ZNALECKÝ POSUDEK č. 9312-93/2013 o ceně nemovitosti - bytu č. 32/90 v bytovém domě Most č.p. 29, 30, 31, 32, 33 v ulici Kpt. Jaroše včetně podílu 6866/707832 na společných částech domu Most č.p. 29, 30, 31, 32, 33 a pozemcích parc.č. 4936/9, 4936/10, 4936/11, 4936/12, 4936/13, vše v k.ú. Most II, obec a okres Most, kraj Ústecký Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 3620/12-120) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni 25.6.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 1.7.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytu č. 32/90 v bytovém domě Most č.p. 29, 30, 31, 32, 33 v ulici Kpt. Jaroše včetně podílu 6866/707832 na společných částech domu Most č.p. 29, 30, 31, 32, 33 a pozemcích parc.č. 4936/9, 4936/10, 4936/11, 4936/12, 4936/13, vše v k.ú. Most II, obec a okres Most, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 3620/12-120 ze dne 28.5.2013) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č. 32/90 Adresa předmětu ocenění: Kpt. Jaroše 32 434 01 Most Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Most Katastrální území: Most II Počet obyvatel: 67 058 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.6.2013 za přítomnosti znalce (paní Eliška Hájková se místního šetření nezúčastnila, kontaktovala mě e-mailem se žádostí o posunutí termínu místního šetření, což nebylo možné, požádal jsem ji tedy o poskytnutí základních informací o bytu, které mi nesdělila, na zvoncích u domu paní Hájková uvedena nebyla). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací: 110 Ex 3620/12-120 ze dne 28.5.2013 - výpisy z KN vyhotovené dálkovým přístupem ze dne 28.5.2013 (LV č. 24003, LV č. 21152) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 25.6.2013 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa oblasti 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 24003 pro k.ú. Most II je uvedeno: V - Vlastnické právo: Hájková Eliška, Kpt. Jaroše 32/8, 434 01 Most - 2 -
B - Nemovitosti: Jednotky: 32/90 byt podíl na spol. částech 6827/1374573 Budova Most č.p. 29, 30, 31, 32, 33, bytový dům LV 21152, na parcele: 4936/9, 4936/10, 4936/11, 4936/12, 4936/13 parc.č. 4636/9, zastavěná plocha a nádvoří 269 m2 parc.č. 4936/10, zastavěná plocha a nádvoří 268 m2 parc.č. 4936/11, zastavěná plocha a nádvoří 267 m2 parc.č. 4936/12, zastavěná plocha a nádvoří 267 m2 parc.č. 4936/13, zastavěná plocha a nádvoří 268 m2 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Předkupní právo na dobu 5 let pro Mostecká bytová a.s.. Nařízení exekucí, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a zástavní práva exekutorská podrobně viz. příloha LV č. 24003. D - Jiné zápisy: Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 24003 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy. Na LV č. 21152 pro k.ú. Most II jsou uvedeny údaje týkající se budovy Most č.p. 29, 30, 31, 32, 33 a pozemků parc.č. 4936/9, 4936/10, 4936/11, 4936/12, 4936/13, na tomto LV nejsou uvedena žádná omezení. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace mi nebyla poskytnuta, vstup do bytu mi nebyl umožněn. Ocenění je provedeno na základě venkovní obhlídky, prohlídky vnitřních společných prostor a na základě znalosti bytové výstavby v místě a na základě údajů z katastru nemovitostí. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o byt velikosti zřejmě 3+1, umístěný v 8.NP bytového domu s 1 podzemním podlažím a 8 nadzemními podlažími, samostatně stojícího v ulici Kpt. Jaroše v Mostě. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Most je statutárním a významným průmyslovým městem v podhůří Krušných hor, v blízkosti hranice s Německem. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost, v místě přiměřená. Situování je v sídlištní zástavbě obdobných větších bytových domů s blízkostí občanské vybavenosti, poměrně značná koncentrace obyvatel v místě. Spojení do centra, vzdáleného cca 1 km, je MHD. - 3 -
B. Znalecký posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 3620/12-120 ze dne 28.5.2013) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 1. Popis objektů a pozemků Byt č. 32/90 Jak bylo uvedeno, jedná se o byt velikosti zřejmě 3+1, umístěný v 8.NP bytového domu s 1 a 8 nadzemními podlažími, samostatně stojícího v ulici Kpt. Jaroše v Mostě. Dům má 5 vstupů a je v něm celkem 115 bytů a 1 nebytový prostor. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Podrobnější popis domu: Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s 1 částečným podzemním a 8 nadzemními podlažími, samostatně stojící. Dům je panelový, s plochou střechou, opatřenou živičnou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí z titanzinku a hromosvodu, s fasádou ve stadiu dokončování zatepelní. Obvodové stěny jsou betonové sendvičové, stropy železobetonové montované, schody betonové s PVC, v každém vstupu výtah. Dům má 1 částečné podzemní a 8 nadzemních podlaží a je v něm 215 bytů a 1 nebytový prostor v 5 vstupech, jedná se o budovu - dům vícebytový typový. Stáří domu je dle znalosti výstavby ve městě cca 35 roků. Dům je po nedávné resp. současné částečné rekonstrukci (dokončované zateplení, plastová okna). Popis jednotky: Podle výměry se jedná o byt velikosti zřejmě 3+1, umístěný v 8.NP. Provedení a vybavení předpokládám převážně původní s některými úpravami - provedení s původním jádrem. Okna plastová, dveře hladké, podlahy převážně kryté PVC a koberci, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (vana, umyvadlo a kombi WC, sporák s digestoří v kuchyňské lince, vestavěné skříně), vytápění ústřední z dálkovodu, stejně příprava teplé vody. Stav bytu předpoklad převážně původní, dobře udržovaný, s některými drobnými úpravami. Podlahové plochy bytu celkem: 68,66 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 68,66 m 2-4 -
2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňovaným kategoriím nemovitostí byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní). Stanovena je tedy pouze hodnota srovnávací. c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce nabízených bytů, vše v Mostě, ve stejné ulici nebo do vzdálenosti cca 1 km: Prodej byt 3+1 64 m2, Kpt. Jaroše, Most K prodeji byt v družstevním vlastnictví o velikosti 3+1 s plochou 64 m2 v ulici kpt. Jaroše v Mostě. Byt se nachází v 2. patře s výtahem zrekonstruovaného domu v panelovém sídlišti Výsluní za Kahanem. K příslušenství patří komora v bytě a na chodbě. Byt je v zachovalém původní stavu je vymalován a vyklizen. Naproti domu je škola i školka, sportoviště, dětské hřiště. V blízkosti se nachází veškeré služby, zastávka MHD, obchody, restaurace. Centrum města je 10 minut chůze. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 000474 (Jiří Štípek, Vítězslava Nezvala 2477/2, 43401 Most), aktualizace 20.6.2013, inzerovaná cena 244 tis. Kč, 1.NP. Jednotková cena: 3 800,- Kč/m2 Porovnání: Družstevní byt ve stejné ulici, ve 3.NP, v obdobném stavu. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a - 5 -
zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00x1,25=1,13. Redukovaná jednotková cena: 4 300,- Kč/m2 Prodej byt 3+1 65 m2, Zd. Štěpánka, Most K prodeji částečně zrekonstruovaný byt v OV o velikosti 3+1 s balkonem a celkovou výměrou podlahové plochy 65 m2. Nalezneme jej ve 3. patře cihlového domu, který se nachází v klidné a žádané lokalitě. V dosahu bydliště se nachází výborná občanská vybavenost, parkování vozů možné u domu. Dům má novou střechu a vyměněná původní okna za okna plastová. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 002977 (REAL CAPITAL, spol. s r.o., Františka Halase 1200, 43401 Most), aktualizace 24.6.2013, inzerovaná cena 375 tis. Kč, 4.NP. Jednotková cena: 5 800,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný byt v menším domě, v sousední lokalitě, v osobním vlastnictví. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x1,00x1,00x1,00x0,95x1,00=0,86. Redukovaná jednotková cena: 5 000,- Kč/m2 Prodej byt 3+1 62 m2, Lidická, Most Nabízíme k prodeji byt 3+1, 62m2, v osobním vlastnictví, ul.lidická Most. Bytová jednotka se nachází v 1.NP kompletně zrekonstruovaného panelového domu (plastová okna,zateplení,fasáda). Byt je v původním stavu. K bytu náleží komora. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky MR449 (Molík reality, s.r.o., tř. Budovatelů 1998/116, 43401 Most), aktualizace 17.6.2013, inzerovaná cena 234 tis. Kč, 1.NP. Jednotková cena: 3 800,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný byt v bytovém domě v sousední ulici, méně oblíbené, v osobním vlastnictví, ale v 1.NP. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,10x1,00x1,00x1,20x1,00x1,00=1,19. Redukovaná jednotková cena: 4 500,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 4 300,- až 5 000,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 4 500,- Kč/m2 Komentář: K porovnání byly použity údaje z inzerce nabízených bytů v jednom případě v družstevním vlastnictví ve stejné ulici a v osobním vlastnictví ve vzdálenosti do 1 km. Prodejnost bytů v Mostě je špatná, značný převis nabídky na poptávkou. Za přiměřenou považuji částku spíše při spodním okraji redukovaných cen ze srovnání, cca 4,5 tis. Kč/m2, pro užitnou plochu oceňovaného bytu 68,66 m2 tedy cca 300 tis. Kč. - 6 -
d) zdůvodnění obvyklé ceny Výše obvyklé ceny bytu je odhadnuta na základě výsledku srovnávací metody Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti: Kladné vlivy dobrá infrastruktura, dobré spojení. Záporné vlivy značný převis nabídky nad poptávkou u bytů, velký bytový dům, značná koncentrace obyvatel v místě, nezaměstnanost. Obvyklou cenu uvažuji ve výši srovnávací hodnoty. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučního příkazu k prodeji a zástavních práv k oceňované nemovitosti. K zapsanému předkupnímu právu na dobu 5 let pro Mostecká bytová a.s. pro uplatnění předkupního právo platí cena obvyklá dosažená v dražbě. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitosti 300 000,- Kč slovy: třistatisíc Kč V Srbicích 1.7.2013 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9312-93/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 136 13. V Srbicích 1.7.2013-7 - Ing. Zdeněk Garlík