ZNALECKÝ POSUDEK. č. 56/7526/2016

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 56/7526/2016 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 14 (součástí je stavba rodinného domu č.p. 56), k.ú. Jeneč u Prahy, v Úzké ulici v obci Jeneč, okres Praha-západ, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 56/7526/2016 LV no.: 81 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 14 (součástí je stavba rodinného domu č.p. 56), k.ú. Jeneč u Prahy, v Úzké ulici v obci Jeneč, okres Praha-západ, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Úzká 56, Jeneč GPS: N, E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům č.p. 56 Čísla parcel Parcel of land nr. St. 14 Other constructions: Další stavby: venkovní úpravy (oplocení, zpev. plochy, přípojky IS). Size: Velikost 151 m 2 Location in the town: Poloha v obci: střední část obce Jeneč Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura: odpovídající velikosti obce (obecní úřad, pošta, škola nižšího stupně, mateřská školka, lékaři, obchod, pohostinství) Unit price: Jednotková cena Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: 110 m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: nezjištěna Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: 840 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Income: Výnosy: m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: nezjištěn Cost: Náklady: Kč Wear: Znehodnocení (vč. zohlednění nedokončených konstrukcí): 87 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 81 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Jakuba Herodese, bytem Za Poštou 90, Nová Ves pod Pleší. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 81 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo smluvní, - 22x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, - 15x nařízení exekuce, - 13x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 4x zahájení exekuce. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních, viz část C listu vlastnictví č. 81 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 81. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 81 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 81 jsou evidována následující zástavní práva: - 1x zástavní právo smluvní, - 22x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 56 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako rodinný dům. Podle zjištění na místě se jedná o rozestavěný rodinný dům. Podle údajů z archivu stavebního úřadu bylo vydáno stavební povolení na stavební úpravy domu v roce 1994, v roce 2006 bylo vydáno dodatečné povolení změny stavby. Weak points / slabé stránky: - jedná se o rodinný dům, který je již delší dobu rozestavěný - stavba domu je ve zhoršeném stavebně technickém stavu - malá výměra pozemku, z převážné části zastavěná rozestavěnou stavbou rodinného domu Strong points / silné stránky: - obec situovaná v blízkosti hlavního města Prahy Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 81 pro k.ú. Jeneč u Prahy a obec Jeneč, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ snímek katastrální mapy pro část k.ú. Jeneč u Prahy, vyhotovený z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ údaje z dokumentace uložené v archivu stavebního úřadu d/ informace z Obecního úřadu Jeneč e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne Vzhledem ke skutečnosti, že se v oceňovaném rodinném domě č.p. 56 nenachází konstrukce zajišťující vertikální komunikaci v domě, bylo možné provést pouze prohlídku prostorů v přízemí domu

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Jeneč u Prahy Kód obce: Název obce: Jeneč Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ020A Název okresu: Praha-západ Název kraje: Středočeský Poloha v obci: střední část obce Infrastructure / infrastruktura: Obec Jeneč se nachází ve Středočeském kraji, v okrese Praha-západ, přibližně 18 km západně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2015 ČSÚ má obec Jeneč obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, pošta, škola nižšího stupně, mateřská školka, lékaři, obchod, pohostinství). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, obcí prochází silnice II/606, v blízkosti obce prochází dálnice D6, v obci se nachází železniční stanice a obec je napojena na Pražskou integrovanou dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází ve střední části obce Jeneč, v ulici Úzká, z níž jsou přístupné. Jedná se o klidnou lokalitu zastavěnou převážně rodinnými domy. Podle informací z Obecního úřadu Jeneč se v lokalitě nachází rozvody elektrického proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 56: Rodinný dům č.p. 56 je stavba tvořící součást pozemku čís. parcely St. 14, k.ú. Jeneč u Prahy. Podle zjištění při prohlídce na místě se jedná se o rozestavěný rodinný dům. Podle dokumentace uložené v archivu stavebního úřadu by měl dům mít po dokončení dvě nadzemní podlaží a podkroví. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, původní část domu je založena pravděpodobně na základových pasech zděných z kamene, podle projektové dokumentace z roku 2006 vznikly ve sklepě domu základy ze ztraceného bednění pro nově postavenou část domu (sklep byl částečně zasypán), střecha je sedlová, stropy jsou z ocelových profilů tvaru I, několik okenních otvorů je vyplněno původními dřevěnými dvojitými okny, dále je osazen ocelový rám vrat a vstupní ocelové dveře, část vnějších povrchů tvoří břízolitová fasádní omítka. Další konstrukce a vybavení domu chybí. Stáří a stavební stav: Přesné stáří původní části domu nebylo zjištěno, podle konstrukce a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že stáří původní části domu činí více než 80 roků. Podle zjištění při prohlídce na místě je patrné, že dům je již delší dobu rozestavěný. Podle dokumentů uložených v archivu stavebního úřadu bylo vydáno stavební povolení na stavební úpravy domu v roce 1994, v roce 2006 bylo vydáno dodatečné povolení změny stavby. Dům není zabezpečen proti neoprávněným vniknutím, přízemí domu je volně přístupné, střešní krytina chybí a do stavby zatéká. Stavebně technický stav konstrukcí domu je značně zhoršený. Další stavby: Na oceňovaném pozemku čís. parcely St. 14, k.ú. Jeneč u Prahy, se dále nachází pouze venkovní úpravy zanedbatelného rozsahu, jedná se o oplocení, zpevněný povrch dvora kamenivem a pravděpodobné přípojky inženýrských sítí. Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 14, k.ú. Jeneč u Prahy, o výměře 151 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rozestavěným rodinným domem č.p. 56, nezastavěná část je tvořena nádvořím. Tvar pozemku je patrný ze snímku katastrální mapy v příloze. Pozemek je přístupný z pozemku čís. parcely 556/3, k.ú. Jeneč u Prahy (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastnické právo: Obec Jeneč)

5 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 14 (součástí je stavba rodinného domu č.p. 56), k.ú. Jeneč u Prahy, v Úzké ulici v obci Jeneč, okres Praha-západ, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 16. února 2016 Slovy: Šestsettisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 81 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo smluvní, - 22x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, - 15x nařízení exekuce, - 13x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 4x zahájení exekuce. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních, viz část C listu vlastnictví č. 81 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 81. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 56/7526/2016. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 3. března

6 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 56/7526/2016 LV no.: 81 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , venkovní úpravy , Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 14 zastavěná plocha a nádvoří Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář 1 Rodinný dům v ulici Nezamyslova, Kladno- Kročehlavy, okr. Kladno Kč m 3 m 2 Kč/m 2 Kč Kč Kč ,00 III-16 nestanoven ,00 0,70 nabídka RK *1), RD s částečným podsklepením a 1 NP, dispozice 1+1, dům ve značně zhoršeném stavu 2 Rodinný dům v ulici Podle Lomu, Praha 5-Třebonice, okr. Hlavní město Praha ,00 III-16 nestanoven ,00 0,50 nabídka RK *2), RD s částečným podsklepením a 1 NP, dispozice 3+1, dům ve značně zhoršeném stavu 3 Rodinný dům v ulici Nouzov, obec Jeneč, okr. Praha-západ ,00 III-16 nestanoven ,00 0,40 nabídka RK *3), RD s částečným podsklepením a 1 NP, dispozice 2+1, dům ve značně zhoršeném stavu 1) nabídka realitní kanceláře HVB Real Estate, s.r.o., Praha 2) nabídka realitní kanceláře Reality PROSTOR, s.r.o., Praha 3) nabídka realitní kanceláře RE/MAX 4 you II, Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,667 mil.kč nebyla stanovena 0,629 mil.kč 0,600 mil.kč

7 Situace lokality Mapa oblasti

8

9

10 Rodinný dům č.p. 56 v Úzké ulici v obci Jeneč, okr. Praha-západ Jižní pohled Jihozápadní pohled Jihozápadní pohled Severozápadní pohled Nádvoří

11