Znalecký posudek č /2016

Transkript

1 Znalecký posudek č /2016 Odhad ceny obvyklé družstevního podílu včetně práva nájmu bytové jednotky č. 908/2 a nebytové jednotky č. 908/22, v obci a k.ú. Lanškroun, pro účely nedobrovolné dražby Objednatel posudku Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí Ústí nad Labem Účel posudku Odhad ceny obvyklé družstevního podílu včetně práva nájmu bytové jednotky č. 908/2 a nebytové jednotky č. 908/22, v obci a k.ú. Lanškroun, pro účely nedobrovolné dražby Použitý oceňovací předpis Oddíl "A." - Vyhláška č. 53/2016 Sb. ze dne 12. února 2016, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Oddíl "B. Odhad ceny obvyklé" - Odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty). Datum, ke kterému je provedeno ocenění Datum místního šetření Posudek vypracoval Ing. Radek Nekvinda Žamberecká Vamberk tel: Ve Vamberku dne Posudek obsahuje stran textu včetně příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních.

2 - 2/30 - A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad ceny obvyklé družstevního podílu včetně práva nájmu bytové jednotky č. 908/2 a nebytové jednotky č. 908/22, v obci a k.ú. Lanškroun, pro účely nedobrovolné dražby 2. Adresa nemovitosti Čelakovského Lanškroun 3. Vlastnické a evidenční údaje Stavební bytové družstvo Lanškroun Seifertova Lanškroun 4. List vlastnictví LV č pro obec a k.ú. Lanškroun 5. Podklady pro ocenění 1. LV č pro obec a k.ú. Lanškroun ze dne LV č pro obec a k.ú. Lanškroun - z nahlížení do KN ze dne LV č pro obec a k.ú. Lanškroun - z nahlížení do KN ze dne Snímek katastrální mapy 5. Výměry a fotodokumentace získané při místním šetření 6. Informace získané při místním šetření 7. Nabídky porovnatelných objektů k prodeji na realitních internetových portálech 8. Informace získané od spolupracujících realitních kanceláří v regionu 9. Vlastní databáze znalce a místní znalosti 10. Zápis o převzetí družstevního bytu z Použité předpisy, vyhlášky, literatura, podklady 1. Oddíl "A." - Vyhláška č. 53/2016 Sb. ze dne 12. února 2016, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Oddíl "B. Odhad ceny obvyklé" - Odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty). 2. Zákon č. 128/2000 Sb. o obcích (obecní zřízení) 3. Prohlídka nemovitosti provedena dne za přítomnosti pana Miroslava Buřvala. 7. Celkový popis oceňované nemovitosti Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Lanškroun, v okrese Ústí nad Orlicí, v Pardubickém kraji, cca 20km jihovýchodně od okresního města. Město Lanškroun je obec střední velikosti s širokou občanskou vybaveností, dostatečnou nabídkou pracovních příležitostí a dopravní obslužností ve městě a blízkém okolí. Poptávku po nemovitostech lze hodnotit jako odpovídající nabídce. Předmětné nemovitosti se nacházejí v části obce Žichlínské Předměstí, v ulici Čelakovského, na křižovatce ulic Husova a Čelakovského, v jižní okrajové části obce na její hranici, cca 1km od centra města. V blízkém okolí dostupná občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti. Předmětem ocenění je družstevní podíl ve Stavebním bytovém družstvu Lanškroun, jehož součástí je právo nájmu bytové jednotky č. 908/2 a nebytové jednotky č. 908/22 (garáž), nacházející se v domě čp. 908 a 909 v části obce Žichlínské předměstí, budova stojí na parcelách č. st a st. 3207, v obci a k.ú. Lanškroun. Dům čp. 908, 909, včetně parcel č.st a st je zapsán na LV č pro obec a k.ú. Lanškroun, jednotky č. 908/2 a č. 908/22 jsou zapsány na LV č pro obec a k.ú. Lanškroun, parcely č. 2036/49, 2036/50, 2036/51 jsou zapsány na LV č pro obec a k.ú. Lanškroun. Předmětem ocenění je družstevní podíl v bytovém družstvu, na základě kterého má člen družstva právo nájmu jednotek č. 908/2 a 908/22, které je převoditelné. Ocenění tedy bude provedeno jako by se jednalo o jednotky v osobním vlastnictví včetně podílů na společných částech domu čp. 908, 909 a podílu na parcelách č. st a 3207 a na parcelách č. 2036/49, 2036/50, 2036/51, přičemž bude zohledněna skutečnost, že se jedná o družstevní byt a garáž, přičemž lze byt po splacení anuity převést do osobního vl.

3 - 3/30-8. Použité metody k určení ceny obvyklé Obvyklá cena je definována v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena (tržní, obecná) je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, avšak mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Obvyklá cena se určí zejména na základě porovnání. Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. ocenění podle cenového předpisu toto ocenění slouží převážně jako doplňující, výpočet proveden podle Vyhlášky č. 53/2016 Sb. ze dne 12. února 2016, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů. metoda věcné hodnoty tato užívaná metoda vychází především z technického pohledu na nemovitost. Odpovídá na otázku za kolik by se stejná nemovitost dala v místě a čase pořídit. Cenu je možno stanovit podle ukazatelů ÚRS Praha jednotkové ceny za měrnou a účelovou jednotku. Takto stanovená cena se přiměřeně upraví o opotřebení. Zároveň je možno použít vyhláškovou cenu s tím, že koeficient prodejnosti Kp, resp. Index cenového porovnání = Pozemky se ocení zvlášť cenou obvyklou. Pro účely tohoto posudku nebude použita, protože věcná hodnota je obvykle značně vzdálená od reálné tržní ceny. metoda porovnávací metoda porovnávací vychází z informací spolupracujících realitních kanceláří o stavu nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi a o skutečně sjednaných kupních cenách za podobné nemovitosti v dané lokalitě a jejím okolí

4 - 4/30 - B. Obsah ocenění Oddíl "A." Seznam oceněných položek 1 Bytová jednotka č. 908/2 Lanškroun - porovnávací způsob 2 Jednotka č. 905/22 - garáž 3 Stavební pozemky 1 Bytová jednotka č. 908/2 Lanškroun - porovnávací způsob Bytová jednotka č. 908/2 se nachází v domě čp. 908, 909 v ulici Čelakovského v Lanškrouně, v okrajové klidné čási obce, na hranici zastavěné části s výhledem do okolí, na okraji rezidenční zástavby. Dům byl postaven v letech , v roce 1992 byl současnému nájemníkovi přidělen družstevní byt a garáž, které jsou předmětem ocenění. Dům je rozdělen na dvě sekce, má čtyři nadzemní podlaží, přičemž v I. NP se nacházejí sklepní a společné prostory domu a ze zadní strany domu přístupné garáže, II - IV. NP jsou obytné, v odmě není výtah. Dům je zděný z plynosilikátových bloků, stropní kce železobetonové panelové, střecha sedlová, vnitřní schodiště teracové. Jednotka č. 908/2 se nachází v II. NP (zvýšené přízemí), v sekci domu čp. 908, v pravo ve schodišti. Jedná se byt velikosti 3+1, s lodžií, k bytu dále užívána sklepní místnost v I. NP domu. Dispozice bytu: vstupní chodba, po pravé straně pokoj, rovně proti vstupu druhý obytný pokoj, po levé strany malá chodba se vstupem do koupelny a WC a dále vstup do kuchyně, v současné době nepřístupný. Dále z chodby vstup do obývacího pokoje s výstupem na lodžie a vstupem do kuchyně. Byt je v původním stavu z roku 1992 bez výrazné údržby, kuchyňská linka podstandardní s plynovým sporákem a elektrickou troubou a odsavačem par, podlahy beotnové s krytinou z PVC a textilií, dveře dřevěné s částečným prosklením, okna dřevěná zdvojená. Vytápění bytu zajišťuje samostatný plynový kotel ústředního topení, ohřev teplé užitkové vody elekrickým bojlerem, dům napojen na veřejný vodovod a kanalizaci, zavedena elektřina 230/400V a plyn. Byt je převážně v původním, nepříliš udržovaném stavu, je uživatelný, nicméně vhodný k vnitřní rekonstrukci, aby odpovídal současným požadavkům na bydlení. K bytové jednotce č. 908/2 dále náleží podíl na společných částech domu čp. 908 a 909 a parcelách č. st a č. st 3207, na kterých je dům postaven, ve výši 781/11430 a dále podíl na parcelách č. 2036/49, 2036/50 a 2036/51 ve výši 476/5715 (vše za předpokladu převodu bytové jednotky do osobního vlastnictví). Nesplacená anuita činí ,-Kč, byt lze převést do osobního vlastnictví po uhrazení nesplacené anuity. Cena bytu se určí porovnávacím způsobem podle 38 podle vzorce CB P = PP x ZCU x I T x I P, kde CB P cena bytu určená porovnávacím způsobem, PP podlahová plocha, ZCU základní cena upravená stavby, I T index trhu, který se určí podle 4 odst. 1, I P index polohy pozemku, na kterém se nachází stavba podle 4 odst. 1. Základní cena upravená bytu se podle 38 určí podle vzorce ZCU = ZC x I V, kde ZCU základní cena upravená, ZC základní cena, I V index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce I V = (1 + V i ) x V 10, V i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z přílohy č. 27 tabulky č. 2. Charakteristika jednotky Poloha Pardubický kraj obyvatel ZC = ,- Kč/m 2 základní cena podle přílohy č. 27

5 - 5/30 - Stáří stavby 24 let (stavba z roku 1992) Výpočet indexu konstrukce a vybavení I V příloha č. 27, tabulka č. 2 Znak kvalitativní pásmo V i číslo 1. IV. Typ stavby: budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 0,10 2. II. Společné části domu: kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 0,00 3. II. Příslušenství domu: bez dopadu na cenu bytu 0,00 4. II. Umístění bytu v domě: ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5. II. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: ostatní světové strany - částečný 0,00 výhled 6. III. Zákl. příslušenství bytu: příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7. III. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: standardní vybavení - 0,00 balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. III. Vytápění bytu: dálkové, ústřední, etážové 0,00 9. III. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 0,00 Celkem 0, III. Stavebně-technický stav: byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 0,85 x 0,88 *) *) 1-0,005 x 24 = 0,88 I V = (1 + 0,10) x 0,85 x 0,88 = 0,823 ZCU = ,- Kč/m 2 x 0,823 = ,785 Kč/m 2 Podlahová plocha Místnost, podlahová plocha podlahová plocha prostor [m 2 ] započtená [m 2 ] kuchyň 8,60 8,60 obývací pokoj 23,50 23,50 lodžie 5,60 x 0,20 1) 1,12 chodba 6,10 6,10 koupelna 3,75 3,75 WC 1,08 1,08 ložnice 16,70 16,70 pokoj 12,42 12,42 sklep 3,51 x 0,80 2) 2,81 Podlahová plocha celkem 76,08 1) podlahové plochy nezasklených lodžií se násobí koef. 0,20 2) podlahové plochy místností se zkoseným stropem, jejichž světlá výška v nejnižším bodě je menší než 2 m, a sklepů, pokud jsou místnostmi, se násobí koef. 0,80 Výchozí cena stavby ,785 Kč/m 2 x 76,08 m 2 = ,- Kč Výpočet koeficientů trhu a polohy Výpočet indexu trhu I T příloha č. 3, tabulka č. 1 Znak kvalitativní pásmo číslo 1. II. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi: nabídka odpovídá poptávce P i 0,00

6 - 6/30-2. V. Vlastnické vztahy: nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je 0,00 stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. II. Změny v okolí s vlivem na prodejnost nem. věcí: bez vlivu nebo stabilizovaná 0,00 území 4. II. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby): 0,00 bez vlivu. 5. I.* Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká -0,15 ekonomická návratnost): vlivy snižující cenu Byt je v dužstevním vlastnictví, tyto byty se hůře prodávají, nelze je použít pro zajištění případného hypotečního úvěru 6. IV. Povodňové riziko: zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 I T = 1,00 x (1 + -0,15) 0,85 Výpočet indexu polohy I P příloha č. 3, tabulka č. 3 Znak kvalitativní pásmo P i číslo 1. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku: rezidenční stavby v ostatních 1,00 obcích nad 2000 obyvatel 2. I. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: rezidenční zástavba 0,04 3. III. Poloha pozemku v obci: okrajové části obce -0,05 4. I. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci: pozemek lze 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. II. Občanská vybavenost v okolí pozemku: v okolí nemovité věci je částečně -0,01 dostupná občanská vybavenost obce 6. VII. Dopravní dostupnost k pozemku: příjezd po zpevněné komunikaci, s možností 0,01 parkování na pozemku 7. III. Osobní hromadná doprava: zastávka do 200 m včetně/mhd dobrá dostupnost 0,00 centra obce 8. II. Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: bez možnosti 0,00 komerčního využití stavby na pozemku 9. II. Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 0, II. Nezaměstnanost: průměrná nezaměstnanost 0, II. Vlivy ostatní neuvedené: bez dalších vlivů 0,00 I P = 1,00 x (1 + -0,01) 0,99 Cena stavby ,- Kč x 0,85 x 0,99 = ,52 Kč Cena zjištěná "1 Bytová jednotka č. 908/2 Lanškroun - porovnávací způsob" ,52 Kč 2 Jednotka č. 905/22 - garáž Vymezená jednotka č. 908/22 představuje samostatnou garáž pro jeden automobil, nacházejí se v I. NP domu jako první v zadní straně domu, pod oceňovaným bytem č. 908/2. Garáž je přistupná dvoukřídlými dřevěnými vraty, podlaha betonová, okno není, zavedena elektřina 230/400V. Cena stavby se podle 10 a 11 určí podle vzorce kde CS CS N ZCU P mj o CS = CS N x pp, cena stavby, cena stavby určená nákladovým způsobem podle vzorce CS N = ZCU x P mj x (1 - o/100), základní cena upravená stavby, počet měrných jednotek stavby, opotřebení stavby,

7 - 7/30 - pp koeficient úpravy ceny stavby dle polohy a trhu, který se určí podle vzorce pp = I T x I P, I T index trhu podle 4 odst. 1, I P index polohy podle 4 odst. 1. Základní cena upravená jednotky se podle 21 určí podle vzorce kde ZCU ZC K 1 K 4 K 5 K i ZCU = ZC x K 1 x K 4 x K 5 x K i, základní cena upravená, základní cena, koeficient přepočtu ZC podle druhu konstrukce, koeficient vybavení stavby, koeficient polohový, koeficient změny cen. Charakteristika jednotky Umístění v budově CZ-CC 112 SKP Účel užití K. budovy vícebytové (netypové) ZC = 4 210,- Kč/m 2 základní cena podle přílohy č. 8 Konstrukce 1. zděné K 1 = 0,939 koef. přepočtu ZC podle druhu konstrukce z přílohy č. 10 Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 Koeficient vybavení stavby K 4 se vypočte podle vzorce kde n K 4 = 1 + (0,54 x n), je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s nadstandardním vybavením snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením. Dále platí, že a) objemový podíl přebývající konstrukce se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů, b) je-li ve stavbě konstrukce, jejíž náklady na pořízení činí více než dvojnásobek nákladů standardního provedení, odečte se její objemový podíl příslušející standardnímu provedení jako v případě konstrukce chybějící podle bodu c) a stanoví se pro ni nový objemový podíl postupem podle bodu a), c) objemový podíl chybějící konstrukce se vynásobí koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů. Pol. název konstrukce, zařazení objemový podíl číslo vybavení konstrukce upravený 1. Základy vč. zemních prací standard 0,060 x 0 2. Svislé konstrukce standard 0,188 x 0 3. Stropy standard 0,082 x 0 4. Zastřešení mimo krytinu standard 0,053 x 0 5. Krytiny střech standard 0,024 x 0 6. Klempířské konstrukce standard 0,007 x 0 7. Úpravy vnitřních povrchů standard 0,069 x 0 8. Úpravy vnějších povrchů standard 0,031 x 0 9. Vnitřní obklady keramické chybějící -0,021 x 1, Schody standard 0,030 x Dveře standard 0,032 x Vrata standard 0,000 x 0

8 - 8/ Okna chybějící -0,054 x 1, Povrch podlah standard 0,031 x Vytápění chybějící -0,047 x 1, Elektroinstalace standard 0,052 x Bleskosvod standard 0,004 x Vnitřní vodovod chybějící -0,033 x 1, Vnitřní kanalizace chybějící -0,032 x 1, Vnitřní plynovod chybějící -0,004 x 1, Ohřev teplé vody chybějící -0,021 x 1, Vybavení kuchyní chybějící -0,018 x 1, Vnitřní hyg. zař. včetně WC chybějící -0,038 x 1, Výtahy chybějící -0,013 x 1, Ostatní chybějící -0,056 x 1, Instalační pref. jádra standard 0,000 x 0 n = -0,62413 K 4 = 1 + (0,54 x -0,62413) = 0,66297 koeficient vybavení K 5 = 1,00 K i = 2,118 koeficient polohový koeficient změny cen ZCU = 4 210,- Kč/m 2 x 0,939 x 0,66297 x 1,00 x 2,118 = 5 550,953 Kč/m 2 Podlahová plocha Místnost, podlahová plocha podlahová plocha prostor [m 2 ] započtená [m 2 ] garáž 17,40 17,40 Podlahová plocha celkem 17,40 Výchozí cena stavby 5 550,953 Kč/m 2 x 17,40 m 2 = ,58 Kč Výpočet opotřebení Výše opotřebení v procentech se zjistí lineární metodou podle vzorce kde B C B / C x 100, skutečné stáří stavby, celková předpokládaná životnost stavby. Stáří stavby 24 let (stavba z roku 1992) Životnost 100 let Opotřebení 24 / 100 x 100 % = 24,00 % Cena stavby po odpočtu opotřebení ,58 Kč x (100 % - 24,00 %) = ,80 Kč Výpočet koeficientu úpravy ceny dle polohy a trhu I T = 0,85 index trhu položky "1 Bytová jednotka č. 908/2 Lanškroun - porovnávací způsob" I P = 0,99 index polohy položky "1 Bytová jednotka č. 908/2 Lanškroun - porovnávací způsob" pp = 0,85 x 0,99 = 0,842 koeficient úpravy ceny dle polohy a trhu Cena stavby ,80 Kč x 0,842 = ,68 Kč Cena zjištěná "2 Jednotka č. 905/22 - garáž" ,68 Kč

9 - 9/30-3 Stavební pozemky Budova čp. 908, 909 je postavena na parcelách č. st a st. 3207, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, dále jsou ve funkčním celku s těmito stavebními pozemky parcely č. 2036/49, 2036/50 a č. 2036/51, všechny druh pozemku ostatní plocha - zeleň, které se nacházejí před vstupní částí domu. V případě převodu do osobního vlastnictví by předmětem ocenění byl podíl na výše uvedených parcelách v celkové souhrné za byt i garáž 955/ Výpočet ceny stavebního pozemku neoceněného v cenové mapě stavebních pozemků podle 4 odst. 1. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce ZCU = ZC x I, kde ZCU základní cena upravená stavebního pozemku, ZC základní cena stavebního pozemku, I index cenového porovnání zjištěný podle vzorce I = I T x I O x I P, I T index trhu se určí podle vzorce I T = P 6 x (1 + P i ), P i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 3 tabulky č. 1, I O index omezujících vlivů se určí podle vzorce I O = 1 + P i, P i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu omezujících vlivů z přílohy č. 3 tabulky č. 2, I P index polohy se určí podle vzorce I P = P 1 x (1 + P i ), P i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy podle přílohy č. 3 tabulky č. 3 nebo 4. Základní cena stavebního pozemku pro obce nevyjmenované v příloze č. 2 v tabulce č. 1 se podle 3 písm. b) určí podle vzorce ZC = ZC v x O 1 x O 2 x O 3 x O 4 x O 5 x O 6, kde ZC základní cena stavebního pozemku, ZC v základní cena stavebního pozemku uvedená v příloze č. 2 tabulce č. 1, O 1 hodnota kvalitativního pásma znaku velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v příloze č. 2 v tabulce č. 2, O 2 hodnota kvalitativního pásma znaku hospodářsko-správního významu obce, ve které se stavební pozemek nachází, O 3 hodnota kvalitativního pásma znaku polohy obce, ve které se stavební pozemek nachází, O 4 hodnota kvalitativního pásma znaku technické infrastruktury v obci, ve které se stavební pozemek nachází, O 5 hodnota kvalitativního pásma znaku dopravní obslužnosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, O 6 hodnota kvalitativního pásma znaku občanské vybavenosti v obci, ve které se stavební pozemek nachází. Vyjmenovaná obec Ústí nad Orlicí ZC v = 740,- Kč/m 2 Znak kvalitativní pásmo hodnota koef. O 1 I. Velikost obce podle počtu obyvatel: nad 5000 obyvatel 0,85 O 2 III. Hospodářsko-správní význam obce: obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny 0,85 obce v okr. Praha-východ, Praha-západ O 3 V. Poloha obce: nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž 1,00 katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O 4 I. Technická infrastruktura v obci: elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 O 5 I. Dopravní obslužnost obce: městská hromadná doprava popřípadě příměstská 1,00 doprava O 6 I. Občanská vybavenost obce: komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 ZC = 740,- Kč/m 2 x 0,85 x 0,85 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 1,00 = 535,- Kč/m 2 podle 3 písm. b)

10 - 10/30 - Výpočet indexu cenového porovnání I T = 0,85 index trhu položky "1 Bytová jednotka č. 908/2 Lanškroun - porovnávací způsob" Výpočet indexu omezujících vlivů pozemku I O příloha č. 3, tabulka č. 2 Znak kvalitativní pásmo P i číslo 1. II. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku: tvar bez vlivu na využití 0,00 2. IV. Svažitost pozemku a expozice: svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní 0,00 orientace 3. III. Ztížené základové podmínky: neztížené základové podmínky 0,00 4. I. Chráněná území a ochranná pásma: mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 5. I. Omezení užívání pozemku: bez omezení užívání 0,00 6. II. Ostatní neuvedené: bez dalších vlivů 0,00 I O = 1 + 0,00 1,00 I P = 0,99 index polohy položky "1 Bytová jednotka č. 908/2 Lanškroun - porovnávací způsob" I = 0,85 x 1,00 x 0,99 = 0,842 index cenového porovnání ZCU = 535,- Kč/m 2 x 0,842 = 450,47 Kč/m 2 Pol. popis výměra cena číslo pozemku [m 2 ] pozemku [Kč] 1 Parcela č. st ,04 2. Parcela č. st ,51 3 Parcela č. 2036/ ,98 4 Parcela č. 2036/ ,08 5 Parcela č. 2036/ ,51 Celkem ,12 Cena vlastnického podílu Cena zjištěná "3 Stavební pozemky" ,12 Kč x 955 / = ,07 Kč ,07 Kč Rekapitulace za oddíl "A." 1 Bytová jednotka č. 908/2 Lanškroun - porovnávací způsob ,52 Kč 2 Jednotka č. 905/22 - garáž ,68 Kč 3 Stavební pozemky ,07 Kč Celkem ,27 Kč Celková cena zjištěná podle cenového předpisu zaokrouhlená podle 50 je ,- Kč slovy: sedmsetosmdesátčtyřitisícesedmsetpadesát Kč

11 - 11/30 - Oddíl "B. Odhad ceny obvyklé" Obvyklá cena bytu se odhadne na základně porovnávací metody. Metoda porovnávací vychází z informací realitních kanceláří o stavu nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi a o skutečně sjednaných kupních cenách za podobné nemovitosti v dané lokalitě a jejím okolí. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídající schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního a odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Následující vzorky objektů pro porovnávací metodu byly získány z realitního portálu Sreality.cz, Reality a Ceskereality.cz a dále z vlastní databáze znalce. Seznam oceněných položek 1 Byt č. 908/2 Lanškroun - porovnávací metoda 2 Garáž - jednotka č. 908/22 - porovnávací metoda 1 Byt č. 908/2 Lanškroun - porovnávací metoda Bytová jednotka č. 908/2 se nachází v domě čp. 908, 909 v ulici Čelakovského v Lanškrouně, v okrajové klidné čási obce, na hranici zastavěné části s výhledem do okolí, na okraji rezidenční zástavby. Jednotka č. 908/2 se nachází v II. NP (zvýšené přízemí), v sekci domu čp. 908, v pravo ve schodišti. Jedná se byt velikosti 3+1, s lodžií, k bytu dále užívána sklepní místnost v I. NP domu. Dispozice bytu: vstupní chodba, po pravé straně pokoj, rovně proti vstupu druhý obytný pokoj, po levé strany malá chodba se vstupem do koupelny a WC a dále vstup do kuchyně, v současné době nepřístupný. Dále z chodby vstup do obývacího pokoje s výstupem na lodžie a vstupem do kuchyně. Byt je v původním stavu z roku 1992 bez výrazné údržby, kuchyňská linka podstandardní s plynovým sporákem a elektrickou troubou a odsavačem par, podlahy beotnové s krytinou z PVC a textilií, dveře dřevěné s částečným prosklením, okna dřevěná zdvojená. Vytápění bytu zajišťuje samostatný plynový kotel ústředního topení, ohřev teplé užitkové vody elekrickým bojlerem, dům napojen na veřejný vodovod a kanalizaci, zavedena elektřina 230/400V a plyn. Byt je převážně v původním, nepříliš udržovaném stavu, je uživatelný, nicméně vhodný k vnitřní rekonstrukci, aby odpovídal současným požadavkům na bydlení. Nesplacená anuita činí ,-Kč, byt lze převést do osobního vlastnictví po uhrazení nesplacené anuity. Podlahová obytná plocha činí 72m2, užitná plocha včetně lodžie a sklepa 81m2. Fotodokumentace

12 - 12/30 - Tržní hodnota oceňovaného bytu se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) bytů - dále jen vzorky. Hodnota bytu, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde H v C vz K u V vz V byt K f H v = C vz x K u / V vz x V byt / K f, hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňovaného bytu, cenotvorný koeficient. Výměry a dispozice Užitná plocha 81,00 m 2 Podlahová plocha 72,00 m 2 Vzorek 01 Byt 3+1 Lanškroun centrum

13 - 13/30 - Nabízíme krásný slunný byt nacházející se v centru města Lanškrouna. Dům v němž se bytová jednotka nachází prošel v roce 2013 kompletní rekonstrukcí, včetně zateplení. Byt je v třetím podlaží a je rozdělen do tří samostatných místností, obývacího pokoje, ložnice a dětského pokoje. Součástí bytu jsou dále koupelna, balkon, prostorná komora, sklep a sušárna. Kuchyň je ve velice dobrém stavu a je celkově zařízena včetně všech spotřebičů. Je zde veškerá občanská vybavenost, obchody, úřad, mateřská škola, základní škola se nachází přes silnici. Identifikace vzorku Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Výměry a dispozice Užitná plocha 80,00 m 2 Podlahová plocha 75,00 m 2 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje Poloha v rámci obce +5 2 Poloha v rámci domu 0 2 Dopravní dostupnost +5 2 Infrastruktura v okolí Konstrukční provedení -5 3 Dispoziční řešení 0 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav Vliv příslušenství, balkon, lodžie Druh vlastnictví koef. K f *) K f = 1,00 x 1,20 x 1,25 x 1,15 = 1,725 v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,- Kč x 0,90 / 75,00 m 2 x 72,00 m 2 / 1,725 = ,- Kč Míra shody (váha) 3

14 Vzorek 02 Byt 3+1 Lanškroun - Ostrovské Předm. - 14/30 - Slunný byt 3+1 v klidné části města (60m2) k bytu náleží zahrada, kůlna, půda, sklep. Po kompletní rekonstrukci (voda, odpady, plyn, elektrika, topení). Nutno vidět Identifikace vzorku - AAA-CR n Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Výměry a dispozice Užitná plocha 60,00 m 2 Podlahová plocha 60,00 m 2 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje Poloha v rámci obce 0 2 Poloha v rámci domu 0 2 Dopravní dostupnost 0 2 Infrastruktura v okolí Konstrukční provedení 0 3 Dispoziční řešení 0 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav Vliv příslušenství, balkon, lodžie Druh vlastnictví koef. K f *) K f = 1,00 x 1,00 x 1,30 x 1,15 = 1,495 v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,- Kč x 0,90 / 60,00 m 2 x 72,00 m 2 / 1,495 = ,- Kč Míra shody (váha) 4

15 Vzorek 03 Byt 3+1 Lanškroun - Žichlínské předm. - 15/30 - Prodáme pěkný družstevní byt 3+1 v Lanškrouně na Žichlínském předměstí o rozloze 80 m2. Ihned možno převést do osobního vlastnictví (anuita kč). Dispozice: vstupní prostor, ze kterého je přístup do všech pokojů, do kuchyně a na sociální zařízení. K bytu patří balkón a sklep. Panelová budova má 7 podlaží, nový výtah a stoupačky, nové vstupní bezpečnostní dveře a schránky a je zateplena. Byt se nachází ve 3. nadzemním podlaží. Nízké náklady na bydlení. V bytě zůstává kuchyňská linka a pevně zabudované části nábytku. Částečná rekonstrukce: Plastová okna, nové podlahy. Jádro je původní, částečně revitalizované. Identifikace vzorku N00211 Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Výměry a dispozice Užitná plocha 80,00 m 2 Podlahová plocha 75,00 m 2 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje Poloha v rámci obce 0 2 Poloha v rámci domu 0 2 Dopravní dostupnost 0 2 Infrastruktura v okolí Konstrukční provedení -5 3 Dispoziční řešení 0 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav Vliv příslušenství, balkon, lodžie Druh vlastnictví 0 0 koef. K f *) K f = 1,00 x 1,00 x 1,20 x 1,00 = 1,20 v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,- Kč x 0,90 / 75,00 m 2 x 72,00 m 2 / 1,20 = ,- Kč Míra shody (váha) 3

16 - 16/30 - Vzorek 04 Byt 2+1 Lanškroun - Ostrovské Předměstí Byt 2+1, 56m2, osobní vlastnictví, ve zděném zatepleném domě s výtahem v Lanškrouně - Ostrovské Předměstí, IV NP. Byt v původním udržovaném stavu, bez balkonu či lodžie, prodej realizován v lednu 2016 za kupní cenu ,-Kč. Dosažená kupní cena ,- Kč Výměry a dispozice Užitná plocha 56,00 m 2 Podlahová plocha 56,00 m 2 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje Poloha v rámci obce 0 2 Poloha v rámci domu -5 2 Dopravní dostupnost 0 2 Infrastruktura v okolí Konstrukční provedení 0 3 Dispoziční řešení 0 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav 0 3 Vliv příslušenství, balkon, lodžie Druh vlastnictví koef. K f *) K f = 1,00 x 0,95 x 0,90 x 1,15 = 0,98325 v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,- Kč x 1,00 / 56,00 m 2 x 72,00 m 2 / 0,98325 = ,- Kč Míra shody (váha) 2

17 - 17/30 - Vzorek 05 Byt 3+1 Lanškroun Žichlínské Předměstí Byt 3+1, družstevní vlastnictví, 75m2, v Lanškoruně, Žichlínské Předměstí, v I. NP zatepleného panelového domu s výtahem, v I. NP. Byt je v původním udržovaném stavu, prodej realizován v únoru 2016 zakupní cenu ,-Kč. Dosažená kupní cena ,- Kč Výměry a dispozice Užitná plocha 75,00 m 2 Podlahová plocha 71,00 m 2 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje Poloha v rámci obce 0 2 Poloha v rámci domu 0 2 Dopravní dostupnost 0 2 Infrastruktura v okolí Konstrukční provedení -5 3 Dispoziční řešení 0 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav Vliv příslušenství, balkon, lodžie Druh vlastnictví 0 0 koef. K f *) K f = 1,00 x 1,00 x 1,05 x 1,00 = 1,05 v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,- Kč x 1,00 / 71,00 m 2 x 72,00 m 2 / 1,05 = ,- Kč Míra shody (váha) 4

18 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňovaného bytu - 18/30 - Vzorek 01 Byt 3+1 Lanškroun centrum Vzorek 02 Byt 3+1 Lanškroun - Ostrovské Předm. Vzorek 03 Byt 3+1 Lanškroun - Žichlínské předm. Vzorek 04 Byt 2+1 Lanškroun - Ostrovské Předměstí Vzorek 05 Byt 3+1 Lanškroun Žichlínské Předměstí Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňovaného bytu ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Cenu obvyklou bytové jednotky č. 908/2 odhaduji na základě porovnání s nabízenými nebo realizovanými prodeji porovnatelných bytů v Lanškrouně, přičemž byla zohledněna skutečnost, že byt je v družstevním vlastnictví s nesplacenou anuitou, technický stav bytové jednotky k předpokládáné rekonstrukci a lokalita. Odhad tržní hodnoty "1 Byt č. 908/2 Lanškroun - porovnávací metoda" ,- Kč 2 Garáž - jednotka č. 908/22 - porovnávací metoda Oceňovaná garáž se nachází v I. NP domu čp. 908 v Lanškrouně, užívána spolu s bytovu jednotkou č. 908/2. Garáž je zděná, podlaha betonová, zavedena elektřina 230/400V, okna nejsou, vrata dvoukřídlá dřevěná, technický stav odpovídá stáří a opotřebení, garáž je celkově v poměrně dobrém stavu, podlahová plocha garáže činí 17.4m2. Vzorek 01 Řadová garáž Lanškroun Zděná řadová garáž se nachází na ulici Polní v Lanškrouně. Výměra 25 m2, podlaha betonová, vrata dřevěná. Není zde zavedena elektřina. Velmi dobrý přístup po zpevněné komunikaci. Zděná řadová garáž se nachází na ulici Polní v Lanškrouně. Výměra 25 m2, podlaha betonová, vrata dřevěná. Není zde zavedena elektřina. Velmi dobrý přístup po zpevněné komunikaci. Identifikace vzorku Datum zpracování Nabídková cena ,- Kč Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňovaného bytu V současné době je v nabídce k prodeji jedna řadová garáž, na základě poptávky v realitní kanceláři Remax se ceny klasických řadových garáží v Lanškrouně pohybují v rozmezí tis Kč, čemuž odpovídá i jedna inzerovaná nabídka garáže k prodeji. Vzhledem k tomu, že garáž se nachází v bytovém domě a bude předmětem převodu spolu s bytovou jednotkou v domě, odhaduji cenu obvyklou garáže na ,-Kč. Odhad tržní hodnoty "2 Garáž - jednotka č. 908/22 - porovnávací metoda" ,- Kč

19 - 19/30 - Rekapitulace za oddíl "B. Odhad ceny obvyklé" 1 Byt č. 908/2 Lanškroun - porovnávací metoda ,- Kč 2 Garáž - jednotka č. 908/22 - porovnávací metoda ,- Kč Celkem ,- Kč Odhad tržní hodnoty činí ,- Kč slovy: jedenmilióndvěstětisíc Kč Závěrečná rekapitulace za oddíly Celkem za oddíl "A." slovy: sedmsetosmdesátčtyřitisícesedmsetpadesát Kč Celkem za oddíl "B. Odhad ceny obvyklé" slovy: jedenmilióndvěstětisíc Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklou cenu odhaduji na základě znalosti trhu s výše uvedenými nemovitostmi, se zvážením všech okolností, které mají na cenu vliv tj. jejich slabých i silných stránek. Byla použita internetová databáze, informace od realitních kanceláří v místě a vlastní databáze zpracovatele. Dále je třeba si uvědomit, že výsledkem tržního ocenění je odhad hodnoty nemovitosti, nikoliv jednoznačně vypočtené číslo. Tržní hodnota je ideál, ke kterému se znalci snaží přiblížit. K přihlédnutím k tomu, že oceňovaným objektem je bytová jednotka a garáž a dominantní při určení obvyklé ceny je porovnávací hodnota, odhaduji obvyklou cenu domu družstevního podílu včetně práva nájmu bytové jednotky č. 908/2 a nebytové jednotky č. 908/22, v obci a k.ú. Lanškroun na Kč (slovy: jeden milion dvě stě tisíc Kč) Přílohy 1. LV č pro obec a k.ú. Lanškroun ze dne stran 2. LV č pro obec a k.ú. Lanškroun - z nahlížení do KN ze dne LV č pro obec a k.ú. Lanškroun - z nahlížení do KN ze dne Snímek katastrální mapy 5. Snímek obce s vyznačením polohy oceňovaných nemovitostí 6. Mapka regionu

20 - 20/30 - Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.spr 4471/ , pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2016 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu č Ve Vamberku dne Znalec:... Ing. Radek Nekvinda Žamberecká Vamberk

21 - 21/30 - Příloha č. 1.

22 - 22/30 -

23 - 23/30 -

24 - 24/30 -

25 - 25/30 -

26 - 26/30 - Příloha č. 2

27 - 27/30 - Příloha č. 3 Příloha č. 4

28 - 28/30 - Příloha č. 5

29 - 29/30 - Příloha č. 6

30 - 30/30 -