Znalecký posudek č. 2828/101/2013 O ceně obvyklé rodinného domu č.p.126 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 566, 568 a 1416 v k.ú. Bystřany, obec Bystřany, okres Teplice. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 21. 9. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438 Posudek obsahuje 13 stran a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních., 21. 9. 2013
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé rodinného domu v Teplické ulici, obec Bystřany. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21. 9. 2013 za přítomnosti Kašpárkových. manželů 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitosti LV č. 403 Snímek z pozemkové mapy Podklady poskytnuté vlastníky Výměry a skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bystřany Katastrální území: Bystřany (616702) 5. Dokumentace a skutečnost K domu existuje částečná projektová dokumentace na rekonstrukci z roku 1979. Ocenění je provedeno dle skutečného stavu zjištěného na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Dům umístěný na okraji souvislé zástavby obce jako samostatně stojící na vlastních pozemcích o celkové výměře 2 266 m 2. Dům je napojen na vodu, elektřinu a plyn z veřejných sítí, kanalizace do žumpy. Lokalitu tvoří zástavba rodinných domů a provozovny s nerušící výrobou. 7. Obsah posudku a) Rodinný dům č.p.126 b) Venkovní úpravy c) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Teplice Počet obyvatel: 1 001 2 000 obyvatel a) Rodinný dům č.p.126 5 Stavba na parc.č. 568. Samostatně stojící dům dvoupodlažní, cele podsklepený se sedlovou střechou s minimálním spádem. Dům postavený ve třicátých letech min.století je zděný, stropy trámové s rovným podhledem, krov sedlový s krytinou plechovou, schodiště kamenné. Okma dřevěná zdvojená, dveře plné do ocelových zárubní, podlahy betonové s textilními krytinami, dlažby keramické. Do domu je zavedena voda,elektro a plyn z veřejných sítí. Kanalizace svedena do vlastního septiku. Dispozice: I.PP - sklepní místnosti, dílna, sušárna, garáž - celková podl.plocha 116,22 m 2. I.NP - bytová jednotka 3+1 s příslušenstvím - celková podl.plocha 115,70 m 2 II.NP - bytová jednotka 3+1 s příslušenstvím - celková podlahová plocha 115,12 m 2 Dům je vytápěn útředním topením s kotlem na plyn. Technický stav je dobrý. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 Koeficient změny ceny stavby: 2,146 Koeficient prodejnosti: 1,066 (Rodinné domy) domy rodinné jednobytové
4 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha sklep 2,60 m 11,00 14,70 = 161,70 m 2 I.NP 3,00 m 11,00 14,70 = 161,70 m 2 II.NP 2,80 m 11,00 14,70 = 161,70 m 2 zastřešení 0,40 m 11,00 14,70 = 161,70 m 2 Součet: 8,80 m 646,80 m 2 Obestavěný prostor (OP): sklep 2,60 11,00 14,70 = 420,42 m 3 I.NP 3,00 11,00 14,70 = 485,10 m 3 II.NP 2,80 11,00 14,70 = 452,76 m 3 zastřešení 0,40 11,00 14,70 = 64,68 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 422,96 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 4,30 % Standardní 2. Zdivo 24,30 % Standardní 3. Stropy 9,30 % Standardní 4. Střecha 4,20 % Standardní 5. Krytina 3,00 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Standardní 7. Vnitřní omítky 6,40 % Standardní 8. Fasádní omítky 3,30 % Standardní 9. Vnější obklady 0,40 % Standardní 10. Vnitřní obklady 2,40 % Standardní 11. Schody 3,90 % Standardní 12. Dveře 3,40 % Standardní 13. Okna 5,30 % Standardní 14. Podlahy obytných místností 2,30 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností 1,40 % Standardní 16. Vytápění 4,20 % Standardní 17. Elektroinstalace 4,00 % Standardní 18. Bleskosvod 0,50 % Standardní 19. Rozvod vody 2,80 % Standardní 20. Zdroj teplé vody 1,60 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Standardní 22. Kanalizace 2,90 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení 5,00 % Standardní 25. Záchod 0,40 % Standardní 26. Ostatní 3,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 26. Ostatní 0,54 1,852 3,00 % 0,0300
5 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9700 Ocenění: Základní jednotková cena: 1 900, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9700 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1460 Koeficient prodejnosti K p : 1,0660 Základní jednotková cena upravená: = 3 583,70 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 422,96 m 3 3 583,70 Kč/m 3 = 5 099 461,75 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 90 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 90 / (90 + 30) = 75,000 % Odpočet opotřebení: 5 099 461,75 Kč 75,000 % 3 824 596,31 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 274 865,44 Kč Rodinný dům č.p.126 zjištěná cena: 1 274 865,44 Kč b) Venkovní úpravy 10 Venkovní úpravy na rozsáhlém pozemku jsou minimálního rozsahu. Ocenění Cena stavby: Rodinný dům č.p.126 1 274 865,44 Kč Podíl z ceny stavby: 4,0 % Cena venkovních úprav: = 50 994,62 Kč Venkovní úpravy zjištěná cena: 50 994,62 Kč c) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 103,80 Kč. Cena je určena podle písm. h): ZC = C p 2,50, kde C p = 35 + (1 879 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 879 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,066 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha 568 282 103,80 237,4566 66 962,76 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy
6 Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,066 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 566 282 103,80 94,9826 26 785,09 ostatní plocha 1416 1 702 103,80 94,9826 161 660,39 Součet: 1 984 188 445,48 Součet cen všech typů pozemků: = 255 408,24 Kč Pozemky zjištěná cena: 255 408,24 Kč
7 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p.126 1 274 865,44 Kč b) Venkovní úpravy 50 994,62 Kč c) Pozemky 255 408,24 Kč Výsledná cena činí celkem: 1 581 268,30 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: 1 581 270, Kč Zjištěná cena: 1 581 270, Kč Cena slovy: jedenmilionpětsetosmdesátjedentisícdvěstěsedmdesát Kč Cena obvyklá : Věcná hodnota nemovitosti je srovnána s cenami dosahovanými při prodejích obdobných nemovitostí v místě a čase. Klady nemovitosti : - klidné místo s dostatkem prostoru na rozvoj - velký pozemek - je užíváno 3000 m 2 - malé investiční náklady na modernizaci domu Zápory nemovitosti : - omezená dopravní dostupnost Vyhodnocením situace na trhu s nemovitostmi je stanovena cena obvyklá v relaci s cenou vypočtenou t.j.: Cena obvyklá - 1 580 000,-Kč(slovy: milionpětsetosmdesáttisíc korun českých), 21. 9. 2013 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
8 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2828/101/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 101/2013 podle připojené likvidace.
9 E. Seznam příloh Fotodokumentace Snímek z pozemkové mapy
10 Fotodokumentace
11
Snímek z pozemkové mapy 12
13