ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2038/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2038/2013 O ceně obvyklé podílu 1/2 rodinného domu č.p./č.o. 603/12 s příslušenstvím a pozemky vedenými v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří č.par. 614 a č.par. 959/4 a 959/7 zahrada v obci Luby, okres Cheb, kraj Karlovarský, kat. území Luby I. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem Plzeň Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny obvyklé na základě usnesení o nařízení exekuce Okresního soudu v Chebu č.j. 23 EXE 1348/ , nařízenou exekucí Sp.zn. 064 EX - 301/12-32 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice telefon: nemecekznal@ seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o podílu 1/2 ceny obvyklé rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky v obci Luby, okres Cheb, kraj Karlovarskýský. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Průběžná 603/ Luby Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Luby Katastrální území: Luby I Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 44,3787 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 44,38 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV kopie katastrální mapy - údaje zjištěné při ohledání znalcem, které bylo provedeno pouze z venku - informace od realitních kanceláří působící v dané lokalitě 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Marcela Bauerová, Průběžná 603/12, Luby, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vladek Kettner a Kettnerová Kateřina, Průběžná 603/12, Luby, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Marcela Bauerová, Průběžná 603/12, Luby, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vladek Kettner a Kettnerová Kateřina, Průběžná 603/12, Luby, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2-2 -

3 6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena znalcem fotodokumentace pouze z ulice, nemovitost nebyla přístupná 7. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům je v obci Luby, která leží v okrese Cheb. V obci je částečná občanská vybavenost ( škola, obecním úřad, kulturní dům, prodejna potravin, atd.). Vyšší občanská vybavenost je v městě Cheb, které je bývalé okresní město a je vzdálené cca 25 km. Obec je dopravně napojena na ČSAD a ČD. Oceňovaná nemovitost, rodinný dům, stojí v zástavbě původních rodinných domů. Stavebně byl dokončen v roce cca Je přístupný z místní zpevněné komunikace a připojen na elektřinu 230/380V, obecní vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Topení je lokální na tuhá paliva. Objekt je nepodsklepená stavba s jedním nadzemním podlažím a podkrovím se sedlovou střechou. Střešní krytina osinkocementová šablona, zdivo kombinované roubená konstrukce se zdivem, založení mělce na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti, stropy dřevěné povalové se záklopem prkenným, okna špaletová, omítky vápenné v přízemní části zvlhlé, schodiště dřevěné. Okna dřevěná špaletová, klempířské prvky pozink, štíty obložené dřevem. Nemovitost nebyla v době ohledání přístupná, proto lze dispozici pouze předpokládat. Dispozice, kterou lze předpokládat: v přízemí zádveří s chodbou, pokoj, koupelna, WC, kuchyně a ložnice. V podkroví jsou dva pokoje a půdní prostor. Na dům navazuje přístavba garáže a skladu. Technický stav nemovitosti je špatný, opadané a zvlhlé omítky, poškozena krytina zatéká střechou, napadený krov hnilobou. Rodinný dům je delší dobu bez údržby s nutností oprav a rekonstrukce i hlavních stavebních prvků ( stropy, krov, krytina, omítky, podlahy a další). Za domem na zahradě je postavena přístavba. Jde o přízemní stavbu se dvěma vchody zateplenou dřevěným ( palubkovým obkladem), okna dřevěná zdvojená, střecha sedlová s osinkocementovou krytinou, dřevěná palubková terasa. Dispozice: jde o stavbu rozdělenou na dvě části s dvěma vchody se zádveřím, jedna část má jednu místnost a druhá dvě místnosti. Objekt je přistavěn k původnímu rodinnému domu, ale nelze přesně říci, zda jsou propojeny. Pozemek je zatravněn a oplocen. Příslušenstvím k rodinnému domu je přípojka vody, kanalizace, elektřiny, garáž, sklad, oplocení zahrady s porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Původní rodinný dům Přístavba 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Původní rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Stáří stavby: 123 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 192,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP: = 65,84 m 2 podkroví se zastřešením: = 62,24 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 65,84 m 2 2,80 m podkroví se zastřešením: 62,24 m 2 2,10 m Obestavěný prostor: I.NP: (65,84)*(2,80) = 184,35 m 3 podkroví se (62,24)*(2,10) = 130,70 m 3 zastřešením: Obestavěný prostor - celkem: = 315,05 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 65,84 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 128,08 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,95-4 -

5 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu II -0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 123 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,60 = 0,214 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s II -0,03 maximálně čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00-5 -

6 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,940 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,214 * 0,940 * 0,900 = 0,181 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 192,- Kč/m 3 * 0,181 = 577,75 Kč/m 3 CP = CU * OP = 577,75 Kč/m 3 * 315,05 m 3 = ,14 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,14 Kč Přístavba Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Stáří stavby: 125 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 192,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí: 12,1*5,70 = 68,97 m 2 zastřešení: 12,1*5,70 = 68,97 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 68,97 m 2 2,45 m zastřešení: 68,97 m 2 0,65 m Obestavěný prostor: přízemí: (12,1*5,70)*(2,45) = 168,98 m 3 zastřešení: (12,1*5,70)*(0,65) = 44,83 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 213,81 m 3-6 -

7 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 68,97 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 137,94 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby IV 0,04 zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu II -0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 3 roky po celkové rekonstrukci: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 1,00 = 0,825 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad I 0,00 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s II -0,03 maximálně čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0,04-7 -

8 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,920 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,825 * 0,920 * 0,950 = 0,721 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 192,- Kč/m 3 * 0,721 = 2 301,43 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 301,43 Kč/m 3 * 213,81 m 3 = ,75 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,75 Kč - 8 -

9 2. Ocenění pozemků Ocenění: 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 10 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 10 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 10% + 10% * (100 % + 10%) 21,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: okrajové území obce Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,8690 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 44,38 1,00 2,1460 0, ,00 100,14 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 44,38 0,40 2,1460 0, ,00 40,06 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 100, ,30 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 959/4 384,00 40, ,04 28 odstavec 5 zahrada 959/7 166,00 40, ,96 Stavební pozemky - celkem ,30 Pozemky - zjištěná cena = ,30 Kč - 9 -

10 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Původní rodinný dům ,10 Kč Přístavba ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Původní rodinný dům ,10 Kč Přístavba ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Sedmsettřicettisícšestsetsedmdesát Kč

11 ZÁVĚREČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ Nabídky realitních kanceláří RD v dané lokalitě: 1. Nabízíme samostatně stojící RD 3+1 v klidné části na okraji obce Opatov ležící v blízkosti města Luby. Jedná se o částečně podsklepenou stavbu z cihel a kamene se sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 225 m2, obytná je cca 70 m2. Dům je v dobrém stavu, ale je vhodná rekonstrukce interiéru. V přízemí se nachází zádveří, chodba, dřevěné schodiště, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, koupelna s vanou, toaleta a komora. V podkroví jsou dva prostorné pokoje, chodba, komora a půdní prostor. Po dohodě s majiteli je možné v domě ponechat některé vybavení. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici z vlastní studny, odpady jsou svedeny do septiku. K domu náleží dřevěná garáž a udržovaná zahrada s ovocnými a okrasnými dřevinami o rozloze 966 m2. Veškerá občanská vybavenost se nachází v 1,5km vzdáleném městě Luby. Nabídková cena ,-Kč 2. Nabízíme k prodeji samostatný rodinný dům 5+kk se zahradou 170 m2 v obci Luby ul. Sokolovská s možností pronájmu sousední zahrady 530 m2. Celý dům je v původním stavu, nutná rekonstrukce. Pouze okna v celém domě jsou vyměněná, dřevěná. Nemovitost je připojena na obecní vodovod, kanalizaci, elektřinu 220/380V a zemní plyn je připojen nezaveden. Topení v objektu je lokální na tuhá paliva a odřev vody bojler. Dispozice rodinného domu je chodba, koupelna, WC, kuchyně a dva pokoje a v podkroví jsou další dva pokoje a půda,kterou lze stavebně upravit. Nabídková cena je ,-Kč 3. Prodaný samostatně stojící RD 4+1 v klidné části na okraji obce Luby ul. Hřbitovní v Lubech. Jedná se o částečně podsklepenou stavbu z cihel a kamene se sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 145 m2, obytná je cca 115 m2. Dům je v dobrém stavu, ale je vhodná rekonstrukce interiéru. V přízemí se nachází zádveří, chodba, dřevěné schodiště, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou, toaleta a komora. V podkroví jsou dva prostorné pokoje, chodba a půdní prostor. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je obecní i kanalizace, elektřina 220/380V a zemní plyn zaveden nepřipojen. K domu náleží dřevěná garáž a udržovaná zahrada s ovocnými a okrasnými dřevinami o rozloze 865 m2. Veškerá občanská vybavenost se nachází v městě Luby. Prodána za cenu ,-Kč

12 Závěr: Při porovnání s prodanými a nabízenými nemovitostmi v obci Luby a blízkém okolí a vzhledem ke špatnému technickému stavu původního rodinnému domu lze cenu obvyklou za rodinný dům č.p. 603 s příslušenstvím a pozemky č.par. 614 zastavěná plocha a nádvoří a č.par. 959/4 a 959/7 zahrady v místě a čase stanovit na částku ,-Kč Hodnotu podílu 1/2 nemovitosti s příslušenstvím a pozemky lze v místě a čase stanovit na částku ,-Kč Ve Vejprnicích Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: ze dne pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2038/2013 znaleckého deníku