Znalecký posudek íslo 4068/14/2019

Transkript

1 Znalecký posudek íslo 4068/14/2019 o obvyklé cen v cí nemovitých ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na pozemcích parc /14, 5466/133, 5875/9 a 5875/78 v etn všech sou ástí a p íslušenství, vše v k.ú. P erov, obec P erov, okres P erov, vše zapsáno na LV Objednatel : Ú el posudku : Exekutorský ú ad T ebí JUDr. Ivana Kozáková, soudní exekutor Bráfova T ebí Stanovení obvyklé ceny v cí nemovitých pro pot eby zákona. 120/2001 Sb. na základ usnesení.j.: 042EX 975/08 Ocen no ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 17 stran bez p íloh a objednateli se p edává v 1 vyhotovení. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocen ní v cí nemovitých Porovnávací metoda ocen ní v cí nemovitých 8 3. Stanovení obvyklé ceny v cí nemovitých a vyhodnocení rizik 14 P ílohy P íloha 1 Mapa s umíst ním v cí nemovitých P íloha 2 Fotodokumentace P íloha 3 Výpis z katastru nemovitostí (LV. 4941) P íloha 4 Kopie katastrální mapy P íloha 5 Srovnatelné pozemky P íloha 6 Dodejka Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCEN NÍ Pro vypracování ocen ní v cí nemovitých byly použity následující podklady: 1.a.: Výpis z katastru nemovitostí, LV pro k.ú. P erov, vyhotoveno dne dálkovým p ístupem. 1.b.: Kopie katastrální mapy pro k.ú. P erov vyhotoveno z nahlížení do KN ( 1.c.: Vlastní databáze v cí nemovitých a databáze spolupracujících znalc. 1.d.: Místní šet ení provedené zhotovitelem ocen ní Ing. Tomášem Chalupou dne e.: Fotodokumentace po ízená p i místním šet ení dne f.: 1.g.: Mapa obce a okolí. Zákon. 151/1997 Sb. o oce ování majetku, v platném a ú inném zn ní. 1.h.: Zákon. 121/2001 Sb. ve zn ní pozd jších p edpis, v platném a ú inném zn ní. 1.ch.: Zákon. 26/2000 Sb. ve zn ní pozd jších p edpis, v platném a ú inném zn ní. 1.i.: 1.j.: 1.k.: Zákon. 89/2012 Sb. ob anský zákoník. Informace a sd lení poskytnutá objednatelem posudku a p. Milanem Kubíkem (zam stnanec Magistrátu m sta P erov, Odbor koncepce a strategického rozvoje, Odd lení územního plánování, tel.: ). Informace a sd lení získaná z místních realitních kancelá í, realitních novin a internetového serveru ( 1.l.: Usnesení o jmenování znalce pro íslo jednací 042EX 975/08 ze dne m: Informace získané z internetového serveru: a z dalších ve ejných zdroj. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCEN NÍ V CÍ NEMOVITÝCH Definice: Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní v c jako p edm t prodeje a koup v rozhodné dob a míst dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, ú el ocen ní P edm tem ocen ní jsou v ci nemovité a to ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 na pozemcích parc /14, 5466/133, 5875/9 a 5875/78 v etn všech sou ástí a p íslušenství, vše v k.ú. P erov, obec P erov, okres P erov, vše zapsáno na LV Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé cen v cí nemovitých pro pot eby zákona. 120/2001 Sb. zapsaných na LV pro k.ú. P erov ze dne a to k datu místního šet ení, tj. k Informace o v cech nemovitých Vlastník viz p íloha. 3 LV LV Katastrální území P erov (kód ) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana P erov ( ), P erov (CZ0714) ást obce,.p./.e, zp sob využití, parc. íslo, vým ra, druh Parc. íslo, vým ra, druh 5156/14, m 2, orná p da 5466/133, m 2, orná p da 5875/9, 25 m 2, ostatní plocha, dráha 5875/78, m 2, orná p da parc /14, 5466/133 a 5875/78 - zem d lský p dní fond Prohlídka a zam ení v cí nemovitých Prohlídka a zam ení v cí nemovitých bylo provedeno na základ sd lení a listinných podklad poskytnutých objednatelem posudku a na základ výsledk místního šet ení provedeného na míst samém dne za ú asti znalce (povinný pozvánku p evzal, k místnímu šet ení se však nedostavil z d vodu nedostatku finan ních prost edk ). Pozemky nejsou v terénu vytý eny, ocen ní je provedeno na základ listinných podklad poskytnutých objednatelem posudku a podklad získaných z ve ejn dostupných zdroj. Nájemní smlouva Na základ informací získaných od objednatele posudku není na oce ovaných v cech nemovitých k datu ocen ní uzav ena žádná nájemní smlouva. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 V cná b emena a jiná omezení vlastnictví V sou asné dob na výpisu z Katastru nemovitostí LV ze dne pro k.ú. P erov v oddíle C - v cná práva zat žující nemovitosti v ásti B v etn souvisejících údaj jsou zapsána: p edkupní právo a zástavní práva, v oddíle D poznámky a další obdobné údaje jsou zapsána: na ízení exekucí, exeku ní p íkazy k prodeji nemovitosti, zahájení exekucí, zm na íslování parcel a zm na vým r obnovou operátu (viz p íloha. 3 LV. 4941). Na omezení uvedená v oddílech C, D tj. na p edkupní právo, zástavní práva, na ízení exekucí, zahájení exekucí, exeku ní p íkazy k prodeji nemovitosti, zm nu íslování parcel a zm nu vým r obnovou operátu není p i tomto ocen ní brán z etel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocen ní v cí nemovitých zapsaných na LV pro k.ú. P erov vše se všemi sou ástmi a p íslušenstvím. Obecné p edpoklady a omezující podmínky provedeného ocen ní Zpracovatel prohlašuje, že toto ocen ní v cí nemovitých zapsaných na LV pro k.ú. P erov vše se všemi sou ástmi a p íslušenstvím bylo vypracováno v souladu s následujícími p edpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocen ní zohled uje všechny jemu známé skute nosti, které by mohly ovlivnit dosažené záv ry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neru í za p edložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní d sledky nepravých doklad a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem p edložených podklad pro zpracovaní ocen ní jsou v rohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich p esnosti a úplnosti ov ovány. Zpracovatel vyhotovil ocen ní podle podmínek trhu v dob jeho zpracování a neodpovídá za p ípadné zm ny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po p edání ocen ní. Zpracované ocen ní respektuje podmínky daného p ípadu a bylo provedeno za ú elem stanovení obvyklé ceny v cí nemovitých pro pot eby zákona. 120/2001 Sb.. Odhad obvyklé ceny p edm tu dražby v cí nemovitých Obvyklá cena je definována v zákon. 151/1997 Sb., o oce ování majetku, ve zn ní zákona. 303/2013 Sb., platného od , kde je v 2 tohoto zákona definováno, že cena obvyklá vyjad uje hodnotu v ci a ur í se porovnáním. Definice obvyklé ceny dle zákona íslo 151/1997 Sb., ze dne o oce ování majetku ve zn ní zákona íslo 121/2000 Sb., zákona íslo 237/2004 Sb., zákona íslo 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb.,. 188/2011 Sb.,. 350/2012 Sb.,. 340/2013 Sb.,. 303/2013 Sb.,. 344/2013 Sb.,. 228/2014 Sb. a 225/2017 Sb.. 2 Zp soby oce ování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oce ují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zp sob oce ování. Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom r Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, d sledky p írodních i jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjad uje hodnotu v ci a ur í se porovnáním. Zákon. 89/2012 Sb., ob anský zákoník, uvádí ve svém 492, lze li vyjád it hodnotu v ci v pen zích, je to její cena. Cena v ci se ur í jako cena obvyklá, pokud není n co jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení provád no jak v zahrani ní, tak v naší praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: - metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení v sou asných cenách a ur ení opot ebení p im eného stá í a skute nému stavu ( asová cena, vystihující reálný, technický stav v ase hodnocení). - metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost v ci nemovité vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, srovnávací) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných v cí nemovitých. S v cmi nemovitými tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocen ní bude proto použito metody: porovnávací. Stanovení ceny v cí nemovitých metodou porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskute n ných prodej v cí nemovitých nebo nabízených srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nep edpokládá se, že s ohledem na stávající trh s v cmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých typ v cí nemovitých, že uskute n né prodeje a vyhodnocované prodeje by m ly být starší než 1 rok. To proto, že se p edpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základ vlastního pr zkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údaj z denního i odborného tisku, výv sek realitních kancelá í, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelá emi a správci v cí nemovitých. Záv rem tohoto šet ení je odhadovaná obvyklá (prodejní) cena, se zohledn ním sou asné situace na trhu a pro srovnatelné v ci nemovité. Celkový popis v cí nemovitých P edm tem ocen ní jsou pozemky situované v Olomouckém kraji, v okresním m st P erov, v jeho jižní a východní okrajové ásti navazující na zastav nou ást. Jedná se o pozemky parc /14, 5466/133, 5875/9 a 5875/78, které k datu ocen ní nejsou zastav né a slouží p evážn zem d lství. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 Rozd lení oce ovaných v cí nemovitých Parc.. Vým ra (m 2 ) Druh pozemku Zp sob využití Zp sob ochrany 5156/ orná p da ZPF 5466/ orná p da ZPF 5875/9 25 ostatní plocha dráha 5875/ orná p da ZPF Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 2.1. POROVNÁVACÍ METODA OCEN NÍ V CÍ NEMOVITÝCH Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecn cenu v ci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocen ní voln prodávanými v cmi, na základ ady hledisek, jako nap.: druhu a ú elu v ci, koncepce a technických parametr, kvality provedení, opravitelnosti apod Popis Jedná se o následující pozemky: - parc /14 nachází se východn od centra m sta jižn nedaleko ulice Dvo áková, která dále pokra uje jako komunikace II.t ídy. 434 do Lipníku nad Be vou, jedná se o zem d lský pozemek, navazuje na zastav nou ást, v územním plánu m sta je veden v ploše zem d lské, - parc /133 nachází se jihovýchodn od centra m sta nedaleko ulice Hostýnské, jedná se o nezastav ný pozemek, v územním plánu m sta je svou cca 1/3 vým ry veden v ploše zem d lské (severovýchodní ást), dále v tší ást pozemku leží v návrhové ploše pro bydlení bytové kombinované, malá ást pozemku je v návrhové ploše ve ejného prostranství pro dopravu, dle sd lení p. Milana Kubíka (zam stnanec Magistrátu m sta P erov, Odd lení územního plánování, tel.: ) by bylo možno pozemek parc /133 využít jako stavební, pokud v dané lokalit dojde k p eparcelizaci, - parc /9 a 5875/78 na sebe navazující pozemky, které se nachází v jižní ásti m sta mezi železni ní tratí jižn od nádraží a železni ní vle kou, jedná se o nezastav né pozemky porostlé náletovými porosty, v územním plánu m sta jsou vedeny v návrhové ploše dopravní infrastruktury, terminál kombinované dopravy a logistického centra, jsou zde možné ve ejn prosp šné stavby. Poznámka: Informace o pozemcích byly získány telefonicky od p. Milana Kubíka (zam stnanec Magistrátu m sta P erov, Odbor koncepce a strategického rozvoje, Odd lení územního plánování, tel.: ) Vým ry Parc.. Vým ra (m 2 ) 5156/ / / / Celková plocha zem d lských pozemk dle výpisu z Katastru nemovitostí LV iní celkem m 2. Celková plocha pozemk pro bydlení dle výpisu z Katastru nemovitostí LV iní celkem m 2. Celková plocha pozemk pro dopravní infrastrukturu dle výpisu z Katastru nemovitostí LV iní celkem m 2. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 Výpo et obvyklé ceny zem d lský pozemk Vzhledem k tomu, že v dané oce ované lokalit došlo pouze áste n ke m známým realizovaným prodej m pozemk o porovnatelné vým e a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází spolupracujících znalc, databází z katastru nemovitostí, informacemi od lokálních realitních kancelá í a s informacemi získanými z internetového serveru. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a p edpokládané prodeje pozemk, které jsou s p edm tným zadáním srovnatelné, p evážn s ohledem na druh lokality, vým ru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo p edpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo p edpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Oce. objekt. Lokalita Zjišt ní ceny p ímým porovnáním pozemk - list 1 velikost pozemku m 2 Zp sob využití Vlastnosti P erov zem. podrobný popis - viz. posudek 1 P erov zem. 2 Radslavice zem. jedná se o pozemek parc /67 o celkové vým e m2, celková kupní cena iní ,- K, zdroj: katastr nemovitostí, vkladové ízení.: V-678/ , právní ú inky vkladu ze dne , podklady jsou uloženy v archivu znalce jedná se o pozemek parc.. 647/20 o celkové vým e m2, celková kupní cena iní ,- K, zdroj: katastr nemovitostí, vkladové ízení.: V-4021/ , právní ú inky vkladu ze dne , podklady jsou uloženy v archivu znalce 3 P erov zem. jedná se o pozemky v sousedství oce ovaného pozemku o celkové vým e m2, celková kupní cena iní ,- K, zdroj: katastr nemovitostí, vkladové ízení.: V-3662/2018, právní ú inky vkladu ze dne , podklady jsou uloženy v archivu znalce Zjišt ní ceny p ímým porovnáním pozemk - list 2. Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 KC (1-4) Cena oce objektu K /m 2 pramen ceny K /m 2 poloha velikost jiné úvaha znalce. K /m , ,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,00 1,02 1,00 1,00 1,02 18 Celkem jednotková cena - pr m r K /m 2 17 Minimum K /m 2 15 Maximum K /m 2 18 K1 Koeficient úpravy na polohu K2 Koeficient úpravy na velikost Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 K3 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K4 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC KC = (K1 K2 K3 K4) Poznámka: V uvedeném p ehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky realizovaný prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená ástka v plné výši korek ní koeficient je stanoven na základ interního rozboru ve výši 1,00-0,70 (navrženo 1,00). Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalit a ase jsou obchodovatelné v rozmezí 15,- K /m 2 až 18,- K /m 2, pr m rnou hodnotou je 17,- K /m 2. Vzhledem k poloze, umíst ní, využití a uvedeným skute nostem navrhuji obvyklou cenu jako pr m rnou, tj. na 17,- K /m 2. Jednotková cena pozemk 17,- K /m 2 Celková vým ra m 2 Obvyklá cena pozemk 17,- K /m m 2 = ,- K Obvyklá cena pozemk Obvyklá cena pozemk po zaokrouhlení ,- K ,- K Výpo et obvyklé ceny pozemk pro bydlení Vzhledem k tomu, že v dané oce ované lokalit došlo pouze áste n ke m známým realizovaným prodej m pozemk o porovnatelné vým e a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází spolupracujících znalc, databází z katastru nemovitostí, informacemi od lokálních realitních kancelá í a s informacemi získanými z internetového serveru. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a p edpokládané prodeje pozemk, které jsou s p edm tným zadáním srovnatelné, p evážn s ohledem na druh lokality, vým ru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo p edpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo p edpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Oce. objekt. Lokalita Zjišt ní ceny p ímým porovnáním pozemk - list 1 velikost pozemku m 2 Zp sob využití Vlastnosti P erov bydlení podrobný popis - viz. posudek 1 P erov 354 bydlení jedná se o pozemek parc /44 o celkové vým e 354 m2, celková kupní cena iní ,- K, zdroj: katastr nemovitostí, vkladové ízení.: V- 6801/ , právní ú inky vkladu ze dne , podklady jsou uloženy v archivu znalce 2 P erov-újezdec 932 bydlení podrobný popis - viz. p íloha posudku 3 P erov-p edmostí 951 bydlení podrobný popis - viz. p íloha posudku Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 Zjišt ní ceny p ímým porovnáním pozemk - list 2. Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 KC (1-4) Cena oce objektu K /m 2 pramen ceny K /m 2 poloha velikost jiné úvaha znalce. K /m , ,00 0,90 1,30 1,00 1, , ,98 0,95 1,30 1,00 1, , ,00 0,95 1,30 1,00 1, Celkem jednotková cena - pr m r K /m Minimum K /m Maximum K /m K1 Koeficient úpravy na polohu K2 Koeficient úpravy na velikost K3 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K4 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC KC = (K1 K2 K3 K4) Poznámka.1: V uvedeném p ehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky realizovaný i požadovaný prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená ástka v plné výši korek ní koeficient je stanoven na základ interního rozboru ve výši 1,00-0,70 (navrženo 1,00 pro realizovaný prodej a 0,85 pro navrhovaný prodej). Podrobný popis viz. p íloha. 5 znaleckého posudku. Poznámka. 2: V koeficientu K3 je zohledn n rozdíl mezi oce ovaným pozemkem ( ást pozemku leží v ploše zem d lské, ást v ploše pro ve ejné prostranství, ást v ploše pro bydlení, aby mohl být pozemek využitý jako stavební, m lo by v dané lokalit dojít k p eparcelizaci) a srovnatelnými pozemky. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalit a ase jsou obchodovatelné v rozmezí 504,- K /m 2 až 740,- K /m 2, pr m rnou hodnotou je 643,- K /m 2. Vzhledem k poloze, umíst ní, využití a uvedeným skute nostem navrhuji obvyklou cenu jako pr m rnou, tj. na 643,- K /m 2. Jednotková cena pozemk 643,- K /m 2 Celková vým ra m 2 Obvyklá cena pozemk 643,- K /m m 2 = ,- K Obvyklá cena pozemk Obvyklá cena pozemk po zaokrouhlení ,- K ,- K Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 Výpo et obvyklé ceny pozemk pro dopravní infrastrukturu Vzhledem k tomu, že v dané oce ované lokalit nedošlo ke m známým realizovaným prodej m pozemk o porovnatelné vým e a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází spolupracujících znalc, informacemi od lokálních realitních kancelá í a s informacemi získanými z internetového serveru. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a p edpokládané prodeje pozemk, které jsou s p edm tným zadáním srovnatelné, p evážn s ohledem na druh lokality, vým ru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo p edpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo p edpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Zjišt ní ceny p ímým porovnáním pozemk - list 1. Lokalita velikost pozemku m 2 Zp sob využití Vlastnosti Oce. objekt P erov dopr. podrobný popis - viz. posudek 1 P erov - Kozlovice komer ní podrobný popis - viz. p íloha posudku 2 P erov - P edmostí komer ní podrobný popis - viz. p íloha posudku 3 P erov komer ní podrobný popis - viz. p íloha posudku Zjišt ní ceny p ímým porovnáním pozemk - list 2. Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 KC (1-4) Cena oce objektu K /m 2 pramen ceny K /m 2 poloha velikost jiné úvaha znalce. K /m , ,05 1,02 1,15 1,25 1, , ,05 1,40 1,15 1,25 2, , ,05 1,00 1,15 1,15 1, Celkem jednotková cena - pr m r K /m Minimum K /m Maximum K /m K1 Koeficient úpravy na polohu K2 Koeficient úpravy na velikost K3 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K4 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC KC = (K1 K2 K3 K4) Poznámka: V uvedeném p ehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky požadovaný prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

13 ástka v plné výši korek ní koeficient je stanoven na základ interního rozboru ve výši 1,00-0,70 (navrženo 0,85 pro požadovaný prodej). Podrobný popis viz. p íloha. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalit a ase jsou obchodovatelné v rozmezí 229,- K /m 2 až 662,- K /m 2, pr m rnou hodnotou je 404,- K /m 2. Vzhledem k poloze, umíst ní, využití a uvedeným skute nostem navrhuji obvyklou cenu jako pr m rnou, tj. na 404,- K /m 2. Jednotková cena pozemk 404,- K /m 2 Celková vým ra m 2 Obvyklá cena pozemk 404,- K /m m 2 = ,- K Obvyklá cena pozemk Obvyklá cena pozemk po zaokrouhlení ,- K ,- K Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13

14 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH V CÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK V cná b emena V sou asné dob na výpisu z Katastru nemovitostí LV ze dne pro k.ú. P erov v oddíle C - v cná práva zat žující nemovitosti v ásti B v etn souvisejících údaj nejsou zapsána žádná omezení v cnými b emeny (viz p íloha. 3 LV. 4941). Zástavní práva V sou asné dob na výpisu z Katastru nemovitostí LV ze dne pro k.ú. P erov v oddíle C - v cná práva zat žující nemovitosti v ásti B v etn souvisejících údaj jsou zapsána: p edkupní právo a zástavní práva, v oddíle D poznámky a další obdobné údaje jsou zapsána: na ízení exekucí, exeku ní p íkazy k prodeji nemovitosti, zahájení exekucí, zm na íslování parcel a zm na vým r obnovou operátu (viz p íloha. 3 LV. 4941). Na omezení uvedená v oddílech C, D tj. na p edkupní právo, zástavní práva, na ízení exekucí, zahájení exekucí, exeku ní p íkazy k prodeji nemovitosti, zm nu íslování parcel a zm nu vým r obnovou operátu není p i tomto ocen ní brán z etel. Ostatní rizika Na základ informací získaných od objednatele posudku není na oce ovaných v cech nemovitých k datu ocen ní uzav ena žádná nájemní smlouva. Na oce ovaných v cech nemovitých se dle zjišt ní a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné ceny nemovitých v cí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oce ovaných v cí nemovitých a použitým vstupním údaj m tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou cenu. Obvyklá cena nemovitých v cí - pozemku parc /14 zapsaném na LV v k.ú. P erov ze dne je zhotovitelem ocen ní navržena po zaokrouhlení na ,- K, tzn., že ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 iní ,- K. Nemovité v ci v podílovém vlastnictví se dle mých odborných zkušeností, informací získaných z realitních kancelá í a podle standardu Asociace znalc a odhadc eské republiky obchodují o % mén než je prostý matematický podíl z obvyklé ceny zjišt né zlomkem z ceny celku - navrhuji hodnotu ve st edním pásmu daného intervalu tj. ve výši 20 %. Pro daný p ípad stanovuji obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na oce ovaných nemovitých v cech na: ,- x 0,80 = ,- K, po zaokrouhlení ,- K. Obvyklá cena nemovitých v cí - pozemku parc /133 zapsaném na LV v k.ú. P erov ze dne je zhotovitelem ocen ní navržena po zaokrouhlení na ,- K, tzn., že ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 iní ,- K. Nemovité v ci v podílovém vlastnictví se dle mých odborných zkušeností, informací získaných z realitních kancelá í a podle standardu Asociace znalc a odhadc eské republiky obchodují o % mén než je prostý matematický podíl z obvyklé ceny zjišt né zlomkem z ceny celku - navrhuji hodnotu ve st edním pásmu daného intervalu tj. ve výši 20 %. Pro daný p ípad stanovuji obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na oce ovaných nemovitých v cech na: ,- x 0,80 = ,- K, po zaokrouhlení ,- K. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14

15 Obvyklá cena nemovitých v cí - pozemk parc /9 a 5875/78 zapsaných na LV v k.ú. P erov ze dne je zhotovitelem ocen ní navržena po zaokrouhlení na ,- K, tzn., že ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 iní ,- K. Nemovité v ci v podílovém vlastnictví se dle mých odborných zkušeností, informací získaných z realitních kancelá í a podle standardu Asociace znalc a odhadc eské republiky obchodují o % mén než je prostý matematický podíl z obvyklé ceny zjišt né zlomkem z ceny celku - navrhuji hodnotu ve st edním pásmu daného intervalu tj. ve výši 20 %. Pro daný p ípad stanovuji obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na oce ovaných nemovitých v cech na: ,- x 0,80 = ,- K, po zaokrouhlení ,- K. Stanovení obvyklé ceny Vzhledem ke stavu, velikosti a funk nímu využití v cí nemovitých, investi ním možnostem v daném regionu, potenciálním konkuren ním v cem nemovitým, právním vztah m, zohledn ním výše zmi ovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou cenu v cí nemovitých ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na pozemku parc /14 v etn všech sou ástí a p íslušenství, vše v k.ú. P erov, obec P erov, okres P erov, vše zapsáno na LV. 4941, vedeno u Katastrálního ú adu pro Olomoucký kraj, KP P erov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za ú elem stanovení obvyklé ceny v cí nemovitých pro pot eby zákona. 120/2001 Sb. k datu ocen ní , po zaokrouhlení na: ,- K (slovy: t icettisíc korun eských), ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na pozemku 5466/133 v etn všech sou ástí a p íslušenství, vše v k.ú. P erov, obec P erov, okres P erov, vše zapsáno na LV. 4941, vedeno u Katastrálního ú adu pro Olomoucký kraj, KP P erov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za ú elem stanovení obvyklé ceny v cí nemovitých pro pot eby zákona. 120/2001 Sb. k datu ocen ní , po zaokrouhlení na: ,- K (slovy: p tsettisíc korun eských), Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 15

16 ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na pozemcích parc /9 a 5875/78 v etn všech sou ástí a p íslušenství, vše v k.ú. P erov, obec P erov, okres P erov, vše zapsáno na LV. 4941, vedeno u Katastrálního ú adu pro Olomoucký kraj, KP P erov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za ú elem stanovení obvyklé ceny v cí nemovitých pro pot eby zákona. 120/2001 Sb. k datu ocen ní , po zaokrouhlení na: ,- K (slovy: stopadesáttisíc korun eských) a ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na pozemcích parc /14, 5466/133, 5875/9 a 5875/78 v etn všech sou ástí a p íslušenství, vše v k.ú. P erov, obec P erov, okres P erov, vše zapsáno na LV. 4941, vedeno u Katastrálního ú adu pro Olomoucký kraj, KP P erov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za ú elem stanovení obvyklé ceny v cí nemovitých pro pot eby zákona. 120/2001 Sb. k datu ocen ní , po zaokrouhlení na: ,- K (slovy: šestsetosmdesáttisíc korun eských). V Brn, dne 22. února 2019 Ing. Tomáš Chalupa Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 16

17 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostrav ze dne , pod.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odv tví stavby obytné a pr myslové. Jsem si jako znalec v dom následk v dom nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek je zapsán pod po /14/2019 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. - dle faktury. V Brn, dne 22. února 2019 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 17