ZNALECKÝ POSUDEK. č. 87/7837/2017

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 87/7837/2017 o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemku čís. parcely 184, jehož součástí je garáž bez č.p./č.e. s příslušenstvím, k.ú. Předlice, v ulici Marxova v Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 87/7837/2017 LV no.: 418 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 184, jehož součástí je garáž bez č.p./č.e. s příslušenstvím, k.ú. Předlice, v ulici Marxova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Marxova ul., Předlice, Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění. Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: Kč nebyla stanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK garáž obytná zóna úplná, odpovídající velikosti města MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: zděný Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost: Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 19,2 m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Storage area: Skladové plochy: 44 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Kč/m 3 Income: Příjem: cca % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: Kč Kč nestanoveno Kč 184 zastavěná plocha a nádvoří 20 m 2 100,- Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 A. NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci podle listu vlastnictví č. 418 (prokazujícímu stav evidovaný ke dni ) jsou v podílovém spoluvlastnictví Dalimila Ospalého, Chudčická 1313/1, Bystrc, Brno (podíl 1/2) a Karla Ospalého, Brat ří Veverků 3006/1, Severní Terasa, Ústí nad Labem. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 418 (prokazující stav ke dni ) nejsou evidovány žádné omezující podmínky. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 418 není vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 418 (prokazující stav ke dni ) nejsou evidována žádná zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Garáž bez č.p./č.e. je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití garáž. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je stavebně uzpůsobena v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - garáž se nachází v lokalitě s nepříznivým demografickým zatížením - stavba je ve špatném stavebně technickém stavu a nelze ji užívat Strong points / silné stránky: - nebyly zjištěny Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 418, prokazující stav ke dni b/ katastrální mapa pro část k.ú. Předlice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost, s.r.o., svolána na , 15:30 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyly nemovité věci zpřístupněny a provedení prohlídky tak nebylo umožněno. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Zastavěná plocha byla odvozena z katastrální mapy a obestav ěný prostor byl určen odhadem

4 B. POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Předlice Kód obce : Název obce : Ústí nad Labem Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0427 Název okresu : Ústí nad Labem Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Okraj obce Infrastructure / infrastruktura: Statutární město Ústí nad Labem patří mezi významná města České republiky ( obyvatel), je sídlem Ústeckého kraje, leží v severozápadní části České republiky, přibližně 85 km od centra hlavního města Prahy a přibližně 65 km od města Drážďany v SRN. Statutární město Ústí nad Labem má veškerou občanskou vybavenost, je zde dostupnost všech úřadů, všech stupňů školských zařízení, včetně univerzity, velmi dobrá infrastruktura, Po dopravní stránce je město Ústí nad Labem velmi dobře dostupné, je napojeno na mezinárodní silnici E 442 (Liberec, Děčín, Ústí, Drážďany) a silnice první třídy (I/8, I/30, I/13). Město je přímo napojeno na dálnici D8 (Berlín - Praha), která prochází západním okrajem města. Ústí nad Labem je důležitým železničním uzlem se čtyřmi nádražími, přes který vedou významné mezinárodní spoje Berlín-Víde ň a Berlín-Budapešť-Bělehrad-Sofia (Balt-Orient). Město je také napojeno na vodní dopravu - nákladní lodní doprava a rekrea ční osobní doprava jsou provozované na labské vodní cest ě v úseku Pardubice - Chvaletice - Ústí nad Labem - Hřensko - Hamburg. Property Location / poloha nemovitostí: Nemovité věci se nacházejí v jihozápadní části Ústí nad Labem, v městské čtvrti Předlice, v ulici Marxova. Okolní zástavbu tvoří především rodinné a bytové domy, v širším okolí to jsou pr ůmyslové objekty (rozsáhlé podniky i drobné firmy a skladové haly). Jedná se o okrajovou část města, vzdálenost do centra je cca 3 km. Bytová zástavba v lokalit ě je degradována osídlením nepřizpůsobivými občany. Dostupnost lokality je velmi dobrá mj. městskou hromadnou dopravou. Oceňovaná garáž situována ve skupině řadových garáží, přístupné z veřejně přístupného pozemku ulice Marxova ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem. Garáže jsou nebo byly zřejmě napojeny na rozvod elektrického proudu. Pozn.: Přestože je vjezd do skupiny garáží z ulice Marxova uzav řen vraty, je většina řadových garáží ve skupině značně poškozena. Short description property / stručný popis majetku: Garáž bez č.p./č.e.: Garáž je řadová krajní stavba, tvořící součást pozemku čís. parcely 184, k.ú. Předlice. Dispoziční řešení: Garáž je přízemní stavba, vnitřní dispozice je tvořena jedním garážovým stáním pro osobní automobil. Konstrukční řešení a vybavení: Svislé nosné konstrukce jsou zděné se založením na základových pasech, střecha je plochá s mírným sklonem střešní roviny, s krytinou ze svařovaných izolačních asfaltových pásů, vnitřní omítky jsou hladké, vnější povrchy jsou opatřeny rovněž hladkou omítkou. Stáří a stavební stav: Stáří oceňované stavby garáže se nepodařilo zjistit, dobu vzniku odhadujeme na po čátek 70.let, stáří stavby je za tohoto předpokladu cca 45 až 50 let. Garáž je ve velmi špatném stavebně technickém stavu, vnější omítky jsou ve značném rozsahu opadané a obnažené zdivo je zejména na zadní stran ě narušeno povětrností, římsa zadní strany je narušena prorůstající vegetací, konstrukční prvky jsou devastovány násilnými vniknutími do stavby, chybí vrata, vybavení stavby včetně vnitřních instalací zcela chybí, v interiéru se nachází větší množství blíže neurčeného odpadu. Garáž je ve stavu, kdy ji nelze bez provedení rozsáhlých stavebních prací užívat

5 Pozemky: Pozemek čís. parcely 184, k.ú. Předlice, o výměře 20 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba garáže bez č.p./č.e. Jde o stavební pozemek převážně zastavěný garáží bez č.p./č.e. Pozemek je rovinné konfigurace. Pozemek je přístupný z okolních veřejně přístupného pozemku, ulice Marxova, ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v p říloze

6 C. HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitých věcí - pozemku čís. parcely 184, jehož součástí je garáž bez č.p./č.e. s příslušenstvím, k.ú. Předlice, v ulici Marxova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaných na listu vlastnictví č. 427 pro k.ú. Předlice a obec Ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění celkem Slovy: Desettisíc Kč ,- Kč Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústav ů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 87/7837/2017. Ing. Vladimír H ůda jednatel V Mostě, dne 18. května

7 SEZNAM PŘÍLOH 1 Analýza hodnot 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z listu vlastnictví 4 Kopie katastrální mapy a ortofotomapa 5 Fotodokumentace - 7 -

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 87/7837/2017 LV no.: 418 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 garáž bez č.p./č.e , , Comments Komentář Buildings subtotal - Stavby mezisou čet Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Celkem m 2 Kč/m 2 Kč zastavěná plocha a nádvoří 20, Comments Komentář Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Není stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 Comments Komentář 1 Garáž Ústí nad Labem - Klíše ,00 V-17 19, , , ) osobní vlastnictví, řadová, zděná, dobrý stav 2 Garáž Ústí nad Labem - Krásné Březno ,00 V-17 28, , , ) osobní vlastnictví, řadová, zděná, dobrý stav 3 Garáž Ústí nad Labem - Klíše ,00 V-17 18, , , ) osob. vlastnictví, řadová, zděná, dobrý stav 1) aktuální nabídka realitní kanceláře M&M reality, Praha 2) aktuální nabídka BEST REAL GROUP, s.r.o., Praha 3) aktuální nabídka BSreality, spol. s r.o., Ústí nad Labem Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,022 mil.kč Není stanovena 0,011 mil.kč 0,010 mil.kč

9

10

11

12

13 Přístupová komunikace (ulice Marxova) Přístupová komunikace (k areálu garáží) Garáž bez č.p/č.e. Interiér garáže