ZNALECKÝ POSUDEK č.3463-286/2013 O ceně bytové jednotky č.1156/24 v Nejdku, Okružní 1156, včetně příslušenství a podílu o velikosti 4773/217309 na společných částech domu a pozemku p.č.st.1289 zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 324 m 2, vše zapsáno na LV č.4015 pro k.ú.nejdek Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 30.7.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 30.7.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.1156/24 v Nejdku, Okružní 1156, včetně příslušenství a podílu o velikosti 4773/217309 na společných částech domu a pozemku p.č.st.1289 zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 324 m 2, vše zapsáno na LV č.4015 pro k.ú.nejdek 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.1156/24 Adresa předmětu ocenění: Okružní 1156 362 21 Nejdek Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Nejdek Katastrální území: Nejdek Počet obyvatel: 8 290 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 89,0481 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 89,05 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.7.2013 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.4015 pro k.ú.nejdek - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 830324/4455, Paní Vlastimila Hudáková, Okružní 1156, 36221 Nejdek, vlastnictví: výhradní 830324/4455, Paní Vlastimila Hudáková, Okružní 1156, 36221 Nejdek, vlastnictví: výhradní Odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se v 7.nadzemním podlaží panelového objektu s jedenácti nadzemními podlažími (přízemí je technické). Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou dřevěná zdvojená, původní, vnitřní dveře jsou plné a prosklené do ocelových zárubní. Podlahy jsou z koberců a PVC. Kuchyň je standardní s původní linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je výtah, jeden nový, druhý původního stáří, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod i kanalizaci. Stáří domu je 47 roků, stav průměrný, stav bytu podprůměrný, v původním stavu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8520 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310-4 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 89,05 1,00 2,1310 0,8520 10,00 177,85 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.1289 324,00 177,85 57 623,40 nádvoří Stavební pozemek - celkem 57 623,40 Pozemek - zjištěná cena = 57 623,40 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek = 57 623,40 Kč 57 623,40 Kč Cena příslušenství - celkem = 57 623,40 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 47 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 13 158,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu kuchyň: 13,68 m 2 pokoj: 16,73 m 2 pokoj: 6,80 m 2-5 -
předsíň: 5,27 m 2 koupelna: 2,56 m 2 WC: 1,03 m 2 lodžie: 2,84 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 48,91 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje: 1,66 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,66 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 48,91 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,66 m 2 * 0,10 = 0,17 m 2 Podlahové plochy - celkem = 49,08 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 47 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,632 i = 1-6 -
Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez IV 0,03 významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů III 0,05 a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,160 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,632 * 1,160 * 0,850 = 0,623 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 13 158,- Kč/m 2 * 0,623 = 8 197,43 Kč/m 2 CP = CU * PP = 8 197,43 Kč/m 2 * 49,08 m 2 = 402 329,86 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 402 329,86 Kč - 7 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 57 623,40 Kč Spoluvlastnický podíl: 4 773 / 217 309 Hodnota spoluvlastnického podílu: 57 623,40 Kč * 4 773 / 217 309 = 1 265,65 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 1 265,65 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 403 595,51 Kč - 8 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 403 595,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 403 595,50 Kč Celkem 403 595,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 403 595,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 403 595,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 403 595,50 Kč Celkem 403 595,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 403 595,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 403 600,- Kč slovy: Čtyřistatřitisícšestset Kč - 9 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní pro zajištění pohledávky ve výši 160.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 330,000,-Kč s příslušenstvím - Finanční štít s.r.o., Prvního pluku 621/8a, Karlín, 186 00 Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prodej bytu 2+1 o rozloze 54 m² v 5. patře zatepleného panelového domu v Nejdku v Okružní ulici. Byt je v udržovaném původním stavu, má však osazena plastová okna. Výhodou tohoto bytu jsou nízké měsíční poplatky. Vyhledávaná lokalita s veškerou občanskou vybaveností (nákupní centrum, lékař, škola, školka, poliklinika, vlak, autobus). Požadovaná cena 520.000,- Kč. - 10 -
prodej bytu v příjemné a klidné lokalitě města Nejdek, kde se v blízkosti domu nachází rybníky a les, pár minut cesty je také rybník na koupání. Byt je v dobrém původním stavu. Jádro je umakartové, na podlaze je položeno lino, dveře jsou původní dřevěné, pouze okna jsou nová, plastová. Byt je situován na dvě světové strany s výhledem na již zmíněné rybníčky. U domu je prostorné parkoviště. Do centra města se dostanete do několika minut. Dům je po rekonstrukci, je zateplen, má novou fasádu a částečně je opraven i výtah a společné prostory. Požadovaná cena 572.000,- Kč včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu. Byt 2+1, 54 m2 v osobním vlastnictví, desáté patro vysokopodlažního nově zrekonstruovaného panelového domu v Nejdku. Byt je v původním, ale dobrém stavu, s orientací na jih a výhledem do přirody. K bytu přísluší balkon a sklep. V domě dva výtahy. Dům je zateplen, nové stoupačky a střecha. Lokalita s veškerou občanskou vybaveností je v místě. Karlovy Vary vzdálené jen 15 km. Požadovaná cena 449.000,- Kč. - 11 -
Negativně působí prodej dražbou. Obvyklá cena bez vlivu závad : 390.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 390.000,- Kč. Slovy: Třistadevadesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 30.7.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.18. - 12 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3463-286/2013 znaleckého deníku. - 13 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4015 ze dne 22.4.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-14 -
Fotodokumentace nemovitosti - 15 -
- 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -