Tento posudek obsahuje 30 stran v etn p íloh a objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních.

Transkript

1 Znalecký posudek íslo /2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnot nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 2/6 na pozemcích parcelní. 2355/1 a 2356/2 v etn všech sou ástí a p íslušenství v k.ú. Jámy, obec Jámy, okr. Ž ár nad Sázavou zapsané na LV. 125 pro k.ú. Jámy, obec Jámy, okr. Ž ár nad Sázavou. Objednatel : Ú el posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veve í Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni v etn ocen ní práv a závad, ke spisu 137 EX 12461/07-58 Exekutorského ú adu Brno - venkov Ocen no ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 30 stran v etn p íloh a objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. Brno,

2 Pozemek parc /1 a 2356/2 v k.ú. Jámy, okres Ž ár nad Sázavou Znalecký posudek /2010 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocen ní nemovitostí Srovnávací metoda nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 9 P ílohy P íloha 1 Usnesení exekutorského ú adu Brno venkov, Veve í 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián.j..j. 137Ex 12461/07-58, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocen ní nemovitosti ve vlastnictví Pokorného Martina a Pokorného Milana dle LV. 125 pro k.ú. Jámy ze dne , podepsán JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor v.r. P íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV.125 ) P íloha 3 Mapová ást P íloha 4 Fotodokumentace P íloha 5 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

3 Pozemek parc /1 a 2356/2 v k.ú. Jámy, okres Ž ár nad Sázavou Znalecký posudek / NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCEN NÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocen ní nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského ú adu Brno venkov, Veve í 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián.j. 137Ex 12461/07-58, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocen ní ideálního spoluvlastnického podílu 2/6 na nemovitostech ve vlastnictví Pokorného Martina - pozemek parc /1 a 2356/2 v k.ú. Jámy ze dne podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV. 125 pro k.ú. Jámy, vyhotovený ÚZ a K SCD ze dne íslo PÚ 4483/ , vyhotoveno dálkovým p ístupem (viz p íloha); 3. Snímek katastrální mapy vyhotovil 0becní ú ad Jámy dne v M - 1 : 2000 a 1 : Skute nosti a vým ry zjišt né na míst v rámci místního šet ení spojeného s prohlídkou nemovitosti konané dne Informace získané na Obecním ú ad od starosty obce pana Josefa Macha, tel dne Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalc, 4. Fotodokumentace po ízená p i místním šet ení, 5. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další ve ejné zdroje, 6. Zákon. 151/1997 Sb. o oce ování majetku, v platném a ú inném zn ní, 7. Zákon. 121/2001 Sb. ve zn ní pozd jších p edpis, v platném a ú inném zn ní 8. Zákon. 26/2000 Sb. ve zn ní pozd jších p edpis, v platném a ú inném zn ní. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

4 Pozemek parc /1 a 2356/2 v k.ú. Jámy, okres Ž ár nad Sázavou Znalecký posudek / POSUDEK OCEN NÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, ú el ocen ní P edm tem ocen ní je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 2/6 na pozemcích parc /1 a 2356/2 v etn všech sou ástí a p íslušenství v k.ú. Jámy, zapsaný na LV. 125 pro k.ú. Jámy. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnot nemovitosti zapsané na LV. 125 (k.ú. Jámy) pro pot eby zákona. 120/2001 Sb. a to k datu místního šet ení, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Pokorný Martin, Žižkova 227/1, Ž ár nad Sázavou podíl 2/6 Pokorný Milan, M lkovice 2438, Ž ár nad Sázavou podíl 4/6 LV. 125 Katastrální území Jámy ( ) Obec, okres Jámy (595756), Ž ár nad Sázavou (CZ0635) Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Parc. íslo, vým ra, druh. 2355/1, 14082m 2, trvalý travní porost. 2356/2, 3126m 2, trvalý travní porost Zp sob ochrany 2355/1 BPEJ 85011, vým ra m /2 BPEJ 85011, vým ra 1292 m 2 BPEJ 86701, vým ra 1834 m 2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Obhlídka nemovitosti byla provedena. Ocen ní je provedeno na základ obhlídky a na základ listinných podklad poskytnutých objednatelem posudku. Místní šet ení bylo provedeného na míst samém dne V cná b emena a jiná omezení vlastnictví V sou asné dob je na výpisu z katastru nemovitostí LV. 125 ze dne pro k.ú. Jámy v oddíle C - omezení na ízením exekuce a exeku ním p íkazem k prodeji nemovitosti (viz. p íloha. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení na ízením exekuce a exeku ním p íkazem a k prodeji nemovitostí není p i tomto ocen ní brán z etel. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

5 Pozemek parc /1 a 2356/2 v k.ú. Jámy, okres Ž ár nad Sázavou Znalecký posudek /2010 Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocen ní nemovitostí pozemk parc /1 a 2356/2 v k.ú. Jámy. Nemovitosti jsou zapsány na LV Obecné p edpoklady a omezující podmínky provedeného ocen ní Zpracovatel prohlašuje, že toto ocen ní nemovitostí pozemk parc /1 a 2356/2 v k. ú. Jámy bylo vypracováno v souladu s následujícími p edpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocen ní zohled uje všechny jemu známé skute nosti, které by mohly ovlivnit dosažené záv ry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neru í za p edložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní d sledky nepravých doklad a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem p edložených podklad pro zpracovaní ocen ní jsou v rohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich p esnosti a úplnosti ov ovány. Zpracovatel vyhotovil ocen ní podle podmínek trhu v dob jeho zpracování a neodpovídá za p ípadné zm ny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po p edání ocen ní. Zpracované ocen ní respektuje podmínky daného obchodního p ípadu a bylo provedeno za ú elem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro pot eby zákona. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitosti Obec Jámy leží 6,4 km na jihovýchod od Ž áru nad Sázavou. Katastr obce sousedí na severu se Ž árem a Veselí kem, na východ se Slavkovicemi a Hlinným, na jihu s Oby tovem a Sazomínem a na západ s Vatínem. Obec leží na mírném, k jihu obráceném svahu, v nadmo ské výšce 536m pod vrcholem Vejdoch (661m n. m.). Rozlohou katastru p esahuje 1242 ha, ímž se adí mezi nejv tší obce Ž árska. V obci trvale žije 562 obyvatel. Z celkové vým ry katastru 1239 ha je zem d lské p dy 817ha, trvalé travní porosty 158ha a lesní 360ha. Obcí prochází jediná silnice III. t ídy, spojující Ž ár n/ Sázavou a silnicí. II/354 z Nového M sta do Ostrova nad Oslavou. Železni ní zastávka trat z Nového M sta do Ž áru je vzdálená 3km severn od obce ve Veselí ku. Obec má jen základní ob anskou vybavenost. Oce ované pozemky leží severn od obce a nemají p ímé napojení na žádnou komunikaci. Sm rem na sever sousedí parcela 2355/1 s trvalým travním porostem (vlhkou loukou) jiného vlastníka a v severozápadním rohu s b ehem rybníka dalšího majitele v délce 20m. Na stran východní sousedí s trvalým travním porostem loukou, nezapsanou na žádném listu vlastnictví a z ostatních stran z lesním porostem. Polní nezpevn ná komunikace vede podél sousední louky po levé stran ve sm ru sever jih ( vlastníkem je obec Jámy). Další komunikace leží v sousedním katastru - M sto Ž ár parc ve vlastnictví V. Chalupové z M lkovic. Louka je prakticky v rovin a v období deš a po zim je zna n podmá ená. Parcela. 2356/2 je ve tvaru obdélníka, s delší stanou ve sm ru sever jih a je umíst na uprost ed v tší parcely. 2355/1. I ta má tvar obdélníka ve sm ru sever jih. Dva protilehlé rohy jihovýchodní a severozápadní svírají úhel 60 a 75 stup, severovýchodní 90 a jihozápadní nepravidelných 60 stup. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

6 Pozemek parc /1 a 2356/2 v k.ú. Jámy, okres Ž ár nad Sázavou Znalecký posudek /2010 Oce ovaná nemovitost Pozemek parc /1 a pozemek parc /2 v etn všech sou ástí a p íslušenství v k.ú. Jámy, obec Jámy, okres Ž ár nad Sázavou. Odhad obvyklé ceny p edm tu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení provád no jak v zahrani ní, tak v naší praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: - metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení v sou asných cenách a ur ení opot ebení p im eného stá í a skute nému stavu ( asová cena, vystihující reálný, technický stav v ase hodnocení). - metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitosti vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocen ní bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskute n ných prodej nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nep edpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typ nemovitostí, že uskute n né prodeje a vyhodnocované prodeje by m ly být starší než 1 rok. To proto, že se p edpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základ vlastního pr zkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údaj z denního i odborného tisku, výv sek realitních kancelá í, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelá emi a správci nemovitostí. Záv rem tohoto šet ení je odhadovaná prodejní cena, se zohledn ním sou asné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

7 Pozemek parc /1 a 2356/2 v k.ú. Jámy, okres Ž ár nad Sázavou Znalecký posudek / SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Pozemek parc /1 a 2356/2 P edm tné pozemky se nachází v katastru obce Jámy na jejím severním okraji poblíž M lkovického rybníka. Ze dvou stran je obklopen lesním porostem, ze dvou trvalým travním porostem. V délce 20m sousedí s malým rybníkem soukromého vlastníka. Nemá p ímé napojení na žádnou ve ejnou cestu, soukromá cesta je cca 20m od západní strany v tší parcely. Menší parcela je uprost ed v tší, je možné že zde býval rybník. Pozemek je rovinný a poblíž nevedou žádné inženýrské sít. Dle sd lení starosty obce pana Josefa Macha se nejedná o stavební pozemky, obec v této ásti nemá toto území ešeno územním plánem, v této ásti nejsou vedeny žádné sít. Ze strany obce M lkovice je v této ásti solitérní rekrea ní a rodinná zástavba. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí m sta Ž ár nad Sázavou k datu ocen ní jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné pozemky. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a p edpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s p edm tným zadáním srovnatelné, p evážn s ohledem na druh lokality a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo p edpokládané prodeje lze uvést následující porovnání :. Lokalita velikost Zp sob pozemku m 2 využití trvalý Jámy travní porost (1) (2) (3) (4) (5) 1 Vladislav orná zem d lské pozemky 2 Jemnice orná zem d lské pozemky Oce. objekt. trvalý travní porost Vlastnosti pozemek k rekreaci, zahrad, bez možnosti výstavby,p ístup p es cizí pozemky 3 Horní Bory nestavební pozemky r zné druhy 4 Ra ín 8574 louka louka, les Cena požadovaná resp. zaplacená K celkem K / m 2 Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny K / m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost dopravní dostupnost možnost zastavení vybavenost pozemku úvaha znalce IO (1-4) Cena oce objektu. K / m 2 (1) (6) KRC (8) KPP KMP KDD KMZ KVP (14) (15) (16) , ,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1, ,85 7 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,10 0,98 1, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,50 1,00 1,50 11 Celkem jednotková cena - pr m r K / m 2 10 Minimum K / m 2 7 Maximum K / m 2 11 Vým ra oce ovaného pozemku m Celkem cena pozemku - pr m r K Minimum K Maximum K Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

8 Pozemek parc /1 a 2356/2 v k.ú. Jámy, okres Ž ár nad Sázavou Znalecký posudek /2010 Pozn.: V uvedeném p ehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená ástka v plné výši korek ní koeficient je stanoven na základ interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,80-0,75). Podrobný popis viz. p íloha. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalit a ase je obchodovatelný v rozmezí ,- K až ,- K. Uvedený pozemek má tyto kladné stránky : rekrea ní oblast Uvedený pozemek má tyto slabší stránky : není zastavitelný vlhká louka nevhodná pro rekreaci chybí inženýrské sít a napojení na ve ejnou komunikaci Popis srovnávacích pozemk je uveden v p íloze. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané pozemky se nachází v obdobné lokalit jako oce ovaný pozemek. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s p ihlédnutím na skute nosti ovliv ující prodej, zejména lokalitu, velikost, druh využití a poptávku realitního trhu, právním vztah m pro zadané pozemky, navržená na ,- K. Obecná hodnota oce ovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocen ní po zaokrouhlení iní ,- K (slovy : jednostošedesátsedmtisícsedmsetsedmdesátosm korun eských). Spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 2/6 iní : K x 2/6 = Zaokrouhleno K K Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

9 Pozemek parc /1 a 2356/2 v k.ú. Jámy, okres Ž ár nad Sázavou Znalecký posudek / STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK V cná b emena Na oce ované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV. 125 ze dne pro k.ú. Jámy v oddíle C - omezení v cnými b emeny (viz. p íloha. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na. LV. 125 ze dne pro k.ú. Jámy v oddíle C - omezení na ízením exekuce a exeku ním p íkazem k prodeji nemovitostí (viz. p íloha. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení na ízením exekuce a exeku ním p íkazem k prodeji nemovitostí není p i tomto ocen ní brán z etel. Ostatní rizika V sou asné dob není dle podklad poskytnutých objednatelem na výše uvedenou nemovitost uzav ená žádná nájemní smlouva. K oce ované nemovitosti se dle zjišt ní a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oce ované nemovitosti a použitým vstupním údaj m tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem k funk nímu využití nemovitostí, investi ním možnostem v daném regionu, potenciálním konkuren ním pozemk m, právním vztah m, zohledn ním výše zmi ovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 2/6 na pozemcích v etn všech sou ástí a p íslušenství v k.ú. Jámy - parc /1 a 2356/2, obec Jámy, okres Ž ár nad Sázavou, vše zapsáno na LV. 125 vedeném u Katastrálního ú adu pro kraj Vyso ina, KP Ž ár nad Sázavou podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za ú elem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro pot eby zákona. 120/2001 Sb., k datu ocen ní , po zaokrouhlení na : ,- K (slovy : padesátsedmtisíc korun eských ). V Brn, dne Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

10 Pozemek parc /1 a 2356/2 v k.ú. Jámy, okres Ž ár nad Sázavou Znalecký posudek /2010 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyn jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brn ze dne j. Spr. 3941/92, jmenování rozší eno dne j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odv tví ceny a odhady nemovitostí, oce ování podnik a nepen žitých vklad obor stavebnictví odv tví stavby obytné, stavební odv tví r zná se specializací stavby ob anské. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem /2010 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad (náhradu mzdy) ú tuji podle p ipojené likvidace na základ faktury. Otisk kulaté pe et Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

11

12

13

14

15

16

17

18 Mapa regionu Mapa obce Jámy

19

20

21

22 Pozemky k.ú. Jámy Stanovení obvyklé hodnoty Foto 1: Pozemky parc /1 a 2356/2 Foto. 2 : Pozemky parc /1 a 2356/2 Foto. 3 : Pozemky parc /1 a 2356/2 fotodokumentace strana 1

23

24