ZNALECKÝ POSUDEK. č. 55/7145/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 55/7145/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 77 s rodinným domem č.p. 72 s příslušenstvím, pozemku čís. parcely St. 78 s rodinným domem č.p. 73 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 73/10, k.ú. Chlumčany u Loun, obec Chlumčany, okres Louny, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 55/7145/2015 LV no.: 438 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 77 s rodinným domem č.p. 72 s příslušenstvím, pozemek čís. parcely St. 78 s rodinným domem č.p. 73 s příslušenstvím a pozemek čís. parcely 73/10, k.ú. Chlumčany u Loun, obec Chlumčany, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Chlumčany č.p. 72, 73, Chlumčany Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): Kč Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 1 (dvě č.p.) LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 77, St. 78, 73/10 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura vedlejší stavby, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy severní část obce odpovídá velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear : Znehodnocení : zděný cca 150 m 2 nezjištěn m 2 Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: Resident area: Bytové plochy: Storage area: Skladové plochy: 918 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 817 Kč/ m 3 Income: Příjem: 50 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: zastavěná plocha a nádvoří /orná půda 526 m Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 438 jsou ve vlastnictví Jaroslavy Hübelbauerové, bytem Chlumčany č.p. 73, Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 438 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek v celkové výši ,-Kč s příslušenstvím k zajištění veškerých budoucích pohledávek do celkové výše ,-Kč s oprávněním pro Česká spořitelna a.s. (IČ: ), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. č /1 ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,-Kč s příslušenstvím s oprávnění pro PROFI CREDIT Czech, a.s. (IČ: ), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti úřadu Klatovy, 120 EX-2884/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 438, neboť dražbou zaniknou. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 438 nejsou evidován žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 438 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek v celkové výši ,-Kč s příslušenstvím k zajištění veškerých budoucích pohledávek do celkové výše ,-Kč s oprávněním pro Česká spořitelna a.s. (IČ: ), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. č /1 ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,-Kč s příslušenstvím s oprávnění pro PROFI CREDIT Czech, a.s. (IČ: ), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti úřadu Klatovy, 120 EX-2884/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 438, neboť dražbou zaniknou. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná budova č.p. 72 je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití rodinný dům. Oceňovaná budova č.p. 73 je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití rodinný dům. Na stavebním odboru Městského úřadu Louny bylo zjištěno, že v roce 2000 bylo vydáno stavební povolení na propojení dvojdomu č.p. 72 a č.p. 73 za účelem vytvoření jednoho bytu. Do dnešního dne neproběhla kolaudace, proto tyto informace nelze jednoznačně potvrdit, nicméně podle informací od vlastníka sousedních nemovitých věcí byly v minulosti domy č.p. 72 a č.p. 73 propojeny a jsou užívány jako jeden rodinný dům s jedním bytem. Weak points / slabé stránky: - příjezd je přes pozemek č. 73/31 a není ošetřen žádným věcným břemenem, které by bylo evidováno v listu vlastnictví č. 458, k.ú. Chlumčany u Loun - nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor je nutné předpokládat původní stav bez rekonstrukcí Strong points / silné stránky: - zánovní střešní krytina - dobré silniční spojení (nájezd na silnici I. třídy č. 7 zhruba 200 metrů - v blízkosti se nachází bývalé okresní město Louny - 3 -

4 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 438 pro k.ú. Chlumčany u Loun a obec Chlumčany, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Chlumčany u Loun a obec Chlumčany, prokazující stav k datu , vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace ze stavební odboru Městského úřadu Louny d/ zjištění při prohlídce na místě dne Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY s.r.o. svolána na , 15:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostorů oceňovaného domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

5 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Chlumčany u Loun Kód obce: Název obce: Chlumčany Počet obyvatel obce: 497 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0424 Název okresu: Louny Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Severní část Infrastructure / infrastruktura: Obec Chlumčany se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřic. Patří mezi menší obce Ústeckého kraje (počet obyvatel je 497). Město je v těsné blízkosti bývalého okresního města Louny vzdálenost do centra města je zhruba 4 km, vzdálenost od Prahy je zhruba 50 km. Obec je velmi dobře napojena na silniční síť. Obcí prochází silnice III. třídy č Blšany u Loun Chlumčany Cítoliby, ze které je zhruba 200 m od Chlumčan možné napojení na silnici I. třídy č. 7. V obci se také nachází železniční stanice na trase Zlonice Peruc Chlumčany - Louny. V obci se nachází základní občanská vybavenost včetně obecního úřadu, mateřské a základní školy, pošty, knihovny, sportovního a kulturního zařízení, obchodu a restaurace. Kompletní občanská vybavenost je dostupných v blízkých Lounech. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v severní části obce Chlumčany, v lokalitě zastavěné převážně rodinnými domy. Podle dostupných informací je v obci rozvod elektřiny, vody, plynu a kanalizace. Na základě zjištění při prohlídce na místě lze konstatovat, že oceňované nemovité věci jsou přístupné z pozemku čís. parcely 73/31, který je ve vlastnictví paní Ivany Navrátilové, bytem Víta Nejedlého 445/17, Žižkov, Praha 3. Na listu vlastnictví č. 458 není evidováno žádné věcné břemeno, kterým by byl ošetřen tento přístup. Short description property / stručný popis majetku: Prohlídka vnitřních prostorů domu nebyla umožněna. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Rodinný dům č.p. 72, 73: Rodinný dům č.p. 72,73 je stavba situovaná na pozemcích čís. parcel St. 77, St. 78, k.ú. Chlumčany u Loun. Dispoziční řešení: Jde o samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. Zastavěná plocha je zhruba 150 m2. Podle dostupných informací lze předpokládat, že v domě se nachází jeden byt. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou z betonových tašek, žlaby a svody jsou z pozinkovaného plechu, podlahy lze předpokládat v 1. NP betonové, v 2. NP dřevěné, okna jsou dřevěná, vstupní dveře dřevěné, vnitřní omítky lze předpokládat hladké štukované, vnější fasádní omítky jsou hladké štukované. Způsob vytápění domu nebyl zjištěn. V lokalitě jsou inženýrské sítě elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě stavebních prvků a dispozice, lze odhadovat stáří domu na zhruba 80 let. Stavební stav oceňovaného domu je průměrný. V minulosti došlo k výměně střešní krytiny a obnovení fasádní omítky na východní straně domu. Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor oceňovaného rodinného domu, je nutné předpokládat původní stav bez rekonstrukcí. Opotřebení bylo stanoveno odhadem na 50%

6 Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 77, k.ú. Chlumčany u Loun, o výměře 132 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 72,73. Pozemek čís. parcely St. 78, k.ú. Chlumčany u Loun, o výměře 132 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 72,73. Pozemek čís. parcely 73/10, k.ú. Chlumčany u Loun, o výměře 262 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní fond

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 77 s rodinným domem č.p. 72 s příslušenstvím, pozemku čís. parcely St. 78 s rodinným domem č.p. 73 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 73/10, k.ú. Chlumčany u Loun, obec Chlumčany, okres Louny, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 23. února 2015 Slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: ,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 458 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 458, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 458, která dražbou nezaniknou. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 55/7145/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 3. března

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 55/7145/2015 LV no.: 438 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 72, , příslušenství Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item Site no. Type land Acreage Price Total no. Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 77 zastavěná plocha a nádvoří St. 78 zastavěná plocha a nádvoří /10 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet orná půda Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rodinný důmv obci Jimlín, okres Louny , nestanoven ,00 0,75 nabídka RK *1), RD s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím, dispozice 4+1, původní udržovaný stav, jde o blízkou, obdobnou lokalitu s dobrou dostupností do Loun 2 Rodinný dům v obci Cítoliby, okres Louny , nestanoven ,00 0,65 nabídka RK *2), RD s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím, dispozice kk, dům v původním udržovaném stavu, obdobná lokalita, vzdálená 3 km 3 Rodinný dům v obci Panenský Týnec, okres Louny , nestanoven ,00 0,75 nabídka RK *3), RD s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem, původní stav bez rekonstrukcí, lokalita vzdálená 8 km s lepší dostupností do Prahy. 1) nabídka realitní kanceláře CZ-Real 2) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s. 3) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s. Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 2,165 mil.kč nebyla stanovena 0,753 mil.kč 0,750 mil.kč

9 Mapa širších vztahů rodinný dům č.p. 72, 73 v Chlumčanech, okres Louny, Ústecký kraj Situace lokality Situace oblasti

10

11 Fotodokumentace rodinný dům č.p. 72,73 v Chlumčanech, okres Louny, Ústecký kraj Pohled na dům č.p. 72, 73 Pohled na dům č.p. 72, 73 Pohled na dům č.p. 72, 73 Pohled na dům č.p. 72, 73 Pozemky čís. parcely St. 77 a St dvůr Pozemek čís. parcely 73/10