ZNALECKÝ POSUDEK. č. 327/5777/2012

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 327/5777/2012 o obvyklé ceně zemědělských a dalších pozemků čís. parcel St. 197/1, 244/4, 352/56, 491/47, 745, 752/62, 928/56, 1602/16 evidovaných na LV č. 637, k.ú. Ředhošť a podíl 1/20 na pozemku čís. parcely 1602/17 evidovaného na LV č. 82, k.ú. Ředhošť, obec Mšené - lázně, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 327/5777/2012 LV no.: 637, 82 Name of subject / Předmět ocenění: Zemědělské a další pozemky čís. parcel St. 197/1, 244/4, 352/56, 491/47, 745, 752/62, 928/56, 1602/16 evidované na LV č. 637, k.ú. Ředhošť a podíl 1/20 na pozemku čís. parcely 1602/17 evidovaný na LV č. 82, k.ú. Ředhošť, obec Mšené - lázně, okres Litoměřice, Ústecký kraj Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 0 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: předmětem ocenění není žádná stavba Čísla parcel Parcel of land nr. LV St. 197/1, 244/4, 352/56, 491/47, 745, 752/62, 928/56, 1602/16 LV /17 (podíl 1/20) Appurtenances: Příslušenství: není Size: Velikost m 2 Poznámka: Bez započtení podílu 1/20 na p.p.č. 1602/17 Location in the town: Poloha v obci: ostatní, polnosti Type: Druh orná půda, zahrada Infrastructure: Infrastruktura v části obce Ředhošť základní, rozšířená v obci Mšené-lázně a ve městě Budyně nad Ohří, úplná ve městech Slaný případně Litoměřice Unit price: Jednotková cena Zemědělské a navazující nezemědělské pozemky: 12,00 Stavební pozemek: 50,00 Kč/m 2-2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle částí A listů vlastnictví č. 637 a 82 ze dne jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví společnosti M EUROSYSTÉM, s.r.o., se sídlem Podbradec 1, Mšené - lázně. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle částí C listů vlastnictví č. 637 a 82 ze dne je vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno následujícími omezeními: 1. nařízenými exekucemi (podrobněji viz. části C listů vlastnictví v příloze ocenění) 2. exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. části C listů vlastnictví v příloze ocenění) 3. zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. části C listů vlastnictví v příloze ocenění) 4. zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu (podrobněji viz. části C listů vlastnictví v příloze ocenění) 5. zástavními právy soudcovskými (podrobněji viz. části C listů vlastnictví v příloze ocenění) Výše uvedená omezení, evidovaná v částech C listů vlastnictví č. 637 a 82, která se vztahují k oceňovaným nemovitostem, nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněny. Jiná omezení nebyla zjištěna. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle částí C listů vlastnictví č. 637 a 82 ze dne nejsou oceňované nemovitosti zatíženy žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle částí C listů vlastnictví č. 637 a 82 ze dne je vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno následujícími omezeními: 1. zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. části C listů vlastnictví v příloze ocenění) 2. zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu (podrobněji viz. části C listů vlastnictví v příloze ocenění) 3. zástavními právy soudcovskými (podrobněji viz. části C listů vlastnictví v příloze ocenění) Weak points / slabé stránky: - pro zemědělské využití nebyly zjištěny - stavební pozemek čís. parcely St. 197/1 je samostatně prakticky nevyužitelný (jedná se o část bývalého zemědělského areálu) Strong points / silné stránky: - situování zemědělských a nezemědělských pozemků ve větších zemědělsky využívaných lánech - velmi dobrá kvalita zemědělské půdy - situovaní v oblasti s rozsáhlou zemědělskou výrobou Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí listu vlastnictví č. 637 pro k.ú. Ředhošť, obec Mšené - lázně, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ výpis z katastru nemovitostí listu vlastnictví č. 82 pro k.ú. Ředhošť, obec Mšené - lázně, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ katastrální mapy pro část k.ú. Ředhošť, vyhotovené z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka na místě byla provedena dne , bez účasti zástupce vlastníka

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Ředhošť Kód obce : Název obce : Mšené lázně Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0423 Název okresu : Litoměřice Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Ostatní, převážně polnosti Short description property / stručný popis majetku: Zemědělské a další pozemky v k.ú. Ředhošť podle LV 637 a LV 82: Oceňované pozemky se nalézají v katastrálním území Ředhošť, v prostoru převážně východně a severně od části obce Ředhošť Mšené lázně, částečně v prostoru jižně od části obce Ředhošť Mšené lázně, v prostoru převážně severně od silnice třetí třídy spojující část obce Ředhošť s obcí Mšené lázně a částečně v prostoru jižně od silnice spojující část obce Ředhošťse silnicí II/118 (Slaný Budyně nad Ohří). Pozemky jsou přístupné polními cestami, které navazují na výše uvedené silnice třetích tříd, případně na místní komunikace v části obce Ředhošť. Pozemek stavební se nalézá na severním okraji části obce Ředhošť Mšené lázně, v bývalém zemědělském areálu (podrobný popis stavebního pozemku je uveden v tabulce níže). Podrobné situování pozemků je patrné ze situace širších vztahů v příloze ocenění. Oceňované pozemky jsou v katastru nemovitostí vedeny u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Litoměřice, k.ú. Ředhošť, obec Mšené - lázně (viz výpisy z listů vlastnictví k datu v příloze ocenění). Jde o pozemky podle katastru nemovitostí (KN). Celková výměra oceňovaných pozemků činí 4,3649 ha a jde převážně o zemědělské pozemky, ornou půdu o výměře 4,2582 ha, dále pozemek nezemědělský (ostatní plocha/jiná plocha), o výměře 663 m2, který bezprostředně navazuje na oceňované pozemky zemědělské, dále o pozemek stavební, o výměře 404 m2, který je situován v bývalém zemědělském areálu a dále o podíl ve výši 1/20 na pozemku nezemědělském (ostatní plocha/ostatní komunikace), který navazuje na pozemek zemědělský a tvoří polní cestu. Výměry jednotlivých pozemků jsou uvedeny v následující tabulce. Pozemky zemědělské a navazující pozemky nezemědělské jsou podle zjištění při místním šetření v současné době užívány zemědělské výrobě. Pozemek stavební je prakticky neužíván, stavba na pozemku, která je evidována v katastru nemovitostí, ve skutečnosti již neexistuje. M.1. Zemědělské a další pozemky v k.ú. Ředhošť podle LV 637 a LV 82 ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Výpočet plochy pozemků Číslo Popis Výpočet Plocha (m2) parcely St. 197/1 zastavěná plocha a nádvoří ,00 Jedná se o pozemek, který se nachází na severním okraji části obce Ředhošť - Mšené lázně, v prostoru bývalého zemědělského areálu. Podle evidence v KN se na pozemku nachází stavba. Ve skutečnosti již stavba neexistuje. Pozemek je volný. 244/4 orná půda ,00 352/56 orná půda ,00-4 -

5 491/47 orná půda , ostatní plocha/jiná plocha ,00 Pozemek je vedený v katastru nemovitostí jako ostatní plocha, způsob využití jiná plocha. 752/62 orná půda ,00 928/56 orná půda , /16 orná půda ,00 Pozemky podle LV 637 výměra celkem 43649, /17 ostatní plocha/ostatní komunikace ,00 Pozemek je vedený v katastru nemovitostí jako ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace. Jedná se o pozemek, který tvoří polní cestu vedle pozemku čís. parcely 1602/16 (LV 637). Předmětem ocenění je podíl ve výši 1/20. Pozemek podle LV 82 výměra celkem 1816,00 Přímá metoda Zemědělské pozemky: Zemědělské pozemky jsou bonitovány, bonita pozemků je vyjádřena kódy BPEJ, ocení se podle průměrné bonity. Nezemědělské pozemky: Cena nezemědělských pozemků je stanovena podle cenového předpisu, vyhl. ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb. (dále jen vyhláška). - pozemek druhu zastavěná plocha a nádvoří, který je kedni ocenění nezastavěn, cenou podle 28 odst. 2 vyhlášky ve výši ceny stavebního pozemku podle 28 odst. 1 bez použití koeficientů Ki a Kp a bez použití přirážek a srážek podle přílohy č. 21 vyhlášky. Pro obec Mšené-lázně činí základní cena stavebního pozemku 40,64 Kč/m2. - pozemek druhu ostatní plocha/jiná plocha cenou podle 32 odst. 4 vyhlášky ve výši ceny stavebního pozemku podle 28 odst. 1 upravená koeficientem 0,06. Pro obec Mšené-lázně tato cena činí 40,64 Kč/m2 * 0,06, t.j. 2,44 Kč/m2. - pozemek druhu ostatní plocha/ostatní komunikace cenou podle 28 odst. 6 vyhlášky ve výši ceny stavebního pozemku podle 28 odst. 1 upravená koeficientem 0,60. Pro obec Mšené-lázně tato cena činí 40,64 Kč/m2 * 0,60, t.j. 24,38 Kč/m2. Se zohledněním podílu 1/20 činí cena podílu 1,22,-Kč/m2. Číslo parcely Popis Plocha (m2) Jednot. cena (Kč/m2) Hodnota (Kč) St. 197/1 zastavěná plocha a nádvoří 404,00 40, ,56 244/4 orná půda 6 949,00 10, ,38 352/56 orná půda ,00 12, ,70 491/47 orná půda 1 164,00 11, , ostatní plocha/jiná plocha 663,00 2, ,72 752/62 orná půda 444,00 11, ,16 928/56 orná půda ,00 11, , /16 orná půda 5 578,00 12, ,60 Pozemky podle LV , , /17 ostatní plocha/ostatní 1 816,00 1, ,52 komunikace Pozemek podle LV , ,00 Plocha (m 2 ): ,00 Celková hodnota : Kč - 5 -

6 Zemědělské a další pozemky v k.ú. Ředhošť podle LV 637 a LV 82 - celkem : Věcná hodnota Kč Výnosová hodnota majetku Přímá metoda Výnosová hodnota oceňovaných zemědělských a nezemědělských (jiná plocha, ostatní komunikace, které jsou užívány společně s pozemky zemědělskými) pozemků je stanovena na základě výnosů dosažitelných pronajímáním, výše obvyklého nájemného je však u zemědělské půdy poměrně nízká, podstatně nižší, než na základě výnosů dosahovaných při obhospodařování zemědělské půdy. Obvyklé nájemné v dané lokalitě činí ,-Kč/ha/rok, v některých případech i více. Výnosová hodnota stavebního pozemku je stanovena na základě dosažitelných výnosů z pronájmu, výše obvyklého nájemného je v řešeném případě stanovena ve výši 5,00,-Kč/m2/rok. Výnosová hodnota z podílu ve výši 1/20 na pozemku čís. parcely 1602/17 není uvažována. Výpočet výnosové hodnoty : Popis Výpočet / komentář Kč zemědělské a nezemědělské pozemky *3000/ ,00 obvyklé nájemné je v řešeném případě stanoveno ve výši Kč/ha/rok, kapitalizační míra činí odhadem 9 % stavební pozemek 404*5.00/ ,44 obvyklé nájemné je v řešeném případě stanoveno ve výši 5,00 Kč/m2/rok, kapitalizační míra činí odhadem 9 % Výnosová hodnota : Kč Zemědělské a další pozemky v k.ú. Ředhošť podle LV 637 a LV 82 - celkem : Výnosová hodnota Kč Porovnávací hodnota majetku Přímá metoda Pro ocenění pozemků (zemědělských a nezemědělských) porovnáním cen byly využity údaje z vlastní databáze realizovaných prodejů zejména zemědělských pozemků v dané lokalitě. z realizovaných cen zemědělských pozemků v lokalitě uvádíme např. - prodej orné půdy včetně navazujících nezemědělských pozemků o celkové výměře 2,84 ha v k.ú. Slaný, okres Kladno, realizovaná cena 19,00 Kč/m2 (databáze ENI CONSULT, spol. s r.o., září 2009) - prodej zemědělských pozemků včetně navazujících nezemědělských pozemků o výměře 27,83 ha v k.ú. Čeradice u Pálečku, okres Kladno, realizovaná cena 9,00 Kč/m2 (databáze ENI CONSULT, spol. s r.o., květen 2010) - prodej zemědělských pozemků včetně navazujících nezemědělských pozemků o výměře 40,70 ha v k.ú. Královice u Zlonic, okres Kladno, realizovaná cena 12,00 Kč/m2 (databáze ENI CONSULT, spol. s r.o., listopad 2010) - prodej zemědělských pozemků včetně navazujících nezemědělských pozemků o výměře 12,30 ha v k.ú. Čeradice u Pálečku, okres Kladno, realizovaná cena 11,00 Kč/m2 (databáze ENI CONSULT, spol. s r.o., prosinec 2010) - 6 -

7 Dalším ukazatelem trhu je skutečnost, že realizované ceny zemědělských pozemků se pohybují přibližně o 10-30% více nežli ceny pozemků dle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), v některých případech i více. Obvyklá cena zemědělské půdy se v dané lokalitě pohybuje v cenovém rozpětí 10,00 až 15,00,- Kč/m2, v ojedinělých případech až 20,-Kč/m2 i více, a to v návaznosti na situování v lokalitě, dostupnosti, kvalitě půdy a využitelnosti. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaných pozemků (zemědělských a nezemědělských) byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti, kvalitě půdy a využitelnosti ve výši 12,00 Kč/m2, což odpovídá současné situaci na trhu se zemědělskou půdou v dané lokalitě, zejména s přihlédnutím k jejich situování v lokalitě, kvalitě půdy a jejich využitelnosti. Porovnávací hodnota stavebního pozemku je stanovena ve výši obvyklé ceny, s přihlédnutím ke konkrétnímu situování v lokalitě a konkrétní využitelnosti. Výpočet : 43245*12.00+(1/20*1816*12.00)+404*50.00 Porovnávací hodnota : Kč Zemědělské a další pozemky v k.ú. Ředhošť podle LV 637 a LV 82 - celkem : Porovnávací hodnota : Kč Rekapitulace cen majetku Název Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] Zemědělské a další pozemky v k.ú. Ředhošť podle LV 637 a LV

8 Závěrečná analýza Název Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] Zemědělské a další pozemky v k.ú. Ředhošť podle LV 637 a LV Komentář : Pro stanovení odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. V předcházející části ocenění byly stanoveny takto: Věcná hodnota : Výnosová hodnota : Porovnávací hodnota : Kč Kč Kč Při stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) byla dána přednost porovnávací hodnotě, vycházející z údajů trhu nemovitostí v segmentu zemědělských pozemků v dané lokalitě. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a tržní hodnota (obvyklá cena) oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti, využitelnosti a zejména s přihlédnutím ke kvalitě půdy ve výši přibližně 12,00 Kč/m2 pro pozemky zemědělské, což odpovídá současným cenám na trhu se zemědělskou půdou v dané lokalitě a situování v lokalitě, a ve výši přibližně 50,00,-Kč/m2 pro pozemek stavební. Zemědělské a další pozemky v k.ú. Ředhošť podle LV 637 a LV 82 - celkem : Tržní hodnota (obvyklá cena): Kč - 8 -

9 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) zemědělských a dalších pozemků čís. parcel St. 197/1, 244/4, 352/56, 491/47, 745, 752/62, 928/56, 1602/16 evidované na LV č. 637, k.ú. Ředhošť a podíl 1/20 na pozemku čís. parcely 1602/17 evidovaný na LV č. 82, k.ú. Ředhošť, obec Mšené - lázně, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), činí ke dni ocenění 25. června ,- Kč Slovy: Pětsetčtyřicettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle částí C listů vlastnictví č. 637 a 82 ze dne je vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno následujícími omezeními: 1. nařízenými exekucemi (podrobněji viz. části C listů vlastnictví v příloze ocenění) 2. exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. části C listů vlastnictví v příloze ocenění) 3. zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. části C listů vlastnictví v příloze ocenění) 4. zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu (podrobněji viz. části C listů vlastnictví v příloze ocenění) 5. zástavními právy soudcovskými (podrobněji viz. části C listů vlastnictví v příloze ocenění) Výše uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněny. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. S výše uvedenými nemovitostmi nejsou spojena žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 327/5777/2012. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 5. července

10 PŘÍLOHY SEZNAM PŘÍLOH 1. SITUACE ŠIRŠÍCH VZTAHŮ 2. VÝPISY Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ 3. KOPIE KATASTRÁLNÍCH MAP 4. FOTODOKUMENTACE