Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2012

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům s nebytovými prostory s garáží mimo dům v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Budova RD č.p. 228 a garáž, LV č. 49 na pozemku parc.č Prodejna vedená v KN jako garáž, LV č na pozemku parc.č. 1374/2 pozemek parc.č. 1373, LV č. 49 pozemek parc.č. 1374/1, LV č. 49 pozemek parc.č. 1374/2, LV č. 49 Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární PRAHA Počet obyvatel město Kat. území Radotín Ulice Zítkova č.p. 228 Část obce dle LV 49, Radotín Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o Praha 8 Tel. IČ DIČ CZ Vlastnictví Budova RD č.p. 228 a Biskup Jiří Praha 5, Zítkova 228/1 SJM 1/2 garáž Biskupová Martina Praha 5, Zítkova 228/1 Biskupová Martina Praha 5, Zítkova 228/1 1/2 Prodejna Biskup Jiří Praha 5, Zítkova 228/1 SJM 1/2 Biskupová Martina Praha 5, Zítkova 228/1 Biskupová Martina Praha 5, Zítkova 228/1 1/2 pozemek parc.č Biskup Jiří Praha 5, Zítkova 228/1 SJM 1/2 Biskupová Martina Praha 5, Zítkova 228/1 Biskupová Martina Praha 5, Zítkova 228/1 1/2 pozemek parc.č. 1374/1 Biskup Jiří Praha 5, Zítkova 228/1 SJM 1/2 Biskupová Martina Praha 5, Zítkova 228/1 Biskupová Martina Praha 5, Zítkova 228/1 1/2 pozemek parc.č. 1374/2 Biskup Jiří Praha 5, Zítkova 228/1 SJM 1/2 Biskupová Martina Praha 5, Zítkova 228/1 Biskupová Martina Praha 5, Zítkova 228/1 1/2 Zpracováno pro společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni

2 Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 10 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Garáž samostatná a prodejna 1 x Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Pět milionů sedmset tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění 1.PP a 1.NP nemovitosti. Při ocenění se vychází z ústního sdělení pana Biskupa Dle náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Jedná se o větší samostatně stojící starší rodinný dům po částečné rekonstrukci, ve stabilizované lokalitě rodinných domů uprostřed souvisle zastavěného území kladné faktory - 2 bytové jednotky stabilizovaná lokalita - napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, plynu, elektřiny - garáž a vjezd na pozemek - udržovaná zahrada, dobrá dostupnost zeleně záporné faktory - sousedství frekventované železniční trati - malá občanská vybavenost v místě - starší RD - méně atraktivní lokalita, s Prahou stavebně nesrostlá - pouze průměrná dostupnost do centra prostředky MHD Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Sedm milionů osmsetosmdesáttři tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní, Z-36964/ exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Z-36964/ nařízení exekuce, Z-59264/ nařízení exekuce, Z-80437/ exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2, Z-81639/ zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, Z-96679/2011 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2, Z-90836/ zástavní právo exekutorské, Z / ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční NE nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného 2

3 ANO ANO povodňového plánu zóna 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně - zanedbatelný vliv na hodnotu nemovitosti stavba je dokončena zpracovatel ocenění je odhadcem společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. REET: ANO Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu nabývací titul nebyl k dispozici Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 49, vyhotovený dálkovým přístupem Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Radotín. Povolení k užívání rodinného domu, vyhotovený Obecním úřadem v Radotíně Povolení k přístavbě garáže u domu čp.228, vyhotovený Obecním úřadem v Radotíně Projekt-rekonstrukce garáže. Kolaudační rozhodnutí - přístavba stávající garáže, vyhotovený ÚMČ Praha Kolaudační rozhodnutí - povolení změny užívání stavby - zřízení prodejny, vyhotovený ÚMČ Praha Datum předání kompletních podkladů Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 49, vyhotovený dálkovým přístupem Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Radotín. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Radotín je městská čtvrť a katastrální území tvořící správní obvod Praha 16, v městském obvodu Prahy 5. Nachází se na levém břehu řeky Berounky, na jihozápadním okraji Hlavního města Prahy, přibližně 12 km od centra. Zastavěná část území je ohraničena na západě a severu zalesněnými kopci Velký a Malý háj a na jihovýchodě řekou Berounkou. Mezi oběma kopci protéká Radotínský potok. Je s Prahou stavebně nesrostlý. Radotín je původní samostatná obec s novější panelovou zástavbou v centru a rozvojovými lokalitami individuálního bydlení na okraji obce. Základní občanská vybavenost se nachází v centru obce. Radotínem prochází frekventovaná komunikace spojující obce podél Berounky s Prahou. Průměrná je dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou autobusem do stanice metra Smíchovské nádraží a železniční tratí Praha-Plzeň. Je přímá dostupnost přírody. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD Předmětná nemovitost je situovaná na křižovatce ulic Zítkova a Ke Zděři, přístupné z hlavní průjezdní komunikace Výpadová, ve stabilizované lokalitě izolovaných rodinných domů jihozápadně od centra městské části. Nemovitost JV a SV sousedí s obdobnými nemovitostmi, JZ a SZ s příjezdovou komunikací. Cca 30 m SZ se nachází frekventovaná železniční trať Praha-Plzeň. Leží v povodňové zóně 1- zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně (definovány jsou 4 povodňové zóny). Nemovitost se nachází cca 350m od zastávky autobusu a cca 550m od vlakové stanice Praha-Radotín, cca 600m od místního obchodního centra. Je přístupná po zpevněné obecní komunikaci. Pozemky jsou rovinné, celé oplocené. Parkování je dobré, podél ulice s možností vjezdu na pozemek a před prodejnu. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Rodinný dům čp.228, k jeho jižní fasádě přistavěná garáž pro jeden osobní automobil a zpevněný příjezd ke garáži, se nachází na pozemku p.č Od ulice je dům oddělený úzkou předzahrádkou. Pozemek p.č.1374/1 je užíván jako zahrada s venkovními úpravami a ošetřovanou okrasnou výsadbou trvalých porostů. Na pozemku p.č.1374/2 se nachází přízemní objekt prodejny rybářských potřeb, který vznikl přestavbou a přístavbou garáže v roce Prodejna má nezávislý přístup zpevněnou plochou z ulice. Stavba je vedená na LV č Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Informace o nemovitosti Rodinný dům čp.228 je samostatně stojící, zděný ze smíšeného zdiva, nepravidelného pravoúhlého půdorysu. Má jedno podzemní podlaží, jedno nadzemní podlaží a podkroví v mansardové střeše. Rodinný dům obsahuje dvě nezávislé bytové jednotky 3+1 s příslušenstvím. Jednotka v 1.NP je přístupná předloženým schodištěm vedoucím do kryté verandy z přístupového chodníku z ulice. Byt v podkroví je přístupný přes terasu na zahradě, do chodby s dvouramenným schodištěm vedoucím do sklepa a podkroví. Orientace oken hlavních místností je SV do zahrady a JZ do ulice. Koupelna a WC jsou samostatné. Dům je dle podkladové dokumentace z roku V roce 1936 byla k jižní fasádě přistavěna garáž pro jeden osobní 3

4 automobil. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou bez viditelných poškození, opotřebované běžným užíváním. Během let byly prováděny stavební úpravy a modernizace konstrukcí a vybavení. Venkovní úpravy tvoří přípojky elektřiny, vody, kanalizace, plynu, nádrž na dešťovou vodu, oplocení s vjezdovými vraty a vstupními vrátky, zpevněné betonové chodníky a přístupové plochy. V zahradní části se nachází skleník a k domu přistavěná terasa na kamenných zdech s keramickou dlažbou, přístupná venkovním schodištěm. Venkovní úpravy jsou v dobrém technickém stavu, průběžně udržované. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č ve vlastnictví Hl.města Prahy. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: zámková dlažba. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 149 m 2 Počet koupelen 2 Počet kuchyní 2 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo pravděpodobně sporák vana, umyvadlo trouba elektrická, varná deska sklokeramická, digestoř Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 2 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Každá bytová jednotka má vlastní vchod, vytápění, měření elektro, měření plynu Celý RD má společné měření vody Bytové jednotky mají samostatné vstupy, elektroměr, plynoměr. Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] skleník ocelový rám, betonová podezdívka Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků 97 Opotřebení odhadem 60 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Popis prvků dlouhodobé životnosti v dobrém technickém stavu, průběžně udržované Garáž Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků 76 Opotřebení odhadem 60 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Prodejna Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků 9 Opotřebení odhadem 15 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Střešní krytina výměna za betonovou krytinu a klempířskými konstrukcemi v Cu 2000 Krovy oprava se střešní krytinou 2000 Vnější omítky průběžná oprava Okna plastová 2000 Dveře 2.NP výměna 2004 Podlahy 2.NP plovoucí podlahy, keramická dlažba 2002,2010 Instalace 2.NP rozvod elektro v Cu a rozvod vody v pozinku 1989, 1.NP rozvod 1989,2000 vody v plastu Vnitřní obklady výměna v kuchyni a koupelně 2.NP (1992) 1.NP (1992) 1992,2002 Zařizovací předměty 2.NP WC (2010), vana a umývadlo (1992) 2010 ÚT kotel plynový+el.bojler 1.NP, kotel plynový kombinovaný 2.NP 2002 Samostatné garáže Garáž je přístavba Počet garážových stání 1 Plocha 16.1 m 2 4

5 Garáž je zkolaudována Ano Datum kolaudace Popis provedení garáže Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč svislé nosné zděné 100 stropy betonové 100 konstrukce krov pultový 100 střešní krytina pozinkovaný plech 100 vrata lamelová 100 podlahy betonová mazanina 100 vytápění 100 elektro 100 Popis garáže Zděná přístavba přízemního objektu obdélníkového půdorysu s pultovou střechou. Omítky jsou štukové, sokl z režného cementového zdiva. Je přístupná zpevněnou plochou z ulice. Krytina a klempířské konstrukce korodují. Vrata jsou nová. Prodejna vedená jako garáž Prodejna Samostatně stojící stavba Plocha 100 m 2 je Je zkolaudována Ano Datum kolaudace Popis provedení Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč svislé nosné zděné 100 stropy betonové 100 konstrukce krov pultový 100 střešní krytina pozinkovaný plech 100 vrata 100 podlahy betonová mazanina 100 vytápění ústřední s plynovým kotlem 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 Popis Zděný samostatně stojící přízemní objekt nepravidelného pravoúhlého půdorysu s pultovou střechou. Omítky jsou štukové, sokl obložený keramickým páskem. Provedený v roce 2003 přístavbou a přestavbou původní garáže. Je přístupný zpevněnou plochou. Obsahuje : kancelář, prodejnu, původní garáž, sklad a dílnu, WC. Užitná plocha 88m2. Dobrý technický stav Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra m 2 Cena pozemků Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn napojeno ČOV Dálkové vytápění není Popis provedení budovy základy Konstrukce svislé nosné konstrukce krov Provedení betonové, kamenem prokládané, sokl z režného zdiva % dokonč Konstrukce 100 izolace proti zemní vlhkosti Provedení % dokonč bez izolací 100 zděné 100 stropy betonové nad 1.PP, dřevěné trámové s podhledem 100 dřevěný trámový, střecha 100 střešní krytina betonové tašky 100 mansardová obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 60 cm 100 vnější úpr. povrchů vápenná štuková omítka 100 5

6 vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 schodiště betonové se stupni 100 keramickými okna plastová s dvojsklem, do 100 dveře náplňové do ocelových 100 sklepa ocelová zamřížovaná zárubní podlahy obytných 2.NP laminátové plovoucí, 100 podlahy nebytových keramické dlažba 100 místn. 1.NP nezjištěno místn. vytápění 1.NP plynový kotel, 2.NP 100 elektro světelný a motorový 100 kombinovaný plynový kotel rozvod, 2.NP rozvod v Cu rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody 1.NP el.bojler 2.NP kotel ÚT PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha schodiště samostatné vnitřní 2.24 m m 2 býv.prádelna m m 2 sklep m m 2 sklep m m 2 chodba m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha bytová jednotka 3+1 (nepřístupná) m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha bytová jednotka 3+1 (3 pokoje, kuchyň, hala, koupelna, WC, krytá m m 2 veranda, schodiště) Součet ploch za podlaží m m 2 6

7 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dvougenerační RD 4+kk/terasa, 3+kk/terasa, bazén, garáž Lokalita : ul.ke Zděři, v sousedství Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Technický stav : dobrý Stejná lokalita, obdobná nemovitost, naproti železniční trati, menší pozemek 7

8 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dům se 3 bytovými jednotkami, restaurací, barem, zahájenou půdní vestavbou Lokalita : ul.pod Klapicí, v severní části obce Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Technický stav : průměrný Lokalita rušná podél průjezdní komunikace, horší technický stav, menší pozemek, převažuje účel podnikání 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prvorepublikový RD 3x2+kk, garáž Lokalita : ul.otínská, severozápadní hranice Radotína Ing sítě : elektřina, kanalizace, plyn, voda místní Technický stav : průměrný Klidná lokalita vzdálená od centra, s výhledem, menší pozemek, horší technický stav 8

9 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 3+1, garáž Lokalita : ul.v Edenu, sever hranice Radotína Ing sítě : elektřina, kanalizace, plyn, voda místní Technický stav : průměrný Klidná lokalita vzdálená od centra, menší dům, menší pozemek, horší technický stav 5. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 87.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 1+1 a 2+1, garáž Lokalita : ul.plánická, severozápadní část Radotína Ing sítě : elektřina, kanalizace, plyn, voda místní Technický stav : průměrný Klidná lokalita vzdálená od centra, s výhledem, menší pozemek, horší technický stav 9

10 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V městské části Radotín je k předmětnému datu středně rozvinutý trh obdobných rodinných domů. Nabídka výrazně převyšuje poptávku. Obdobné nemovitosti, jsou nabízené v rozpětí 4,5-6,50 mil.kč tj Kč/m2, podle technického stavu, polohy, velikosti a velikosti pozemku Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Nabídkové ceny stavebních pozemků v lokalitě, s možností napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu se pohybují v rozpěti Kč/m2 Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. podpis 10

11 Fotodokumentace pohled od J z ulice Zítkova, v pozadí železniční trať pohled od SV z chodníku Ke Zděři uliční fasáda, garáž zahradní fasáda obchod obchod pohled ze zahrady

12 Fotodokumentace přistavěná garáž zahrada obývací pokoj 2.NP kuchyň 2.NP koupelna 2.NP WC 2.NP

13 Fotodokumentace - mapy