ZNALECKÝ POSUDEK. č. 246/7716/2016

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 246/7716/2016 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 2101/5 v bytovém domě č.p a 2101 (bl. 7) včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 3519/1 a 3520/1, k.ú. Most II, v ulici Mikoláše Alše v Mostě, okres Most, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 246/7716/2016 LV no.: Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 2101/5 v bytovém domě č.p a 2101 včetně podílu na společných částech domu a podíl na pozemcích čís. parcel 3519/1 a 3520/1, k.ú. Most II, v ulici Mikoláše Alše v Mostě, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Mikoláše Alše 2101/4, Most Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nestanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 2101/5 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 3519/1 a 3520/1 podíl 7526/ Appurtenances: Příslušenství: sklep Size: Velikost celkem 424 m2, podíl 7526/138019, tj. 23,12 m2 Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna Type: Druh: zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná Unit price: Jednotková cena: 550 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: 75,26 m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year: Rok pořízení: 1953 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 35 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č je bytová jednotka č. 2101/5 ve vlastnictví Daniela Kopáčka, bytem Mikoláše Alše 2101/4, Most Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem smluvním ve výši ,- Kč a budoucí pohledávky do výše ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu ve výši ,- Kč ve prospěch České republiky Finančního úřadu pro Ústecký kraj podle rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva Finanční úřad pro Ústecký kraj, ÚzP v Mostě ze dne Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č není evidováno žádné věcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č jsou evidována zástavní práva: - zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč a budoucí pohledávky do výše ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši ,- Kč ve prospěch České republiky Finančního úřadu pro Ústecký kraj podle rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva Finanční úřad pro Ústecký kraj, ÚzP v Mostě ze dne Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - nezjištěny Strong points / silné stránky: - v docházkové vzdálenosti jsou objekty občanské vybavenosti vč. obchodních center, zimní stadion, sportovní hala - lokalita patří v rámci města mezi preferované - dům prošel rekonstrukcí - oplocení pozemků kolem domu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. Most II a obec Most, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Most II, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. Most II a obec Most, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí (týká se přístupového pozemku čís. parcely 3545/5, vlastník Společenství vlastníků č.p v Mostě) d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne ve hod. za účasti Daniela Kopáčka

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Most II Kód obce : Název obce : Most Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0425 Název okresu : Most Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Most je významným městem Ústeckého kraje, od roku 2000 je městem statutárním s více než 67 tisíci obyvateli a rozsáhlou infrastrukturou včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Dopravní spojení města Most je velmi dobré, státními silnicemi I/13 ve směrech Chomutov a Ústí nad Labem, I/27 ve směru Žatec Plzeň, I/15 ve směru Litoměřice Praha, dále tratěmi ČD Ústí nad Labem Most Cheb a Most Praha. Dálková silniční doprava je vedena obchvaty mimo zastavěné území města. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný byt č. 2101/5 se nalézá na severním okraji zastavěného území města Mostu, v městské čtvrti Podžatecká, v obytném okrsku 2B, s převažující zástavbou zděných bytových domů, budovaném počátkem 50.let min. století, vesměs již řadu let rekonstruovaných a modernizovaných, v ulici Mikoláše Alše (viz situaci širších vztahů v příloze). Jde o polohu v okrajové části města, dobře dostupnou, s blízkými obchody, stanicemi městské hromadné dopravy i zónou příměstské zeleně zalesněného vrchu Hněvín. Uvedená lokalita, zastavěná především bytovými domy a stavbami občanské vybavenosti, patří v rámci města mezi lokality oblíbené a pro bydlení velmi vyhledávané. Lokalita je známá pod původním označením jako městský obvod 2B, a je ohraničená ulicemi Čsl. armády, Chomutovskou, tř. Budovatelů a a Josefa Skupy. Významnou předností lokality je nízká hustota zástavby, dostatek vzrostlé zeleně, místa na parkování a dobrá dostupnost v rámci města. V současné době jsou již všechny bytové domy ve vlastnictví investorů, kteří je v posledních letech rekonstruovali a byty prodávají nebo pronajímají jednotlivým zájemcům. Obliba této lokality v rámci města je značná, v současné době je již považována za jednu z nejžádanějších pro bydlení v bytových domech. Short description property / stručný popis majetku: Bytový dům má jedno podzemní podlaží (suterén), tři nadzemní podlaží (přízemí, 1. a 2.patro) a podkroví. V domě je celkem 13 bytů, z toho 6 bytů v sekci č.p a 7 bytů v sekci č.p a 2 nebytové jednotky (garáže). Oceňovaný byt č. 2101/5 je situován ve 3. nadzemním podlaží (2.patro) sekce č bytového domu č.p a K bytu náleží podíl o velikosti 7526/ na společných částech domu č.p a 2101 a na pozemcích čís. parcel 3519/1 a 3520/1, k.ú. Most II. Oceňovaný byt o velikosti 3+kk s příslušenstvím sestává z kuchyňského koutu, 3 pokojů, předsíně, koupelny s WC a místností sklepa. Podlahová plocha bytu činí 75,26 m 2, podle podílu na celkové podlahové ploše bytů v domě (podíl 7526/138019). Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné z cihel, se založením na betonových základových pasech s izolacemi proti zemní vlhkosti, střecha je valbová s vaznicovým krovem a krytinou z betonových tašek, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou z betonových stropnic opatřené sádrokartonovými podhledy a v části bytu gumovými napínanými stropními podhledy, vnitřní omítky jsou štukové, vnější omítky jsou hladké, schodiště je betonové s teracovými stupni, podlahy v bytě jsou betonové s lamelovými plovoucími a keramickou dlažbou, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou dřevěné plné i prosklené do kovových zárubní. Dům má vnitřní rozvod elektrického proudu, vody včetně teplé, kanalizace, zemního plynu, topení je ústřední teplovodní

5 Vybavení bytu tvoří kuchyňská linka bez kuchyňských spotřebičů (viz fotodokumentace), sociální zařízení je vybaveno vanou, umývadlem a záchodovou mísou. Stáří a stavební stav: Dům byl postaven v roce 1953, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 63 roků. V roce byl dům v rámci Renovace bytových objektů Most obvod 2B rozsáhle rekonstruován. V rámci rekonstrukce došlo ke změnám architektonicko - stavebního řešení včetně změn vnitřní dispozice domu a výrazně byl změněn i vzhled domu. Z původní stavby byly ponechány základové konstrukce, nosné zdi a část vnitřních stěn, schodiště a stropní konstrukce. Ostatní části stavby včetně vnitřních instalací a vybavení byly nově provedeny v rámci rekonstrukce. Na domě nejsou patrné statické ani jiné vážnější stavební závady, dům je dobře udržovaný. V dobrém stavebním stavu je i oceňovaný byt, který byl v roce 2014 celkově zmodernizován (koupelna s WC, stropní podhledy, podlahové krytiny, dveře, vnitřní rozvody, atd., pouze kuchyňská linka je původní bez spotřebičů, viz fotodokumentace). Pozemky: K oceňovanému bytu č. 2101/5 náleží podíl 7526/ na pozemcích čís. parcel 3519/1 a 3520/1, k.ú. Most II. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelných rozvodů. Pozemky jsou přístupné z veřejné komunikace, ulice Mikoláše Alše, situované na pozemku čís. parcely 3561, přes pozemek čís. parcely 3545/5 ve vlastnictví Společenství vlastníků č.p v Mostě, mezi něž patří i vlastník oceňovaného bytu *), z části ještě přes pozemek čís. parcely 3545/1 (ostatní plocha/zeleň) ve vlastnictví Statutárního města Most. *) Podle stanov Společenství vlastníků č.p v Mostě, č. V. Vznik členství, evidence členů společenství, odst. 1. Členy společenství se stávají fyzické a právnické osoby, které nabyly vlastnictví jednotek v domě, a to dnem vzniku společenství nebo dnem nabytí vlastnictví jednotky. 2. Členství ve společenství vzniká a zaniká současně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu podle zák.č. 72/1994 Sb. č. 2101/5 v bytovém domě č.p a 2101 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 3519/1 a 3520/1, k.ú. Most II, v ulici Mikoláše Alše v Mostě, okres Most, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č pro k.ú. Most II, obec Most u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Most, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění celkem ,- Kč Slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č je evidováno: - zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč a budoucí pohledávky do výše ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši ,- Kč ve prospěch České republiky Finančního úřadu pro Ústecký kraj podle rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva Finanční úřad pro Ústecký kraj, ÚzP v Mostě ze dne Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna. Znalecká doložka ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 246/7716/2016. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 29. listopadu

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 152/7622/2016 LV no.: Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 2101/ , Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč a 3518 zastavěná plocha a nádvoří 23, podíl o velikosti 7526/ Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota není stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 Comments Komentář 1 BJ Most, ul. M.Alše ,00 VIII-15 73,00 3+kk , , ) osob. vlastnictví, zděný dům po rekonstrukci, byt po rekonstrukci 2 BJ Most, ul. Chomutovská ,00 III-14 97,00 4+kk , , ) osob. vlastnictví, zděný dům po rekonstrukci, byt po rekonstrukci 3 BJ Most, ul. M.Alše bl ,00 XI ,00 4+kk , , ) osob. vlastnictví, zděný dům rekonstrukci, byt po rekonstrukci 1) realizovaná cena 8/2015, údaj z databáze společnosti ENI CONSULT spol. s r.o. 2) realizovaná cena 3/2014, údaj z databáze společnosti ENI CONSULT spol. s r.o. 3) aktuální nabídka realitní kanceláře Bydlete s námi s.r.o. Most Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,265 mil.kč není stanovena 1,213 mil.kč 1,200 mil.kč

8

9

10 Byt č. 2101/5 v ulici Mikoláše Alše v Mostě Bytový dům Bytový dům Komunikace u domu Vchod do domu Schodiště v domě Vstup do bytu

11 Chodba Pokoj Pokoj Pokoj Kuchyně Koupelna se záchodem - 2 -