ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2722-17/15 o ceně bytové jednotky č. 101/2 v budově č.p. 101 ležící na st. 136/1 v kú a obec Hrabišín, okr. Šumperk a podíl na pozemku st.p.č. 136/1 a budově č.p. 101 ve výši 4182/1000. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: 26.1.2015 Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil : 723 219 549 odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 26 stran s přílohami. V Jeseníku, dne 6.2.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Hrabišín v okrajové části obce. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, kompletní inž. sítě krom plynu, povodňová zóna 1. Na LV 593 jsou záznamy v části,,b,, - věcné břemeno chůze a jízdy pro b.j. 101/2, a,,c,,. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál, Šumperk. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Hrabišín, okr. Šumperk, LV č. 593 ze dne 12.1.2015, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 26.1.2015 za přítomnosti p. Mackové Markéty, p. Macka, které mělo standardní průběh. Údaje o stáří domu r. 1938. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 1. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus SP 510 UZ. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 1. Dopis ze dne 12.1.2015 o provedení odhadu předmětu aukce. Odhad obvyklé ceny nemovitosti č. 61-02/2014, vypracoval ing. V. Kovalec, cena obvyklá uvedená 860 000,-Kč. - 2 -
Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 593 pro kú a obec Hrabišín, okr. Šumperk zapsán: Macková Markéta Hrabišín č.p. 101 PSČ 788 04 1.4 Přílohy posudku LV Katastrální mapa Foto Provedení odhadu předmětu aukce Mapy Zpráva o nebezpečí povodně 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Byt v rodinném domě 2) Stavební pozemek - 3 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1.1 Popis Bytová jednotka č. 101/2 v podkroví RD č.p. 101 s dispozicí 3+kk: pokoj+kk, spíž, 2x pokoje, komora, zádveří, koupelna+wc, sklep, podlahy Jekory, ker. dlažby, kuch. linka, sporák elektro, myčka, obklad, pl. vana, obklad vany a koupelny, umyvadlo, WC mísa, oc. radiátory Korado, okna plastová a střešní, plné dveře, byt. jednotka byla vybudována v r. 2006, stav byt. jednotky velmi dobrý. Bytová jednotka se nalézá ve zděném rodinném domě kde jsou celkem 2 bytové jednotky, vchod ze strany SV, přístup ocelovým venkovním schodištěm do podkroví, podlaží jsou 1.n.p. a podkroví. Základy + izolace, svislé konstrukce zděné, stropy dřevěné trámové, sedlová střecha, krytina Onduline, bleskosvod není, obklad fasády není, stav domu a údržba je průměrná. 2.1.2 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha Pokoj+kk 33,89 33,89 m 2 spíž 1,84 1.84 m 2 pokoj 12,35 12.35 m 2 pokoj 16,59 16.59 m 2 komora 0,96 0.96 m 2 zádveří 2,47 2,47 m 2 předsíň 13,32 13.32 m 2 koupelna+wc 8,11 8,11 m2 sklad, sklípek 26,40 26,40 m2 Podlahová plocha bytu celkem 115,93 m 2 2.1.3 Opotřebení stavby Při stáří 84 let a vybudování byt. jednotky v r. 2006 činí celkové opotřebení stavby odhadem 26%. 2.1.4 Výpočet ceny objektu Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 23.000,- Cena za celou podlahovou plochu 116 m 2 = Kč 2.668.000,00 Cena stavby bez opotřebení = Kč 2.668.000,00 Snížení ceny za opotřebení 26% - Kč 693.680,00 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 1.974.320,00 Byty v budovách Cena celkem Kč 1.974.320,-Kč - 4 -
2.2 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.2.1 Popis st. 136/1-219 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří 2.2.2 Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku 200,- Výpočet: 200,-Kč/m2 * 219 m2 = 43.800,- Započtení spoluvl. podílu 4182/10000 2.344,- Stavební pozemek Cena celkem Kč 18.317,- - 5 -
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Byt v rodinném domě Kč 1.974.320,-Kč 2) Stavební pozemek Kč 18.317,-Kč Zjištěná výsledná cena Kč 1.992.637,-Kč Slovy: jedenmilondevětsetdevadesátdvatisícešestsettřicetsedmkč V Jeseníku, dne 6.2.2015... vypracoval - 6 -
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr.4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2722-17/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: 1.992.637,-Kč 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí a nájmů, nejsou byty na bruntálsku, šumpersku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Jeseník. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském a šumperském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Šumperku a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Obec Hrabišín vzdálená od města Šumperka cca 7 km s nižší zaměstnaností, částečná infrastruktura v obci. Negativa: chybí plyn, blízkost zemědělských staveb ve vlastnictví blízkých osob, přístup zvenčí ocelovými schody. Pozitiva: čisté ovzduší, klidné místo, povodňová zóna 1, přístupy p.č. 1236/3 + 1266/3 + 1266/13 ost. plocha, ost. komunikace Obec Hrabišín, celkově v pořádku. - 7 -
POROVNÁNÍ 1 TRŽNÍ ODHAD 600 000,-Kč - 8 -
Obec + kú: Štíty Budova zděná s celkem 1.p.p., 3.n.p., sólo stojící. Bytů celkem je 6. Byt 3+1: ob. pokoj, 2x pokoje, kuchyně, předsíň, koupelna, WC, balkon, sklep, podlahy ker. dlažby, vlysy, cem. potěry, okna plastová, k. linka, el. deska, hork. trouba, digestoř, obklad, myčka, WC mísa, pl. vana umyvadlo, kompletní obklady, měřič studené vody na WC. Základy ŽB s izolací, stropy montované ŽB, valbová střecha, krytina eternit čtverce, bleskosvod ano, fasáda břízolit škrabaný, tl. zdí 45 cm, schody ŽB do jednotlivých pater. - 9 -
POROVNÁNÍ 2 KUPNÍ SMLOUVA 300 000,-Kč Obec a kú: Rohle Bytová jednotka 3+1 v 1.n.p., dispozice - chodba, WC, ob. pokoj, koupelna, ložnice, pokoj, kuchyně, sklep, podlahy PVC, dl. keramické, deska plynová, k. linka, digestoř, radiátory lit., vana ocelová, umyvadlo, mísa WC, el. bojler, dveře dýhované. Budova zděná, základy + izolace, valbová střecha, krytina eternit, fasáda břízolit škr., okna plastová, bleskosvod ano, obklad fasády není, podzemní podlaží 1, nadzemních podlaží 2, stav technický+údržba průměrná, stáří 46 let. - 10 -
POROVNÁNÍ 3 NABÍDKA RK 480 000,-Kč - 11 -
Obec a kú: Hrabišín Nabízíme převod členských práv a povinností k družstevnímu bytu o dispozici 3+1, o výměře 84,48 m2, který se nachází v 1. n.p., 2 sklepy, velká lodžie a garáž. Byt je v původním stavu - vhodný k rekonstrukci, topení - kotel na tuhá paliva, ohřev vody el. bojler. - 12 -
FOTODOKUMENTACE byt. jednotky č. 101/2: Kuchyně - 13 -
- 14 -
WC - 15 -
Koupelna č.p. 101-16 -
Pohled V pohled JV - 17 -
Pohled J pohled SV - 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------800 000,-Kč---------------------------- slovy: ------------------------------------ osumsettisíckč--------------------------------------------- Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549 e-mail: odhady@realityklabzuba.cz - 26 -