ZNALECKÝ POSUDEK. č. 321/6891/2014

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 321/6891/2014 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 132 s rodinným domem č.p. 87 s příslušenstvím a pozemků čís. parcel 287/1 a 287/6, k.ú. Rtyně nad Bílinou, obec Rtyně nad Bílinou, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 321/6891/2014 LV no.: 261 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 132 s rodinným domem č.p. 87 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel 287/1 a 287/6, k.ú. Rtyně nad Bílinou, obec Rtyně nad Bílinou, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Rtyně nad Bílinou č.p. 87, Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): Kč Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 132, 287/1, 287/6 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura kolny, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy jihozápadní část obce odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): zděný Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: 98 m 2 Resident area: Bytové plochy: 78 m 2 Storage area: Skladové plochy: 603 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 1078 Kč/ m 3 Income: Příjem: cca % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: celkem 2547 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha/neplodná půda, zahrada Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 261 jsou ve vlastnictví Davida Bozděcha, bytem Rtyně nad Bílinou č.p. 87, Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 261 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem exekutorským ve výši 1.884,- Kč s příslušenstvím ve prospěch DIRECT Pojišťovna (IČ: ), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Litoměřice 124 EX-4384/ ze dne zástavním právem exekutorským ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Severočeské vodovody a kanalizace (IČ: ), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Plzeň - město, 134 EX-01844/ ze dne zástavním právem exekutorským ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch GE Money Bank, a.s. (IČ: ), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha - východ 081 EX-24611/ JH ze dne zástavním právem exekutorským ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch ČSOB Leasing, a.s. (IČ: ), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 110 Ex- 4603/ ze dne Právní moc ke dni Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 261 pro k.ú. Rtyně nad Bílinou v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 261, k.ú. Rtyně nad Bílinou. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 261 není vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 261 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno: - zástavním právem exekutorským ve výši 1.884,- Kč s příslušenstvím ve prospěch DIRECT Pojišťovna (IČ: ), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Litoměřice 124 EX-4384/ ze dne zástavním právem exekutorským ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Severočeské vodovody a kanalizace (IČ: ), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Plzeň - město, 134 EX-01844/ ze dne zástavním právem exekutorským ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch GE Money Bank, a.s. (IČ: ), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha - východ 081 EX-24611/ JH ze dne zástavním právem exekutorským ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch ČSOB Leasing, a.s. (IČ: ), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 110 Ex- 4603/ ze dne Právní moc ke dni Další zástavní práva jsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 261 pro k.ú. Rtyně nad Bílinou v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 261, k.ú. Rtyně nad Bílinou. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Stavba č.p. 87 je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití objekt k bydlení

4 Weak points / slabé stránky: - v lokalitě není obecní kanalizace - zhoršený stavebně-technický stav domu č.p špatný stavebně-technický drobných staveb v příslušenství domu č.p. 87 Strong points / silné stránky: - velká výměra pozemků ve funkčním celku s domem č.p. 87 (dosahující výměry cca m2) - vzdálenost do města Teplice 8 km - dobré dopravní spojení Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 261 pro k.ú. a obec Rtyně nad Bílinou, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. a obec Rtyně nad Bílinou, prokazující stav k datu , vyhotovená dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společností EURODRAŽBY.CZ, a.s. svolána na , 16:30 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostorů rodinného domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

5 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Rtyně nad Bílinou Kód obce: Název obce: Rtyně nad Bílinou Počet obyvatel obce: 803 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0426 Název okresu: Teplice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Jihozápadní část Infrastructure / infrastruktura: Obec Rtyně nad Bílinou se nachází v Ústeckém kraji, v jeho západní části, v okrese Teplice. Počet obyvatel je 803. Obec je vzdálena zhruba 8 km od bývalého okresního města Teplice, od krajského města Ústí n. Labem ji dělí 14 km. Rtyně nad Bílinou je dobře napojena na silniční síť. Městem prochází silnice II. třídy č. 258 Hostomice Rtyně nad Bílinou Ústí nad Labem, vzdálenost k silnici I. třídy č. 8/E55 je zhruba 1,5 km. V obci se nachází železniční stanice na trase Bílina Rtyně nad Bílinou Ústí nad Labem. V obci se nachází základní občanská vybavenost včetně obecního úřadu, mateřské školy, sportovního zařízení, obchodů, restaurací atd. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v jihozápadní části obce Rtyně nad Bílinou. Jde o okrajovou část obce, v sousedství je pouze několik rodinných domů. V obci je rozvod elektřiny, vody a plynu. Nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku. Short description property / stručný popis majetku: Prohlídka vnitřních prostorů rodinného domu nebyla umožněna. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Rodinný dům č.p. 87: Rodinný dům č.p. 87 je situován na pozemku čís. parcely St. 132, k.ú. Rtyně nad Bílinou. Dispoziční řešení: Jedná se o samostatné stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. Zastavěná plocha je zhruba 100 m 2, lze předpokládat, že se v domě nachází jedna bytová jednotka. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou z asfaltových tvarovek typu Onduline, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, podlahy lze předpokládat převážně betonové, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou dřevěné hladké plné i prosklené, vnější fasádní omítky jsou zčásti břízolitové, zčásti vápenocementové. Lze předpokládat, že dům má vnitřní instalace el. proudu, vody a odkanalizování do vlastního septiku. Podle dostupných informací není ve Rtyni n. Bílinou obecní kanalizace. Způsob vytápění nebyl zjištěn, lze předpokládat vytápění na tuhá paliva. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě užitého materiálu a dispozice lze stáří domu odhadnout na zhruba 90 let. Stavební stav domu je průměrný, je patrné opotřebení střešní krytiny a vnějších fasádních omítek. Další stavby: Na pozemku čís. parcely 287/6 se nachází drobné stavby, které zřejmě slouží jak kolny. Stavby jsou v dezolátním stavu, vliv na obvyklou hodnotu je zanedbatelný

6 Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 132, k.ú. Rtyně nad Bílinou, o výměře 98 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 87. Pozemek čís. parcely 287/1, k.ú. Rtyně nad Bílinou, o výměře 986 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zahrada se způsobem ochrany zemědělský půdní fond. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že pozemek se nachází ve funkčním celku s domem č.p. 87 na pozemku St. 132 a slouží jako zahrada, tedy v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Na pozemku se nachází trvalé porosty. Pozemek čís. parcely 287/6, k.ú. Rtyně nad Bílinou, o výměře 1463 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako ostatní plocha se způsobem využití neplodná půda. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že pozemek se nachází ve funkčním celku s domem č.p. 87 a slouží jako zahrada. Na pozemku se nachází drobné stavby a trvalé porosty. Tvar a uspořádání pozemků je patrné z přiložené kopie katastrální mapy

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 132 s rodinným domem č.p. 87 s příslušenstvím a pozemků čís. parcel 287/1 a 287/6, k.ú. Rtyně nad Bílinou, obec Rtyně nad Bílinou, okres Teplice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 261 pro k.ú. Rtyně nad Bílinou, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 9. září 2014 Slovy: Šestsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: ,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 261 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions /omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 261, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 261, která dražbou nezaniknou. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 321/6891/2014. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 14. září

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 321/6891/2014 LV no.: 261 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m3 Kč/m3 m2 Kč/m2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , venkovní úpravy Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář oceněno podílem na ceně stavby hlavní Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item Site no. Type land Acreage Price Total no. Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 132 zastavěná plocha a nádvoří /1 zahrada /6 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet ostatní plocha/neplodná půda Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč nabídka RK *2) lokalita vzdálená zhruba 4 km, jde o dům v původním stavu o dispozici 6+1, v 1 Rodinný důmv obci Bořislav ,00 IX-14 nestanoven ,00 0, části byla vyměněna původní okna za plastová, vytápění ústřední s plynnovým kotlem 2 Rodinný dům v obci Bžany - Lysec ,00 IX-14 nestanoven ,00 0,90 nabídka RK *2) blízká lokalita, rodinný dům s dispozicí 5+1 v původním stavu, vytápění je lokální na tuhá paliva, je nutná rekonstrukce 3 Rodinný dům v obci Rtyně n. Bílinou - Sezemice ,00 IX-14 nestanoven ,00 0,65 nabídka *3) blízká lokalita, dům s dispozicí 4+1 po celkové rekonstrukci, vytápění je ústřední na tuhá paliva, stavebně-technický stav je výborný 1) nabídka realitní kanceláře Dumrealit.cz Nord 2) nabídka realitní kanceláře KUPA reality 3) nabídka realitní kanceláře STING reality Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,261 mil.kč nebyla stanovena 0,599 mil.kč 0,600 mil.kč

9 Mapa širších vztahů, Rtyně nad Bílinou č.p. 87, okres Teplice, Ústecký kraj

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20 Fotodokumentace, Rtyně nad Bílinou č.p. 87, okres Teplice, Ústecký kraj Pohled na dům Pohled na dům Pohled na dům Drobné stavby na parcele čís. 287/6 Parcely čís. 287/1 a 287/6 Parcely čís. 287/1 a 287/6