Znalecký posudek č. 14/04/65

Transkript

1 Znalecký posudek č. 14/04/65 O ceně nemovitých věcí - objektu č.p rod. dům, příslušející k části obce Štítina, na pozemku p.č. st. 270, včetně pozemku p.č. st zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 360/64 - zahrada, vše v k.ú. Štítina, obec Štítina, okres Opava. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/ Šumperk IČ: DIČ: CZ Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. IČ: Sadová 882/2, Jeseník, zapsaná v obchodním rejstříku, vedeném u Krajského soudu v Ostravě, oddíl C, vložka číslo Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) info@ozkbest.cz Posudek obsahuje 18 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 02677/10-035, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo st. 270 o výměře 325 m 2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parcelní číslo 360/64 o výměře m 2, druh: zahrada - stavba (budova) číslo popisné 84 (rod. dům) stojící na pozemku parc. č. st. 270 vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, pro obec Štítina, katastrální území Štítina, okres Opava, na listu vlastnictví č Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o objekt č.p rod. dům, příslušející k části obce Štítina, na pozemku p.č. st. 270, včetně pozemku p.č. st zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 360/64 - zahrada, vše v k.ú. Štítina, obec Štítina, okres Opava, vše zapsané na LV č Rodinný dům je situovaný na adrese Příčná č.p. 84, Štítina. Rodinný dům se nachází v jižní, zastavěné části obce Štítina, v řadové zástavbě jako řadový vnitřní, samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má obec Štítina obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se v obci Štítina nachází pošta, škola a zdravotní zařízení. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana, jeho spolupracovníka a povinného pana Lumíra Drasticha. Z důvodu agresivního chování povinného, pana Lumíra Drasticha bylo místní šetření provedeno za součinnosti Policie ČR. Povinný, pan Lumír Drastich neumožnil kompletní prohlídku oceňovaných nemovitých věcí, neumožnil prohlídku sklepních prostor rodinného domu. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 065 EX 02677/10-035, ze dne Výpis z katastru nemovitostí č. 140, vyhotovený objednavatelem dne Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘÍ BeST s.r.o., dne Mapy širších vztahů I a II. - Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Štítina Katastrální území: Štítina (763888) List vlastnictví číslo: 140 Vlastník: Drastich Lumír Příčná 84, Štítina 6. Dokumentace a skutečnost - Nabývací titul nebyl předložen. - Dle sdělení objednavatele oprávněný z věcného břemene již nežije. Jedná se o Věcné břemeno bytu, které bylo zřízeno na základě listiny: Rozhodnutí o dědictví D 31/1985, ve prospěch: Jan Zapletal, Příčná 84, Štítina, RČ/IČO: /461, s povinností: pozemku p.č. st zastavěná plocha a nádvoří. Z výše uvedených důvodů není věcné břemeno, které je evidováno ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 140 oceněno. - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o přízemní, podsklepený (z důvodu neumožnění kompletní prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné přesně fyzicky zaměřit) rodinný zděný dům s využitým podkrovím, sedlová střecha je kryta eternitovými šablonami. Rodinný dům je nepravidelného půdorysného tvaru. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení vlastníka cca 80 let. V průběhu životnosti rodinný dům procházel pouze běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v posledních letech značně zanedbána. Dle místního šetření, sdělení vlastníka je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem kolaudace objektu Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Dispoziční řešení rodinného domu: I. podzemní podlaží - sklepní prostory (nebyla umožněna prohlídka) I. nadzemní podlaží - vstupní část, chodba, schodiště, kuchyň, 2x obytný pokoj, sociální zázemí (koupelna, WC) Podkroví- schodiště, chodba, 3x obytný pokoj, komora Pozemky se nachází v rovinném terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 360/95 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Štítina, Hlavní 68, Štítina. stránka č. 3

4 Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod a žumpu na vyvážení. Dle sdělení povinného, informací ČSÚ je v obci Štítina možné napojení na plynové vedení. Za rodinným domem, při horní hranici pozemku p.č. st zastavěná plocha a nádvoří (pohled z přístupové komunikace) je situován přízemní, zděný objekt kůlny se sedlovou střechou krytou eternitovými šablonami. Za rodinným domem, při spodní hranici pozemku p.č. 360/64 - zahrada (pohled z přístupové komunikace) je situována přízemní, zděná garáž s plochou střechou krytou standardní kratinou. Při místním šetření bylo zjištěno, že garáž slouží pro parkování jednoho osobního automobilu. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - ocelové pletivo v ocelových rámech na ocelových sloupcích včetně betonové podezdívky, oplocení - ocelové pletivo v ocelových sloupcích včetně betonové podezdívky, ocelová vrátka s výplní ocelového pletiva, ocelová vrata s výplní ocelového pletiva, betonový chodník, dlážděné, betonové a zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Objekt č.p rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 140 c) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 4

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Objekt č.p rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 140 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Objekt č.p rod. dům 35 Podlaží: Název Zastavěná plocha I. NP 9,55 10,13+3,52 2,35 = 105,01 m 2 Podkroví 9,55 10,13 = 96,74 m 2 Součet: = 201,75 m 2 Podlažnost: 201,75 / 105,01 = 1,92 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 9,55 10,13 4,57+3,52 2,35 2,64 = 463,95 m 3 Zastřešení 9,55 10,13 4,82 0,5 = 233,15 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 697,10 m 3 Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy betonové 5,40 % Standardní 2. Zdivo zděné 23,40 % Standardní 3. Stropy dřevěné trámové s rovným podhledem 9,10 % Standardní 4. Střecha vaznicová sedlová 5,40 % Standardní 5. Krytina eternitové šablony 3,30 % Standardní stránka č. 5

6 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,80 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenné hladké 6,10 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenné hladké (z části) 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady keramické 0,50 % Standardní 10. Vnitřní obklady keramický obklad (kuchyně, koupelna, WC, 2,20 % Standardní prostor kolem schodiště) 11. Schody betonové s povrchem Teraco včetně ocelového 2,30 % Standardní zábradlí (do podkroví) 12. Dveře dřevěné náplňové do ocelových zárubní 3,20 % Standardní 13. Okna dřevěná kastlová 5,10 % Podstandardní 14. Podlahy obytných místností betonové, PVC, keramická 2,10 % Standardní dlažba, textilní krytiny 15. Podlahy ostatních místností betonové, keramická dlažba 1,30 % Standardní 16. Vytápění lokální vytápění elektrickými přímotopy 5,30 % Podstandardní 17. Elektroinstalace 240/400V 4,20 % Standardní 18. Bleskosvod je proveden 0,60 % Standardní 19. Rozvod vody 2,90 % Standardní 20. Zdroj teplé vody 1,70 % Nevyskytuje se 21. Instalace plynu 0,50 % Standardní 22. Kanalizace 2,70 % Standardní 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák, kuchyňská linka 0,50 % Podstandardní 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo 4,30 % Standardní 25. Záchod splachovací WC 0,30 % Standardní 26. Ostatní 4,00 % Standardní Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Štítina Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 2 387, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou C střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby II. Lokální vytápění el. nebo plynem, 0,04 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stránka č. 6

7 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok kolaudace: 1940 Stáří stavby (y): 74 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,525 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 253,18 Kč/m 3 Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 0,95 4 Index trhu (I T = P 5 (1 + P i)): 0,950 i=1 Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,03 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,00 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které má obec nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VII. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,01 pozemku, parkování na pozemku 7 Hromadná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0, m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 stránka č. 7

8 11 Index polohy (I P = P 1 (1 + P i)): i=2 1,009 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 697, ,18 0,950 1,009 = ,40 Kč Objekt č.p rod. dům určená cena: ,40 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Štítina Název okresu: Opava Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce III obyvatel 0,75 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 0,01 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo 0,85 kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo 0,70 zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 Základní cena výchozí: ZC v = 1 650, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 4,42 Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 0,95 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,950 i = 1 4 stránka č. 8

9 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,03 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,00 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VII. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,01 pozemku, parkování na pozemku 7 Hromadná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0, m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,009 i = 2 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,959 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 4,2388 Kč/m 2 ZCU je omezena na 30 Kč/m 2 dle 4 odst. 7. Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 270 zastavěná plocha a nádvoří , 4 odst. 2 Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,80 = 3,3910 Kč/m 2 ZCU je omezena na 30 Kč/m 2 dle 4 odst. 7. Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 360/64 zahrada , stránka č. 9

10 Součet cen všech typů pozemků: = , Kč Pozemky na LV číslo 140 určená cena: , Kč c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitá věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci Teorie oceňování nemovitostí vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: - druhu a účelu věcí, - koncepce a technických parametrů, - materiálů, - technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), - velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí. Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD ul. Čemenka, Kravaře, okres Opava Jedná se o rodinný dům o vnitřní velikosti 3+1. Dům prošel částečnou rekonstrukcí - byly osazeny nová plastová okna a nové plastové vchodové dveře. Byly provedeny nové rozvody elektřiny, stránka č. 10

11 položeny podlahy a provedeny vnitřní omítky. Možnost vybudování dalších obytných pokojů v podkroví. Dům je celý podsklepený. Topení je řešeno lokálně, kamny na tuhá paliva. V blízkosti veškerá občanská vybavenost - škola, školka a lékař. Nabídková CENA: ,- Kč 2) RD Smolkov-Háj ve Slezsku, okres Opava Rodinný dům o vnitřním dispozičním řešení 3+1 a 1+1 se nachází v klidné lokalitě obce. Dům je určený k rekonstrukci. Za domem je situována stodola s garáží. Stodola je z části podsklepená. Vytápění je řešeno lokálně pomocí kamen na tuhá paliva. V blízkém okolí se nachází škola, školka a obchody. Dobrá dopravní dostupnost pomocí autobusu a vlaku. Nabídková CENA: ,- Kč 3) RD ul. Vyhlídalova, Kravaře, okres Opava Jedná se o dvojdomek, který je napojen na elektro, plynové vedení, obecní vodovod a kanalizaci. Dispoziční řešení: I. nadzemním podlaží - chodba se schodištěm, kuchyň, jídelna, dvě obytné místnosti, spíž a WC. Ve II. nadzemním podlaží se nachází chodba, koupelna a dvě obytné místnosti. Rodinný dům je podsklepený. Dobrá dopravní dostupnost a občanská vybavenost. Nabídková CENA: ,- Kč 4) RD ul. Hlavní, Štěpánkovice, okres Opava Jedná se o rodinný dům, který se využíval i pro komerční účely (obchod), ale také k trvalému bydlení. V domě jsou již z části osazena nová plastová okna. Plocha pozemku včetně zastavěné plochy o výměře 516 m 2. K pozemku patří parkovací místo pro osobní automobil. Základní občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč 5) RD ul. Náplatková, Bolatice, okres Opava Rodinný dům o vnitřní velikosti 4+2. V přízemí domu se nachází tři obytné místnosti s kuchyní a sociálním zázemím. V I. nadzemním podlaží se nachází dvě obytné místnosti s kuchyní, sociálním zázemím. Na rodinném domu je potřeba provést částečnou rekonstrukci. K domu náleží pozemek o výměře 199 m 2. Dostatečná občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) RD ul. Čemenka, Kravaře, okres Opava Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 0,90 K polohový : 1,05 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,66 Kč Váha (V): 1,0 2) RD Smolkov-Háj ve Slezsku, okres Opava Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 stránka č. 11

12 K údržby a stavebně-technického stavu : 0,95 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,00 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,35 Kč Váha (V): 1,0 3) RD ul. Vyhlídalova, Kravaře, okres Opava Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 0,90 K polohový : 1,05 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,82 Kč Váha (V): 1,0 4) RD ul. Hlavní, Štěpánkovice, okres Opava Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 0,95 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,41 Kč Váha (V): 1,0 5) RD ul. Náplatková, Bolatice, okres Opava Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 0,90 K polohový : 0,95 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,38 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K stavební konstukce K údržby a stavebně-technického stavu K vybavení K výměry pozemku K polohový K objektivizační ) stránka č. 12

13 Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: ,66 Kč ,52 Kč ,38 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: , Kč Množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota: = , Kč stránka č. 13

14 C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí. stránka č. 14

15 Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - možnost privátního parkování ve vlastní garáži - dostatečná občanská vybavenost obce Štítina - dopravní dostupnost obce Štítina je zajištěna pomocí autobusové a vlakové dopravy Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - v obci Štítina není možné napojení na hloubkovou kanalizaci - údržba rodinného domu na špatné úrovni - vnitřní vybavení rodinného domu neodpovídá současným standardním požadavkům - pouze lokální vytápění rodinného domu - nebyla umožněna kompletní prohlídka nemovitých věcí - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci , Kč , Kč , Kč , Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: , Kč Cena slovy: sedmsetpadesátpěttisíc Kč stránka č. 15

16 Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 16

17 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/04/65 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 17

18 E. SEZNAM PŘÍLOH - fotodokumentace - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy - mapy širších vztahů I a II stránka č. 18

19 Fotodokumentace stránka č. 1

20 stránka č. 2

21

22

23

24

25 Skrýt detail Příčná č.p Štítina okres Opava kraj Moravskoslezský

26 Skrýt detail Příčná č.p Štítina okres Opava kraj Moravskoslezský