ZNALECKÝ POSUDEK. č. 209/6289/2013

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 209/6289/2013 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 54 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 84, 268/3, 268/4, 268/6 a 268/7, k.ú. Roudníček, obec Budyně nad Ohří, část obce Roudníček, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 209/6289/2013 LV no.: 99 Name of subject / Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 54 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 84, 268/3, 268/4, 268/6 a 268/7, k.ú. Roudníček, obec Budyně nad Ohří, část obce Roudníček, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Roudníček 54, Budyně nad Ohří GPS: N, E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: nezjištěn (rodinný dům a několik vedlejších staveb) LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 84; 268/3; 268/4; 268/6; 268/7 Appurtenances: Příslušenství: venkovní úpravy (přípojky IS, zpevněné plochy, oplocení apod.) Size: Velikost celkem m 2 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: osada Roudníček - část města Budyně nad Ohří osada bez občanské vybavenosti, základní občanská vybavenost ve městě Budyně nad Ohří MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha orná půda 2x zahrada 300 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: 111 m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: cca 800 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Income: Výnosy: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1975 Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 38 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 99 jsou ve vlastnictví Miroslava Černého, bytem Roudníček 54, Budyně nad Ohří. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 99 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním dle úvěrové smlouvy číslo 4406 ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč, vzniklé do , oprávnění pro společnost UNIDEBT Czech, SE (IČ ). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 99. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 99 není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 99 je evidováno zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 4406 ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč, vzniklé do , oprávnění pro společnost UNIDEBT Czech, SE (IČ ). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 54 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům užíván pravděpodobně pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - osada bez občanské vybavenosti Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 99 pro k.ú. Roudníček a obec Budyně nad Ohří, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Roudníček, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení společností EURODRAŽBY.CZ ze dne svolána na , 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitostí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky nemovitostí. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Roudníček Kód obce: Název obce: Budyně nad Ohří Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: osada Roudníček Infrastructure / infrastruktura: Město Budyně nad Ohří se nalézá v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, přibližně 20 km jižně od města Litoměřice a přibližně 55 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ má město Budyně nad Ohří, včetně svých částí, obyvatel. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, zdravotní středisko, obchody a pohostinství). Po dopravní stránce je město dobře dostupné, městem prochází silniční komunikace II/118 a II/246. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti se nacházejí v osadě Roudníček, která je částí města Budyně nad Ohří, v klidné lokalitě situované na severním okraji osady, zastavěné převážně objekty k bydlení. Osada je bez občanské vybavenosti, za základní občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Budyně nad Ohří, které je od osady vzdáleno přibližně 2 km. Podle sdělení místních obyvatel se v lokalitě nachází rozvod elektrického proudu a pitné vody, kanalizace zde není. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 54: Rodinný dům č.p. 54 je samostatně stojící stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 84, k.ú. Roudníček. Dispoziční řešení: Z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyla zjištěna vnitřní dispozice rodinného domu. Rodinný dům má pravděpodobně jedno podzemní podlaží, jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, se založením na betonových základových pasech, střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou plastová s izolačními dvojskly a dřevěná zdvojená, vnější povrchy tvoří hrubá strukturovaná fasádní omítka. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor domu nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle sdělení obyvatel lokality pochází rodinný dům přibližně z poloviny 70. let minulého století, pro účely ocenění tedy uvažujeme se stářím ve výši 38 roků. Na exteriéru domu nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, v nedávné době byla provedena výměna některých oken za plastová s izolačními dvojskly. Další stavby: Podle zjištění na místě a podle ortofoto mapy z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí se na oceňovaných pozemcích nachází vedlejší stavby, které tvoří pravděpodobně příslušenství oceňovaného rodinného domu č.p. 54. Vzhledem k neumožnění prohlídky jsou vedlejší stavby v příslušenství domu samostatně oceněny věcnou hodnotou, a to procentním podílem na ceně rodinného domu, v obvyklé ceně jsou vedlejší stavby zohledněny jako příslušenství. Další příslušenství rodinného domu tvoří venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení apod.) Venkovní úpravy jsou samostatně oceněny věcnou hodnotou a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství

5 Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 84, k.ú. Roudníček, o výměře 111 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 54. Pozemek čís. parcely 268/3, k.ú. Roudníček, o výměře 615 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Jde o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 54 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 84, k.ú. Roudníček. Pozemek čís. parcely 268/4, k.ú. Roudníček, o výměře 103 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako ostatní plocha - ostatní komunikace. Jde o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 54 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 84, k.ú. Roudníček. Pozemek čís. parcely 268/6, k.ú. Roudníček, o výměře 104 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda. Jde o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 54 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 84, k.ú. Roudníček. Pozemek čís. parcely 268/7, k.ú. Roudníček, o výměře 473 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Jde o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 54 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 84, k.ú. Roudníček. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Oceňované nemovitosti jsou přístupné z pozemku čís. parcely 595 (ostatní plocha - ostatní komunikace), k.ú. Roudníček, který je ve vlastnictví Města Budyně nad Ohří

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 54 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 84, 268/3, 268/4, 268/6 a 268/7, k.ú. Roudníček, obec Budyně nad Ohří, část obce Roudníček, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 26. června ,- Kč Slovy: Devětsetosmdesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 99 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním dle úvěrové smlouvy číslo 4406 ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč, vzniklé do , oprávnění pro společnost UNIDEBT Czech, SE (IČ ). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 99. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 209/6289/2013. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 2. července

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 209/6289/2013 LV no.: 99 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , ost. stavby v příslušenství , Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavních staveb Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 84 zastavěná plocha a nádvoří /3 zahrada /4 ostatní plocha /6 orná půda /7 zahrada Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty Komentář cenové úpravy Rodinný dům v Budyni nad Ohří, okr. Litoměřice Rodinný dům v části obce Budyně nad Ohří - Písty, okr. Litoměřice Rodinný dům v obci Radovesice, okr. Litoměřice Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč nabídka RK *1), RD ,00 VII-13 nestanoven ,00 0, s mírně zanedbanou údržbou, vedlejší stavby nabídka RK *2), ,00 VII-13 nestanoven ,00 0,85 RD po částečné rekonstrukci, vedlejší stavby nabídka RK *3), ,00 VII-13 nestanoven ,00 0, RD v uspokojivém stavu, vedlejší stavby 1) nabídka realitní kanceláře LILAN, s.r.o., Česká Lípa 2) nabídka realitní kanceláře NEXT REALITY, Most 3) nabídka realitní kanceláře NEXT REALITY, Most Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 2,887 mil.kč nebyla stanovena 0,978 mil.kč 0,980 mil.kč

8 A B B1 C D Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 CZ0423 Litoměřice Vlastník, jiný oprávněný Jiná práva Jiné zápisy Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Obec: Kat.území: Roudníček List vlastnictví: Budyně nad Ohří Identifikátor Vlastnické právo Černý Miroslav, Roudníček 54, Budyně nad Ohří /079 Typ vztahu Oprávnění pro o Listina Listina V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) St /3 268/4 268/6 268/7 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Roudníček, č.p Bez zápisu Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k Zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 4406 ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč, vzniklé do UNIDEBT Czech, SE, Dělnická 1324/9, Holešovice, Praha, RČ/IČO: Stavba: Roudníček, č.p. 54 Parcela: 268/7 Parcela: 268/3 Parcela: 268/6 Parcela: St. 84 Parcela: 268/4 Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-7824/ Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne Bez zápisu zastavěná plocha a nádvoří zahrada ostatní plocha orná půda zahrada Způsob využití Způsob ochrany ostatní komunikace zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond Na parcele bydlení St. 84 Podíl E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva darovací ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-1641/ Pro: Černý Miroslav, Roudníček 54, Budyně nad Ohří RČ/IČO: /079 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. strana 1

9 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 CZ0423 Litoměřice Obec: Kat.území: Roudníček List vlastnictví: Budyně nad Ohří V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 268/3 268/6 268/ Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. Vyhotovil: Vyhotoveno: :02:26 Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Řízení PÚ:... Podpis, razítko: Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. strana 2

10

11 Situace lokality Mapa oblasti

12 Rodinný dům č.p. 54 v části obce Budyně nad Ohří - Roudníček, okr. Litoměřice Severozápadní pohled Jihozápadní pohled Pohled na dvůr od vrat Pohled ulicí Pohled na pozemek čís. parcely 268/3, k.ú. Roudníček