ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5641-51/2015 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 15/16 na nemovité věci pozemek p.č.263 se stavbou bydlení č.p.694 s příslušenstvím, katastrální území Duchcov (kód:633712), obec Duchcov, okres Teplice Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/46 198 00 Praha 9 Účel posudku: Odhad obvyklé ceny 098 EX 01984/05-051 Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014 Oceněno ke dni: 24. dubna 2015 Posudek vypracoval: Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován v 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 14 stran a přílohy. V Praze, dne 17.května 2015
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy stavbou je objekt bydlení ve špatném technickém stavu, který v podstatě neumožňuje běžné užívání, je cena určena nákladovým způsobem podle platné oceňovací vyhlášky jako cena zjištěná. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné nákladovým způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení nákladových údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Dále bude rovněž přihlédnuto k inzerovaným cenám porovnatelných nemovitých věcí. Znalec upozorňuje, že určení ceny metodou nákladového ohodnocení je jednou z respektovaných metod pro odhad obvyklé ceny. - 2 -
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním území Duchcov (kód: 633712), obec Duchcov. Objekt se nalézá v jihozápadní části obce Duchcov, přístupný je z místní zpevněné komunikace - Studniční. Oceňovaná nemovitá věc se nalézá na kraji obytné zástavby, sousedí s výrobními a dílenskými objekty, sklady a garážemi. Dopravní dostupnost obce je dobrá, obcí prochází silniční komunikace II. třídy č.254, která spojuje obec s Teplicemi, a č.258 spojující Duchcov se silnicí I. třídy č.13, která je hlavní silniční spojnicí na trase Most-Teplice-Ústí nad Labem. Okresní město Teplice se nalézá 8 km severovýchodním směrem, krajské město Ústí nad Labem je cca 30 km na severovýchod od obce, Most je přibližně 20 km jihozápadně a Litvínov je 10 km na západ. Hromadná dopravní obsluha je v obci zastoupena autobusovou a železniční dopravou s přímými spoji Teplice, Most, Litvínov, Ústí nad Labem, Prahu, aj. V obci je městská doprava. Dle Malého lexikonu obcí žije v obci Duchcov 8520 stálých obyvatel. V obci se nalézá kompletní občanská vybavenost. Duchcov má statut města a nachází se ve správním obvodu obce Teplice, obce s rozšířenou působností. Duchcov je obcí s pověřeným obecním úřadem. Stavba je napojena na rozvod elektra, vodovod a kanalizaci. Nemovitou věc tvoří pozemek, stavba objektu bydlení a venkovní úpravy. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce č. 098 Ex 01984/05-051 ze dne 13.3.2015 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Duchcov (kód:633712), obec Duchcov, list vlastnictví č.159, vyhotovený dálkovým přístupem dne 13.3.2015 Mapa geografického systému ČUZK katastrální území Duchcov (kód: 633712) Místní šetření se zaměřením současného stavu dne 24.4.2015. Údaje zjištěné na místě a na místně příslušných úřadech. 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.159 pro katastrální území Duchcov (kód: 633712), obec Duchcov zapsáni: Zlatica Husárová, identifikátor: 555119/7113 Družby 743/21 41901 Duchcov spoluvlastnický podíl id. 15/16, a Arpád Ruso, identifikátor: 530214/316 Novoveská 2744 415 01 Teplice spoluvlastnický podíl id. 1/16. 4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Fotodokumentace Inzertní listy porovnatelných nemovitých věcí - 3 -
5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.263 2) Objekt bydlení č.p.694 * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.263 Oceněno podle 3 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.263, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 275 m 2, katastrální území Duchcov (kód: 633712), obec Duchcov. Pozemek je přístupný ze zpevněné místní komunikace. Pozemek je rovinný. Na pozemku je realizovaný objekt bydlení č.p.694. 1.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 1 0.95 Nad 5000 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 3 0.85 Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc 3. Poloha obce 4 1.01 Obec vzdálená od hranice vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 1 1.00 Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot 0.816 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.816 1.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání - 5 -
6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 1.4 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 971,04 ZC = ZCv x Iu = 1190 Kč x 0.816 = 971.04 Kč Index cenového porovnání x 0.3850 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.770 x 0.500 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 373,85 Cena za celou výměru 275.00 m 2 = Kč 102.808,86 Pozemek p.č.263 Cena celkem Kč 102.809,- 2. Objekt bydlení č.p.694 Oceněno podle 13, přílohy č.11/1 vyhlášky. 2.1 Popis Předmětem ocenění je stavba objektu bydlení realizovaná na pozemku p.č.263 v katastrálním území Duchcov (kód:633712), v obci Duchcov. Stáří stavby je odborně odhadnuto. Objekt je patrová zděná stavba s půdním prostorem. Půdorys je obdélníkového tvaru. V posudku jsou uvedeny jednotlivé objemové podíly staveb s určením jejich celkového podílu na jednotlivé konstrukci z hlediska provedení. Stavba domu je tradiční, realizována klasickými zdícími postupy a užity jsou standardní materiály. Objekt je vystavěn na základových pasech ze smíšeného zdiva. Střecha je šikmá, s dřevěným krovem a s krytinou z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou provedeny ve standardní úpravě z pozinkovaného plechu, místy jsou poničené, nefunkční. Technický stav objektu je velice špatný, veškeré vnitřní vybavení a vnitřní konstrukce krátkodobé a střednědobé životnosti chybí, nebo je zničené. Dále z vnitřních konstrukcí jsou zničené stropy, podlahy, aj. Veškeré výplně otvorů chybí, v 1. NP jsou vyplněny zdivem. Venkovní omítky jsou zničené, místy zcela chybí. Vzhledem k technickému stavu je nemovitá věc oceněna nákladovým způsobem, opotřebení je stanoveno analytickou metodou. Z důvodu chybějících, příp. poničených, konstrukcí a vybavení dosahuje koeficient vybavenosti K4 extrémněnízkých hodnot. 2.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: D - podsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná - 6 -
2.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 12*10*2 = 240.00 m 3 Vrchní stavba 12*10*7.9 = 948.00 m 3 Zastřešení 12*10*3.5/2 = 210.00 m 3 celkem = 1398.00 m 3 2.4 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Výška plocha podlaží 1.PP 10*12 120.00 m 2 2.00 m 1.NP - 2.NP 10*12 120.00 m 2 3.70 m 2.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 3. Stropy chybí 0.09300 100% -0.093*1.852 7. Vnitřní omítky chybí 0.06400 100% -0.064*1.852 9. Vnější obklady chybí 0.00400 100% -0.004*1.852 10. Vnitřní obklady chybí 0.02400 100% -0.024*1.852 12. Dveře chybí 0.03400 100% -0.034*1.852 13. Okna chybí 0.05300 100% -0.053*1.852 14. Podlahy obytných místností chybí 0.02300 100% -0.023*1.852 15. Podlahy ostatních místností chybí 0.01400 100% -0.014*1.852 16. Vytápění chybí 0.04200 100% -0.042*1.852 17. Elektroinstalace chybí 0.04000 100% -0.04*1.852 18. Bleskosvod chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 19. Rozvod vody chybí 0.02800 100% -0.028*1.852 20. Zdroj teplé vody chybí 0.01600 100% -0.016*1.852 21. Instalace plynu chybí 0.00500 100% -0.005*1.852-7 -
22. Kanalizace chybí 0.02900 100% -0.029*1.852 23. Vybavení kuchyní chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 24. Vnitřní hygienické vybavení chybí 0.05000 100% -0.05*1.852 25. Záchod chybí 0.00400 100% -0.004*1.852 26. Ostatní chybí 0.03000 100% -0.03*1.852-1.04268 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -1.04268) = 0.4370 2.6 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Cen.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací 100 150 0.09840 100% 6.56% 2. Svislé konstrukce 100 110 0.55606 100% 50.5509% 3. Stropy 4. Zastřešení mimo krytinu 100 120 0.09611 100% 8.0092% 5. Krytiny střech 50 50 0.06865 100% 6.865% 6. Klempířské konstrukce 40 50 0.01602 100% 1.2816% 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 60 60 0.07551 100% 7.551% 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 100 110 0.08925 100% 8.1136% 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností - 8 -
16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyní 24. Vnitřní hygienické vybavení 25. Záchod 26. Ostatní 88.9313% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 88.9313%. 2.7 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1-0.03 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 1-0.20 Vlivy snižující cenu předmětem ocenění spoluvlastnický podíl 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * -0.23 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.23) x 1 = 0.770-9 -
2.8 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 5-0.10 Výrobní objekty - (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci 3-0.05 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2-0.01 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 5 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 2-0.03 Zastávka od 201 do 1000 m 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1-0.01 Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 1-0.30 Vlivy snižující cenu dlouhodobě neužíváno, znepřístupněno Celkem * -0.50 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.50) x 1 = 0.500 2.9 Výpočet ceny objektu ( 13 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.900,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.11) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 0.4370 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 1.0000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.1150 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.3850 pp = It x Ip = 0.770 x 0.500 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 676,09 Cena za celý obestavěný prostor 1398.00 m 3 = Kč 945.173,82 Cena stavby bez opotřebení = Kč 945.173,82 Snížení ceny za opotřebení 88.9313% - Kč 840.555,37 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 104.618,45 Objekt bydlení č.p.694 Cena celkem Kč 104.618,- - 10 -
CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Pozemek p.č.263 Kč 102.809,- 2) Objekt bydlení č.p.694 Kč 104.618,- Zjištěná výsledná cena Kč 207.427,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 207.430,- - 11 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 15/16 na nemovité věci pozemek s objektem bydlení v obci Duchcov. Stavba je ve velice špatném technickém stavu, celková rekonstrukce je nezbytná. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Lokalita: blízko Teplic a jiných měst Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Rozkolísaný trh s věcmi nemovitými v lokalitě - Převis nabídky nad poptávkou - Technický stav vyžadující rekonstrukci - Objekt je odpojen od sítí - Spoluvlastnictví Pro tento konkrétní případ, kdy stavbou je objekt bydlení ve špatném technickém stavu, který v podstatě neumožňuje běžné užívání, je cena určena nákladovým způsobem podle platné oceňovací vyhlášky jako cena zjištěná. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné nákladovým způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení nákladových údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Znalec upozorňuje, že určení ceny metodou nákladového ohodnocení je jednou z respektovaných metod pro odhad obvyklé ceny. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci, které jsou srovnatelné jen v některých z rozhodujících parametrů, při tom řada inzerátů je vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o právní pomoc ). - Viz příloha Příklady porovnatelných nemovitých věcí Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena v úrovni ceny zjištěné. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Dále bude rovněž přihlédnuto k inzerovaným cenám porovnatelných nemovitých věcí. 1) Cena zjištěná Kč 207.430,- 2) Cena zjištěná spoluvlastnického podílu id. 15/16 Kč 194.470,- - 12 -
Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 15/16 na nemovité věci pozemek p.č.263 se stavbou bydlení č.p.694 s příslušenstvím, katastrální území Duchcov (kód:633712), obec Duchcov, okres Teplice je: 190 000,- Kč Slovy: jedno sto devadesát tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů existuje - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - technický stav objektu neumožňuje běžné užívání a celková rekonstrukce je nezbytná - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo soudcovské). Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: a) Nemovité věci: 207.430,- Kč. b) Spoluvlastnického podílu id. 15/16: 194.470,- Kč. 2. Cena obecná, za níž je spoluvlastnický podíl id. 15/16 prodejný: 190.000,- 3. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Na nemovité věci neváznou žádná práva, ani závady, které by prodejem z dražby nezanikly. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 17.května 2015... vypracoval - 13 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5641-51/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 14 -