Posudek obsahuje 13 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

Transkript

1 088EX 5193/09-40 Znalecký posudek č. 3671/36/14 Š O ceně podílu 1/6 na bytovém domě č.p. 668 a parc.č. 542, ul. Bratří Čapků v kú a obci Podbořany, o. Louny Postup při zpracování posudku : Povinný Petr Duchoň neumožnil prohlídku bytu. Bylo provedeno zaměření objektu zvenku, a šetření na Městkém úřadě Podbořany, Stavebním odboru. Projektová dokumentace domu není k dispozici, užívání domu se předpokládá z r Vybavení bytu dodatečně popsala telefonicky paní Duchoňová, maminka pana Duchoně Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče Kladno IČ: vystavil: Tomáš Komárek Telefon: Účel posudku: Stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 5193/09-29, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Železničářů Kladno Mob Posudek obsahuje 13 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocným exekučním příkazu na základě usnesení Okresního soudu v Lounech č.j. 11 Nc 4280/ ze dne 1.září 2009, pravomocného dnem , jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou a to : 1/6 spoluvlastnického podílu k pozemku č. parc. 542 o výměře 161 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří 1/6 spoluvlastnického podílu k budově č. 668 v obci Podbořany na pozemku č. parc.542, způsob bydlení, 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti : pana Miloty 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Louny, vypracovaný dne z LV 1231 pro katastrální území Podbořany, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje Alfödiová Jarmila, Letovská 794, Podbořany 1/6 SJM Dolejš Jiří Ing. a Dolejšová Jana, Valovská 482, Podbořany 1/6 Duchoň Petr, Bratří Čapků 668, Podbořany 1/6 Jakl Pavel, Kpt. Nálepky 897, Podbořany 1/6 Kroftová Jitka, U Kotynky 1237, Dobřany 1/6 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění podílu 1/6 na bytovém domě č. 668 a podílu 1/6 na pozemku parc.č. 542 ve vlastnictví pana Petra Duchoně. Pán Duchoň užívá bytovou jednotku v přízemí o vel Tato jednotka byla odkoupena v roce 1994 za cenu vyšší, než mají vlastníci ostatních bytových jednotek 2+1. V daném případě na domě není prohlášení vlastníka, pan Duchoň má ve spoluvlastnictví podíl na domě 1/6 a jinak nelze bytovou jednotku ocenit. K tomuto stavu je přiloženo v příloze Sdělení Městského úřadu Podbořany, Stavebního úřadu ze dne Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 7. Obsah posudku a) Objekty 1)Bytový dům č.p.668 b) Pozemky 1)Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 1,000 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,020 i = 2

5 5 Popisy objektů a) Objekty 1) Bytový dům č.p.668 Jedná se o dům s 3. NP, 1 PP, postavený v rovinném terénu v roce Dům je situovaný v zástavbě bytových domů s přístupem po zpevněné komunikaci s na pojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. Střecha je valbová s taškovou krytinou, se žlaby a svody, s bleskosvodem. Obvodové zdivo je v tl. 45 cm. Vnější omítky jsou břízolitové, vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Okna jsou plastová, dveře jsou hladké. Podlahy jsou z keramické dlažby a z parket. El. instalace je světelná. Proveden rozvod teplé a studené vody. Topení je lokální na plynná paliva. Kuchyňský sporák je kombinovaný, WC je splachovací. Vybavení koupelen, umyvadlo a vana. Schodiště je s teracovým povrchem. Výčet místností : Podzemí : sklepy, schodiště Přízemí : bytové jednotky 3+1, 1+ 1, chodba, schodiště 1.patro : 2 bytové jednotky, 2+1, chodba, schodiště 2. patro : 2 bytové jednoky, 2+1, chodba schodiště Technický stav : odpovídá běžné údržbě b) Pozemky 1) Pozemky Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Bytový dům č.p Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K 1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,112

6 6 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha podzemní podlaží 2,95 m 16,22 9,80 = 158,96 m 2 Přízemí 2,95 m 16,22 9,80+2,74 1,47 = 162,98 m 2 1.patro 2,95 m 16,22 9,80 = 158,96 m 2 2. patro 2,95 m 16,22 9,80 = 158,96 m 2 Součet: 11,80 m 639,86 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 2,95 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 159,97 m 2 Obestavěný prostor (OP): podzemní podlaží 2,95 16,22 9,80 = 468,92 m 3 přízemí 2,95 16,22 9,80+2,74 1,47 = 472,95 m 3 1.patro 2,95 16,22 9,80 = 468,92 m 3 2. patro 2,95 16,22 9,80 = 468,92 m 3 střecha 2,70 0,40 16,22 9,80 = 171,67 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 2 051,38 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací 6,00 % Standardní 2. Svislé konstrukce 18,80 % Standardní 3. Stropy 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha 5,30 % Standardní 5. Krytiny střech 2,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů 3,10 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 2,10 % Standardní 10. Schody 3,00 % Standardní 11. Dveře 3,20 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna 5,40 % Nadstandardní 14. Povrchy podlah 3,10 % Standardní 15. Vytápění 4,70 % Standardní 16. Elektroinstalace 5,20 % Podstandardní 17. Bleskosvod 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 3,20 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody 2,10 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 1,80 % Standardní 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,80 % Standardní 24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,60 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000

7 7 Úprava koeficientu K 4 : 13. Okna 0,54 5,40 % + 0, Elektroinstalace 0,54 5,20 % 0, Výtahy 0,54 1,852 1,30 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,60 % 0,0560 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9321 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9613 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,0119 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9321 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1120 Základní jednotková cena upravená: = 3 865,96 Kč/m 3 Základní cena upravená: 2 051,38 m ,96 Kč/m 3 = ,02 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 58 roků Předpokládaná další životnost: 42 roků Opotřebení: / ( ) = 58,000 % Odpočet opotřebení: ,02 Kč 58,000 % ,75 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,27 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 1,020 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,27 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 1,020 Cena stavby: CS = CS N pp = ,92 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 6 Cena po úpravě: = ,49 Kč Bytový dům č.p.668 určená cena: ,49 Kč

8 8 b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Podbořany Název okresu: Louny Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. 0,85 obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 Základní cena výchozí: ZC v = 910, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 529,07 Kč/m2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,020 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,020 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 539,6514 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 542 zastavěná pl ,88 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 6 Cena po úpravě: = ,65 Kč Pozemky určená cena: ,65 Kč

9 9 c) Ocenění porovnávací metodou Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K stav.stav K vybav. K prodejnost K podíl Jednotková cena (JC) Váha (V) Bytový dům Žatec , Kč 1,00 ks 0,90 1,00 1,00 0,95 0, ,15 Kč 1,0 Bytový dům Žatec , Kč 1,00 ks 0,90 1,00 1,00 0,95 0, , Kč 1,0 Bytový dům sídliště Staňkovice , Kč 1,00 ks 0,90 1,00 1,00 0,95 0, , Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K stav.stav K vybav. K prodejnost K podíl ) Minimální jednotková cena za ks: Průměrná jednotková cena za ks ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za ks: , Kč ,05 Kč ,15 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za ks: ,05 Kč Množství: 1,00 ks Porovnávací hodnota: = , Kč

10 10 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: čtyřistapadesátsedmtisícosmset Kč

11 11 Závěr : Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a okolí do 10 km, čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : a) 1/6 spoluvlastnického podílu k pozemku č. parc. 542 o výměře 161 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří 1/6 spoluvlastnického podílu k budově č. 668 v obci Podbořany na pozemku č. parc.542, způsob bydlení, Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: čtyřistapadesátsedmtisícosmset Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: čtyřistapadesátsedmtisícosmset Kč V Kladně, Ing. Věra Šilhavá Železničářů Kladno

12 12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3671/36/14 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3671/36/14 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Železničářů č Kladno v Kladně dne

13 13 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (2 listy) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Sdělení Měst. úřadu Podbořany (2 listy) 4) Fotodokumentace (1 list) 5) Mapa (1 list)