088EX 104/04-62 Znalecký posudek č. 3787/27/15 Š

Transkript

1 088EX 104/04-62 Znalecký posudek č. 3787/27/15 Š O ceně podílu 9/40 rodinného domu č.p. 2075, parc.č. 5505, parc.č ul. Jihozápadní VI v k.ú Záběhlice, obec Praha 4. Postup při zpracování posudku: Prohlídka byla uskutečněna za přítomnosti JUDr. Jaromíra Ševčíka, který umožnil prohlídku části nemovitosti ( byt v přízemí nebyl zpřístupněn) dne Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče Kladno IČ: vystavil: Tomáš Komárek Telefon: Účel posudku: stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 104/04-41, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno Mob Posudek obsahuje 13 stran textu a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení ceny nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 104/04-41, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené cenou obvyklou podle zvláštního předpisu a to : 9/40 spoluvlastnického podílu povinného k pozemku č.parc.5505 o výměře 154 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, způsob ochrany památkově chráněné území 9/40 spoluvlastnického podílu povinného k pozemku č.parc.5506 o výměře 527 m2, druh pozemku zahrada, způsob ochrany zemědělský fond, památkově chráněné území 9/40 spoluvlastnického podílu povinného k budově č.p v části obce Záběhlice na pozemku č. parc. 5505, způsob využití bydlení, způsob ochrany památkově chráněné území, vše zapsáno na LV č. 818 pro obec Praha, k.ú Záběhlice, Katastrálního úřadu pro Hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha město. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti : JUDr. Jaromíra Ševčíka 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Hlavní město Praha, vypracovaný dne z LV 818 pro katastrální území Záběhlice, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kubálek Jiří Ing., Jihozápadní VI, Záběhlice Praha 4 1/10 Kubálková Jarmila, Jihozápadní VI, Záběhlice 14100, Praha 4 9/20 Landlová Monika, Bartoškova 3/122, Bratislava,Slovensko 9/40 Šefčík Jaromír JUDr., Jihozápadní VI 2075/14, Záběhlice Praha 4 9/40 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace z r. 1938, skutečnosti zjištěné na místě. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o dům s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, podsklepený, postavený ve svažitém terénu na SZ postavený v roce Dům je situovaný v zástavbě rodinných domů, volně stojící s přístupem po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. V domě jsou 3 bj., venkovní úpravy jsou zvětralé, neudržované. Porosty jsou smíšené. Nemovitost je situována v jižní okrajové části obce. V místě je dostupná občanská vybavenost, Metro Roztyly, žádaná lokalita, dobrá dopravní dostupnost do centra obce. 7. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům č.p )Trvalé porosty b) Pozemky 1)Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,02 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti dostupnost centra obce II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 0,00

5 5 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,020 i = 2 Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p Jedná se o dům s dvěma nadzemními podlažími, podsklepený, postavený ve svažitém terénu na SZ postavený v roce Dům je situovaný v zástavbě rodinných domů, volně stojící s přístupem po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. Střecha je stanová s taškovou krytinou, se žlaby a svody, s bleskosvodem. Obvodové zdivo je v tl. 45 cm. Vnější omítky jsou břízolitové, vnitřní omítky jsou vápenné štukové s částečným kermickým obkladem stěn v kuchyni, koupelně a WC. Okna jsou plastová, dveře jsou hladké a náplňové. Podlahy jsou z teracových dlaždic, litého teaca, z parket, (přízemí a 1. patro), z keramické dlažby a plovoucí podlaha ( v podkroví). El. instalace je světelná. Proveden rozvod studené vody. Topení je lokální na plynná paliva a etážové s otopnými panely. Kuchyňské sporáky jsou plynové, WC je splachovací. Vybavení koupelen, umyvadlo, vana. Schodiště je s teracovým povrchem. Výčet místností : Podzemní podlaží : garáž, 3 sklepy, chodba, schodiště Přízemí : chodba, byt 2+1, před rekonstrukcí, schodiště 1.patro : chodba, byt 2+1 v rekonstrukci, schodiště Podkroví : byt 2+kk po rekonstrukci, schodiště Technický stav: střecha včetně krovů před rekonstrukcí, omítky opadávají, byt v přízemí před kompletní rekonstrukcí, byt v 1. patře v rekonstrukci, byt v podkroví po rekonstrukci. Předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav. 2) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky jedná se o pozemky ve svažitém terénu, přístupné po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. Pozemky jsou oceněny dle Cenové mapy pro Hl. město Prahu pro r. 2015, mapový list 87, skupina 6033, cena 4560,- Kč.

6 6 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha Přízemí 3,35 m 10,0 10,15+3,55 1,20+2,30 1,45+3,50 1,0 = 112,60 m 2 podzemní podl. 2,70 m 10,0 10,15+3,55 1,20 = 105,76 m 2 1.patro 3,35 m 10,0 10,15+3,55 1,20+3,50 1,0 = 109,26 m 2 Podkroví 2,63 m 10,0 7,50 = 75,00 m 2 Součet: 12,03 m 402,62 m 2 Podlažnost: 402,62 / 112,60 = 3,58 Obestavěný prostor (OP): Přízemí 3,35 (10,0 10,15+3,55 1,20+2,30 1,45+3,50 1,0) = 377,19 m 3 podzemní podl. 2,70 (10,0 10,15+3,55 1,20) = 285,55 m 3 1.patro 3,35 (10,0 10,15+3,55 1,20+3,50 1,0) = 366,02 m 3 střecha včetně (0,50 3,50 0,25) 10,0 10,15+1,40 0,40 3,55 1,20 podkroví = 46,79 m 3 Vikýř 3,10 1,40 0,50 1,20 = 2,60 m 3 Terasa 2,30 1,45 1,0 = 3,33 m 3 Balkon 2,20 1,10 1,0 = 2,42 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 083,90 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 6 250, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou D střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 0,02 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby II. Lokální vytápění el. nebo plynem, 0,04 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00

7 7 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1938 Stáří stavby (y): 77 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,412 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 2 575, Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,020 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 1 083, , 1,000 1,020 = ,35 Kč Rodinný dům č.p určená cena: ,35 Kč a.1.2) Trvalé porosty Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 527 m 2 zahrada , ,0000 Kč ,80 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 47 celkem: = ,80 Kč Trvalé porosty určená cena: ,80 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p ,35 Kč 2) Trvalé porosty ,80 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,15 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč

8 8 b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky 2 2 Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Základní cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 5505 zastavěná pl , , 5506 zahrada , , Součet: , Pozemky určená cena: , Kč c) Ocenění porovnávací metodou RD zděný, patrový, podsklepený s podkrovními místnostmi, před kompletní rekonstrukcí, 396 užitná pl., pl. pozemku 681 m 2. RD Jihozápadní III, Praha 4 RD zděný, po částečné rekonstrukci, 2 bj. 3+1, patrový, podsklepený, topení etážové, plynové, parkety, koberce, dlažby,, parkování v samostatné garáži, užitná pl. 360 m 2, pl. pozemku745 m2 RD Jihovýchodní IX, Praha 4 RD zděný, řadový koncový, před rekonstrukcí, patrový podsklepený s podkrovními místnostmi, 3 bj., plynové lokální vytápění,, parkety, dlažby, garáž, pl pozemku 380 m 2, užitná pl.316 m2 RD Záběhlice, Praha 4 RD zděný, patrový, podsklepený s podkrovními místnostmi, 3 bj.(3+1,3+1,2+kk), plovoucí podlahy, parkety, dlažba, byty jsou v původním udržovaném stavu, částečná rekonstrukce -m střech topení v r. 2009, užitná pl. 193 m 2, pl. pozemku 273 m2 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M)

9 9 K místa K stav.stav K vybav. K pozemek K prodejnost Jednotková cena (JC) RD Jihozápadní III, Praha , Kč 1,00 0,80 0,80 1,00 0, , Kč RD Jihovýchodní IX, Praha , Kč 1,00 0,85 0,85 1,10 0, , Kč RD Záběhlice, Praha , Kč 0,90 0,85 0,85 1,15 0, , Kč kde JC = (VC / M) (K místa K stav.stav K vybav. K pozemek K prodejnost ) Váha (V) 1,00 1,0 1,00 1,0 1,00 1,0 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena: , Kč , Kč , Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: , Kč Jednotkové množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč

10 10 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 9/40 podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřistasedmtisícšestsetpadesát Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny JUDr.Jaromír Ševčík 9 / ,75 Kč Kubálek Jiří Ing. 1 / , Kč Kubálková Jarmila 9 / ,50 Kč Landlová Monika 9 / ,75 Kč Závěr : Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a okolí a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : 9/40 spoluvlastnického podílu povinného k pozemku č.parc.5505 o výměře 154 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, způsob ochrany památkově chráněné území 9/40 spoluvlastnického podílu povinného k pozemku č.parc.5506 o výměře 527 m2, druh pozemku zahrada, způsob ochrany zemědělský fond, památkově chráněné území 9/40 spoluvlastnického podílu povinného k budově č.p v části obce Záběhlice na pozemku č. parc. 5505, způsob využití bydlení, způsob ochrany památkově chráněné území, vše zapsáno na LV č. 818 pro obec Praha, k.ú Záběhlice, Katastrálního úřadu pro Hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha město. Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 9/40 podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřistasedmtisícšestsetpadesát Kč

11 11 b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 9/40 podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřistasedmtisícšestsetpadesát Kč V Kladně, Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno

12 12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3787/27/15 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3787/27/15 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno v Kladně dne

13 13 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (9 listů) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Fotodokumentace (5 listů) 4) Cenová mapa (1 list) 5) Mapa (1 list)