ZNALECKÝ POSUDEK č. 3894-17/2014 O ceně nemovitostí, tj. pozemků p.č.st.76, p.č.139/1,p.č.139/13,p.č.139/44 včetně rozestavěné budovy na pozemku p.č.st.76, vše v obci Sezemice, k.ú.kladina, část obce Kladina Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., podle stavu ke dni 10.2.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 12.2.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění pozemků p.č.st.76, p.č.139/1,p.č.139/13,p.č.139/44 včetně rozestavěné budovy na pozemku p.č.st.76, vše v obci Sezemice, k.ú.kladina, část obce Kladina. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky p.č.st.76,p.č.139/1,139/13,139/44 vč. rozestavěné budovy na stp.76 Adresa předmětu ocenění: k.ú.kladina 533 04 Sezemice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Sezemice Katastrální území: Kladina Počet obyvatel: 3 604 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.2.2016. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č.145 pro k.ú.kladina z 6.2.2014 - cuzk. cz - místní šetření -údaje zjištěné na stavebním úřadě v Sezemicích 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Livie Lakatošová, Čimícká 780/61, 18100 Praha 8, vlastnictví: výhradní EURODRAŽBY.CZ a.s., Livie Lakatošová, Čimícká 780/61, 18100 Praha 8, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou tento soubor nemovitostí zapsaných na LV č.145 pro obec Sezemice, k.ú.kladina, část obce Kladina: 1) pozemek p.č.st.76 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 419m 2 včetně rozestavěné stavby stojící na pozemku 2) pozemek p.č.139/1 trvalý travní porost o výměře 3170m 2 3) pozemek p.č.139/13 ostatní plocha jiná plocha o výměře 1700m 2 4) pozemek p.č.139/44 zahrada o výměře 532m 2 S ohledem na nemožnost provést vnitřní prohlídku rozestavěné stavby domku (vlastník nemovitostí se k místnímu šetření nedostavil), je další popis proveden dle zjištění znalce na místě samém (zevní prohlídka), případně dle dalších údajů zjištěných znalcem. Jedinou nadzemní stavbou v souladu se zápisem v KN je rozestavěný rodinný dům na pozemku p.č.st.76. Jedná se o samostatně stojící objekt, zděný, přízemní, s obytným podkrovím pod členitou sklonitou střechou. Tato stavba je dlouhodobě rozestavěna (stavební povolení bylo vydáno v r.2007 MÚ Sezemice, a to jak výstavbu rodinného domku, tak na přípojku vody, terénní úpravy - zpevněné plochy a uliční oplocení). K datu ocenění se jedná o opuštěný uzamčený objekt, na kterém výstavba již cca 5-6 roků neprobíhá. Rodinný dům byl navržen jako nepodsklepený, přízemní, s obytným podkrovím. Založení stavby je na betonových základech - betonové pasy. Hlavní nosnou konstrukci tvoří cihelné zdivo z příčně děrovaných kvádrů, tl.- zdiva je 40cm, středních zdí 30cm.Strop nad přízemím je ze železobetonových panelů Spiroll s dobetonávkou. Panely jsou uloženy na železobetonový věnec, druhá část věnce je na výšku panelu. Konstrukce panelu je železobetonová deska. Střechu tvoří dřevěný krov, ovšem plné vazby a vaznice byly navrženy z ocelových profilů jako rámy, stažené táhly v úrovni stropu a kotvené do železobetonového věnce stropu nad přízemím. Střecha je sedlová s oboustrannou valbou a vystupujícími vikýři. Střešní krytina je opatřena glazurou. Půdorysně je stavba přibližně tvaru písmene L. K datu ocenění je provedena hrubá stavba - objekt je vyzděn, je opatřen střešní pálenou glazovanou krytinou, plastovými okny s půlobloukovým nadpražím i klempířskými prvky - žlaby a svody. V objektu je provedena ležatá kanalizace, další vnitřní rozvody vnější prohlídkou nebyly zjištěny. Stejně tak nejsou provedeny vnitřní omítky. Příčky v přízemí jsou provedeny, v podkroví nejsou viditelné. - 2 -
Jedná se o domek navržený s následující dispozicí: 1.NP: zastřešený předvstup 13,70m 2, zádveří 9,33m 2, obývací pokoj 67,90m 2, hala 31,10m 2, kuchyně s jídelnou 38,90m 2, ložnice 25,28m 2, chodba 9,55m 2, koupelna 10,50m 2, pracovna 14,44m 2, šatna 5,87m 2, spíž 11,0m 2, šatna 7,50m 2,WC 3,42m 2, hospodářská místnost 14,15m 2, chodba 5,07m 2, prádelna 18,74m 2, garáž 47,20m 2, dílna 26,13m 2, terasa 96,10m 2. Podl.plocha všech místností v přízemí činí 346,08m2. Podkroví: pokoj 28,40m 2, koupelna 6,97m 2, koupelna 6,06m 2, šatna 2,63m 2, pokoj 26,14m 2, koupelna 6,97m 2, pokoj 27,30m 2, pokoj 26,82m 2, koupelna 6,97m 2, hala 41,50m 2, koupelna 6,97m 2, pokoj 27,87m 2, chodba 11,27m 2, prádelna 10,80m 2, obytný prostor 115,58m 2, lodžie 4,12m 2, lodžie 4,20m 2, balkon 4,30m 2. Podlahová plocha všech místností v podkroví činí 352,25m 2. Zastavěná plocha domku je 419m 2, obestavěný prostor činí cca 2480m 3. Skutečný stav vnitřního rozdělení přízemí či podkroví však není znám. Z navržené dispozice však vyplývá, že v podkroví byly navrženy pokoje + soc.zařízení 5ks, tj. objekt byl spíše uvažován pro nějakou formu ubytovacích služeb. Pozemky p.č.139/1,139/13 a 139/44 tvoří okolí tohoto rozestavěného objektu,jedná se o nezastavěné pozemky, k datu prohlídky jsou převážně zatravněny, či tvoří skladovou plochu pro stavební materiál či zeminu. Pozemky jsou obklopeny ze severu a západu stávající vesnickou zástavbou, na jižní straně je zástavba nových rodinných domků, z východní strany, kde je i příjezd z místní komunikace, je též vesnická zástavba a tzv.zděné bytovky. Pozemky k datu ocenění jsou tedy přístupné z veřejné komunikace, ovšem přípojky inženýrských sítí k domku provedeny zřejmě nejsou - nebyly zjištěny. Byla navrženy následovně: - přípojka elektro z vrchního distribučního rozvodu nn, ve zděném pilíři bude osazen elektroměrový rozvaděč - přípojka plynu - ze stávajícího STL plynovou navrtávkou, skříň HUP na hranici pozemku - splaškové vody měly být odvedeny přes vlastní ČOV do veřejné (dešťové kanalizace). vodovodní přípojka byla řešena s vodoměrovou soustavou, jež měla být umístěna v domku Z výše uvedeného popisu je zřejmé, že se jedná o velkoryse původně navržený objekt určený pro rodinné bydlení, zřejmě s ubytovacími pokoji v podkroví,na trhu s nemovitostmi běžně neobchodovaný, s právě s ohledem na velikost rozestavěného objektu lze předpokládat minimální zájem o jeho zakoupení. Městečko Sezemice patří do dřívějšího okresu Pardubice a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Pardubice. Obec Sezemice se rozkládá asi kilometr severozápadně od centra Pardubic. Úředně žije v katastru tohoto malého města zhruba 3430 obyvatel. Protéká zde řeka Loučná. Sezemice se dále dělí na sedm části, konkrétně to jsou: Dražkov, Kladina, Lukovna, Počaply, Sezemice, Velké Koloděje a Veská. Pro děti školního věku mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a rodiče malých dětí mohou také využít mateřskou školu.. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Sezemice mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a tři zubní lékaři. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městečko Sezemice leží v průměrné výšce 236 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1227. Celková katastrální plocha obce je 2215 ha, z toho orná půda zabírá šedesátdevět procent. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. Rozestavěný rodinný domek na p.p.č.st.76 se nachází ve stavebně nesrostlé části obce - v Kladině. Zde nejsou žádné služby - vše potřebné je v sídelní části obce, tj. v Sezemicích (základní škola, mateřská školka, obchody,pošta atd.). Vlastní přístup k domku je z místní veřejné komunikace na pozemku p.č.301/1 (vlastník Město Sezemice ) - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny Nabídka obdobných nemovitostí, tj. rozestavěných rodinných domů v obdobné velikosti na trhu nejen v Sezemicích, ale ani v okrese Pardubice není takové objekty se běžně nenabízí. Jedná se o objekty velmi obtížně obchodovatelné právě z důvodu jejich velikosti. Z větších objektů pro bydlení se nyní nabízí : 1)Nabídka za 18,5 mil.kč - k prodeji Luxusní rod. vilu v klidné obci Kostěnice vzdálené 10 km. od Pardubic.Vila má dispozice 6+1, má tři koupelny, je klimatizována jsou zde dva balkony a velká terasa.voda je z obecního vodovodu, dále je možnost čerpat z vlastní studně nebo z hlubiného vrtu z hloubky 51m.Topení je duální, plynový kotel s radiátory a topení v podlaze.je vybavena internetem ADSL2 a kamerovým bezpečnostním systémem.vedle vili je sauna,vybavená dílna a dvě garáže.kolem je krásná zahrada.velký obývací pokoj je vybaven krbem.okna jsou neprůzvučná a neprůstřelná. V rozsáhlých sklepních prostorech je protiatomový kryt s vlastním zdrojem vody,energie(dieslagregát s obrovským zásobníkem nafty),ventilací se specielním filtrem protichemickému a jadernému nebezpečí.z krytu vede tajná úniková chodba na okraj pozemku pozemek 1459m2. Podl.plocha 800m2. 2)Nabídka - na prodej nadstandardní zděný rodinný dům 5+1 s terasou a garáží v obci Hoděšovice (okr. Pardubice) pouze 8 km od Hradce Králové. Dům byl zbudován v r. 2004, podkrovní, užitná plocha 220 m2, podsklepený, pozemek 956 m2. Materiály a vybavení: Porotherm 40 cm + zateplení Orsil 6 cm, střecha Tondach, dřevěná okna s žaluziemi, centrální vysavač (i v garáži a sklepě), zabezpečení objektu, vjezdová brána a garáž. vrata na el. pohon, příprava pro bazén, automatická závlaha zahrady. Přízemí (100 m2 + garáž 20 m2), dva pokoje, kuchyně s jídelnou, koupelna, krytá terasa. Podkroví (120 m2): hala, tři pokoje - tři balkony, koupelna. Suterén (100 m2): 5 místností, WC s umyvadlem, kotel, neizolovaný vlhký sklep o 20 m2 ke skladování ovoce a zeleniny (jeden vstup z přízemí, druhý zvenčí). Sítě: vytápění kombinace elektro a plyn, krb s horkovzdušným rozvodem, podlahové vytápění i radiátory, klimatizace, fotovoltaika, ČOV, kompletní rozvody pro solární ohřev. Snížená sazba el. energie, přes den dům napájen fotovolt. elektrárnou (5 kwh), přes noc plynem. Každé patro má vlastní regulaci optimalizace spotřeby. Přízemí: radiátory a podlahové vytápění, podkroví: radiátory a rozvod z krbu. Zahrada: garáž, dílna (voda, plyn, topení WAF, sporák, TV) s venkovním posezením, udírnou a krbem (60 m2). Hoděšovice část obce Býšť, okr. Pardubice se nacházejí 8 km jihovýchodně od Hradce Králové. Vybavenost: obchod, pošta, hřiště, hospoda (lékař, lékárna, benzinová stanice a obchod v Býšti). Úvěr či prodej jiné nemovitosti zajistíme. Cena 8.749.000 Kč vč. servisu kanceláře - 4 -
3)Nabídka - k prodeji luxusní rodinný dům v severní části obce Veská, 7 km od centra Pardubic. Celková podlahová plocha domu je 448 m2. Obytná část se nachází v 1. NP a odpočinková část v podkroví. Hlavní vstup a vjezd je ze severovýchodní strany, přes předzahrádku. Po pravé straně je dvougaráž, za níž je domácí dílna a kolárna s úpravnou vody a centr. vysavačem. Garáž je propojena přes šatnu s obytnou částí, vstup je přes zádveří, po jehož pravé straně je sociální zařízení. Naproti hlavnímu vstupu je prosklená stěna se dveřmi do obytného prostoru děleného na prostor kuchyně, jídelny, obývacího pokoje. Z prostoru kuchyně je vstup do spíže a pracovny. V obývacím pokoji je teplovzdušný krb a vstup do zahrady a ke krytému bazénu. V podkroví je velká středová hala s výstupem ze schodiště. Z této haly jsou přístupné 2 dětské pokoje, koupelna pro děti, s vanou, sprchou, WC a umývadlem, tělocvična a dále ložnice s velkou šatnou a koupelnou s rohovou vířivou vanou, sprchovým koutem, umývadlem a WC. Samostatně je přístupná z haly úklidová místnost. Po celém domě jsou dřevěná eurookna, podlahové topení a centrální vysavač. Celková plocha pozemku je 1656 m2.údaj od RK o užitné ploše nedůvěryhodný. Jedná se o vesměs dokončené objekty, již užívané, ve výborném stavu, převážně nadstandardně vybavené. Oceňovaný rozestavěný rodinný dům je objemově postaven cca z 50% (přesnější určení nelze provést prohlídka vnitřních prostor nebyla provedena). Funkčně se jedná se o objekt pro většinu potenciálních zájemců kapacitně pro běžné bydlení předimenzovaný,jeho využití pro ubytování rekreační (penzion, hotel) je v této lokalitě velmi obtížně předpokládatelné. Při obestavěném prostoru 2480m3 a předpokládané nákladové ceně cca 5300,-Kč/m3 lze odhadnou celkové náklady na výstavbu ve výši 13,144 mil.kč, tj. náklady na dokončení činí cca 6,572 mil.kč. Ovšem o rozestavěné nemovitosti, delší dobu není zájem, o velké nemovitosti též je poptávka minimální. Z těchto důvodů při úvaze, že objekt po dokončení by byl obchodovatelný v této lokalitě(s přiměřeně velkým pozemkem ) za cca max. 9-10 mil.kč. Ovšem s ohledem na potřebné náklady na dokončení lez očekávat jeho obchodovatelnost nyní jen za cca (po odečtu těchto nákladů) 2,5-3,5 mil.kč (jedná se o předimenzovaný objekt, který bude na trhu s nemovitostmi velmi obtížně hledat kupujícího). Ovšem při určení obvyklé ceny je nutno zvážit i případnou další možnost zástavby na oceňovaných pozemcích (vše se nachází v zastavitelném území obce). Pozemky p.č.139/1 a 139/44 (nezastavěné části) umožňují s největší pravděpodobností možnou zástavbu dalšími dvěma samostatně postavenými domky (normálních velikostí). Pozemky v této části Sezemic jsou běžně obchodovatelné za 700-1000,-Kč/m2. Při odprodeji 2*800m2 tj. celkem 1600m2 lze předpokládat jejich cenu ve výši minimálně 0,560*2= 1,12 mil.kč. Tuto částku je nutno k předpokládané částce za odprodej domku rozestavěného s příslušnými pozemky přičíst, tj. potom předpokládaná obchodovatelná cena činí cca 3,6 mil.kč. V této výši určuji i cenu obvyklou pro potřebu nedobrovolné dražby. Obvyklá cena činí Slovy: třimilónyšessettisíc Kč 3 600 000,-Kč V Lázních Bohdaneč 12.2.2014 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz - 5 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3894-17/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 894-17/14. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: LV č.145 pro k.ú.kladina 4 Snímek kat.mapy z cuzk.cz 1 Fotodokumentace nemovitosti 2-6 -
- 7 -
- 8 -