, v udržovaném stavu. Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě. Dům je montovaný, panelový, základy domu jsou bet. vč. izolací proti zemní vlhkosti, obvodové a vnitřní stěny jsou panelové, stropy jsou želbetonové prefa, střecha je plochá, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, schodiště je železobetonové prefa a stupně jsou teracové. Zdice se nachází na území okresu Beroun a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Beroun. Obec Zdice se rozkládá asi deset kilometrů jihozápadně od Berouna. Území tohoto malého města trvale obývá asi 3970 obyvatel. Protéká zde řeka Litavka. Zdice se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Černín, Knížkovice a Zdice. Děti školou povinné mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a předškoláci mohou chodit do školy mateřské. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Zdice mají ordinaci tři praktičtí lékaři a dva stomatologové. Kromě toho je zde umístěn i domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Celkově je daná lokalita hodnocena kladně. 3.1.4. Popis a stav bytové jednotky Bytová jednotka 2+kk se sociálním zázemím se nachází v 2 nadzemním podlaží (1.patro) bytového domu. Výměra samotného bytu činí 48,79m2, vytápění ústřední z plynové kotelny v suterénu domu, včetně ohřevu vody. Vstup do bytu je od schodiště vpravo vlevo. V bytě se nachází předsíň (6,70m2), z předsíně rovně do pokoje (9,68m2), z předsíně vpravo do koupelny (2,02m2), za koupelnou WC (1,02m2), z předsíně vpravo do pokoje obývacího (24,26m2) a z něj kuchyňský kout (5,11m2). K užívání bytu náleží lodžie přístupná z bytu (6,60m2), komora na patře (0,97m2) a sklepní kóje v suterénu domu (cca 1,20m2). Na podlahách místností bytu PVC, na sociálním zařízení keramická dlažba, na lodžii beton, okna a lodžie na východ, jádro umakartové. Celkem 2+kk. Byt je v původním, neudržovaném stavu se zanedbaným úklidem, morálně zastaralé, předpokládá 6
se provedení stavebních úprav (podlahové krytiny, kuchyně, sociální zařízení), elektroměr odpojen. Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 5246/109336 na pozemku parc.č. 1714 o výměře 343m2, zastavěná plocha a nádvoří, zapsán na LV č. 2074, jedná se o pozemek zastavěný bytovým domem čp. 755. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku, která je užívána pro bydlení, v původním, zanedbaném, morálně zastaralém stavu s předpokladem provedení stavebních úprav. Vyžaduje nutnou investici do znovuosazení elektroměru. 3.2. Aplikace metod 3.2.1.Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota bytové jednotky vč. podílu na společných částech domu a pozemku, podpůrně použita cena zjištěná dle platného cenového předpisu. Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt, jednotka č. 755/4 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Pozemek není v obci uvedené v odst.1 písmeno b), d), h), j), výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených není, pozemek není určen pro stavbu s komerční využitelností, pozemek není v obci s polohou v okolí města podle odst.1 písm.a) nebo c) nebo e) a není v turisticky významné obci. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8380 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1390 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří Upr. cena [Kč/m 2 ] 7
28 odst. 1 a 2 57,04 1,00 2,1390 0,8380 10,00 112,47 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 parc.č. 1714 343,00 112,47 38 577,21 Stavební pozemek - celkem 38 577,21 Pozemky - zjištěná cena = 38 577,21 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky = 38 577,21 Kč 38 577,21 Kč Cena příslušenství - celkem: = 38 577,21 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: 2 001 10 000 Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 22 732,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyně: 5,11 m 2 pokoj: 24,26 m 2 pokoj: 9,68 m 2 předsíň: 6,70 m 2 koupelna: 2,02 m 2 WC: 1,02 m 2 lodžie: 6,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 55,39 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: 1,20 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,20 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: komora: 0,97 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 0,97 m 2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: = 55,39 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,20 m 2 * 0,10 = 0,12 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem 0,97 m 2 * 0,80 = 0,78 m 2 pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem: = 56,29 m 2 8
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,80 = 0,578 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním II 0,02 úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť III 0,05 obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,130 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 9
3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,578 * 1,130 * 0,900 = 0,588 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 22 732,- Kč/m 2 * 0,588 = 13 366,42 Kč/m 2 CP = CU * PP = 13 366,42 Kč/m 2 * 56,29 m 2 = 752 395,78 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 752 395,78 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 38 577,21 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 246 / 109 336 Hodnota spoluvlastnického podílu: 38 577,21 Kč * 5 246 / 109 336 = 1 850,96 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 1 850,96 Kč Byt, jednotka č. 755/4 - zjištěná cena = 754 246,74 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt, jednotka č. 755/4 754 246,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 754 246,70 Kč Celkem Věcná hodnota celkem po zaokrouhlení: 750 000,00 Kč Slovy: sedmsetpadesát tisíc korun českých 754 246,70 Kč 3.2.2.Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků Kč Foto Zdice, ul. Havlíčkova 990 000 42,00 m2, 1.NP Nabídková cena Nabízíme k prodeji byt 2+kk, 41,5 m2, s komorou a sklepem, v nízkém panelovém domě ve Zdicích u Berouna. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí, je v původním stavu a patří k němu komora na společné chodbě. Byt je orientován na jih a je před celkovou rekonstrukcí. Má pouze nová plastová okna. V koupelně najdeme vanu, WC samostatně. Dům má svou vlastní plynovou kotelnu a sušárnu. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 23.571,- 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,80 16.028,- Kč/m2 10
Zdice, ul. Velizská 1 010 000 43 m2, 1.NP Nabídková cena Prodej panelového bytu 2+kk po částečné rekonstrukci, v osobním vlastnictví, CP 43 m2, který se nachází v klidné části obce Zdice. Panelový dům je po celkové revitalizaci. Vstupní předsíň, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna a WC. Sklep 2 m2. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 23.488,- 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,80 15.972,- Kč/m2 Zdice, ul. Havlíčkova 1 290 000 70,00 m2, 3.NP Nabídková cena Byt o velikosti 3+1 ve druhém patře panelového domu bez výtahu. Dispozice: předsín (9 m2) s vestavěnými skříněmi, dětský pokoj (10,9 m2) a ložnice (12,5 m2), z předsíně na toaletu (1 m2), do koupelny (2,5 m2) a do obývacího pokoje (25,7 m2). Obývací pokoj je velmi světlý s prosklennou celou stěnou s jižní orientací a vstupem na lodžii (7 m2) a do kuchyně (6,2 m2). Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou s plynovým sporákem. V celém bytě jsou nová plastová okna, na podlahách je v kuchyni a v koupelně dlažba, v pokojích světlé plovoucí podlahy. Koupelna prošla také rekonstrukcí, obklady a nový sprchový kout. K bytu náleží komora umístěná před vstupem do bytu a sklepní kóje. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 18.429,- 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 0,80 0,80 12.974,- Kč/m2 Maximum 16.028,-Kč/m2 Minimum 12.974,-Kč/m2 Průměrná cena 14.991,-Kč/m2 Užitná plocha 48,79m2 Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek 731.410,- Kč Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 730 000,00 Kč Slovy: sedmsettřicet tisíc korun českých 3.2.3.Rekapitulace Věcná hodnota: Porovnávací hodnota: 750 000,00 Kč, slovy: sedmsetpadesát tisíc korun českých 730 000,00 Kč slovy: sedmsettřicet tisíc korun českých Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky pěkná klidná poloha v okrajové části, udržovaný bytový dům. 11
Slabé stránky byt v původním, neudržovaném, morálně zastaralém stavu, odpojen elektroměr, poptávka na trhu s nemovitostmi po bytech v panelových domech je výrazně menší než jejich nabídka. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot s tím, že věcná hodnota má orientační význam. Při stanovení tržní hodnoty ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objekt a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí převyšuje nabídka nad poptávkou, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 19.11.2012. Slovy: sedmsettřicet tisíc korun českých ve výši: 730 000,00 Kč V Plzni, 21.11.2012 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 966/2012 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 12
5.2. Fotodokumentace Mapy schéma bytu (bez rozměrů, bez měřítka) 13
vstup do bytu předsíň WC koupelna obývací pokoj kuchyňský kout pokoj 14
z lodžie vstup do domu společné prostory hlavní vstup zadní vstup pohled východní pohled jihovýchodní pohled jihozápadní pohled severní pohled jižní vstup 15
5.3. Doklady 16
17
18
19
20