Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1892 / 780-02 / 2013 Typ nemovitosti Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Účel ocenění Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Budova RD č.p. 315, LV č. 90 na pozemku parc.č. 387 pozemek parc.č. 386, LV č. 90 pozemek parc.č. 387, LV č. 90 včetně příslušenství Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární PRAHA Počet obyvatel 1241664 město Kat. území Čimice Ulice Libčická č.e. 315 Část obce dle LV 90, Čimice Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8 Tel. E-mail IČ DIČ Vlastnictví Budova RD č.e. 315 Trestr Stanislav - 181 00 Praha 8, Libčická 315/25 1/2 Trestrová Ludmila - 182 00 Praha 8, Zenklova 598/203 1/2 pozemek parc.č. 386 Trestr Stanislav - 181 00 Praha 8, Libčická 315/25 1/2 Trestrová Ludmila - 182 00 Praha 8, Zenklova 598/203 1/2 pozemek parc.č. 387 Trestr Stanislav - 181 00 Praha 8, Libčická 315/25 1/2 Trestrová Ludmila - 182 00 Praha 8, Zenklova 598/203 1/2 Zpracováno pro společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 13.8.2013 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 5.8.2013 0604 149 00 Praha 11 Prohlídka dne 5.8.2013 Počet stran textu 8 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 176.9 m 2 31 000 Kč/m 2 5 483 900 Kč Obvyklá cena - současný stav 5 500 000 Kč Pět milionů pětset tisíc Kč 1
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o středně velký, samostatně stojící starší rodinný dům po částečné rekonstrukci, ve stabilizované lokalitě rodinných domů uprostřed souvisle zastavěného území kladné faktory - stabilizovaná klidná lokalita - napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, plynu, elektřiny - možnost dalšího rozšíření - udržovaná zahrada, dobrá dostupnost zeleně záporné faktory - převážně původní exteriér - starší RD - není garáž a vjezd na pozemek (možnost provedení) Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 4 166 000 Kč Čtyři miliony stošedesátšest tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva dle výpisu z KN ano nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma dle výpisu z KN ano NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. dle výpisu z KN LV č.90 na nemovitosti vázne : - věcné břemeno užívání, V-39178/2011-101 -zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 2 690 000,- Kč s příslušenstvím, Z-21368/2013-101 ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. REET: ANO Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu nabývací titul nebyl k dispozici 2
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 90, vyhotovený dálkovým přístupem 18.7.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Čimice. Podklady z archivu stavebního úřadu nebyly úřadem bez souhlasu vlastníka nemovitosti poskytnuty. Datum předání kompletních podkladů 13.8.2013 Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 90, vyhotovený dálkovým přístupem 18.7.2013. Snímek katastrální mapy Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Čimice jsou katastrálním územím městského obvodu Praha 8, městská část Praha 8, nacházející se na severu hl.města Prahy, na pravém břehu řeky Vltavy. Jedná se o lokalitu s převažující funkcí bydlení v rodinných domech původní obce Čimice i nových a dále v panelových bytových domech sídliště na jižním a severním okraji Čimic. Centrální občanská vybavenost je soustředěna v místě křížení zeleného pásma Čimického potoka s ulicí Čimickou. Kromě obchodního centra Draháň, kde se mimo jiné nachází pošta nebo lékárna, je zde mateřská, základní i střední škola, lékařské středisko. Čimice jsou obklopeny významnou zelení-čimické údolí, Drahanské údolí. Dobrá je dostupnost městskou hromadnou dopravou představovanou autobusem ze stanice metra Kobylisy. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Předmětná nemovitost je situovaná východně od centrální části Čimic, ve stabilizované lokalitě izolovaných rodinných domů situovaných mezi ulicemi Libčická a Mlazická. Lokalita severně sousedí s malým panelovým sídlištěm, jižně s mateřskou a základní školou. Nachází se v ulici Libčická, přístupné z hlavní průjezdní ulice Čimická. Severně je přístupná ulicí Mlazickou. Nemovitost JZ a SV sousedí s obdobnými rodinnými domy. Zastávka autobusu a centrální část Čimic jsou v dobré docházkové vzdálenosti cca 250m. Nemovitost je přístupná po zpevněné obecní komunikaci. Pozemky jsou mírně jižně skloněné, celé oplocené. Parkování je dobré, podél ulice. Obě uliční oplocení jsou bez vjezdových vrat. Rodinný dům čp.315 se nachází na pozemku p.č.386. Je postavený uprostřed hlavní uliční poloviny pozemků. Pozemek p.č.387 je užíván jako zahrada s venkovními úpravami a trvalými porosty. Od ulice Libčická je dům oddělený úzkou předzahrádkou. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Informace o nemovitosti Rodinný dům čp.315 je samostatně stojící, zděný, nepravidelného pravoúhlého půdorysu. Nad přízemním zádveřím je pochozí terasa s lepenkovou krytinou. Dům je přístupný z ulice Libčická předloženým schodištěm do zádveří. Má jedno podzemní podlaží se skladovými prostory, jedno nadzemní podlaží a podkroví v sedlové střeše. Podkroví má zkosený strop. Podlaží jsou přístupná vnitřními schodišti. Rodinný dům obsahuje bytovou jednotku 5+1 s příslušenstvím v každém nadzemním podlaží. Orientace oken hlavních místností je převážně JZ do ulice a SV do zahrady. Koupelna a WC jsou společné. Dům je užíván od roku 1962. Před 5-10 lety byla provedena částečná modernizace interiéru a výměna krytiny s klempířskými konstrukcemi. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou bez viditelných poškození, opotřebované běžným užíváním. Poškozeno je lemování terasy. Venkovní úprav tvoří přípojky elektřiny, vody, kanalizace, plynu, včetně pilířů, oplocení s vstupními vrátky, zpevněné betonové chodníky, studna. V zahradní části se nachází obetonovaný polozapuštěný bazén s čističkou vody. Venkovní úpravy jsou v průměrném technickém stavu, průběžně udržované. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1086 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 85 m 2 Počet koupelen 2 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, vestavěné umyvadlo, WC kombi, bidet kuchyňská linka, sporák elektrický se sklokeramickou deskou, digestoř sprchový kout, umyvadlo, WC kombi Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny 3
Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] bazén venkovní polozapuštěný, obetonovaný, kruhového půdorysu, vč.čističky 10.1 5 Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků 51 Opotřebení odhadem 50 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Střešní krytina výměna, klempířské konstrukce 2008 Instalace výměna rozvodů vody 2003-2008 Sociální zařízení kompletní rekonstrukce 2003-2008 Vybavení kuchyně kuchyňská linka a spotřebiče 2003-2008 Izolace základů dodatečná izolace SZ a JV štítové fasády 2009 Klempířské konstrukce výměna 2008-2012 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 757 m 3 Cena 5 000 Kč/m 3 Cena celkem 3 785 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 728 m 2 Cena pozemků 5 000 Kč/m 2 Cena celkem 3 640 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z betonu, sokl keramický, svislé konstrukce zděné v tloušťce do 60 cm práce dodatečná svislá izolace vodorovné konstrukce, stropy betonové monolitické nad 1.PP, keramické nad 1.NP konstrukce střechy dřevěný trámový, střecha sedlová, terasa plochá krytina střech z živičného šindele klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka ze stříkaného břizolitu povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody do 1.PP dřevěné, do podkroví žulové stupně s textilní krytinou dveře a vrata náplňové do ocelových a dřevěných okna dřevěná zdvojená, střešní okna zárubní povrch podlah vlysy, textilní krytina vytápění ústřední s plynovým kotlem elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod, vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu bleskosvod vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) rozvody antén Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 4
1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba 7.10 m 2 1.0 7.10 m 2 sklad 10.40 m 2 1.0 10.40 m 2 sklad 10.40 m 2 1.0 10.40 m 2 sklad 10.40 m 2 1.0 10.40 m 2 sklad 11.80 m 2 1.0 11.80 m 2 Součet ploch za podlaží 50.10 m 2 50.10 m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 18.60 m 2 1.0 18.60 m 2 pokoj 18.50 m 2 1.0 18.50 m 2 pokoj 10.90 m 2 1.0 10.90 m 2 koupelna s WC 4.70 m 2 1.0 4.70 m 2 chodba 3.60 m 2 1.0 3.60 m 2 zádveří 7.20 m 2 1.0 7.20 m 2 Součet ploch za podlaží 63.50 m 2 63.50 m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 11.10 m 2 1.0 11.10 m 2 pokoj 18.60 m 2 1.0 18.60 m 2 pokoj 18.60 m 2 1.0 18.60 m 2 koupelna s WC 3.50 m 2 1.0 3.50 m 2 chodba 4.10 m 2 1.0 4.10 m 2 terasa 14.80 m 2 0.5 7.40 m 2 Součet ploch za podlaží 70.70 m 2 63.30 m 2 5
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 12.8.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 90.0 m 2 Podlahová plocha 250.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 450.0 m 2 Cena za nemovitost 8 650 000 Kč 34 600 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 7353000 Kč 29400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 7+1/ venkovní stání Lokalita : ul.na průhonu, sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : po rekonstrukci Stejná lokalita, menší pozemek, lepší technický stav 6
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 9.8.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 97.0 m 2 Podlahová plocha 161.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 883.0 m 2 Cena za nemovitost 6 990 000 Kč 43 400 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 5942000 Kč 36900 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 4+1/samostatná garáž+sauna Lokalita : ul.k Ládví, sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT plynovým kotlem, ÚT kotlem na pevná paliva Technický stav : převážně původní, z roku 1955 Stejná lokalita, obdobný pozemek, horší technický stav 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 31.7.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 90.0 m 2 Podlahová plocha 240.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 952.0 m 2 Cena za nemovitost 8 000 000 Kč 33 300 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 6800000 Kč 28300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 5+1/garáž Lokalita : ul.k rybníku, širší sousedství Ing sítě : všechny základní, studna Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : převážně původní, modernizace rozvodů, z roku 1960 Stejná lokalita, obdobný pozemek, horší technický stav 7
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 28 300-36 900 Kč/m 2 5 942 000-7 353 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 31000 Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě je k předmětnému datu rozvinutý trh starších rodinných domů. Trh je charakteristický převisem nabídky nemovitostí. Obdobné rodinné domy s pozemky jsou nabízené v rozpětí 4,00-8,00 mil.kč tj. 33 000-43 000 Kč/m2, podle lokality, stáří, technickém stavu, velikosti a velikosti pozemku. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 28 000-37 000 Kč/m2. Nabídkové ceny stavebních pozemků připojených na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace se pohybují v rozpětí 4500-5500 Kč/m2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána rodinou vlastníka Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1892-02 znaleckého deníku. podpis 8
Fotodokumentace pohled do ulice Libčická pohled do ulice Mlazická na severní oplocení hlavní uliční fasáda hlavní uliční fasáda hlavní vstup do domu pohled do zahrady z ulice Mlazická 9
Fotodokumentace pilíře ing.sítí v uličním plotu předzahrádka sousední východní oplocení 10
11 Fotodokumentace - mapy