ZNALECKÝ POSUDEK č. 2357/28 O obvyklé ceně nemovitosti - id. 1/2 rod. domu čp. 73 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 97 a 315/16 v kat. území Hvozdec, obec Hvozdec, o. Beroun, kraj Středočeský. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová U Tržiště 9 690 02 Břeclav Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. podle stavu ke dni 14.8.2013 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice telefon: 608241023 e-mail: alois.macek@email.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hořovicích 22.8.2013-2 -
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění id. 1/2 obvyklé ceny nemovitosti. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rod. dům Adresa předmětu ocenění: Hvozdec 73 267 62 Hvozdec Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Hvozdec Katastrální území: Hvozdec Počet obyvatel: 257 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.8.2013. Vlastník nemovitosti se k prohlídce nedostavil. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dne 25.7.2013 - usnesení Exekutorského úřadu Břeclav ze dne 25.7.2013, č.j. 160 EX 186/10-100 - exekuční příkaz vydaný Ex. úřadem Břeclav dne 18.11.2010, č.j. 160 EX 186/10-12 - povolení kle stavbě přestavby verandy vydané MNV Hvozdec dne 25.8.1969, č.196/1969 - plán na přestavbu verandy z r. 1969 - informace získané na OÚ Hvozdec - informace získané od sousedů, vlastníků domu čp. 94 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Malinová Vladislava, čp. 73, 267 62 Hvozdec - 1/2 Šípek Jiří, čp. 73, 267 62 Hvozdec - 1/2 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace domu se nedochovala. 7. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům čp. 73 ve Hvozdci je dlouhodobě neobydlen. Spoluvlastník nemovitosti pan Jiří Šípek se k prohlídce nemovitosti dne 14.8.2013 nedostavil, ačkoliv mu byl odeslán dopis dne 8.8.2013 s datem prohlídky nemovitosti a i s možností, přeložit termín na jiný vyhovující. Dne 14.8.2013 jsem provedl venkovní prohlídku nemovitosti, zaměření staveb a od sousedů (vlastníci domu čp. 94) a na OÚ Hvozdec jsem získal základní údaje a informace o nemovitosti a přibližném tech. stavu a vybavení domu. Při ocenění jsem vycházel z těchto informací, protože vnitřní prohlídku domu jsem nemohl provést. Jsem si vědom toho, že některé detaily, které v ocenění uvádím, nemusejí být úplné správné, ale pro určení obvyklé ceny nejsou podstatné. Postupoval jsem dle usnesení Ex. úřadu tak, - 3 -
jak je zde uvedeno, t.zn. nepodaří-li se znalci provést prohlídku nemovitosti, předmětné nemovitosti ocení dle dostupných písemných dokladů, které mu byly zaslány a pomocí podkladů, které získá sám. B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. - 4 -
Zjištění id. ½ obvyklé ceny nemovitosti označené jako rodinný dům čp. 73 ve Hvozdci, dům byl využíván jako objekt pro bydlení. Původní dům byl postaven v r. cca 1920, v roce 1970 byla provedena přestavba verandy a před cca 10-15ti lety byla provedena nová půdní nadezdívka, vyzděny nové stíty, vše z pórobetonových tvárnic, proveden nový krov, položena nová plechová střešní krytina Lindab a vyměněna okna za plastová. Jedná se o přízemní částečně podsklepený objekt se sedlovou střechou. V podzemí je údajně malý původní sklep a v 1.NP jsou veranda, chodba, WC, koupelna, kuchyně a dvě místnosti. Nosné stěny podzemí domu jsou zděné z kamene, stěny 1.NP převážně z nepálených zdících prvků a nové stěny nadezdívky a štítů z pórobetonových tvárnic. Stropy nad 1.NP jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Střecha je sedlová s plechovou krytinou opatřena klemp. konstrukcemi z poz. plechu. Okna jsou plastová a vnitřní omítky, podlahy, instalace jsou zřejmě původní z r. cca 1970. Sklep je vlhký, protože vodorovné a svislé izolace se v době výstavby domu neprováděly. Dům je napojen na veř. vodovod, elektro a splaškové vody jsou svedeny do žumpy. Umístění, velikost, stáří a tech. stav žumpy není znám. Fasáda domu je původní a silně poškozená. Dům není vytápěn, je dlouhodobě neudržován, nevyužíván a v současném stavu je zřejmě neobyvatelný. Na pozemcích parc.č. 97 a 315/16 jsou ještě vedl. stavba (havarijní stav), studna (dlouhodobě nevyužívaná), žumpa (při prohlídce nemovitosti nebyla nalezena), venkovní úpravy a porosty. Rovněž zahrada není dlouhodobě udržována. Nemovitost je zapsána na listu vlastnictví č. 7 pro katastrální území Hvozdec, obec Hvozdec, o. Beroun, kraj Středočeský. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 14.8.2013. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro další jednání. 1. Ocenění podle cenového předpisu metoda stanovení administrativní ceny podle zákona o oceňování majetku a jeho prováděcích vyhlášek platných k datu ocenění. V určitých případech, je toto ocenění pro stanovení obvyklé ceny dostačující (také vzhledem k tomu, že současný předpis při stanovení ceny nákladovým způsobem používá i staticky zjištěný koeficient prodejnosti). - 5 -
2. Porovnávací metoda stanovení hodnoty nemovitosti tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na srovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi, jejichž ceny byly a nebo jsou nabízené na trhu s nemovitostmi a jsou známé. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Beroun na listu vlastnictví č. 7 pro katastrální území Hvozdec, obec Hvozdec, o. Beroun, kraj Středočeský. Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem. Předmětem ocenění je id. 1/2 rod. domu čp. 73 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 97 a 315/16. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní vybavení, příp.technologie nesouvisející s budovami a pozemky nejsou předmětem ocenění. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku. Pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vybral a vzal v úvahu k porovnání rodinný dům ve Hvozdci, rod. dům v Oseku (vzdálen od Hvozdce 4 km), rod. dům v Újezdě (vzdálen od Hvozdce 6 km) a rod. dům v Chaloupkách (vzdálen od Hvozdce 3 km), které jsou v současné době nabízeny na trhu s nemovitostmi. Ve všech případech se jedná o nabídky k prodeji a tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při stanovení obvyklé ceny porovnávacím způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, velikost domů, vybavení a další. Ceny stavebních pozemků v oblasti Oseku se pohybují v rozmezí 600,- Kč/m2-900,-Kč/m2, Újezdě 600,- Kč/m2 900,- Kč/m2, Chaloupek 750,- Kč/m2 950,- Kč/m2 a Hvozdci 650,- Kč/m2-1000,- Kč/m2. Vzhledem k tomu, že pozemky u porovnávaných nemovitostí jsou již zastavěny stavbami, uvažuji cenu pozemků na dolní hranici ceny. Popis porovnávaných rod. domů: - 6 -
1. Rod. dům čp. 69 ve Hvozdci RD 4+1, stáří cca 100 let, po celkové a kompletní rekonstrukci, nosné stěny ze smíšeného zdiva, objekt zateplen, sedlová střecha, krytina Bramac, voda, elektro, vlastní žumpa, ÚV s kotlem na pevná paliva, garáž, zděná kolna, OP domu 730 m3, u místní komunikace, výměra pozemků parc.č. 93 a 315/13 540 m2, velmi dobrý tech. stav, nájezd na dálnici D5 9 km. 2. Rod. dům čp. 39 v Oseku RD 3+1, stáří cca 100 let, po kompletní rekonstrukci, nosné stěny ze smíšeného zdiva, sedlová střecha, voda, plyn, elektro, vlastní žumpa, ÚV s plynovým kotlem, přístřešek, OP domu 595 m3, u místní komunikace, výměra pozemků 581 m2, dobrý tech. stav, nájezd na dálnici D5 9 km. 3. Rod. dům čp. 104 v Újezdě RD 3+1, stáří cca 70 let, po kompletní rekonstrukci, nosné stěny zděné z cihel,, sedlová střecha, voda, elektro, vlastní žumpa, ÚV s elektrokotlem a kotlem na pevná paliva, vedlejší stavba, kolna, OP domu 380 m3, u místní komunikace, pozemek parc.č. 119 o výměře 411m2, dobrý tech. stav, nájezd na dálnici D5 4 km. 4. Rod. dům čp. 103 v Chaloupkách RD 5+1, stáří cca 70 let, dobrý tech. stav, nosné stěny zděné z cihel, sedlová střecha, voda, elektro, plyn, vlastní žumpa, ÚV s plynovým kotlem a kotlem na pevná paliva, garáž, OP domu 690 m3, u místní komunikace, pozemky parc.č. 103, 104 a 105 o výměře 839 m2, nájezd na dálnici 10 km. - 7 -
Tabulka 1 - Majetek jako celek Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 3 Název nemovitosti RD 73 Hvozdec RD 69 Hvozdec RD 39 Osek RD 104 Újezd RD 103 Chaloupky Obec Hvozdec Hvozdec Osek Újezd Chaloupky Okres Beroun Beroun Beroun Beroun Beroun B. Základní údaj pro porovnání m3 OP OP domu 585,00 730,00 600,00 380,00 700,00 Prodejní cena celkem X 2 550 000,00 2 000 000,00 2 411 000,00 2 500 000,00 Výměra pozemku 718,00 540,00 581,00 411,00 839,00 Cena pozemků /m2 650,00 650,00 600,00 600,00 750,00 Cena pozemku celkem 351 000,00 348 600,00 246 600,00 629 250,00 Prodejní cena bez pozemku 2 199 000,00 1 651 400,00 2 164 400,00 1 870 750,00 Cena za 1 porovnávací jednotku bez pozemku 3 012,33 2 752,33 5 695,79 2 672,50 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,8 0,8 0,7 0,8 Upravená hodnota 2409,86 2201,87 3987,05 2138,00 Existence věcných břemen ne ne ne ne ne Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 2409,86 2201,87 3987,05 2138,00 D. Technické parametry Lokalita dobrá dobrá horší horší dobrá Korekce 1,00 1,10 1,05 1,00 Upravená hodnota 2409,86 2422,05 4186,41 2138,00 Technický stav objektu velmi špatný výborný dobrý dobrý průměrný Korekce 0,50 0,60 0,60 0,80 Upravená hodnota 1204,93 1453,23 2511,84 1710,40 Technické vybavení špatné výborné dobré dobré průměrné Korekce 0,75 0,85 0,85 0,90 Upravená hodnota 903,70 1235,25 2135,07 1539,36 Funkce využitelnosti budovy průměrná lepší horší horší průměrná Korekce 0,90 1,10 1,10 1,00 Upravená hodnota 813,33 1358,77 2348,57 1539,36 Dopravní dostupnost a parkování dobrá dobrá dobrá dobrá dobrá Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 813,33 1358,77 2348,57 1539,36 Atraktivita objektu průměrná průměrná horší horší průměrná Korekce 1,00 1,10 1,10 1,00 Upravená hodnota 813,33 1494,65 2583,43 1539,36 Napojení na inž.sítě voda, elektro voda, elektro voda,elektro,plyn voda, elektro voda, elektro, plyn Korekce 1,00 0,90 1,00 0,90-8 -
Upravená hodnota 813,33 1345,18 2583,43 1385,42 Nosné zdivo smíšené smíšené smíšené cihelné cihelné Korekce 1,00 1,00 0,90 0,90 Upravená hodnota 813,33 1345,18 2325,09 1246,88 Vytápění není ÚV pevná paliva ÚV plyn ÚV elek.,pev.paliva ÚV pev. paliva, plyn Korekce 0,90 0,80 0,85 0,80 Upravená hodnota 732,00 1076,15 1976,32 997,51 Životní prostředí výborné výborné horší horší výborné Korekce 1,00 1,10 1,10 1,00 Upravená hodnota 732,00 1183,76 2173,96 997,51 E. Ostatní parametry Prodejnost - velikost domu obdobná obdobná menší obdobná Korekce 1,00 1,00 1,10 1,00 Upravená hodnota 732,00 1183,76 2391,35 997,51 Stáří nemovitosti 100 let obdobná obdobná mladší mladší Korekce 1,00 1,00 0,90 0,90 Upravená hodnota 732,00 1183,76 2152,22 897,75 Vedlejší stavba, garáž kolna garáž, kolna přístřešek vedl. stavba, kolna garáž Korekce 0,90 1,00 0,80 0,90 Upravená hodnota 658,80 1183,76 1721,77 807,98 Rovinnatost pozemku rovinný rovinný rovinný rovinný rovinný Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 658,80 1183,76 1721,77 807,98 Studna ano ano ne ne ano Korekce 1,00 1,05 1,05 1,00 Upravená hodnota 658,80 1242,95 1807,86 807,98 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 1129 659 1243 1808 808 Porovnávací (bez. Poz.) hodnota celkem 660 697 Hodnota pozemku 466 700 Celková porovnávací hodnota 1 127 397 Kč Odhad obvyklé ceny nemovitosti čp. 73 1 127 397 Kč Obvyklá cena rod. domu čp. 73 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 97 a 315/16 v kat. území Hvozdec - 9 -
činí 1,130.000,- Kč Obvyklá cena id. ½ rod. domu čp. 73 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 97 a 315/16 v kat. území Hvozdec činí 565.000,- Kč Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu id. ½ nemovitostí zapsaných na LV č. 7 v k.ú. Hvozdec. Vzhledem k tomu, že mi není známo, jak druhý vlastník nemovitosti (paní Vladislava Malinová) bude s nemovitostí nakládat, pro případ prodeje id. ½ nemovitosti odhaduji snížení obvyklé ceny o 30%. Obvyklá cena id. ½ rod. domu čp. 73 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 97 a 315/16 v kat. území Hvozdec, obec Hvozdec, o. Beroun, kraj Středočeský činí 400.000,- Kč slovy: čtyřistatisíc Kč Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice V Hořovicích 22.8.2013 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 31.8.1987 č.j. Spr. 767/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2357/28 znaleckého deníku. - 10 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Rod. dům čp. 73 Hvozdec 1 Rod. dům čp. 73 Hvozdec 1 Porovnávané nemovitosti 1 Porovnávané nemovitosti 1-11 -
Čp. 73 Hvozdec Pohled z ulice Pohled ze zahrady - 12 -
Čp. 73 Hvozdec Pohled ze zahrady Zahrada - 13 -
Rod. dům čp. 69 Hvozdec Rod. dům čp. 39 Osek - 14 -
Rod. dům čp. 104 Újezd Rod. dům čp. 103 Chaloupky - 15 -