ZNALECKÝ POSUDEK. č /2012. Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova Třebíč telefon:

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2012 O ceně nemovitostí a jejich příslušenství - budova č.p. 17 na pozemku p.č. st. 154, pozemek p.č. st. 154, a pozemek p.č. 140, vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, katastrální pracoviště Třebíč na listu vlastnictví č. 299 pro obec a k.ú. Mohelno Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: soudní exekutor Exekutorského úřadu Třebíč, JUDr. Ivana Kozáková Bráfova Třebíč Stanovení obvyklé ceny pro účel exekučního řízení Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova Třebíč telefon: Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Třebíči,

2 1. Úvod 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu nemovitosti a jejich příslušenství: - budova č.p. 17 na pozemku p.č. st pozemek p.č. st pozemek p.č. 140 vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, katastrální pracoviště Třebíč na listu vlastnictví č. 299 pro obec a k.ú. Mohelno 1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům s příslušenstvím Adresa nemovitosti: Mohelno Mohelno Kraj: Vysočina Okres: Třebíč Obec: Mohelno Katastrální území: Mohelno Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 37,8989 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 37,90 Kč/m Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti bez možnosti vnitřního ohledání nemovitosti pro nepřítomnost majitele Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka, šetření a měření na místě samém dne bez přítomnosti majitele, kterého se nepodařilo kontaktovat - zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/97 Sb. - informace obce - paní Stárková - výpis z katastru nemovitostí LV č. 299 vyhotovený k datu kopie katastrální mapy z internetu ze dne vyhlášky a předpisy související - žádné další doklady ani dokumentace nebyly předloženy, veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených Pozn.: Prohlídka nemovitosti byla provedena pouze z exteriéru - majitele objektu pana Šupa Jaroslava se nepodařilo písemně ani jinak kontaktovat K posudku: Popis vnitřních konstrukcí je proveden podle odborného odhadu znalce vzhledem k předpokládanému stáří nemovitosti a standardu, některé informace (napojení na inž. sítě) rovněž od majitelů sousedních nemovitostí - 2 -

3 1. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: JUDr. Jaroslav Šup, Mohelno 17, Mohelno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: JUDr. Jaroslav Šup, Mohelno 17, Mohelno, vlastnictví: výhradní Parcela výměra m 2 druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha Stavby: Mohelno, č.p. 17, bydlení Vše v katastrálním území Mohelno 1.6. Dokumentace a skutečnost Není k dispozici - měřeno laserovým dálkoměrem značky Hilti s omezenými možnostmi pouze přístupná část z veřejných ploch 1.7. Popis obce Obec Mohelno má statut samostatná obec, s cca 1375 obyvateli. Leží cca 10km západně od města Ivančice. V obci je pošta, zdravotní středisko, policie, knihovna, restaurace, ubytovací kapacity Širší vztahy Popis a poloha nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost č.p. 17 nacházející se v jihovýchodní části městyse. Jde o rodinný dům vyššího stáří (podrobněji dále v posudku), situovaný poblíž centrální části obce u křižovatky obecních komunikací. Dopravní dostupnost Nemovitost v zastavěné části obce, přístupná po místní zpevněné komunikaci. Železnice nejblíže v Oslavanech a Kralicích n. Oslavou - cca 10 km Inženýrské sítě: Podle informace obce je oceňovaná nemovitost vybavena pouze přípojkou elektro, voda z vlastní studny, odpad pravděpodobně do septiku, který byl povolen v roce V obci možnost napojení na všechny ostatní sítě - kanalizaci, vodu i plyn - tyto sítě jsou k dispozici u hranice pozemku oceňované nemovitosti. Kanalizace není, jen septik. Voda rovněž z obecní kopané studny v sousedství nemovitosti. Plyn k dispozici na hranici pozemku v objektu hlavního uzávěru plynu (HUP) Škodlivé a negativní vlivy Škodlivé vlivy nejsou vzhledem k poloze a okolí známy. Historie nemovitosti stavební úpravy Je popsáno podrobně v rámci ocenění rodinného domu podle oceňovacího předpisu. Současný způsob využití RD údajně obýván majitelem - 3 -

4 Břemena, závazky a zatížení nemovitosti Z dostupných dokladů nejsou znalci známy. Vhodnost využití, ekonomická charakteristika, možnosti rozvoje Určeno polohou, současným stavebním uspořádáním a účelovostí objektu. V současném stavu nemovitost využitelná především pro bydlení. Využití k podnikatelským účelům se vzhledem k omezené velikosti a umístění nemovitosti nepředpokládá. Rozvoj obce, územní plán, trh s nemovitostmi v místě: Obec v souladu s územním plánem realizovala přípravu a následný prodej stavebních pozemků a to v dotované ceně 30,- Kč/m 2. O tyto pozemky byl v obci zájem. Další pozemky se zatím nepřipravují. Nabídka obecně v současné době převyšuje nad poptávkou (v současnosti na serveru S Reality 2 nabídky prodeje nemovitostí v místě), setrvává pouze poptávka po stavebních pozemcích. Trh s nemovitostmi v obci není příliš aktivní, lze uvažovat s reálnými cenami o 15-20% nižšími, než je uvedeno v nabídkách realitních kanceláří. Další kritéria jsou uvedena v rámci ocenění podle vyhlášky 2. Metody a způsob ocenění 2.1. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení ceny obvyklé neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Při volbě přístupu a metody ocenění dané nemovitosti se vychází především z následujících faktů: 1. Nemovitost s variabilním využitím 2. Znalcem zjištěny informace o současné nabídce nemovitostí v místě a okolí Postup ocenění: Ocenění podle oceňovacího předpisu Provedeno podle vyhlášky č. 387/2011 Sb. pro rodinné domy do obestavěného prostoru m3 již výpočet zahrnuje řadu prvků tržního ocenění Odhad obvyklé ceny nemovitosti na základě porovnání - vychází se z porovnání obdobných nemovitostí celkem 4 realizované prodeje (údaje z databáze ADMIN) a nemovitosti z nabídky serveru S Reality Odhad obvyklé ceny - na základě výše uvedených výpočtů a závěrečné úvahy znalce - 4 -

5 K posudku: Popis vnitřních konstrukcí je proveden podle odhadu znalce vzhledem k předpokládanému stáří nemovitosti a standardu, některé informace (napojení na inž. sítě) rovněž informace úřadu městyse Mohelno. Ocenění 3.1. Ocenění podle oceňovacího předpisu porovnávacím způsobem Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 1.2. Příslušenství Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky St. 154 a p.č. 140 Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Popis: 1. Všeobecně: Oceňovaný objekt je samostatný dům orientovaný podél komunikace. Jednoduchý půdorys je ve tvaru písmene L, střecha je sedlová. Vnější roh písmene L je natočen na jihozápadní stranu, vnitřní na stranu severovýchodní kde je i vchod do domu a malá předzahrádka. 2. Zatřídění objektu: Dům má 1 nadzemní podlaží, předpokládá se, že více než polovina podlahové plochy místností a prostorů je využita k bydlení, je tedy posuzován podle 5 jako rodinný dům. Obestavěný prostor je menší než 1100m 3, bude tedy oceněn podle 26a) oceňovacího předpisu

6 3. Dispozice: RD situován okny na všechny světové strany. Další okolnosti nebyly zjištěny z důvodu nedostupnosti nemovitosti. 4. Popis konstrukcí, inženýrských sítí a širších vztahů: Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů bez izolace nebo s izolací částečně narušenou předpoklad cihla 45, starší část smíšené zdivo předpoklad dřevěné sedlová s polovalbou pálená drážková pozink. vápenná hrubá vápenná - připravený podklad pro břízolit, na štítu Úpravy vnějších povrchů částečně opadaná Vnitřní obklady podstandard Schody nejsou Dveře standard Vrata nejsou Okna špaletová podlahy obytných místností standard podlahy ostatních místností standard Vytápění na pevná paliva Elektroinstalace 230/400 Bleskosvod není Rozvod vody standard Zdroj teplé vody není Vnitřní plynovod není Vnitřní kanalizace standard Vybavení kuchyní standard Vn.hyg.zařízení standard Záchod standard Ostatní, spec. vybavení není 5. Údaje pro Index konstrukce a vybavení a) Příslušenství, venkovní úpravy: Venkovní úpravy sestávají pouze ze zpevněných ploch, oplocení včetně podezdívky, přípojky kanalizace do septiku a vody ze studny Vzhledem k rozsahu uvažováno kritérium jako minimálního rozsahu b) Pozemky ve funkčním celku se stavbou do 300m 2 (pozemek p.č m 2 ) - 6 -

7 c) Stáří, stavebně technický stav, opravy a rekonstrukce: Přesné stáří objektu není doloženo, podle informace obecního úřadu není k dispozici archivní dokumentace, pouze následující záznamy: rok povolení kopané studny rok povolení přístavby 2 místností a verandy rok povolení výměny vazby krovu rok povolení stavby septiku z uvedeného se dá odvodit, že je objekt stáří minimálně 45 roků, spíže starší a že v roce 1977 proběhla realizace přístavby a verandy. Pro posouzení bude uvažováno se stářím 45 roků Objekt se jeví bez pravidelné údržby - stavba ve špatném stavu 6. Údaje pro Index trhu s nemovitostmi a) Situace na dílčím trhu s nemovitostmi: Nabídka v současné době převyšuje poptávku b) Vlastnictví nemovitosti: Stavba na vlastním pozemku c) Vliv právních vztahů na prodejnost bez vlivu 7. Údaje pro Index polohy nemovitost Vlivy neuvedené - kritérium uvažované bez vlivu na cenu Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Vysočina, do obyvatel Stáří stavby: 45 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 375,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: (5,40*6,27)+(5*14,60) = 106,86 m 2 střecha: (5,40*6,27)+(5*14,60) = 106,86 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 106,86 m 2 2,85 m střecha: 106,86 m 2 1,50 m Obestavěný prostor: 1.NP: ((5,40*6,27)+(5*14,60))*(2,85) = 304,55 m 3 střecha: ((5,40*6,27)+(5*14,60))*(3,0)/2 = 160,29 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 464,84 m 3-7 -

8 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 106,86 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 213,72 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku II -0,05 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kritérium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,80 = 0,437 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, III 0,03 pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení III 0,03 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,070 i = 1-8 -

9 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,437 * 1,070 * 0,900 = 0,421 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 375,- Kč/m 3 * 0,421 = 999,88 Kč/m 3 CP = CU * OP = 999,88 Kč/m 3 * 464,84 m 3 = ,22 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,22 Kč 1.2. Příslušenství Studna Popis: Studna kopaná, parametry jsou pouze předpokládány, povolení stavby v roce 1976 Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 5,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč Základní cena celkem: = 9 750,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,3230 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8070 Plná cena: = ,25 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 36 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 64 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 36 / 100 = 36,000 % ,05 Kč Studna - zjištěná cena = 9 943,20 Kč - 9 -

10 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky St. 154 a p.č. 140 Popis: 1. Všeobecně: Předmětem ocenění jsou pozemky: * p.č. St m 2 zastavěná plocha a nádvoří * p.č m 2 ostatní plocha 2. Využití pozemků, ocenění: Pozemek p.č. St zastavěn rodinným domem, v katastru veden jako zastavěná plocha a nádvoří - bude oceněn jako stavební podle 28 odst. (1) oceňovacího předpisu. Pozemek p.č ostatní plocha o výměře 137 m 2, pozemek před rodinným domem, vedený v katastru nemovitostí jako ostatní plocha a využit jako zahrada. Pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle odstavců 1 a 6, je cena stanovená podle odstavce 1 - bude oceněn podle 28 odst. (5) oceňovacího předpisu. 3. Inženýrské sítě: RD napojen na přípojku elektro, voda, kanalizace a plyn dostupné u hranice pozemku 4. Přirážky a srážky: * Uplatňuje se přirážka na výhodnou polohu ve výši 100% * Uplatňuje se přirážka za možnost napojení na plyn ve výši 10% Ostatní přirážky a srážky se neuplatňují Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: střední část obce Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,8070 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,

11 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 37,90 1,00 2,3390 0, ,00 157,39 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 37,90 0,40 2,3390 0, ,00 62,95 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 157, ,45 nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha ,00 62, ,15 Stavební pozemky - celkem ,60 Pozemky St. 154 a p.č zjištěná cena = ,60 Kč Rekapitulace výsledných administrativních cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,20 Kč 1.2. Příslušenství Studna 9 943,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky St. 154 a p.č ,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,- Kč 3.1. Cena podle platných cenových předpisů po zaokrouhlení dle 49 činí ,- Kč Obvyklá cena porovnáním Jak už je uvedeno výše, vychází se v porovnání především z realizovaných prodejů, v přehledu dále je uvedeny i dvě nabídky nemovitostí přímo z Mohelna. Dále je uveden přehled nemovitostí, ze kterých je odvozena jednotková cena na podlahovou plochu oceňované nemovitosti. Zjednodušený způsob je využit především z důvodu nepřesnosti údajů o oceňované nemovitosti

12 - 12 -

13 Výpočet ceny nemovitosti výchozí jednotková cena na m2 podlahové plochy Kč/m2 úprava na technický stav - zohledněno v ceně 0% Kč/m2 úprava na inženýrské sítě 10% 550 Kč/m2 jednotková cena pro výpočet ceny nemovitosti Kč podlahová plocha 86 m2 Výpočet ceny RD podla podlahové plochy Kč Další kritéria - malý pozemek -10% cena RD porovnáním Kč 3.2. Obvyklá cena stanovená porovnáním zaokrouhleno = ,- Kč 4. Odhad obvyklé ceny nemovitosti 4.1. Přehled cen Administrativní cena Cena porovnáním ,- Kč ,- Kč 4.2. Komentář k jednotlivým cenám, stanovení obecné ceny: 1. Administrativní cena výpočet porovnávací metodou používanou do často koresponduje s obvyklou cenou nemovitosti, zde mírně nad cenou porovnáním 2. Cena porovnáním komentář je uveden v dostatečném rozsahu výše v rámci odhadu ceny podle názoru znalce porovnání celkem objektivní s dostatečným počtem nemovitostí

14 4.3. Závěrečná analýza Při stanovení výsledné tržní hodnoty bylo přihlíženo k výše uvedenému, současné situaci na trhu a dále k silným a slabým stránkám předmětné nemovitosti. Silné stránky: Dobře situovaná nemovitost poblíž centra obce Rovinatý terén Místo poblíž většího zaměstnavatele - Jaderná elektrárna Dukovany s dlouhodobější perspektivou provozu Atraktivní okolí pro milovníky přírody údolí řek Jihlavy a Oslavy Slabé stránky: Předpokládaný horší technický stav nemovitosti Horší dostupnost obce Málo aktivní trh v současné době, značná nabídka nemovitostí 4.4. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V závěru stanovená obecná cena nemovitosti vychází z uvedených cen, z úvahy znalce, ze současné nabídky rodinných domů v obdobných lokalitách s přihlédnutím k výše uvedeným cenám rekapitulace. Výsledná cena určená z ceny porovnáním, po mírném navýšení vzhledem k převažujícím kladným stránkám nemovitosti a vzhledem k vyšší ceně vyhláškové ceny jako cena pravděpodobně dosažitelná při prodeji v daném místě a v současné době. Obvyklá cena - celá nemovitost ,- Kč slovy: Pětsettisíc Kč

15 V Třebíči, Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova Třebíč 5. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 2404/99 pro obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku. 6. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 299 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti

16 - 16 -