- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 743-270/2012 o ceně pozemku p.č. 4393/11 zahrada v k.ú. a obci Heřmanovice, okresu Bruntál a o odhadu ceny obvyklé (LV 289) Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/2 266 01 Beroun Zjištění ceny obvyklé nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 015 EX 1175/2009 Podle stavu ke dni 30.8.2012 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě 5.9.2012
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit pozemek včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: pozemek p.č. 4393/11 Adresa nemovitosti: Heřmanovice Okres: Bruntál Obec: Heřmanovice Katastrální území: Heřmanovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.8.2012 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 289 ze dne 10.8.2012. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Pavla Dolanského sp. zn. 15 EX 1175/2009-73 o ustanovení znalce. Fotodokumentace pořízená znalcem. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitosti je v KN na LV č. 289 zapsán: SJM Šlachta Čestmír a Šlachtová Miluše Františka Formana 234/25, 700 30 Ostrava Obránců Míru 869/38c, 742 21 Kopřivnice Omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorské Nařízení exekuce, Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze č. 3
- 3-6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek se nachází v Heřmanovicích, v zastavěném území obce, po levé straně komunikace č. 453 (vě směru na Zlaté Hory), při odbočce k lomu. Pozemek se nachází za objektem č.p. 278 a je veden v druhu pozemku zahrada. Pozemek je nepravidelného lichoběžníkové tvaru, je ve funkčním celku se stavbou č.p. 278 a stavebním pozemkem pod společným oplocením. Na pozemku se nachází trvalé porosty a zpevněné plochy. 7. Obsah posudku I) Administrativní ocenění a) Pozemky a 1 ) Pozemek p.č. 4393/11 II) Odhad ceny obvyklé Přílohy
- 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Pozemky a 1 ) Pozemek p.č. 4708/1-27 Výčet pozemků: parc.č. 4393/11 zahrada o výměře 485 m 2 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,7450 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 27 odstavec 5 pozemek zahrady - ve funkčním celku 27 odstavec 5 35,- 0,40 2,1550 0,7450-7,00 20,90 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 odstavec 5 zahrada 4393/11 485,00 20,90 10 136,50 Stavební pozemek - celkem 10 136,50 Pozemek p.č. 4393/11 - zjištěná cena = 10 136,50 Kč Pozemek p.č. 4393/11 cena po zaokrouhlení = 10 140,- Kč
- 5 - II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. V současné době se v dané lokalitě a širším okolí běžně obchoduje s obdobnými pozemky. Nabídka pozemků je dostatečná, nabídka převyšuje poptávku. V okolí se nabízí obdobné pozemky v cenovém rozmezí cca 60 až 150,- Kč/m 2 dle umístění v lokalitě, velikosti, napojení na inženýrské sítě apod. Nutno podotknout, že některé pozemky jsou v nabídce i déle než rok a doposud nebyly zobchodovány. Rovněž si nutno uvědomit, že nabídkové ceny bývají zpravidla o cca 10 až 15% vyšší než ceny realizované. Jedná se o obtížně obchodovatelný pozemek, vzhledem k umístění a jeho velikosti a tvaru. Cenu obvyklou oceňovaného pozemku p.č. 4393/11 stanovuji odborným odhadem dle výsledků srovnávací metody ve výši 70,- Kč/m 2. Příslušenství (trvalé porosty) nemají dopad do ceny obvyklé. Ocenění pozemku: Parcela č. 4393/11 výměra 485 m 2 cena za m 2 : 70,- cena za celou výměru 33 950,- Kč Pozemek celkem = 33 950,- Kč Závěrečné zhodnocení předložených dat: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, s ohledem na umístění nemovitosti, velikost pozemku, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši srovnávací hodnoty, která odpovídá nejlépe tržní, tedy obvyklé ceně. Srovnávací hodnota (orientační) 33 950,- Kč
- 6 - Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Administrativní ocenění dle zákona a vyhlášky: = 10 140 Kč Srovnávací hodnota: = 33 950 Kč Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době je preferován přístup srovnávací, který odráží reálná data ověřená realitním trhem. V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: - pozemku p.č. 4393/11, k.ú. a obec Heřmanovice, okres Bruntál, LV č. 289, je stanovena ke dni 30.8.2012. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, předpokládaná využitelnost, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňovaného pozemku včetně příslušenství k datu ocenění ve výši 33 950,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena pozemku p.č. 4393/11 činí 33 950,- Kč slovy: třicettřitisícdevětsetpadesát Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě, 5.9.2012 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Tel: 602161605 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 743-270/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 131/2012.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 4: Výřez katastrální mapy Příloha č. 1: Fotodokumentace
Příloha č. 2: Mapa širších vztahů - 9 -