ZNALECKÝ POSUDEK. číslo

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo NEMOVITOST: Rodinný dům č.p.49, pozemky parcelní číslo 278, 279/1, 279/2, 281/2, 735/31 s příslušenstvím Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Nový Jičín, obec Trnávka, k.ú. Trnávka u Nového Jičína Adresa nemovitosti: Trnávka 49, Vlastníci stavby: Michal Zych, Maroldova 2992/3, Ostrava, vlastnictví: SJM Mgr. Martina Zychová, Maroldova 2992/3, Ostrava, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Michal Zych, Maroldova 2992/3, Ostrava, vlastnictví: SJM Mgr. Martina Zychová, Maroldova 2992/3, Ostrava, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Soudní exekutor, Exekutorský úřad Nový Jičín, JUDr. Jiří Fišer Čs.armády 219/20, Bílovec ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Zdeněk Grosman Malá strana 689, Studénka IČ: telefon: , DIČ: fax: grosman.zdenek@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 022 EX 38 (ocenění stavby v rekonstrukci) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 20 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 Studénka, dne Ing. Zdeněk Grosman NÁLEZ

2 Znalecký úkol Ocenit nemovitosti povinného Michala Zycha ve SJM a to RD č.p. 49, pozemky parcelní číslo 278, 279/1, 279/2, 281/2 735/31 s příslušenstvím Přehled podkladů - oceňovací předpisy, vyhláška a odborná literatura - informace a údaje sdělené vlastníky nemovitostí - skutečností a výměry zjištěné na místě - snímek katastrální mapy - výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví - nabídky realitních kanceláři na prodej obdobných nemovitostí Místopis Vesnice Trnávka se nachází v okrese Nový Jičín a náleží pod Moravskoslezský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kopřivnice. Obec Trnávka se rozkládá asi sedmnáct kilometrů severovýchodně od Nového Jičína a jedenáct kilometrů severně od města Kopřivnice. Z turistického hlediska řadíme oblast do Poodří. Místní i přespolní děti naleznou v obci jednu základní školu nižšího stupně. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hriště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Trnávka má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnice Trnávka leží v průměrné výšce 246 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrání plocha obce je 610 ha, z toho orná půda zabírá čtyřicetdevět procent. Pětina katastru obce je osázena lesním porostem. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. Celkový popis Oceňované nemovitosti jsou v zastavěné části obce mimo hlavní silnice, klidná lokalita. Silné stránky Klidná oblast, velká zahrada, nová střecha a rekonstruované II NP, provedeno podlahové a stěnové topení s plynovým kotlem. Slabé stránky Není dokončená rekonstrukce přízemí, nejsou vyřešeny hranice nemovitosti, zastaralá kanalizace. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové Průběh výstavby neodpovídá projektové dokumentaci dokumentaci Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území - 2 -

3 Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH (Současný stav) Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemky parcelní číslo 278, 279/1, 279/2, 281/2, 735/31 Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p Porovnávací ocenění 3.1 OCENĚNÍ (Současný stav) Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 49 Popis Rodinný dům je přízemní s podkrovím, nepodsklepený, s novou střechou, novým podkrovím, včetně stropu, kde není dokončen podhled v přízemí, je přistavena veranda s přístřeškem a technická místnost. V přízemí je v místnostech dlažba s podlahovým topením, které je doplněno stěnovým topením, plynový kotel. V podkroví je plovoucí podlaha, stěnové vytápění, koupelna je s vanou. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do obyvatel Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 410,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Přízemí: 6,30*15,35 = 96,71 m 2 Veranda a technická místnost: 3,47*8,63+6,66*2,63 = 47,46 m 2 Podkroví: 5,50*15,35 = 84,43 m 2-3 -

4 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Přízemí: 96,71 m 2 2,95 m Veranda a technická místnost: 47,46 m 2 3,40 m Podkroví: 84,43 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Přízemí: (6,30*15,35)*(2,95) = 285,28 m 3 Veranda a technická (3,47*8,63+6,66*2,63)*(3,40) = 161,37 m 3 místnost: Podkroví+zastřešení: 96,71*1,00+96,71*2,49/2 = 217,11 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 663,76 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 96,71 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 228,60 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,36 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD III 0,00 do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - v převažující části vytápění podlahové, IV 0,05 teplovzdušné vytápění 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - Není dokončená II -0,01 rekonstrukce, chybí dokončit verandu, dodělat úpravy částí pokoju v přízemí, dokončit podhledy v přízemí, upravit schodiště, dokončit fasádu. 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient stáří upraven o + 0,00 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stavby 3 roky po celkové rekonstrukci: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 1,00 = 1,134 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00-4 -

5 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení III 0,03 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,040 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,134 * 1,040 * 0,950 = 1,120 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 410,- Kč/m 3 * 1,120 = 3 819,20 Kč/m 3 CP = CU * OP = 3 819,20 Kč/m 3 * 663,76 m 3 = ,19 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,19 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky parcelní číslo 278, 279/1, 279/2, 281/2, 735/31 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,9840 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 0, ,91 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 0, ,56 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku 32 odstavec 2 35,- 0,40 2,1460 0, ,56 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena - 5 -

6 číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 73, ,87 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 279/ ,00 29, ,88 28 odstavec 5 zahrada 279/2 65,00 29, ,40 28 odstavec 5 zahrada 281/2 207,00 29, ,92 32 odstavec 2 vodní plocha 735/31 46,00 29, ,76 Stavební pozemky - celkem ,83 Pozemky parcelní číslo 278, 279/1, 279/2, 281/2, 735/31 - zjištěná cena = ,83 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parcelní číslo 278, 279/1, 279/2, 281/2, 735/ ,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 49 Věcná hodnota dle THU Rodinný dům je přízemní s podkrovím, nepodsklepený, s novou střechou, novým podkrovím, včetně stropu, kde není dokončen podhled v přízemí, je přistavena veranda s přístřeškem a technická místnost. V přízemí je v místnostech dlažba s podlahovým topením, které je doplněno stěnovým topením, plynový kotel. V podkroví je plovoucí podlaha, stěnové vytápění, koupelna je s vanou. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha Přízemí 96,71 m 2 2,95 m Veranda a technická místnost 47,46 m 2 3,40 m Podkroví 84,43 m 2 2,50 m - 6 -

7 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Přízemí (6,30*15,35)*(2,95) = 285,28 m 3 Veranda a technická (3,47*8,63+6,66*2,63)*(3,40) = 161,37 m 3 místnost Podkroví+zastřešení 96,71*1,00+96,71*2,49/2 = 217,11 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Přízemí 285,28 m 3 Veranda a technická místnost 161,37 m 3 Podkroví+zastřešení 217,11 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 663,76 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné 3. Stropy dřevěné sbíjené 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce titanzinek 6. Klempířské konstrukce titanzinek 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky chybí 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných místnostíkeramická dlažba 14. Podlahy obytných místnostíplovoucí podlaha 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění plynový kotel 16. Vytápění lokální krbem 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody plynový kotel + nepřímotopný zásobník 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC, sprchový kout 25. Záchod splachovací 26. Ostatní Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 97 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 663,76 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00-7 -

8 Reprodukční hodnota Kč (RC * OP) Stáří roků 80 Další životnost roků 80 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč Porovnávací ocenění 3.1 Oceňovaná nemovitost Obestavěný prostor: 663,76 m 3 Zastavěná plocha: 96,71 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí RD 140 m2 RD 483 m2 RD 120 m2 RD 107 m2 Srovnatelné nemovitosti Název: RD 140 m2 Lokalita: Trnávka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,30 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,43 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: RD 483 m2 Lokalita: Trnávka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,20-8 -

9 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,30 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: RD 120 m2 Lokalita: Kateřinice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,25 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,38 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: RD 107 m2 Lokalita: Petřvald Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,58 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/ks - 9 -

10 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky parcelní číslo 278, 279/1, 279/2, 281/2, 735/ ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč 2. Ocenění pozemků ,00 Kč Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Hodnota pozemku Kč 0 Kč Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Obvyklá cena Minimální cena v rekonstrukci Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 x

11 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Cena stanovená dle vyhlášky je cenou obvyklou Studénka Ing. Zdeněk Grosman Malá strana Studénka telefon: , grosman.zdenek@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr 2911/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí stavebnictví, odvětví stavby obytná, stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Nabídka realitních kanceláři 1 Nabídka realitních kanceláři 1 Nabídka realitních kanceláři 1 Nabídka realitních kanceláři

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 Rd Trnávka kč

17 RD Trnávka Kč

18 RD Kateřinice Kč

19 RD Petřvald Kč

20 - 20 -