NEMOVITOST: Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3134/21/2015 6 Rodinný dům Adresa nemovitosti: Bratří Sedláčků 633 / 49, 721 00 Ostrava - Svinov Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Svinov, kód k.ú. 715506, LV 5 Ostatní stavby: Pozemky: 1098/2 Vlastník stavby: Jaroslav Karola, Bratří Sedláčků 633/49, 72100 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Jaroslav Karola, Bratří Sedláčků 633/49, 72100 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 10506/14, obj. 10.12.2014 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 25 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz IČ: 40305864 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 10506/14, obj. 10.12.2014 Datum místního šetření: 16.1.2015 Datum zpracování : 27.1.2015 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 6 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1964 rekonstrukce v r. 2000 Rekonstrukce: dílčí, podlahy v 1.N.P. SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 297 421 Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední - plyn Energetický průkaz stavby: Není RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Nebyt. m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 4+1 133 / 0 0 166 577 69 100,00 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o městský obvod Svinov Statutárního města Ostrava. město Ostrava má 297 421 obyvatel. Město Ostrava je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošty, mateřské školy, základní školy, střední školy a vysoké školy. Město Ostrava je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení MHD, autobusové a železniční. Nemovitost rodinného domu č. p. 633 a pozemku parc. č. 1098/2 se nachází v místní části Svinov. Podle schváleného územního plánu se pozemek nachází v zastavěném území města a využití území je v souladu s platným územním plánem města. Nemovitosti se nacházejí na ulici Bratří Sedláčků. Přístup a příjezd k nemovitosti rodinného domu č. p. 633 a na pozemek parc. č. 1098/2 je z ulice Bratří Sedláčků. V této ulici jsou rovněž uloženy všechny inženýrské sítě. Podle Zprávy o nebezpečí povodně České asociace pojišťoven se pozemek parc. č. 1098/2 z LV č. 5 nachází v zóně 4 - zóna s vysokým nebezpečím výskytu povodně. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř - 2 -
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Pan Jaroslav Karola byl řádně a včas obeslán. Místního šetření se bez omluvy nezúčastnil. Rodinný dům nebyl zpřístupněn. Ocenění bylo provedeno na základě informací sousedů, kteří poskytli znalci částečné informace o dispozičním řešení a vybavení rodinného domu. Předmětem ocenění je pravý krajní řadový dům č. p. 633 v Ostravě, k. ú. Svinov. Rodinný dům má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je podsklepený. Rodinný dům je zděný z cihel, tl. zdí 45 cm, základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce jsou železobetonové s rovným podhledem. Střecha je plochá, střešní krytina z asfaltových svařovaných pásů. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu úplné. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné hladké plné. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod studené a teplé vody, vnitřní kanalizace a zemního plynu. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Schodiště železobetonové. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou ze škrábaného břízolitu. Je instalován bleskosvod. Ostatní konstrukce a vybavení nebyly zjištěny. Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt s příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází schodiště, předsíň, kotelna a sklepy. V 1.N.P. se nachází předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, schodiště, záchod a koupelna. V 2.N.P. se nachází předsíň, kuchyň, jedna obytná místnost, záchod a koupelna. Dle vyjádření sousedů byl rodinný dům dán do užívání v roce 1964. V průběhu dosavadního užívání byla provedena v roce 2000 výměna podlah v 1.N.P. Rodinný dům byl při povodni v roce 1997 zaplaven vodou do úrovně 1.N.P. Příslušenstvím stavby rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky inženýrských síti, zpevněné plochy a oplocení. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1964 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 5 Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0806 Ostrava-město Obec: 554821 Ostrava Katastrální území: 715506 Svinov Ulice: Bratří Sedláčků č.o.: 49 Vlastníci FO RČ: Jaroslav Karola Bratří Sedláčků 633/49, 72100 Ostrava Podíl 1 / 1 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Svinov Rodinný dům č.p. 633 na pozemku p.č. 1098/2 ANO Pozemky 1098/2 Pozemková parcela Parcela KN 166 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - 3 -
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.P.P. 68,73 m 2 27,00 m 2 1.N.P. 68,73 m 2 54,98 m 2 2.N.P. 68,73 m 2 50,85 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 68,73*2,30 = 158,08 m 3 1.N.P. 68,73*2,90 = 199,32 m 3 krov 68,73*3,20 = 219,94 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 577,33 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové pasy s izolací zděné tl. 45 cm železobetonové Plochá střecha Asfaltové svařované pásy pozinkovaný plech vápenné, štukové Škrábaný břízolit Chybí běžné keramické obklady Železobetonové hladké plné dveře dřevěná dvojitá Dřevěné podlahy keramická dlažba ústřední na zemní plyn světelná, třífázová bleskosvod ocelové trubky, studená i teplá voda bojler zemní plyn PVC Nezjištěno umyvadlo, vana splachovací chybí Zastavěná plocha [m 2 ] 69 Obestavěný prostor [m 3 ] 577,33 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 200 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 424 794 Stáří roků 51 Další životnost roků 49 Opotřebení % 51,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 188 149-4 -
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 1098/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 166 m 2 z LV č. 5 pro obec Ostrava, k. ú. Svinov. Výhradním vlastníkem pozemku je Jaroslav Karola, Bratří Sedláčků 633/49, 721 00 Ostrava - Svinov. U pozemku souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Na pozemku parc. č. 1098/2 je postavený rodinný dům č. p. 633. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemek parc. č. 1098/2 z LV č. 5 nachází v zóně 4 - zóna s vysokým nebezpečím výskytu povodně. Ve Statutárním městě Ostrava je v platnosti Cenová mapa stavebních pozemků č. 15. Podle této cenové mapy je v dané oblasti cena stavebních pozemků 650 Kč/m 2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 1098/2 166 650 1 / 1 107 900 Celková výměra pozemků: 166 Hodnota pozemků celkem: 107 900 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 633 porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy v Ostravě a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2014. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.P.P. 1.P.P. - sklepy 54,00 m 2 0,50 27,00m 2 1.P.P. - celkem 54,00 m 2 27,00 m 2 1.N.P. 1.N.P. 54,98 m 2 1,00 54,98m 2 1.N.P. - celkem 54,98 m 2 54,98 m 2 2.N.P. 2.N.P. 50,85 m 2 1,00 50,85m 2 2.N.P. - celkem 50,85 m 2 50,85 m 2-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Ostrava - Vítkovice, ul. Nerudova 180,00 288 3+1, 1+1 1 679 000 9 328 0,80 7 462 Jedná se o řadový krajní rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Vřesina 400,00 1 835 2 x 3+1 4 000 000 10 000 0,80 8 000 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha je plochá. Vytápění ústřední na zemní plyn a na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Vřesina, ulice Hlavní 180,00 308 4+1 1 650 000 9 167 0,80 7 334 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Ostrava - Mariánské Hory, ul. Čelakovského 250,00 233 5+1 2 345 000 9 380 0,80 7 504 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Ostrava - Lhotka, ul. Ttěsnohlídkova 239,00 837 3+1 2 400 000 10 042 0,80 8 034 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Ostrava - Proskovice 215,00 908 4+1, 3+1 2 195 000 10 209 0,80 8 167 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. - 6 -
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 633 v Ostravě, k. ú. Svinov s příslušenstvím a pozemkem z LV č. 5 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 7 333 Kč/m 2 do 8 167 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně techickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 633 s příslušenstvím a pozemkem stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 7 800 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice - Klidná lokalita v širším centru obce se zástavbou rodinných domů - Bezproblémové okolí rodinného domu - Nemovitosti ve výhradním vlastnictví - Dobrý stavebně technický stav Slabé stránky nemovitosti - Nebyly zjištěny Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 7 800 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 633 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 7 800 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 132,83 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 132,83 m 2 x 7 800 Kč/m 2 = 1 036 074 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 633 s příslušenstvím a pozemkem z LV č. 5 v Ostravě, k. ú. Svinov stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 1 036 074 Kč, po zaokrouhlení 1 040 000 Kč slovy: jedenmiliónčtyřicettisíc Kč - 7 -
Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem LV č. 5 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 633 s příslušenstvím a pozemku parc. č. 1098/2 z LV č. 5 v Ostravě, k ú. Svinov, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 1 040 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 5 nestanoví se Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí LV č. 5 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti rodinného domu č. p. 633 s příslušenstvím a pozemku parc. č. 1098/2 z LV č. 5 v Ostravě, k ú. Svinov, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 1 040 000 Kč slovy: jedenmiliónčtyřicettisíc Kč - 8 -
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5 ze dne 18.12.2014 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Ve Vřesině u Hlučína 27.1.2015 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3134/21/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3134/21/2015. - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Snímek katastrální mapy - 13 -
Fotodokumentace nemovitosti Pohled severozápadní Pohled jihozápadní z komunikace Pohled východní na vstup do domu - 14 -
Mapa oblasti - 15 -