ZNALECKÝ POSUDEK. č. 101/7851/2017

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 101/7851/2017 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na pozemku čís. parcely st. 43, rodinného domu č.p. 312 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 1755/7, vše k.ú. Libochovice, v ulici Koželužská, v Libochovicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 101/7851/2017 LV no.: 912 PŘEHLED ÚDAJŮ Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 na pozemku čís. parcely st. 43, jehož součástí je stavba: Libochovice, č.p. 312, rodinný dům, s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 1755/7, k.ú. Libochovice, v ulici Koželužská, v obci Libochovic, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Koželužská č.p. 312, Libochovice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 1, Kč- Market value Tržní hodnota celkem Kč Spoluvl. podílu 1/ Kč Spoluvlastnického podílu1/ Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena celkem Spoluvlastnického podílu 1/ Kč Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Spoluvl. podílu 1/4 1, Kč Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 (rodinný dům) LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. st. 43, p.č. 1755/5 Appurtenances: Příslušenství: venkovní úpravy Size: Velikost celkem 216 m 2 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura Širší centrum obce komplexní Type: Druh: zastavěná plocha a nádvoří, zahrada Unit price: Jednotková cena 500,- Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: (odvozeno z kat. mapy) 137 m2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: odhad 1096 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 75 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 A. NÁLEZ Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 912 pro k.ú. Libochovice, obec Libochovice, prokazující stav k jsou v podílovém spoluvlastnictví následujících osob: Fořt Jindřich, Koželužská 312, Libochovice - podíl o velikosti 3/4 Fořtová Jana, Koželužská 312, Libochovice - podíl o velikosti 1/4 Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 912 nejsou evidována omezení vlastnického práva. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 912 není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 912 nejsou evidována zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 312 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití rodinný dům, nachází se v zastavěném území obce s okolní zástavbou rodinných domů. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům trvale užíván k bydlení. Dům se nachází v území řešeném územním plánem města Libochovice jako smíšené plochy historické zástavby. Weak points / slabé stránky: - technický stav vyžadující náklady na obnovu - absence zázemí zahrady Strong points / silné stránky: - širší centrum města s komplexní občanskou vybaveností - možnost komerčního využití prostor v 1.NP Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 912 pro k.ú. Libochovice, prokazující stav ke dni b/ katastrální mapa pro část k.ú. Libochovice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. a následné telefonické domluvy s Fořtovou Janou, provedena dne ve 14:00 hodin. Fořtová Jana sdělila, že se prohlídky nezúčastní a zároveň souhlasila s prohlídkou nemovitostí bez její přítomnosti. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyly nemovité věci zpřístupněny a provedení prohlídky tak nebylo umožněno. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Informace k oceňovanému rodinnému domu byly zjištěny na základě prohlídky z veřejně přístupných sousedních ploch, zastavěná plocha byla odvozena z katastrální mapy a obestavěný prostor byl určen odhadem

4 B. POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Libochovice Kód obce: Název obce: Libochovice Počet obyvatel obce: 3531 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: širší centrum obce Infrastructure / infrastruktura: Město Libochovice je menší velikosti, s kompletními inženýrskými sítěmi, dopravní spojení hromadnou dopravou autobusy a vlaky. V obci je komplexní občanská vybavenost bez vyššího školství a vyšších správních úřadů, vyšší správa je dostupná - mateřská školka, obchod, restaurace, pošta. Vyšší správní úřady a komplexní občanská vybavenost je v cca 20 km vzdálených Litoměřicích. Dopravní spojení: Obec je dopravně dostupná po silnicích II/237 a II/246, napojení na silnici I/15 Lovosice Most ve vzdálenosti cca 10 km a na rychlostní silnici D8 cca 13 km. Krajské město Ústí nad Labem je v nejkratším úseku cca 40 km, hlavní město Praha cca 60 km. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází na okraji centrální části města Libochovice, v ulici Koželužská, v mírně svažitém až rovinném terénu, s jižní orientací, okolní zástavba je historická, smíšená. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 312: Rodinný dům č.p. 312 je řadová krajní, situovaná v křižovatce ulic Koželužská a Kerkovo nábřeží, v blízkosti městského parku a malé vodní nádrže. Dispoziční řešení: Dům je nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem. Z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyla zjištěna vnitřní dispozice domu, v 1.NP je umístěna garáž a v současnosti neprovozovaný nebytový prostor, v 1.NP je pravděpodobně bytová jednotka. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, střecha je valbová, střešní krytina pálené tašky, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, okna dřevěná dvojitá, fasádní omítky jsou hladké. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor domu nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu se nepodařilo zjistit. Podle architektonického slohu lze usuzovat stáří stavby cca 80 let. Z vnější prohlídky domu lze předpokládat omezenou údržbu, stavební vady ovlivňující životnost nejsou z vnější strany patrné, stavební stav většiny konstrukcí je však vyžadující jejich obnovu, vnitřní stav objektu z důvodu neumožnění prohlídky nebylo možné zjistit. V 1.NP je přes okno viditelné, že není delší dobu užíván, prostory jsou tvořeny bývalou provozovnou obchodu, v současnosti neprovozovaná, v části se pravděpodobně nachází garáž, 2.NP je pravděpodobně trvale obydleno, vybavenost je předpokládána standardní, nebyla však zjištěna. Opotřebení je pro stanovení věcné hodnoty určeno odhadem, s ohledem na vnější stav objektu a omezenou údržbu. Další stavby v příslušenství: Příslušenství domu je tvořeno venkovními úpravami - přípojkami inženýrských sítí a zpevněnou plochou. Další stavby v příslušenství domu (venkovní úpravy) nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství

5 Pozemky: Pozemek čís. parcely st. 43, k.ú. Libochovice, o výměře 183 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba pro rodinného domu č.p Jde o stavební pozemek téměř zcela zastavěný stavbou domu, v malé části tvořen plochou dvora ohraničeném ohradní zdí. Pozemek čís. parcely 1755/7, k.ú. Libochovice, o výměře 33 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zahrada, je malé velikosti, tvořena zpevněnou plochou mezi domem a přístupovou komunikací. Pozemky j se nachází v místě s možností napojení na kompletní inženýrské sítě. Tvary pozemků jsou patrné z kopie katastrální mapy v příloze. ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 vzhledem k celku na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 912 pro k.ú. Libochovice. Jedná se o pozemky se stavbou rodinného domu z vnější strany v zanedbaném stavebně technickém stavu, s předpokladem vyšších finančních nákladů na obnovu. Nemovitá věc nebyla zpřístupněna, ocenění je provedeno na základě stavu zjištěného prohlídkou z vnější strany objektu a na základě dostupných informací. Míru nejistoty při odhadu vybavenosti objektu a technického stavu a provedení vnitřních konstrukcí, je třeba vnímat jako zdroj rizik a je třeba tuto míru rizika promítnout do výše výsledné obvyklé ceny nemovitých věcí srážkou odpovídající míře rizika. V daném případě, s ohledem na vnější stav objektu, jeho částečné, podstandardní vybavení, a vysokou míru nejistoty stavu vnitřních konstrukcí, bude výsledná porovnávací hodnota redukována na 90 %, což by mělo vyjádřit rizika související s nemožností prohlídky vnitřních prostor. Dále vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny oceňované nemovité věci - pozemku čís. parcely st. 43, rodinného domu č.p. 312 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 1755/7, vše k.ú. Libochovice, v ulici Koželužská, v Libochovicích, v okrese Litoměřice, v Ústeckém kraji ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku (zaokrouhlena na celé tis.) Obvyklá cena se zohledněním míry rizika vyplývající z nejistoty vnitřního stavu a vybavenosti nemovitých věcí. Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/4 z obvyklé ceny nemovité věci jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovité věci Kč 1, x 90% = Kč x 1/4 = Kč x 70 % = Kč - 5 -

6 C. HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na nemovitých věcech - pozemku čís. parcely st. 43, rodinného domu č.p. 312 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 1755/7, vše k.ú. Libochovice, v ulici Koželužská, v obci Libochovice, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění po zaokrouhlení Slovy: Jednostosedmdesáttisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 912 nejsou evidována omezení vlastnického práva. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. Znalecká doložka ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 101/7851/2017. Vypracoval: Ing. Říhová Magdalena Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 10. června

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 101/7851/2017 LV no.: 912 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům 1 096, , Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář obestavěný prostor a opotřebení určeno odhadem Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 st. 43 zastavěná plocha a nádvoří 183, /7 zahrada 33, Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 <meta http-e Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota není stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Built-up space Land area Price of land Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Total price of lands Celková cena za pozemky Total price of buildings built-up space Celková cena obestavěného prostoru Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Price of buildings Cena za objekty Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč/m 3 1 RD Křesín - Levousy ,00 VI-17 nestanoven ,00 0, Comments Komentář samostatně stojící RD, 2NP, dispozice 3+1, v dobrém tech. stavu, standardně vybaven 2 RD ul. Kožešnická, Libochovice ,00 V-17 nestanoven ,00 0, řadový krajní RD, 2NP, vytápění na TP, vybavení standard, dobrý stav 3 RD Radovesice, okr. Litoměřice ,00 V-17 nestanoven ,00 0, samostatně stojící RD, 1NP,2+1, s prostory vhodnými k podnikání, srtandardní vybavení, po rekonstrukci 1) nabídka společnosti RE/MAX Synergy - sreality.cz 2) nabídka společnosti HOME 4 PEOPLE - CRK, zdroj:sreality.cz 3) nabídka společnosti Molík Reality s.r.o., zdroj:sreality.cz Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,423 mil.kč není stanovena 1,065 mil.kč 1,070 mil.kč

8 Mapa širších vztahů, poz.parc.st. 43 s rodinným domem č.p. 312, k.ú. Libochovice, v ulici Koželužská, v obci Libochovice, okres Litoměřice, Ústecký kraj Situace lokality Mapa oblasti

9 Kopie katastrální mapy zdroj: cuzk.cz

10 Snímek ortofotomapy zdroj: cuzk.cz

11 Přístupová komunikace ul. Koželužská Jižní pohled východní pohled Východní pohled severovýchodní pohled severní pohled

12 Přípojka elektro p.č. 1755/7,k.ú. Libochovice Vstup do domu z ulice prostory v 1.NP (foceno přes okno)