ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 031 EX 825/ ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1452/46 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek parc.č. 284 jehož součástí je stavba rodinného domu čp. 97, pozemky parc.č. 768/2, 769/3 a příslušné nemovitostí Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Mostek, k.ú. Mostek Adresa nemovité věci: Mostek 97, Mostek OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Mělník, Soudní exekutor JUDr. Roman Chaloupka Havlíčkova 329, Mělník Realitní kancelář Kulhánek Josef Ing. Dlouhá 2505, Mělník IČ: telefon: kulhanek.rk@mnet.cz DIČ: CZ fax: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: paní Danielové Počet stran: 13 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 3 V Mělníku, dne

2 NÁLEZ Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 z pozemku parc.č. 284 jehož součástí je stavba rodinného domu čp. 97, pozemků parc.č. 768/2, 769/3 a příslušných nemovitostí v k.ú. a obci Mostek, kraj Královéhradecký. Přehled podkladů - usnesení 031 EX 825/ zákon č. 151/1997 Sb., o oceňovaní majetku - výpis z KN Katastrálního úřadu - snímek z katastrální mapy - katalog nabízených nemovitostí SReality - informace a údaje sdělené objednatelem a paní Danielovou - skutečnosti a výměry zjištěné na místě Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z listu vlastnictví č. 586 obce Mostek jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví Jakuba D a n i e l a nar /2 Evy D a n i e l o v é nar /2 Dokumentace a skutečnost: Stavební dokumentace nebyla předložena, skutečnosti byly zjištěny na místě. Stáří příslušné nemovitosti sdělila paní Danielová. Povinný byl obeslán dopisem na adresu uvedenou v usnesení, který je součástí příloh, ve kterém byl informován o termínu prohlídky, na kterou se nedostavil. Přítomna byla spoluvlastnice paní Eva Danielová. Základní pojmy: Porovnávací hodnota - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly realizovány nebo jsou nabízeny na trhu s nemovitostmi. Obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu

3 Celkový popis Jedná se o pozemky parc.č.st. 284 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 361m 2, parc.č. 768/2 zahrada o výměře 37m 2 a parc.č. 769/3 trvalý travní porost o výměře 611m 2, které tvoří jednotný funkční celek se zastavěnou plochou. Součástí pozemku parc.č.st. 284 je stavba rodinného domu čp. 94. Oceňovaný rodinný dům je volně stojící, přízemní, částečně podsklepený. Stáří původní stavby se odhaduje na 150 let - předpoklad provedení modernizace a rekonstrukce. V současnosti je užívání domu rozděleno mezi spoluvlastníky přibližně na polovinu do každé vstup vlastním vchodem. Paní Danielová v části, kterou užívá, provozuje obchod se smíšeným zbožím (krám+sklad, jedna místnost před rekonstrukcí, koupelna, WC), vytápění elektrickými přímotopy. Druhá část objektu je vybydlená a neužívaná. K domu venkovní úpravy (přípojka vody, kanalizace dešťová, elektro a plyn - nerozvedený)

4 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Pro porovnávací hodnotu byl použit katalog nabízených nemovitostí SReality. Byly vybrány a porovnány tři rodinné domy nabízené ve stejné obci jako oceňovaný, upravené koeficientem 0,90 (nabídka realitní inzerce). Jako měrná jednotka byla použita podlahová (užitná) plocha. Oceňovaná nemovitá věc Jednotka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha všech podlaží ZP 0,00 m 2 Podlahová plocha všech podlaží PP 200,00 m 2 Hrubá užitková plocha PUH 0,00 m2 Čistá užitková plocha PUČ 0,00 m2 Hodnocení objektu dle kritérií Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu Velikost obce 0,85 1,25 0,850 Správní funkce 0,97 1,03 0,990 Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1,000 Přírodní okolí 0,94 1,06 1,040 Obchod a služby 0,94 1,06 1,000 Školství 0,94 1,06 0,980 Zdravotnictví 0,94 1,06 0,980 Kultura, sport 0,94 1,06 0,940 Hotely ap. 0,98 1,02 0,990 Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1,020 Životní prostředí 0,94 1,06 1,040 Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1,020 Dopravní podmínky 0,94 1,06 1,020 Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1,000 Konfigurace terénu 0,92 1,05 1,020 Převládající zástavba 0,94 1,06 1,040 Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1,020 Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1,040 Územní plán 0,94 1,06 1,060 Inženýrské sítě 0,60 1,05 0,850 Typ stavby 0,94 1,06 1,040 Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,000 Regulace nájemného 0,90 1,10 1,000 Výskyt radonu 0,93 1,05 1,000 Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1,

5 Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1,000 Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1,000 Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0,400 Údržba stavby 0,85 1,10 0,900 Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1,050 Názor odhadce 0,90 1,10 1,020 Výsledný koeficient 0,351 Srovnatelné nemovité věci Název: RD Mostek Rodinný dům v obci Mostek. Stavba je dvoupodlažní z cihelného zdiva, s podkrovím, střecha sedlová, kanad.šindel. Podlahy pouze betonové, celá stavba bez zateplení. Dům je v současnosti od elektřiny odpojen, voda z vlastní studny, kanalizace je zavedena do septiku (jímka) a plynová rozvod není. Zdrojem vytápění jsou kamna, teplá voda ohřívána elektrickým bojlerem. Stáří domu je přibližně 100 let. Obě podlaží jsou dispozičně řešena jako 1+1 (tedy v každém patře jedna obytná místnost, kuchyňka a koupelna). Nemovitost však v současné době není pravidelně udržována a sociální zařízení je zastaralé. Pozemek o celkové ploše 372 m2 není oplocen, v zadní části domu se nachází menší dřevěná kolna Lokalita: Mostek Výchozí cena: ,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: ,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitých věcí 1. Velikost obce 0,85 2. Správní funkce 0,99 3. Poptávka 1,02 4. Přírodní okolí 1,04 5. Obchod a služb y 1,00 6. Školství 0,98 7. Zdravotnictví 0,97 8. Kultura a sport 0,94 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1,04 12 Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství 1, Možnost rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 0, Pozemky k objektu celk. 1, Názor odhadce 1,02 Součin dílčích koeficientů 0,285 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Obestavěný prostor [OP] 0,00 m 3 0,- 0,285 0,- Zastavěná plocha všech podlaží [ZP] 0,00 m 2 0,- 0,285 0,- Podlahová plocha všech podlaží [PP] 80,00 m ,- 0, ,- Hrubá užitková plocha [PUH] 0,00 m 2 0,- 0,285 0,- Čistá užitková plocha [PUČ] 0,00 m 2 0,- 0,285 0,

6 Název: RD Mostek Rodinný dům v obci Mostek. Dům disponuje krásnou rozlehlou, svažitou zahradou o celkové rozloze m2. V roce na domě proběhla rozsáhlá rekonstrukce (nová plastová okna, nový komín, rozvody odpadů, elektriky, izolace podlah, obklady, dlažby...) Topení zajišťuje ústřední plynový kotel. Místy je topení podlahové. Nový dvojitý komín nabízí možnost topení i na tuhá paliva. V domě je rozvedena voda z obecního vodovodu. Před domem se nachází studna. Střecha je z eternitu a v nejbližší době nevyžaduje další investice. Obytnou část je možné rozšířit o 2 místnosti v přízemí a je zde možné využít i podkroví. Lokalita: Výchozí cena: ,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: ,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitých věcí 1. Velikost obce 0,85 2. Správní funkce 0,99 3. Poptávka 1,02 4. Přírodní okolí 1,04 5. Obchod a služb y 1,00 6. Školství 0,98 7. Zdravotnictví 0,97 8. Kultura a sport 0,94 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1,04 12 Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství 1, Možnost rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celk. 1, Názor odhadce 1,02 Součin dílčích koeficientů 0,712 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Obestavěný prostor [OP] 0,00 m 3 0,- 0,712 0,- Zastavěná plocha všech podlaží [ZP] 0,00 m 2 0,- 0,712 0,- Podlahová plocha všech podlaží [PP] 236,00 m ,83 0, ,- Hrubá užitková plocha [PUH] 0,00 m 2 0,- 0,712 0,- Čistá užitková plocha [PUČ] 0,00 m 2 0,- 0,712 0,- Název: RD Mostek Rodinný dům v obci Mostek. Dům se nachází v klidné části u lesa. U domu je samostatná dílna, garáž, vrtaná studna. Hlavním vchodem se dostaneme do prostorného zádveří s vestavěnou skříní. Následuje chodba, po levé straně je samostatné WC a koupelna se sprchovým koutem. Před námi je dřevěné schodiště do prvního patra. Po pravé straně je vstup do ložnice a vstup do obývacího pokoje s kuchyní. Prosvětlený obývací pokoj s krbem je propojen s kuchyní a prosklenými dveřmi na zastřešenou pergolu. Kuchyňská linka byla vyrobena z masivu na zakázku. V prvním patře je technická místnost, dětský pokoj, luxusní koupelna s hydromasážní vanou pro 2 osoby, WC a bidet. Ložnice s balkonem. Keramická dlažba v celém domě s podlahovým vytápěním. Vytápění domu je zajišťováno ústředním topením s plynovým kondenzačním kotlem. Kanalizace je řešena vlastní čističkou. Celková plocha pozemku je necelých 1800m2 a pozemek je celý oplocený

7 Lokalita: Mostek Výchozí cena: ,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: ,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitých věcí 1. Velikost obce 0,85 2. Správní funkce 0,99 3. Poptávka 1,02 4. Přírodní okolí 1,04 5. Obchod a služb y 0,96 6. Školství 0,94 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,94 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1,04 12 Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství 1, Možnost rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celk. 1, Názor odhadce 1,02 Součin dílčích koeficientů 0,712 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Obestavěný prostor [OP] 0,00 m 3 0,- 0,712 0,- Zastavěná plocha všech podlaží [ZP] 0,00 m 2 0,- 0,712 0,- Podlahová plocha všech podlaží [PP] 180,00 m ,- 0, ,- Hrubá užitková plocha [PUH] 0,00 m 2 0,- 0,712 0,- Čistá užitková plocha [PUČ] 0,00 m 2 0,- 0,712 0,- Ocenění Objekt číslo Přepočtené jedn. ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1.RD Mostek 0,00 0, ,00 0,00 0,00 2.RD Mostek 0,00 0, ,00 0,00 0,00 3.RD Mostek 0,00 0, ,00 0,00 0,00 SJC - minimum ,00 SJC - průměr ,00 SJC - maximum ,00 Index oceňovaného obj. 0,351 0,351 0,351 0,351 0,351 JCO - minimum 4 136,00 JCO - průměr 6 348,00 JCO - maximum 9 366,00 Výměry oceňovaného obj. 0,00 200,00 0,00 0,00 CO - minimum CO - průměr CO - maximum Výsledná porovnávací hodnota Kč - 7 -

8 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí je přihlédnuto zejména k porovnávacímu ocenění, které nejlépe odráží tržní podmínky v daném místě. Na základě zjištěných cen a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění ve výši srovnávací hodnoty (po zaokrouhlení). Obvyklá cena Kč slovy: Jedenmiliondvěstěsedmdesáttisíc Kč Úkolem znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. 1/2 nemovitosti. Při určení příslušného podílu vychází jeho cena na částku ,- Kč. Pro stanovení obvyklé hodnoty takového podílu nemůžeme ale použít pouze matematickou operaci, protože tyto podíly se velmi špatně nebo téměř vůbec neobchodují. Proto snižuji obvyklou cenou spoluvlastnického podílu o 40% (po zaokrouhlení). Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/ Kč slovy: Třistaosmdesáttisíc Kč Práva a závady Věcné břemeno zapsané na LV č. 586 nemá vliv na výslednou obvyklou cenu. V Mělníku, dne Realitní kancelář Kulhánek Josef Ing. Dlouhá Mělník telefon: kulhanek.rk@mnet.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j. K 136/78 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1452/46 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1452/

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -