ZNALECKÝ POSUDEK. č /2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2011 o obvyklé ceně rekreačního domu č.e. 450 v Líšťanech, část Košetice a pozemků parcelního čísla st. 32/8, 71/2, 71/4 a 1344/2 katastrálního území Košetice u Hunčic, obec Líšťany, okres Plzeň-sever Objednatel posudku: Eurodražby cz a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Účel posudku: zjištění obvyklé ceny jako podklad pro nedobrovolnou dražbu Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. František Klokočík Horní Hradiště Plasy Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 19 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Horním Hradišti

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny rekreačního domu č.e. 450 v Líšťanech, část Košetice a pozemků parcelního čísla st. 32/9, 71/2, 71/4 a 1344/2 katastrálního území Košetice u Hunčic, obec Líšťany 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Košetice č.e. 4560, Líšťany Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Obec: Líšťany Katastrální území: Košetice u Hunčic Počet obyvatel: 687 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti Ivana Noska. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu Kopie katastrální mapy ze dne Vlastnické a evidenční údaje Předmětné nemovitosti jsou ve společném jmění manželů Nosek Ivan, rodné číslo /129, bytem Košetice č.e. 450, Líšťany a Nosková Dana, rodné číslo /1738, bytem Kralovická 1437/23, Plzeň 23 Na předmětné nemovitosti vázne zástavní právo smluvní a) pohledávky do výše ,- Kč a příslušenství b) budoucí pohledávky do výše ,- Kč S oprávněním pro Českou spořitelnu a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4 - Krč 6. Celkový popis nemovitosti Rekreační dům č.e. 450 v Líšťanech, část Košetice stojí na pozemku parcelního čísla st. 32/9 katastrální území Košetice u Hunčic, obec Líšťany. Pozemky parcelního čísla 71/2, 71/4 a 1344/2 jsou funkčně propojeny s rekreačním domem a tvoří jeden celek. Na pozemku parcelního čísla 1344/2 se nachází kopaná studna a žumpa.

3 - 3 - K rekreačnímu domu je přístup po nezpevněné místní komunikaci parcelního čísla 1335 katastrálního území Košetice u Hunčic. Stavební pozemky mají jihovýchodní orientaci. Líšťany, část Košetice jsou obcí bez základní občanské vybavenosti. Obecní úřad je v Líšťanech, obchody a doktor jsou v Městě Touškově. V této obci končí silnice III.. třídy. Podle kolaudačního rozhodnutí č.j. STAV-967/2008 ze dne se jedná o novostavbu stáří 3 roky. Rekreační dům je samostatně stojícím objektem napojený na rozvod elektrické energie. Zásobování vodou je z vlastní studny. Odkanalizování je do žumpy. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Dům obsahuje bytovou jednotku o velikosti Bytová jednotka má dvě hygienické místnosti. Podlahová plocha obytných místností činí 140,41 m 2. Podlahová plocha sklepu, garáže kotelny a skladu tuhých paliv činí 39,28 m 2. Podlahová plocha celkem činí 179,69 m 2. Dům má tři podlaží : jedno podzemní podlaží, jedno nadzemní podlaží a podkroví. Dispozice 1. PP : vstupní místnost, chodba, z chodby je vstup do garáže a sklepa a schodištěm do 1. NP. Z garáže je vsup do kotelny a skladu tuhých paliv. Dispozice 1. NP : z chodby jsou vstupy do kuchyně. obývacího pokoje, pokoje 1., pokoje 2, koupelny a WC. Na chodbě je vestavěna šatna. Schodištěm se dostaneme do podkroví, kde z chodby jsou vstupy do pokoje 3, pokoje 4 a koupelny a WC. Dům je postaven ve zděném konstrukčním systému, když stropy jsou z hurdisek. Střecha je sedlová pokryta eternitem. Fasáda je zateplena fasádním polystyrenem tloušťky 100 mm a omítnuta tenkovrstvou omítkou. Fasáda 1. podzemního podlaží je obložena keramickým obkladem. Dominantou interiéru je dřevěné schodiště. Vnitřní omítky stěn i stropů jsou vápenné štukové. Obklady hygienických prostor jsou keramické. Podlahy jsou potaženy kobercem, v hygienických prostorách keramickou dlažbou. Zásobování pitnou vodou je z vlastní kopané studny hloubky 8 m. Darling je umístěn v garáži. Odkanalizování je do vlastní žumpy o objemu 35 m 3. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Teplá voda se připravuje v elektrickém boileru umístěném v kotelně v kombinaci s kotlem na tuhá paliva. Elektroinstalace je o velikosti 380/220 V. Stáří domu = 3 roky. Údržba je pravidelná. Rekreační dům nemá žádné příslušenství. K domu náleží venkovní úpravy : žumpa o objemu 35 m 3, dřevěná vrata a vrátka a kovové oplocení zahrady. Garáž je situována v 1. podzemním podlaží a je

4 - 4 - součásti domu Ve výpisu z katastru je dům určen k rodinné rekreaci. Dle skutečného stavu zjištěného ohledáním je dům užíván jako rodinný dům. 7. Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační dům v Líšťanech, část Košetice č.e. 450 b) Studny b 1 ) Kopaná studna c) Pozemky c 1 ) Stavební pozemky

5 - 5 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační dům v Líšťanech, část Košetice č.e Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. podzemní podlaží: 7,80*4,04+8,86*6,37 = 87,95 m 2 1. nadzemní podlaží: 7,80*4,04+8,86*6,37 = 87,95 m 2 podkroví: 7,80*4,04+8,86*6,37 = 87,95 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. podzemní podlaží: 87,95 m 2 2,72 m 1. nadzemní podlaží: 87,95 m 2 2,78 m podkroví: 87,95 m 2 2,42 m Obestavěný prostor: 1. podzemní (7,80*4,04+8,86*6,37)*(2,72) = 239,22 m 3 podlaží: 1. nadzemní (7,80*4,04+8,86*6,37)*(2,78) = 244,50 m 3 podlaží: podkroví: (7,80*4,04+8,86*6,37)*(2,42) = 212,84 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 696,56 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy: betonové pasy S 100,00

6 Zdivo: zděné tl. 45 cm S 100,00 3. Stropy: hurdiskové S 100,00 4. Střecha: krov dřevěný vázaný S 100,00 5. Krytina: osinkocementové šablony S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Vnitřní omítky: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Fasádní omítky: nástřiky na bázi umělých hmot S 100,00 9. Vnější obklady: bez vnějších obkladů C 100, Vnitřní obklady: běžné obklady S 100, Schody: dřevěné S 100, Dveře: hladké plné dveře S 100, Okna: dřevěná zdvojená okna S 100, Podlahy obytných místností: PVC S 100, Podlahy ostatních místností: běžná keramická dlažba S 100, Vytápění: ústřední S 100, Elektroinstalace: třífázová S 100, Bleskosvod: bez bleskozvodu C 100, Rozvod vody: plastové trubky S 100, Zdroj teplé vody: bojler S 100, Instalace plynu: bez plynu C 100, Kanalizace: plastové potrubí S 100, Vybavení kuchyně: běžný elektrický sporák S 100, Vnitřní vybavení: WC, umyvadla, vana S 100, Záchod: standardní splachovací S 100, Ostatní: domácí telefon C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 5,40 100,00 1,00 5,40 2. Zdivo: S 23,40 100,00 1,00 23,40 3. Stropy: S 9,10 100,00 1,00 9,10 4. Střecha: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5. Krytina: S 3,30 100,00 1,00 3,30 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,10 100,00 1,00 6,10 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnitřní obklady: S 2,20 100,00 1,00 2, Schody: S 2,30 100,00 1,00 2, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,10 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,10 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,30 100,00 1,00 1, Vytápění: S 5,30 100,00 1,00 5, Elektroinstalace: S 4,20 100,00 1,00 4, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: S 2,90 100,00 1,00 2, Zdroj teplé vody: S 1,70 100,00 1,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: S 2,70 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: S 4,30 100,00 1,00 4, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ostatní: C 4,00 100,00 0,00 0,00

7 - 7 - Součet upravených objemových podílů: 94,40 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9440 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,2780 Úprava koeficientu prodejnosti o: -10,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,1502 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 130,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9440 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1502 Základní cena upravená = 4 775,53 Kč/m 3 Plná cena: 696,56 m 3 * 4 775,53 Kč/m 3 = ,18 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 3 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 97 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 3 / 100 = 3,000 % ,30 Kč Rekreační dům v Líšťanech, část Košetice č.e zjištěná cena = ,88 Kč b) Studny b 1 ) Kopaná studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 8,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m ,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * ,- Kč/ks ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč

8 - 8 - Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1502 Plná cena = ,99 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 3 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 97 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 3 / 100 = 3,000 % ,62 Kč Kopaná studna - zjištěná cena = ,37 Kč c) Pozemky c 1 ) Stavební pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha st. 32/8 81,00 35, ,- Součet 2 835,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.5. nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné -5 % dopravy Úprava ceny celkem -22 % - 623,70 Mezisoučet 2 211,30 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1502 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 5 516,72 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 71/2 93,00 35, ,- zahrada 71/4 58,00 35, ,- ostatní plocha 1344/2 304,00 35, ,- Součet ,- Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 %

9 - 9 - kanalizaci 2.5. nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné -5 % dopravy Úprava ceny celkem -22 % ,50 Mezisoučet ,50 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1502 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem ,58 Stavební pozemky - zjištěná cena = ,30 Kč

10 C. Cena podle cenového předpisu Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rekreační dům v Líšťanech, část Košetice č.e. 450 = ,18 Kč b) Kopaná studna = ,99 Kč c) Stavební pozemky = ,30 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí ,47 Kč ,- Kč Výsledné ceny: a) Rekreační dům v Líšťanech, část Košetice č.e. 450 = ,88 Kč b) Kopaná studna = ,37 Kč c) Stavební pozemky = ,30 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem ,55 Kč D. Cena porovnáním Porovnávám novostavbu rodinného domu v Přehýšově. Jedná se o dům postavený ve zděném konstrukčním systému. K domu náleží přístřešek pro auto a bazén. Dům je z inženýrských sítí napojený na obecní vodovod a rozvod elektrické energie. Podlahová plocha srovnávacího objektu PPso = 160 m2 Nabídková cen a NC = ,- Kč Podlahová plocha předmětného objektu PPpo = 179,69 m2 Výpočet koeficientu porovnání Inzerce Sreality 0,85 Poloha Stejná 1,00 Přístup Obdobný 1,00 Velikost Téměř stejná 1,00 Příslušenství Bazén a přístřešek 0,95 Názor znalce Téměř stejná nemovitost 1,00 Koeficient porovnání 0,80750 Cena upravená CU = NC * Kpo = ,- Kč * 0,80750 = ,- Kč

11 Cena jednotková CJ = CU / PPso = ,- Kč / 160 m 2 = ,- Kč Cena porovnáním CPo = CJ * PPpo = ,- Kč * 179,69 m 2 = ,80 Kč Cena porovnáním činí ,- Kč. E. Cena obvyklá Cenou obvyklou rekreačního domu č.e. 450 v Líšťanech, část Košetice je částka, která odpovídá ceně porovnáním a to zejména z důvodu špatné a dlouhé prodejnosti ( 1 až 2 roky) : V Horním Hradišti, Ing. František Klokočík Horní Hradiště Plasy ,- Kč, slovy : dvamilionytřistatisíc korun českých. F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 012/2011.