ZNALECKÝ POSUDEK. č / Nemovitost dle LV č. 59 Rodinný domek Boří 4/9 Brno, kat. území Útěchov. U Tržnice Břeclav

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / Nemovitost dle LV č. 59 Rodinný domek Boří 4/9 Brno, kat. území Útěchov Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad, Paní Mgr. Marcela Petrošová U Tržnice Břeclav Stanovení ceny pro účely exekuce prodejem nemovitosti povinného Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Svoboda Zeleného Brno telefon: jiri.svoboda@clasa.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a včetně 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

2 V Brně,

3 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé / tržní / ceny nemovitosti povinného č. 1 a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 160 EX 307/12-8 ze dne , stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný domek Adresa nemovitosti: Boří 4/9 Brno-Útěchov Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Útěchov u Brna Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. c) : Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Usnesení o ustanovení znalcem č.j. 160 EX 307/12-63 dne Exekuční příkaz č.j. 160 EX 307/12-8 ze dne Výpis z katastru nemovitostí ze dne pro LV č. 59 kat. území Útěchov u Brna 4. Stejnopis notářského zápisu 5 NZ 49/89, 5 N 62/ Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Exekutorský úřad, Paní Mgr. Marcela Petrošová, U Tržnice 9, Břeclav, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Exekutorský úřad, Paní Mgr. Marcela Petrošová, U Tržnice 9, Břeclav, vlastnictví: výhradní Milan Šoukal /067 Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno užívá pro Šoukal Antonín Rć /406 pro parcelu 312, parcelu 26/2, stavba Útěchov č.p. 4 Smlouva o zřízení věcného břemene- bezúplatná 5 RV-23/1989 ze dne , reg. dne Věcné břemeno užívání pro: - 3 -

4 Šoukalová Drahoslava r.č /433 pro parcelu 312, parcelu 26/2 a stavbu Útěchov č.p. 4. Smlouva o zřízení věcného břemene - bezúplatná 5 RV-23/1989 ze dne , reg. dne Zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč splatné do Victoria Credit s.r.o. Žitná 1578/52 Praha 2 Nové Město, Praha 2 IČO: Pro parcelu č. 312, parcela 26/2 a stavbu Ütěchov č.p. 4 Smlouva u zřízení zástavního práva podle obč. zák. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč LOANS s.r.o., Kopečná 248/31, Brno-střed- Staré Brno, Brno. IČO: Pro parcelu 26/2, parcelu 312, stavba Útěchov č.p. 4 Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč. zák. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Smlouva o postoupení pohledávky ze dne Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor. Mgr, Marcela Petrošová, Exekutorský úřad Břeclav, U tržiště 470/9, Břeclav Břeclav. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě usnesení soudu o nařízení exekuce 26 EXE -1285/ Městský soud v Brně dne , uloženo na pracoviště Brno-město Stavba Ütěchov č.p. 4, parcela 312, parcela 26/2. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 160 EX -307/ Exekutorský úřad Břeclav ze dne Dokumentace a skutečnost Pro nepřístupnost vnitřní dispozice objektu znalec zaměřil vnější rozměry, podle kterých hodnotí nemovitost. 7. Celkový popis nemovitosti Hodnocená nemovitost je situována po levé straně úzké svažité ulice na okraji městské části Útěchov. Příjezdová místní komunikace je asfaltová, chodníky prakticky nejsou. Nemovitost je napojena na městské inženýrské sítě. vodovod, kanalizace, elektro a zemní plynovod. Hodnoceno dle vnějších znaků a napojení sousedních nemovitostí. Vlastní nemovitost vytváří uliční čáru čelně zleva rodinným domkem, následuje vedlejší stavba a kamenná opěrná zeď, na které je oplocená zahrádka. Těsně za rodinným domkem je vysoká kamenná opěrná zeď, která opírá strmý svah nad nemovitostí. Na tomto svahu je několik vzrostlých porostů. S ohledem na prudký svah těsně za rodinným domkem a celkové umístění nemovitosti v údolní ulici není - 4 -

5 poloha příliš atraktivní. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný domek Boří 4/ Příslušenství Vedlejší stavba 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky dle Cenové mapy 3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 3.1. Věcné břemeno pro Antonína Šoukala 3.2. Věcné břemeno pro Šoukalovou Drahoslavu - 5 -

6 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Popis: Rodinný domek Boří 4/9 Domek je přízemní, volně stojící podélně v mírném svahu, s průčelím situovaným na stranu jihozápadní. Zadní strany je otočena proti opěrné zdi a svahu a prakticky nemůže být využita. Hodnocení je prováděno dle vnější prohlídky a zaměření zpracovatele - nebyl umožněn přístup - nedoklepal jsem se. Předpokládané stáří domu 75 let podle stavebních znaků a technologie provádění. Stavební konstrukce: Základy jsou zřejmě betonové pasy kamenem prokládané. Dodatečné podizolování nebyl zjištěno. Obvodové zdivo je zřejmě cihelné, standardně vyzdívané na 45 cm, s vápenocementovou omítkou. Zastropení asi bude z dřevěných trámů s násypy a omítkami na podhledu. Střecha domu je jednoduchá na tesařském krovu, sedlová, krytá pálenou drážkovou krytinou. Střešní žlab v ulici je zaústěn do svodu a vyveden volně do ulice. Okna domu jsou dřevěná dvojitá, dveře zřejmě dřevěné. Do domu je zaveden plyn, elektro, kanalizace a voda. Podrobnosti vnitřního vybavení nejsou známy. Stavebně technický stav se jeví jako zanedbaný. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Brno, Brno 8 Stáří stavby: 75 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: - 6 -

7 1. NP: 14,86x5,89+13,11x1,58 = 108,24 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 108,24 m 2 3,00 m Obestavěný prostor: nadzemní část: 84,55x3,00+20,72x1,85 = 291,98 m 3 zastřešení: 84,55x2,44x0,5 = 103,15 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 395,13 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 108,24 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 108,24 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 75 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + S V i ) x V 13 x 0,70 = 0,625 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části obce II -0,03-7 -

8 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - špatná dostupnost centra obce, špatné dopravní I -0,02 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + S P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Právní vlivy na prodejnost nemovitosti jsou dány na řízením exekuce a dále věcnými břemeny pro osoby další. I -0,01 3 Index trhu I T = (1 + S T i ) = 0,940 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 0,625 x 0,950 x 0,940 = 0,558 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = Kč/m 3 x 0,558 = 3 887,03 Kč/m 3 CP = CU x OP = 3 887,03 Kč/m 3 x 395,13 m 3 = ,16 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,16 Kč 1.2. Příslušenství Popis: Vedlejší stavba Zastavěná plocha nad 25 m 2 - ocenění bud tedy podle druhé části vyhlášky o oceňování nemovitostí. Objekt je situován z pravé strany, kde těsně navazuje na rodinný domek. Před objekt je současně jediný vstup do rodinného domku. Objekt slouží doplňkovou funkcí stavbě hlavní. Hodnocení je prováděno z vně, když do objektu nebyl přístup. Znalec stáří a technickou vybavenost odhaduje podle podobných staveb jiných

9 Stavební konstrukce: Základy jsou zřejmě betonové pasy, izolace proti zemní vlhkosti již zřejmě nefunkční. Zdivo je cihelné, oboustranně omítané, Zastropení je zřejmě dřevěnými trámky, střecha je pultová na krovu. Krytina plechová pozinkovaná se žlabem a svodem na terén. Okna jsou dřevěná jednoduchá, dveře do ulice dřevěné slouží jako vstup do další dispozice RD. V objektu bude zřejmě zavedena elektroinstalace. Stavebně technický stav nevykazuje zásadních stavebních závad. Nebyly zjištěny stavební zásahy, které by objekt dále zhodnocovaly. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1. NP 8,81x7,49 = 65,99 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 65,99 m 2 2,06 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] nadzemní část 65,99x2,06 = 135,94 m 3 zastřešení 65,99x1,85x0,5 = 61,04 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor nadzemní část NP 135,94 m 3 zastřešení NP 61,04 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 196,98 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, - 9 -

10 A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S Obvodové stěny zděné tl cm S Stropy dřevěné S Krov dřevěný neumožňující podkroví P Krytina pozinkovaný plech S Klempířské práce žlaby a svody z pozinku S Úprava povrchů břízolitová omítka S Schodiště X Dveře dřevěné S Okna jednoduchá S Podlahy betonová S Elektroinstalace světelná S 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,80 3. Stropy S 19, ,00 19,80 4. Krov P 7, ,46 3,36 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6, ,00 6,10 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna S 1, ,00 1, Podlahy S 8, ,00 8, Elektroinstalace S 5, ,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 96,06 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): x 0,9606 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): x 1,2000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): x 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): x 1,4370 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 4 354,42 Plná cena: 196,98 m 3 x 4 354,42 Kč/m 3 = ,65 Kč Část [%] Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 75 roků

11 Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x = 93,750 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 % ,60 Kč Vedlejší stavba - zjištěná cena = ,05 Kč 2. Ocenění pozemků Popis: 2.1. Pozemky dle Cenové mapy Pozemky jsou zahrnuty v Cenové mapě statutárního města Brna č. 9 a podle ní jsou tedy oceněny. Ocenění: Ostatní stavební pozemky: Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a , , nádvoří 27 cenová mapa zahrada 26/2 505, , Ostatní stavební pozemky - celkem Pozemky dle Cenové mapy - zjištěná cena = Kč 3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 3.1. Věcné břemeno pro Antonína Šoukala Popis: Věcné břemeno užívání pro Antonína Šoukala, RČ /406 parcela č. 312, p.č. 26/2 stavba Útěchov č.p. 4, Boří 4/ Brno Smlouva o zřízení věcného břemene - bezúplatná 5 RV-23/1989 ze dne , reg. dne /pol. VZ 27/1989/. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: Kč Ocenění věcného břemene činí: = Kč

12 3.2. Věcné břemeno pro Šoukalovou Drahoslavu Popis: Věcné břemeno užívání pro: Šoukalová Drahoslava, r.č /433 Boří 4/9 Útěchov, Brno pro parcelu č. 312, p.č. 26/2 kat. území Útěchov stavba: Útěchov č.p. 4. SYmlouva o zřízení věcného břemene - bezúplatná 5 RV-23/1989 ze dne , reg. dne /pol. VZ 27/1989/. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: Kč Ocenění věcného břemene činí: = Kč

13 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný domek Boří 4/ ,20 Kč 1.2. Příslušenství Vedlejší stavba ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky dle Cenové mapy Kč 2. Ocenění pozemků celkem Kč 3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech celkem 0 Kč Celkem ,90 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 3.1. Věcné břemeno pro Antonína Šoukala Kč 3.2. Věcné břemeno pro Šoukalovou Drahoslavu Kč Hodnota věcného břemene činí: Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný domek Boří 4/ ,20 Kč 1.2. Příslušenství Vedlejší stavba ,10 Kč

14 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky dle Cenové mapy Kč 2. Ocenění pozemků celkem Kč 3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech celkem 0 Kč Celkem ,30 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 3.1. Věcné břemeno pro Antonína Šoukala Kč 3.2. Věcné břemeno pro Šoukalovou Drahoslavu Kč Hodnota věcného břemene činí: Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: Kč slovy: Třimilionysedmsetšedesátdvatisícčtyřicet Kč Obvyklá - tržní cena nemovitosti: Tržní cenou se rozumí výše finanční částky, kterou je možno reálně získat prodejem oceňovaného majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícími stranami s vyloučením mimořádných faktorů / promptní prodej v tísni, nekalá soutěž a pod./. Tržní cenou se rozumí cena, kterou lze reálně získat pro účely realizace zástavního

15 práva v krátkém časovém období / do 6 měsíců/, kdy není dána možnost dlouhodobě nabízet majetek k prodeji. Tržním oceněním se tedy neurčuje absolutní hodnota dané nemovitosti, ale interpretuje se chování kupujících na trhu ve vztahu k dané nemovitosti. Jde tedy u subjektivní názor, vykonstruovaný na základě informací, které jsou k dispozici k datu zpracování posudku. Ke zjištění obvyklé - tržní ceny nemovitosti se lze dopracovat různými metodami a způsoby. Samozřejmě podstatné pro zpracovatele takového ocenění je důležité jeho databáze a praktické poznatky při dlouhodobém a neustálém sledování trhu s nemovitostmi. Cena nemovitosti vypočtená metodikou oceňovacího předpisu již sama výrazně precizuje místo dané nemovitosti na trhu. Z toho vyplývá, že podstatnou a výraznou hodnotou nemovitosti je její pozemek na rozdíl od staveb. Porovnáním databáze srovnatelných nemovitostí se jejich realitní ceny pohybují mezi 1,9 až 3,6 miliony. Z výše uvedených důvodů a s přihlédnutím k v podstatě nucenému prodeji nemovitosti navrhuji obvyklou - tržní cenu dané nemovitosti v daném místě částkou ,- Kč. Celkem slovy: tři miliony korun českých. Zdůvodnění navržené ceny: Kromě porovnání s obdobnými nemovitostmi nabízenými realitními kancelářemi v okolí uvádím své důvody: Těsně za domkem je strmý svah, který působí vlhkostí na stavbu a neumožňuje využití skutečné plochy vlastnictví. Tento svah omezuje případnou možnost rozšíření stavby do tohoto pozemku, jedině za cenu náročných zemních prací a opěrných zdí

16 Těsná blízkost domu od vozovky bez předzahrádky svým provozem a hlukem obtěžuje obyvatele domku. Pro tato omezení dům prakticky funguje jako vícepokojový byt. takto orientovaný pozemek je neperspektivní pro novou výstavbu. V Brně, Ing. Jiří Svoboda Zeleného Brno D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 10. září 1975 č.j. Spr. 4339/75 pro základní obor ekonomiky v odvětví ceny a odhady nemovitosti a z oboru stavebnictví, pro odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku