ZNALECKÝ POSUDEK č. 2361/32 O obvyklé ceně nemovitosti - id. 2/3 rod. domu čp. 22 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. 46 v kat. území Sedlec u Žebráku, obec Žebrák, o. Beroun, kraj Středočeský. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun, č.j. 015 EX 313/2013-76 Palackého 31/2 26601 Beroun Účel znaleckého posudku: Zjištění id. 2/3 obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím a pozemkem. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni 27.11.2013, znalecký posudek vypracoval:
Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice telefon: 608241023 e-mail: alois.macek@email.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hořovicích 3.12.2013-2 -
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znal. posudek o id. 2/3 rod. domu čp. 22 s příslušenstvím a pozemkem. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rod. dům Adresa předmětu ocenění: Sedlec 22 267 53 Žebrák Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Žebrák Katastrální území: Sedlec u Žebráku Počet obyvatel: 2 139 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.11.2013 za přítomnosti pana Jaroslava Machače, Na Viničkách 503, 267 06 Hýskov. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 5.11.2013 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 5.11.2013, č.j. 015 EX 313/2013-76 - kupní smlouva ze dne 20.4.2007 - informace z SREALITY.cz - prohlídka porovnávaných nemovitostí - informace získané od vlastníka nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Machač Jaroslav a Machačová Pavla, Na Viničkách 503, 267 06 Hýskov - 2/3 Machačová Pavla, Na Viničkách 503, 267 06 Hýskov - 1/3 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace stavby nebyla předložena. - 3 -
Zjištění id. 2/3 obvyklé ceny nemovitosti označené jako rodinný dům čp. 22 v obci Sedlec na pozemku parc.č. 46, vše na LV č. 457, dům byl využíván jako objekt pro bydlení. Původní dům byl postaven v r. cca 1923, v roce cca 2010 byly provedeny vnitřní úpravy domu, tj. opraveny rozvody elektro, vody, kanalizace, opraveny vnitřní úpravy povrchů, podlahy, zbudována nová koupelna, vyměněny okna za plastová a opravena střecha u štítové stěny domu. Ostatní konstrukce a práce jsou původní. Jedná se o přízemní částečně podsklepený objekt se sedlovou střechou. V podzemí je malý původní sklep a v 1.NP jsou chodba, kuchyně, dvě místnosti a koupelna s WC. Nosné stěny podzemí domu jsou zděné z kamene, stěny nadzemního podlaží z cihel, kamene a nepálených zdících prvků. Strop nad podzemím je z cihelné klenby a stropy nad přízemím jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Střecha je sedlová s taškovou krytinou opatřena klemp. konstrukcemi z poz. plechu. Ze západní strany nejsou okapy a svody. Okna jsou plastová a vnitřní omítky jsou vápencem. štukové a v obývacím pokoji jsou stěny a strop opláštěny SDK deskami. Na podlahách jsou ker. dlažby, koberec a vinyl. Sklep je vlhký, protože vodorovné a svislé izolace se v době výstavby domu neprováděly. Dům je napojen na veř. vodovod, elektro a splaškové vody jsou svedeny do žumpy. Fasáda domu je vápencem. hrubá poškozená. Dům není vytápěn, v obývacím pokoji je komín s možností napojení topidla na pevná paliva. Na dům navazuje zděná vedl. stavba s propadlou střechou. Na pozemku parc.č. 46 jsou ještě vedl. stavba, žumpa, venkovní úpravy a okrasné porosty. Zahrada není dlouhodobě udržována. Dům není dnes využíván. Nemovitost je zapsána na listu vlastnictví č. 457 pro katastrální území Sedlec u Žebráku, obec Žebrák, o. Beroun, kraj Středočeský. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 27.11.2013. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro další jednání. - 4 -
1. Ocenění podle cenového předpisu metoda stanovení administrativní ceny podle zákona o oceňování majetku a jeho prováděcích vyhlášek platných k datu ocenění. V určitých případech je toto ocenění pro stanovení obvyklé ceny dostačující (také vzhledem k tomu, že současný předpis při stanovení ceny nákladovým způsobem používá i staticky zjištěný koeficient prodejnosti). 2. Porovnávací metoda stanovení hodnoty nemovitosti tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na srovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi, jejichž ceny byly a nebo jsou nabízené na trhu s nemovitostmi a jsou známé. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Beroun na listu vlastnictví č. 457 pro katastrální území Sedlec u Žebráku, obec Žebrák, o. Beroun, kraj Středočeský. Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem. Předmětem ocenění jsou id. 2/3 rod. domu čp. 22 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. 46. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní vybavení, příp.technologie nesouvisející s budovami a pozemky nejsou předmětem ocenění. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku. Pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vybral a vzal v úvahu k porovnání rodinný dům v Drozdově (vzdálen od Sedlce 7 km), rod. domy v Tlustici (vzdáleny od Sedlce 3 km) a rod. dům ve Rpetech (vzdálen od Sedlce 7 km), které jsou v současné době nabízeny na trhu s nemovitostmi. Ve všech případech se jedná o nabídky k prodeji a tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při stanovení obvyklé ceny porovnávacím způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, velikost domů, vybavení, tech. stav, stáří a další. - 5 -
Ceny stavebních pozemků v oblasti Žebráku se pohybují v průměru 880,- Kč/m2, v oblasti Drozdova v průměru 1050,- Kč/m2, v oblasti Tlustice v průměru 900,- Kč/m2 a v oblasti a v oblasti Rpet v průměru 500,- Kč/m2. Vzhledem k tomu, že pozemky u porovnávaných nemovitostí jsou již zastavěny stavbami, uvažuji cenu pozemků ve výši 50% průměrné ceny. Popis porovnávaných rod. domů: 1. Rod. dům čp. 80 v Drozdově na LV č. 71 RD 1+1, stáří cca 100 let, před rekonstrukcí, nosné stěny ze smíšeného zdiva, sedlová střecha, krytina ze starých bet. tašek, napojen na studnu, elektro, vlastní žumpa, vytápěn topidlem na pevná paliva, elektr. přímotopy a 1 x WAF, není koupelna, skleník, žumpa, studna, OP domu 570 m3, u místní nezpevněné komunikace, výměra pozemku parc.č. 96 je 255 m2, špatný tech. stav, nájezd na dálnici D5 4 km. 2. Rod. dům čp. 76 v Tlustici na LV č. 143 RD 3+1, stáří cca 100 let, před rekonstrukcí, nosné stěny převážně z cihel, sedlová střecha, voda, plyn, elektro, vlastní žumpa, vytápěn akumulačními kamny, zděná vedl. stavba, v r. 2003 nový krov a střešní krytina, OP domu 400 m3, u místní komunikace, výměra pozemků parc.č. 92 a 549/1 je 900 m2, průměrný tech. stav, nájezd na dálnici D5 4 km. 3. Rod. dům čp. 70 v Tlustici na LV č. 211 RD 3+1 s částečně využitým podkrovím, stáří cca 100 let, po kompletní rekonstrukci, nosné stěny zděné z cihel, sedlová střecha, voda, elektro, vlastní žumpa, vytápěn krbovými kamny a el. přímotopy, garáž, studna, OP domu 575 m3, u místní komunikace, výměra pozemků parc.č. 84 a 514/3 je 297 m2, dobrý tech. stav, nájezd na dálnici D5 4 km. 4. Rod. dům čp. 7 ve Rpetech na LV č. 319 RD 2+1, stáří cca 150 let, po částečné rekonstrukci, nosné stěny zděné ze smíšeného zdiva, sedlová střecha, voda, elektro, vlastní žumpa, vytápěn lokálně na tuhá paliva a el. přímotopy, zděná vedl. stavba, OP domu 660 m3, u místní komunikace, výměra pozemků parc.č. 72, 4/1 a 4/3 je 2071 m2, průměrný tech. stav, nájezd na dálnici D5 7 km. - 6 -
Tabulka 1 - Majetek jako celek Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 3 Název nemovitosti RD 22 Sedlec RD 80 Drozdov RD 76 Tlustice RD 70 Tlustice RD 7 Rpety Obec Žebrák Drozdov Tlustice Tlustice Rpety Okres Beroun Beroun Beroun Beroun Beroun B. Základní údaj pro porovnání m3 OP OP domu 400,00 570,00 400,00 575,00 660,00 Prodejní cena celkem X 1 460 000,00 1 200 000,00 2 100 000,00 1 580 000,00 Výměra pozemku 329,00 255,00 900,00 297,00 2 071,00 Cena pozemků /m2 440,00 525,00 450,00 450,00 250,00 Cena pozemku celkem 133 875,00 405 000,00 133 650,00 517 750,00 Prodejní cena bez pozemku 1 326 125,00 795 000,00 1 966 350,00 1 062 250,00 Cena za 1 porovnávací jednotku bez pozemku 2 326,54 1 987,50 3 419,74 1 609,47 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,7 0,8 0,8 0,8 Upravená hodnota 1628,57 1590,00 2735,79 1287,58 Existence věcných břemen ne ne ne ne ne Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 1628,57 1590,00 2735,79 1287,58 D. Technické parametry Lokalita průměrná horší lepší průměrná průměrná Korekce 1,10 0,90 1,00 1,00 Upravená hodnota 1791,43 1431,00 2735,79 1287,58 Technický stav objektu průměrný horší lepší lepší průměrný Korekce 1,20 0,90 0,80 1,00 Upravená hodnota 2149,72 1287,90 2188,63 1287,58 Technické vybavení dobré špatné horší výborné dobré Korekce 1,20 1,10 0,90 1,00 Upravená hodnota 2579,66 1416,69 1969,77 1287,58 Funkce využitelnosti budovy špatná špatná lepší dobrá lepší Korekce 1,00 0,90 0,80 0,90 Upravená hodnota 2579,66 1275,02 1575,82 1158,82 Dopravní dostupnost a parkování dobrá horší dobrá dobrá dobrá Korekce 1,05 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 2708,65 1275,02 1575,82 1158,82 Atraktivita objektu průměrná špatná průměrná průměrná horší Korekce 1,05 1,00 1,00 0,95 Upravená hodnota 2844,08 1275,02 1575,82 1100,88 voda, Napojení na inž.sítě elektro voda,elektro,plyn voda,elektro,plyn voda,elektro,plyn voda, elektro - 7 -
Korekce 0,90 0,90 0,90 1,00 Upravená hodnota 2559,67 1147,52 1418,23 1100,88 Nosné zdivo smíšené smíšené cihelné cihelné smíšené Korekce 1,00 0,90 0,90 1,00 Upravená hodnota 2559,67 1032,77 1276,41 1100,88 Vytápění není lokální lokální lokální lokální Korekce 0,90 0,95 0,90 0,95 Upravená hodnota 2303,70 981,13 1148,77 1045,83 Životní prostředí dobré horší dobré horší dobré Korekce 1,10 1,00 1,10 1,00 Upravená hodnota 2534,07 981,13 1263,65 1045,83 E. Ostatní parametry Prodejnost - velikost domu větší stejná větší větší Korekce 0,90 1,00 0,95 0,90 Upravená hodnota 2280,67 981,13 1200,46 941,25 Stáří nemovitosti 90 let obdobná obdobná obdobná starší Korekce 1,00 1,00 1,00 1,10 Upravená hodnota 2280,67 981,13 1200,46 1035,38 Vedlejší stavba, garáž kolna skleník kolna garáž kolna Korekce 1,10 1,00 0,90 0,95 Upravená hodnota 2508,73 981,13 1080,42 983,61 Rovinnatost pozemku rovinný rovinný rovinný rovinný rovinný Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 2508,73 981,13 1080,42 983,61 Studna ne ano ano ano ano Korekce 0,90 0,90 0,90 0,90 Upravená hodnota 2257,86 883,02 972,38 885,25 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 1250 2258 883 972 885 Porovnávací (bez. Poz.) hodnota celkem 499 850 Hodnota pozemku 144 760 Celková porovnávací hodnota 644 610 Kč Odhad obvyklé ceny nemovitosti čp. 22 645 000Kč - 8 -
Obvyklá cena rod. domu čp. 22 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. 46 v kat. území Sedlec u Žebráku činí 645.000,- Kč Obvyklá cena id. 2/3 rod. domu čp. 22 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. 46 v kat. území Sedlec u Žebráku, obec Žebrák, o. Beroun, kraj Středočeský činí 430.000,- Kč slovy: čtyřistatřicettisíc Kč Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice V Hořovicích 3.12.2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 31.8.1987 č.j. Spr. 767/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2361/32 znaleckého deníku. - 9 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Rod. dům čp. 22 1 Rod. dům čp. 22 1 Rod. dům čp. 22 1 Rod. dům čp. 22 1 Rod. dům čp. 22 1 Porovnávané nemovitosti 1 Porovnávané nemovitosti 1-10 -
RD čp. 22 Jižní pohled Západní pohled - 11 -
RD čp. 22 Zahrada Obývací pokoj - 12 -
RD čp. 22 Kuchyně Koupelna - 13 -
RD čp. 22 Ložnice Půda - 14 -
RD čp. 22 Kolna - propadlá střecha Kolna - 15 -
RD č. 80 Drozdov RD čp. 76 Tlustice - 16 -
RD čp. 70 Tlustice RD čp. 7 Rpety - 17 -