Znalecký posudek č. 950-60/2014 - dodatek č.j. 180 EX 21960/11 O obvyklé ceně nemovitostí pozemků na St. 42/1 o ploše 1164 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, na St. 42/2 o ploše 33 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, na St. 55/3 o ploše 174 m 2, vodní plocha, na St. 55/4 o ploše 219 m 2, zahrada, na St. 55/5 o ploše 245 m 2, trvalý travní porost, s objekty na St. 42/1 a 42/2 a objektu čp. 12 příslušenstvím, vše zapsáno na LV 312 v katastrálním území Lestkov pod Kozákovem, v obci Radostná pod Kozákovem, okres Semily, kraj Liberecký ve vlastnictví: Martin Ráliš, Pivovarská 2537/40, 466 01, Jablonec nad Nisou. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 Účel doplňku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora, s doplněním ceny za objekt čp. 12 na St. 43. Podle stavu ke dni 22. 08. 2014 posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov tel.:724 689 138 Ocenění obsahuje 11 stran bez příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, 22. 08. 2014 Vyhotovení č.
Znalecký posudek č. 950-60/2014 - dodatek A. Dodatek 1. Předmětem dodatku Předmětem dodatku je doplnění ocenění předmětných nemovitostí o objekt čp. 12, který nebyl v původním posudku uveden. Znaleckým úkolem je tedy ocenit nemovitosti na St. 42/1 o ploše 1164 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, na St. 42/2 o ploše 33 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, na St. 55/3 o ploše 174 m 2, vodní plocha, na St. 55/4 o ploše 219 m 2, zahrada, na St. 55/5 o ploše 245 m 2, trvalý travní porost, s objekty na St. 42/1 a 42/2 a objektu čp. 12 příslušenstvím, vše zapsáno na LV 312 v katastrálním území Lestkov pod Kozákovem, v obci Radostná pod Kozákovem, okres Semily, kraj Liberecký ve vlastnictví: Martin Ráliš, Pivovarská 2537/40, 466 01, Jablonec nad Nisou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25. 06. 2014 bez přítomnosti povinného. Prohlídka uvnitř objektu nebyla znalci umožněna a základní informace nebyly povinným podány. Doporučený dopis na adresu povinného se vrátil znalci s poznámkou pošty nevyzvednuto Doporučený dopis na adresu druhého povinného se rovněž vrátil s poznámkou pošty po oznámení o uložení Nevyžádáno. Znalec provedl prohlídku zvenku s částečným zaměřením. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace. Získané podklady prohlídkou považuji v tomto případě dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 3. Obsah posudku a) Objekty 1) Objekt čp. 12 na St. 43 b) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Objekt čp. 12 na St. 43 Objekt je veden v katastru jako rodinný dům, jedná se o objekt penzionu se třemi apartmány a bytem správce, dále je v části objektu místnost využívaná jako jídelna nebo vinárna. Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost, později zrekonstruovanou na penzion. Zděný objekt je půdorysně ve tvaru L část, kdy jihovýchodní strana je částečně podsklepená. Objekt pochází z roku 1893, v roce 1999 byl zrekonstruován na penzion. Objekt předpokládám částečně podsklepený, základy domu jsou kamenné s funkční izolací proti zemní vlhkosti. Zdivo objektu je bez deformací. Strop předpokládám trámový s rovným podhledem. V části jsou kamenné klenby. Střešní konstrukce dřevěný vázaný krov, stav krovu nebylo umožněno znalci prohlédnout. Střešní krytina je z asfaltových šindelů. Klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinku. Vnitřní omítky na cihelném zdivu předpokládám hladké vápenné štukové. Fasáda na zděné části z cihel je zateplená. Sokl objektu je kamenný. Vnitřní obklady předpokládám standardní pórovinové. Schody v objektu předpokládám kamenné nebo betonové u bývalé hospodářské části bylo přistavěno venkovní ocelové schodiště se dřevěnými stupni jako samostatný vstup do apartmánů. Dveře předpokládám dřevěné náplňové. Okna jsou dřevěná z eurohranolů, střešní okna jsou typu VELUX. Podlahy předpokládám v 1.NP betonové s keramickou resp. kamennou dlažbou. Podlahy v podkroví předpokládám dřevěné prkenné. Vytápění předpokládám ústřední kotlem na tuhá paliva a elektrokotlem. Elektroinstalaci předpokládám světelnou a motorovou s automatickými jističi. Bleskosvod je proveden. Vnitřní vodovod předpokládám v provedení studené i teplé vody. Ohřev vody předpokládám el. bojlerem. Veřejný vodovod není v dosahu. Je využívána vlastní studna na pozemku St. 42/1. Plyn není zaveden, není v dosahu. Kanalizace je svedena ze všech zařizovacích předmětů do septiku. Veřejná kanalizace není v dosahu. Technický stav objektu je dobrý. Údržba je prováděna, stáří objektu je více než 85 let rekonstrukce proběhla cca v roce 1999-2000. Objekt se nachází na pozemku jiného vlastníka. Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb. a.1.1) Objekt čp. 12 na St. 43 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: G 1. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 121 Hotely a obdobné budovy Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.1 budovy hotelů a ubytoven Koeficient změny ceny stavby: 2,046 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1. NP 2,45 m 9,6 13,85+6,5 14,5 = 227,21 m 2 podkroví 2,40 m (9,6 13,85+6,5 14,5) 0,5 = 113,60 m 2 sklep 2,10 m 4 5 = 20,00 m 2 Součet: 6,95 m 360,82 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 2,41 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 120,27 m 2 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 3
Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 9,6 13,85 4,2+2 3,2 2 1,5+6,5 14,5 4,4 = 992,33 m 3 zastřešení 9,6 13,85 2,7/2+6,5 14,5 2,6/2 = 302,02 m 3 spodní stavba 2,3 4 5 = 46,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 340,35 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací kamenné s funkční izolací 6,30 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce cihelné 15,00 % Standardní 60 % kamenné Podstandardní 40 % 3. Stropy trámové s rovným podhledem 8,20 % Standardní 50 % kamenné klenby Podstandardní 50 % 4. Krov, střecha dřevěný krov, umožňující podkroví 6,10 % Standardní 5. Krytiny střech asfaltový šindel 2,70 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech, hliník 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenná štuková hladká 7,10 % Standardní 70 % kamenné zdivo Nevyskytuje se 30 % 8. Úprava vnějších povrchů minerální zateplená fasáda 3,20 % Standardní 70 % kamenné zdivo Nevyskytuje se 30 % 9. Vnitřní obklady keramické předpoklad - běžné pórovinové obklady 3,10 % Standardní 10. Schody venkovní ocelová konstrukce, dřevěné stupně 2,80 % Standardní 50 % betonové nebo kamenné Standardní 50 % 11. Dveře dřevěné náplňové 3,80 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna z eurohranolů s izolačním dvojsklem 5,90 % Standardní 14. Povrchy podlah dřevěné prkenné 3,30 % Podstandardní 50 % betonové s keramickou dlažbou Standardní 50 % 15. Vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva + elektrokotel 4,90 % Standardní 16. Elektroinstalace 220/380V s pojistkovými automaty 5,80 % Standardní 17. Bleskosvod ano 0,30 % Standardní 18. Vnitřní vodovod studená i teplá voda 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace ze všech zařizovacích předmětů 3,20 % Standardní 20. Vnitřní plynovod není proveden 0,30 % Nevyskytuje se 21. Ohřev vody el. bojlery 2,20 % Standardní 22. Vybavení kuchyní sporák a linka 1,80 % Standardní 50 % 3 x vařič Standardní 50 % 23. Vnitřní hygienické vybavení obezděná vana, 3 x sprchový kout, 5 x WC 4,30 % Standardní 24. Výtahy 1,40 % Nevyskytuje se 25. Ostatní krb, studna, žaluzie, satelit, internet, zabezpečovací zařízení 4,40 % Standardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 6,30 % 0,0340 2. Svislé konstrukce 0,54 15,00 % 40 % 0,0324 3. Stropy 0,54 8,20 % 50 % 0,0221 7. Úprava vnitřních povrchů 0,54 1,852 7,10 % 30 % 0,0213 8. Úprava vnějších povrchů 0,54 1,852 3,20 % 30 % 0,0096 14. Povrchy podlah 0,54 3,30 % 50 % 0,0089 20. Vnitřní plynovod 0,54 1,852 0,30 % 0,0030 24. Výtahy 0,54 1,852 1,40 % 0,0140 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8547 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 4
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 710, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9749 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,1714 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8547 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0460 Základní jednotková cena upravená: = 4 065,46 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 340,35 m 3 4 065,46 Kč/m 3 = 5 449 139,31 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací podstandardní 60,500 % 6,30 % 0,46 / 0,8547 + 2,051 % 2. Svislé konstrukce standardní 60 % 60,500 % 15,00 % 60 % / 0,8547 + 6,371 % 2. Svislé konstrukce podstandardní 40 % 60,500 % 15,00 % 40 % 0,46 / 0,8547 + 1,954 % 3. Stropy standardní 50 % 60,500 % 8,20 % 50 % / 0,8547 + 2,902 % 3. Stropy podstandardní 50 % 60,500 % 8,20 % 50 % 0,46 / 0,8547 + 1,335 % 4. Krov, střecha standardní 121 / (121 + 29) 100 = 80,667 % 80,667 % 6,10 % / 0,8547 + 5,757 % 5. Krytiny střech standardní 15 / (15 + 45) 100 = 25,000 % 25,000 % 2,70 % / 0,8547 + 0,790 % 6. Klempířské konstrukce standardní 15 / (15 + 40) 100 = 27,273 % 27,273 % 0,60 % / 0,8547 + 0,191 % 7. Úprava vnitřních povrchů standardní 70 % 15 / (15 + 50) 100 = 23,077 % 23,077 % 7,10 % 70 % / 0,8547 + 1,342 % 8. Úprava vnějších povrchů standardní 70 % 15 / (15 + 30) 100 = 33,333 % 33,333 % 3,20 % 70 % / 0,8547 + 0,874 % 9. Vnitřní obklady keramické standardní 15 / (15 + 25) 100 = 37,500 % 37,500 % 3,10 % / 0,8547 + 1,360 % 10. Schody standardní 50 % 15 / (15 + 65) 100 = 18,750 % 18,750 % 2,80 % 50 % / 0,8547 + 0,307 % 10. Schody standardní 50 % 60,500 % 2,80 % 50 % / 0,8547 + 0,991 % 11. Dveře standardní 15 / (15 + 50) 100 = 23,077 % 23,077 % 3,80 % / 0,8547 + 1,026 % 13. Okna standardní 15 / (15 + 50) 100 = 23,077 % 23,077 % 5,90 % / 0,8547 + 1,593 % 14. Povrchy podlah podstandardní 50 % Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 5
15 / (15 + 32) 100 = 31,915 % 31,915 % 3,30 % 50 % 0,46 / 0,8547 + 0,283 % 14. Povrchy podlah standardní 50 % 15 / (15 + 32) 100 = 31,915 % 31,915 % 3,30 % 50 % / 0,8547 + 0,616 % 15. Vytápění standardní 15 / (15 + 20) 100 = 42,857 % 42,857 % 4,90 % / 0,8547 + 2,457 % 16. Elektroinstalace standardní 15 / (15 + 22) 100 = 40,541 % 40,541 % 5,80 % / 0,8547 + 2,751 % 17. Bleskosvod standardní 15 / (15 + 25) 100 = 37,500 % 37,500 % 0,30 % / 0,8547 + 0,132 % 18. Vnitřní vodovod standardní 15 / (15 + 20) 100 = 42,857 % 42,857 % 3,30 % / 0,8547 + 1,655 % 19. Vnitřní kanalizace standardní 15 / (15 + 30) 100 = 33,333 % 33,333 % 3,20 % / 0,8547 + 1,248 % 21. Ohřev vody standardní 15 / (15 + 15) 100 = 50,000 % 50,000 % 2,20 % / 0,8547 + 1,287 % 22. Vybavení kuchyní standardní 50 % 15 / (15 + 7) 100 = 68,182 % 68,182 % 1,80 % 50 % / 0,8547 + 0,718 % 22. Vybavení kuchyní standardní 50 % 15 / (15 + 7) 100 = 68,182 % 68,182 % 1,80 % 50 % / 0,8547 + 0,718 % 23. Vnitřní hygienické vybavení standardní 15 / (15 + 30) 100 = 33,333 % 33,333 % 4,30 % / 0,8547 + 1,677 % 25. Ostatní standardní 15 / (15 + 30) 100 = 33,333 % 33,333 % 4,40 % / 0,8547 + 1,716 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 44,105 % Odpočet opotřebení: 5 449 139,31 Kč 44,105 % 2 403 342,89 Kč Cena po odečtení opotřebení: = 3 045 796,42 Kč Objekt čp. 12 na St. 43 určená cena: 3 045 796,42 Kč b) Ocenění porovnávací metodou - doplnění Porovnání s podobnými nemovitostmi nelze provést pro nestandardní povahu oceňovaných nemovitostí a úprav. Ocenění je provedeno na základě zkušeností znalce podle povahy nemovitostí, jejich využitelnosti, podle přístupu k nim a přístupu přes ně k dalším nemovitostem ve funkčním celku. Za množství je uvažována plocha pozemků v m 2. A dále byly přičteny redukované ceny jednotlivých objektů nebo úprav. Cena objektu čp. 12 byla redukována 50% a to z důvodu že leží na pozemku jiného vlastníka a dále je rovněž přístup přes pozemek jiného vlastníka, obojí bez věcného břemene práva chůze a jízdy po tomto zmiňovaném pozemku jiného vlastníka. Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 60, Kč Množství: 1 835,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 110 100, Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 6
Úprava ceny: Objekty a úpravy jsou zohledněny přičtením. Ceny jednotlivých objektů a úprav jsou dále redukovány za přístup, vazbu na další objekty a polohu. Stodola na St. 42/1 + 30 000, Kč Pergola + 125 000, Kč Studny + 30 000, Kč Bazén + 45 000, Kč Zpevněné plochy + 37 500, Kč Objekt na St. 42/2 + 100 000, Kč Opěrné zdi + 22 500, Kč Objekt č.p. 12 + 1 500 000, Kč Součet: = 1 890 000, Kč Cena po úpravě: = 2 000 100, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 2 000 100, Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 7
C. Rekapitulace Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem 3 045 800, Kč 2 000 100, Kč a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí zapsaných na LV 312 bez závad dle odborného odhadu znalce činí: 2 000 000, Kč Cena slovy: dvamiliony Kč b) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: nezjištěna: 0,- Kč c) Jiná práva, rizika a věcná břemena, ostatní: nezjištěna: 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňovaných nemovitostí činí 2 000 000, Kč slovy dvamiliony Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, 22. 08. 2014 Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 8
D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.12.2005, č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 950-60/2014 znaleckého deníku. Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 9
E. Fotodokumentace objektu čp. 12 Pohled na kamennou část z jihu Pohled na část zděnou z cihel, z jihu Pohled na kamennou část ze severozápadu Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 10
Detail vstupu do vinárny vinárna Celkový pohled z jihu Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 11