ZNALECKÝ POSUDEK. č. 200/7670/2016

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 200/7670/2016 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 900/8 v bytovém domě č.p. 898, 899 a 900 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 634/17, 434/31 a 634/32, k.ú. Klíše, v ulici Alešova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 200/7670/2016 LV no.: 3688 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) byt č. 900/8 v bytovém domě č.p. 898, 899 a 900 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 634/17, 634/31 a 634/32, k.ú. Klíše, v ulici Alešova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Alešova 900/64, Ústí nad Labem - Klíše Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value: Tržní hodnota: Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price: Obvyklá cena: Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: byt č. 900/8 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr.: Size: Velikost: 634/17, 634/31 a 634/32 podíl 582/16447 z 610 m2 tj. 21,58 m2 Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna Type: Druh: zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná, odpovídající krajskému městu Unit price: Jednotková cena: 1000 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: 58,2 m 2 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní m 2 m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1955 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 50 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č je byt č. 900/8 ve vlastnictví Petra Kubeše, bytem Alešova 900/64, Ústí nad Labem Klíše. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č je vlastnické právo k bytu omezeno - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek ze Smlouvy o úvěru v celkové výši ,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek, až do celkové výše ,- Kč, které vzniknou od uzavření Zástavní smlouvy do ve prospěch České spořitelny, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č je evidováno - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze Smlouvy o úvěru v celkové výši ,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek, až do celkové výše ,- Kč, které vzniknou od uzavření Zástavní smlouvy do ve prospěch České spořitelny, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - omezené možnosti parkování v okolí domu - nevhodné stavební úpravy v bytě (snížení stropu v předsíni) - bytový dům nemá výtah Strong points / silné stránky: - vyhledávaná lokalita - dobrá dosažitelnost občanské vybavenosti - dobrá dostupnost centra města MHD Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. Klíše a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ kopie katastrální mapy, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka bytu byla s vlastníkem telefonicky domluvena na den , vlastník bytu však bezprostředně před konáním prohlídky svoji účast telefonicky odvolal, prohlídka bytu se proto nekonala. Další prohlídka byla domluvena na den , kdy vlastník bytu již prohlídku umožnil a osobně se jí zúčastnil

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Klíše Kód obce : Název obce : Ústí nad Labem Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0427 Název okresu : Ústí nad Labem Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastruktura: Krajské město Ústí nad Labem patří mezi významná města České republiky ( obyvatel), leží v severozápadní části České republiky, přibližně 85 km od centra hlavního města Prahy a přibližně 65 km od města Drážďany v SRN. Statutární město Ústí nad Labem má veškerou občanskou vybavenost, je zde dostupnost všech úřadů, všechny stupně školských zařízení, včetně univerzity, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Ústí nad Labem velmi dobře dostupné, je napojeno na mezinárodní silnici E 442 (Liberec, Děčín, Ústí, Drážďany) a silnice první třídy (I/8, I/30, I/13). Město je přímo napojeno na dálnici D8 (Berlín - Praha), která prochází západním okrajem města. Ústí nad Labem je důležitým železničním uzlem se čtyřmi nádražími, přes který vedou významné mezinárodní spoje Berlín -Vídeň a Berlín Budapešť Bělehrad - Sofia (Balt-Orient). Město je také napojeno na vodní dopravu - nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice - Chvaletice - Ústí nad Labem - Hřensko - Hamburg. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází v západní části města Ústí nad Labem, v městské části Klíše, v ulici Alešova, v blízkosti křižovatky ulice Alešovi a ulicí Masarykovou. Jedná se o lokalitu s převažující zástavbou bytových i rodinných domů a objektů občanské vybavenosti. Lokalita je dobře dostupná městskou hromadnou dopravou a patří k žádanějším a pro bydlení vyhledávanějším částem města Ústí nad Labem. Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 900/8: Oceňovaný byt je situován ve 4. nadzemním podlaží v bytovém domě č.p. 898, 899 a 900, umístěného na pozemcích čís. parcel 634/17, 634/31 a 634/32, k.ú. Klíše. K bytu náleží podíl o velikosti 582/16447 na společných částech domu č.p. 898, 899 a 900 a na pozemcích čís. parcel 634/17, 634/31 a 634/32, k.ú. Klíše. Oceňovaný byt o velikosti 2+1 sestává z předsíně (6,46 m 2 ), pokoje (14,39 m 2 ), pokoje (18,76 m 2 ), kuchyně (8,62 m 2 ), koupelny (3,78 m 2 ), WC (0,79 m 2 ), spíže (1,33 m 2 ). K bytu náleží sklepní kóje (3,19 m 2 ) Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné, střecha je sedlová s plechovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou z betonových stropnic, schodiště jsou betonová s teracovými stupni, okna v oceňovaném bytě jsou plastová s izolačním dvojsklem, vnitřní omítky jsou převážně strukturované (drásané), vnější omítky jsou břízolitové. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, vytápění včetně přípravy teplé vody je zajišťováno z dálkového zdroje. Vybavení oceňovaného bytu tvoří vnitřní dřevěné dveře do kovových zárubní, kuchyňská linka, kombinovaný kuchyňský sporák, nerezový dřez, vana, umyvadlo a záchod, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, plynu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny krytinou z PVC, keramickou dlažbou a dubovými vlysy

5 Stáří a stavební stav: Bytový dům byl kolaudován cca v roce 1955, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 61 let. Dům prošel v posledních letech částečnou rekonstrukcí (plastová okna, krytina střechy, klempířské prvky, vchodové dveře apod.). Na stavebním stavu domu nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážné stavební závady, současný stavební stav domu je dobrý. Dům je běžně udržován. Stavební stav bytu je poměrně dobrý, jeho bezprostřední užívání stěžují laicky provedené stavební úpravy, např. snížení stropu v předsíni na výšku přibližně 2 m, provedení výrazně tónovaných maleb stěn a stropů pokojích, podlahy pokojů z vlysů jsou znečištěny a na mnoha místech jsou skvrny. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 900/8 náleží podíl o velikosti 582/16447 na pozemcích čís. parcel 434/17, 634/31 a 634/32, k.ú. Klíše. Pozemky jsou zastavěny stavbou bytového domu, jsou rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, plynu a tepelné rozvody. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky (podle zák.č. 72/1994 Sb.) bytu č. 900/8 v bytovém domě č.p. 898, 899 a 900 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 634/17, 634/31 a 634/32, k.ú. Klíše, v ulici Alešova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č pro k.ú.klíše a obec Ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 25. srpna 2016 celkem Slovy: ŠestsettisícKč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č je vlastnické právo k bytu omezeno - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek ze Smlouvy o úvěru v celkové výši ,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek, až do celkové výše ,- Kč, které vzniknou od uzavření Zástavní smlouvy do ve prospěch České spořitelny, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 200/7670/2016. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 31.srpna

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 200/7670/2016 LV no.: 3688 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 900/ , Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 634/17, 634/31 a 634/32 zastavěná plocha a nádvoří 21, podíl o velikosti 582/ Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Není stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 BJ Ústí nad Labem, ul. Alešova ,00 VIII-16 60, , , BJ Ústí nad Labem, ul. Klíšská ,00 VIII-16 65, , , BJ Ústí nad Labem, ul. Klíšská ,00 VIII-16 55, , , Comments Komentář 1) osob. vlastnictví, zděný dům po částečné rekonstukci, byt prošel částečnou rekonstrukcí 2) osob. vlastnictví, zděný dům po částečné rekonstukci, byt v původním stavu 3) osob. vlastnictví, zděný dům po částečné rekonstukci, byt v původním stavu 1) aktuální nabídka realitní kanceláře M & M reality holding Praha 2) aktuální nabídka realitní kanceláře Dumrealit.cz Services Děčín 3) aktuální nabídka realitní kanceláře Reality - Lišková, s.r.o. Ústí nad Labem Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,735 mil.kč Není stanovena 0,608 mil.kč 0,600 mil.kč

8 Byt č. 900/8 v ulici Alešova v Ústí nad Labem Situace oblasti Situace lokality

9 Fotomapa - 2 -

10

11 Byt č. 900/8 v ulici Alešova v Ústí nad Labem Bytový dům č.p. 898, 899 a 900 Bytový dům č.p. 898, 899 a 900 Komunikace u domu Komunikace u domu Vstup do domu č.p. 900 Schodiště v domě Vstup do bytu č. 900/8 Chodba

12 Pokoj Pokoj Spíž Koupelna Záchod Výhled do okolí Výhled do okolí Sklepní kóje - 2 -