ZNALECKÝ POSUDEK č.3663-486/2013 O ceně bytové jednotky č.2907/3 v Ostravě, Moravská Ostrava, Josefa Brabce 2907/17, včetně příslušenství a podílu o velikosti 760/13632 na společných částech domu a pozemku p.č.2206/5, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 218 m 2, vše zapsáno na LV č.10335 pro k.ú.moravská Ostrava Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 5.12.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 5.12.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.2907/3 v Ostravě, Moravská Ostrava, Josefa Brabce 2907/17, včetně příslušenství a podílu o velikosti 760/13632 na společných částech domu a pozemku p.č.2206/5, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 218 m 2, vše zapsáno na LV č.10335 pro k.ú.moravská Ostrava 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.2907/3 Adresa předmětu ocenění: Josefa Brabce 2907/17 702 00 Ostrava Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Moravská Ostrava Počet obyvatel: 299 622 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. c): 1 100,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.12.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.10335 pro k.ú.moravská Ostrava - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 520410/100, Pan Břetislav Štupalský, Josefa Brabce 2907/17, 702 00 Ostrava, vlastnictví: SJM 565822/0293, Paní Zdeňka Štupalská, Josefa Brabce 2907/17, 702 00 Ostrava, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 520410/100, Pan Břetislav Štupalský, Josefa Brabce 2907/17, 702 00 Ostrava, vlastnictví: SJM Odpovídají skutečnosti 565822/0293, Paní Zdeňka Štupalská, Josefa Brabce 2907/17, 702 00 Ostrava, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 1.nadzemním podlaží vpravo v panelovém objektu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. V domě je nový výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z terasa. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod i kanalizaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 2206/5 218,00 630,00 137 340,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 137 340,- Pozemek - zjištěná cena = 137 340,- Kč - 4 -
Rekapitulace cen příslušenství jednotky pozemky Pozemek = 137 340,- Kč 137 340,- Kč Cena příslušenství - celkem = 137 340,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Ostrava 1 Stáří stavby: 31 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 21 789,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient podlahová plocha: 76,0 * 1,00 = 76,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 76,00 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00-5 -
strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 31 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,612 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,010 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,612 * 1,010 * 0,850 = 0,525-6 -
Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 21 789,- Kč/m 2 * 0,525 = 11 439,23 Kč/m 2 CP = CU * PP = 11 439,23 Kč/m 2 * 76,00 m 2 = 869 381,48 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 869 381,48 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 137 340,- Kč Spoluvlastnický podíl: 760 / 13 632 Hodnota spoluvlastnického podílu: 137 340,- Kč * 760 / 13 632 = 7 656,87 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 7 656,87 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 877 038,35 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 877 038,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 877 038,40 Kč Celkem 877 038,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 877 038,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 877 038,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 877 038,40 Kč Celkem 877 038,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 877 038,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 877 040,- Kč slovy: Osmsetsedmdesátsedmtisícčtyřicet Kč - 8 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní pro zajištění pohledávky ve výši 127.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 327.000,- Kč s příslušenstvím - Central system s.r.o., Jiráskova 2042, Benešov, 256 01 Benešov u Prahy, Nařízení exekuce 97EXE-13049/2012-23 ze dne 4.7.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 106EX-5795/2012-30 ze dne 8.2.2013. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Os.vl.3+1,Ostrava -Moravská Ostrava(Fifejdy),Ahepjukova, 5 podlaží,70 m2,lodžie,komora,byt ve velmi dobrém částečně zrekonstruovaném stavu. Dům po kompletní revitalizaci. Požadovaná cena 789.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. - 9 -
prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví na ul. Maroldová, Moravská Ostrava. Byt prošel rekonstrukcí podlah (plovoucí a keramická dlažba), koupelny s WC, elektrika v mědi a voda v plastu, plastová okna a zasklená lodžie. Dům je po celkové revitalizaci-zateplení fasády, nový vchodový prostor. Požadovaná cena 679.000,- Kč včetně provize. byt 3+1 se zasklenou lodžií, v osobním vlastnictví. Byt se nachází v panelovém domě, v 1. patře, s výtahem, v blízkosti centra Ostravy na ulici Poděbradová. Dům je po celkové revitalizaci, byt je v původním stavu. Prostorný byt O celkové rozloze cca 74m2 nabízí dva samostatné pokoje a průchozí obývací pokoj, čtvercovou chodbu. V obývacím pokoji je umístěna klimatizační jednotka a jsou zde dveře na prosklenou lodžii. Vedle koupelny, která je v původní stavu z umakartového jádra se nachází menší skladovací prostor. Lze jej využít ke zvětšení koupelny. Před vstupem do bytu je uzamykatelná chodba, která je společná dalším dvěma bytům. V chodbě se nachází komora /cca 3m2/ na uskladnění věcí. Rozvody vody a plynu jsou nové v plastu. Parkoviště je přímo u vchodu do domu. Veškerá občanská vybavenost v nejbližším okolí. Požadovaná cena 790.000,- Kč. - 10 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 790.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej dražbou. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 790.000,- Kč. Slovy: Sedmsetdevadesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 5.12.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.57 Test. - 11 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3663-486/2013 znaleckého deníku. - 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10335 ze dne 30.10.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-13 -
Fotodokumentace nemovitosti - 14 -
- 15 -
Mapa oblasti - 16 -
- 17 -
- 18 -