ZNALECKÝ POSUDEK. č /14

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /14 - o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 2152/3 ve 2. nadzemním podlaží / 1. patře / v objektu bydlení č.p v ulici Otakara Jeremiáše v části obce Budějovické Předměstí s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p a pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 75/1176 zapsané na LV č resp. budova č.p a pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří na LV č vše s příslušenstvím pro katastrální území a obec Písek a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Písek Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/ Praha 8 IČO : č.j. 032/2014-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, Praha 8, pod č.j. 032/2014-N ze dne s předáním podkladů mailem Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV 7434 A: Vlastník : 1. Příhodová Marie, trvale bytem Otakara Jeremiáše 2152, Písek 1/1 B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 2152/3 v bytovém domě č.p na st. parcele č zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl id. 75/1176, LV č C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. a v obci Písek viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace - nebyla předložena Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření vlastníka oceňované bytové jednotky paní Příhodové byl objekt bytového domu č.p kolaudován v roce Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce a vlastníka oceňovaného bytu paní Příhodové. Znalci bylo umožněno provést vnitřní prohlídku oceňovaného bytu. Výměra bytové jednotky byla převzata s nabývací kupní smlouvy Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Bytová jednotka č.p./č.j. 2152/3 se nachází v 1. patře / 2. nadzemním podlaží / bytového domu č v ulici Otakara Jeremiáše v části obce Budějovické Předměstí severovýchodně od centra města v lokalitě zastavěné převážně bytovými domy a nízkopodlažní bytovou zástavbou. Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn a slaboproud.

3 3 Společně s bytovou jednotkou č.p./č.j. 2152/3 je oceňován spoluvlastnický podíl na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 373 m2 ve výši id. 75/1176, který tvoří zastavěnou plochu objektu. Bytová jednotka je užívána vlastníkem k trvalému bydlení a ke dni ocenění není pronajata. K bytové jednotce náleží i sklepní místnost v 1.NP objektu. Oceňovaný pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří tvoří zastavěnou plochu objektu a je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Město Písek nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace vlastníka, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě externí prohlídky bytového domu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 2152/3 1.2 Pozemek st. parcela č / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 2152/3 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 2152/3 4. Rekapitulace a závěr 1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že dle provedených srovnání cena stanovená nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 441/2013 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení obdobných staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné podle cenového předpisu nákladovou metodou.

4 4 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 2152/3 ( 21 oceňování jednotek ) Popis Budova č.p. 2152, ve které se nachází oceňovaný byt má čtvercový půdorys, je nepodsklepená, s pěti nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Objekt má hlavní vchod ze západní fasády. Výškově jsou jednotlivé poloviny podlaží posunuty o výšku poloviny patra ( rozdíl ve výšce jednoho schodišťového ramene ). Stavba má klasickou dispozici zděné "bytovky", která byla postavena v 70. letech minulého století. Objekt má jeden hlavní vchod s centrálním schodištěm ve středu dispozice, kde je umístěn i výtah a se čtyřmi byty na každém běžném nadzemním podlaží. V technickém podlaží, které tvoří 1.nadzemní podlaží, jsou umístěny, sklepy pro jednotlivé byty a společné prostory domu ( chodba, schodiště, sušárna, kolárna ). Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při pravidelně prováděné běžné údržbě průměrný. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu. Oceňovaný byt leží ve 2. nadzemním podlaží ( 1.patře ) u severní fasády objektu. Oceňovaný byt je velikosti 3+1 s lodžií a se sklepní místností mimo byt. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : cihelné zdivo Nosná konstrukce vodorovná : panelová, rovný podhled Izolace : provedena vodorovná proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : břízolit Střecha : šikmá o malém spádu Střešní krytina : pozinkovaný plech Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, zemní plyn Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění = 36 let. Popis společných prostor Obvodové zdivo : cihelné zdivo Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : keramická dlažba Schodiště : teracové Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná 220 V/380V, pojistkové automaty Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : studené Rozvod plynu : proveden Vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 2152/3 Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : PVC, jekor, dlažba, korek Okna : plastová zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené v ocelových zárubních Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s radiátory a kotlem na zemní plyn Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : proveden

5 Zdroj teplé vody : kombinovaný kotel Kuchyňské vybavení : linka s dřezem, sporák, digestoř, myčka nádobí Sociální zařízení : WC, umyvadlo a vana Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z údajů převzatých znalcem z předložené nabývací kupní smlouvy. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. BYTOVÁ JEDNOTKA č.p./č.j. 2152/3 - podlahová plocha Místnost Výměry ploch ( m 2 ) /výměra dle projekt. Bytová plocha společné prostory provozní plochy dokumentace/ obytná příslušenství a jiné nepronajaté 2. NP kuchyně 10,10 obývací pokoj 12,00 pokoj 19,00 pokoj 15,70 předsíň 6,30 komora 1,20 koupelna 2,70 WC 0,90 lodžie 3,20 sklep mimo byt 7,30 56,80 21,60 nepočítáno nejsou CELKEM m 2 78,40 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2 m, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepa či komor mimo byt, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Zde použito i u začleněné podlahové plochy garáže, která je užívána jako příslušenství bytu. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,10. Podlahová plocha balkonu, terasy a pavlačí je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,17. Podlahová plocha bytu celkem odhadem m 2 78,40 Odpočet podlahové plochy místnosti se zkosenými stropy m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepa je-li místností sklepní místnost mimo byt m 2-7,30 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy terasy, balkonu m 2-0,00 Podlahová plocha bytu s odpočty celkem m 2 71,10 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80 m 2 5,84 Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10 m 2 0,00 Podlahová plocha terasy, balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,00 Podlahová plocha bytu č. 2152/3 po přepočtu pro výpočet m 2 76,94

6 Koeficienty Byt podle 21 a přílohy č. 8 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových typ K ( 1.NP až 5. NP, sedlová střecha o malém spádu ) ZC 9 630,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 76,94 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 10 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) pol. č. 3 K5 1,05 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 41 vyhlášky ) Ki 2,112 koeficient vybavení stavby K4 S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard / n Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S Svislé konstrukce Zděné z cihel S Stropy Rovné nespalné S Zastřešení Šikmá, malý spád S Krytiny střech Pozinkovaný plech S Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S Úprava vnitřních povrchů Omítky vápenné štukové S Úprava vnějších povrchů Omítky břízolitové S Vnitřní obklady keramické Keramické S Schody Teracové S Dveře Náplňové plné i prosklené S Vrata Neuvažuje se Okna Plastová zdvojená S Povrchy podlah Dlažba, PVC, jekor, korek S Vytápění Etážové s kotlem na ZP S Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S Bleskosvod Instalován S Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S Vnitřní kanalizace Instalována S Vnitřní plynovod Proveden S Ohřev teplé vody Kombinovaný kotel na ZP S Vybavení kuchyní Linka, dřez, sporák S Vnitřní hygienická zařízení WC, umyvadlo, vana S Výtahy Osobní S Ostatní Anténa, zvonek, větrání S Instalační prefa jádro Nevyskytuje se CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K1 x K4 x K5 x Ki Kč/m 2 ZCU , Stáří a opotřebení Bytový dům je 36 let po kolaudaci v průměrném technickém stavu. Běžná údržba je prováděna pravidelně. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. střešní krytina a stoupačky voda a kanalizace. Bytová jednotka je v dobrém technickém stavu, běžná údržba je prováděna pravidelně. V průběhu životnosti byla vyměněna okna, kuchyňská linka, obklady a zařizovací předměty v koupelně. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce.

7 7 Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / 1978 Stáří 36 let Předpokládaná další životnost 64 let Celková životnost 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 36,00 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,80 Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 76,94 Výchozí cena objektu ( reprodukční ) CN = ZCU x PP Kč ,43 Opotřebení 36,00 % ,48 Cena časová bytu č.p./č.j. 2152/3 ke dni odhadu Kč , St. parcela č zastavěná plocha a nádvoří Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 373 m2 je zastavěna bytovým domem č.p Srovnávací pozemek byl prodán v části obce Václavské předměstí v Písku a je určen stávajícím územním plánem pro výstavbu rodinného domu. Pozemek v dané lokalitě pro výstavbu bytového domu není nabízen k prodeji. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku okraj zastavěné části obce Václavské Předměstí v obci Písek, objekty pro bydlení RD, okraj zastavěné části obce Popis srovnávacího pozemku Pozemek určený stávajícím ÚP pro výstavbu RD, možnost napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu, zpevněný příjezd, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo Výměra srovnávacího pozemku VS m2 674 Cena srovnávacího pozemku CS Kč ,00 Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m ,00 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura okraj zastavěné části obce 1.00 B Typ stavebního pozemku připravený vč. zemního plynu 1.50

8 8 C Třída velikosti obce 15 až 25 tisíc obyvatel 0.80 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita s rodinnými domy 1.30 E Územní připravenost, infrastr. střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku zastavěná část obce Budějovické Předměstí v obci Písek, objekty pro bydlení BD Popis srovnávacího pozemku Pozemek zastavěný stavbou bytového domu, zpevněný příjezd, možnost napojení na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo Výměra srovnávacího pozemku m2 373 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura zastavěné území obce 1.05 B Typ stavebního pozemku připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 15 až 25 tisíc obyvatel 0.80 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita s bytovými domy a maloobchod 1.30 E Územní připravenost, infrastr. střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného st. pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m ,50 Cena oceňovaného pozemku Kč ,50 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 75/1176 Cena obvyklá spoluvlastnického podílu pozemku st. parcela č Kč ,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 2152/ ,- Kč 36,00 % ,- Kč Podíl st. parcely č ,- Kč ,- Kč celkem ,- Kč ,- Kč

9 9 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Byt č. 2152/3 výměra - odhad m2 76,94 Jednotkové nájemné bytu Kč/m2/rok 1 050,00 Celkem příjem z nájemného ročně byt Kč ,00 Redukce z důvodu nepronajmutí - x 0,90 Celkem příjem z nájemného ročně po redukci Kč/rok ,- Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) ,- Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) ,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 36 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení A ( % ) 36,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,70 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 500,00 Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 1 543,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok ,00 Správa nemovitostí Kč/rok 1 200,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč ,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,- Výdaje ročně celkem Kč ,- Čisté roční nájemné Kč ,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou

10 10 Čisté roční nájemné Kč ,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,55 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč ,- 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 2152/3 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny - odborný názor znalce Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) : Srovnávací objekt č. 1 Prodej bytu 2+1 v Písku Lokalita : Budějovické předměstí, Kollarova ul.

11 11 Prostorný byt 2+1 na Kollárově ulici v Písku. Jedná se o byt v 1. patře cihlového domu o podlahové ploše 84 m2. K bytu náleží prostorná uzavřená pavlač, dva sklepy v přízemí domu a zatravněný dvůr za domem. Dispozice - prostorná vstupní chodba, obytná kuchyně, dva prostorné pokoje, koupelna s vanou, WC, komora, pavlač. Byt by bylo možné dispozičně změnit na 3+kk. Okna směřují do zahrad ( východ, západ, sever ), vytápění ústřední, nové rozvody tepla a topná tělesa, původní krásné dřevěné zárubně, dům je zateplen. V blízkosti škola, školka, obchody, centrum města a veškerá občanská vybavenost. Patro : 1 Stav : průměrný Výměra bytu : 84 m2 vč. sklepa Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č. 2 Prodej bytu 2+1 v Písku Lokalita : Budějovické předměstí, ul. Ouzká Prodej prostorného zděného bytu 2+1 v klidné části obce Písek, lokalita Hradiště. Celková plocha bytu je 76 m2. V bytě jsou nová plastová okna, prostorný obývací pokoj se vstupem na lodžii, dále kuchyně a ložnice. Součástí bytu je garáž a sklep. Patro : 3 Stav : průměrný Výměra bytu : 76 m2 vč. sklepa + plechová garáž Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č. 3 Prodej bytu 2+1 v Písku

12 12 Lokalita : Mírové nám. Byt 2+1 v OV na Mírovém náměstí v Písku. Byt o rozloze 70 m2 se nachází v přízemí činžovního domu. Dispozice bytu - vstupní chodba, kuchyň, dva pokoje, koupelna s vanou, samostatné WC, komora, balkon. Podlaha - parkety, PVC. Orientace bytu - západ, východ. K bytu náleží sklepní kóje v suterénu a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku. Byt lze vytápět akumulačními kamny nebo kamny na tuhá paliva. V blízkosti škola, školka a veškerá občanská vybavenost. Patro : přízemí Stav : průměrný Výměra bytu : 70 m2 Nabídková cena : ,- Kč Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj Bytová jednotka zděný dům obec Písek, Budějovické Předměstí, ul. Otakara Jeremiáše m2 vč. sklepa a lodžie průměr/ ne - průměr ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 Bytová jednotka zděný dům obec Písek, Budějovické Předměstí, ul. Kollarova m2 vč. 2x sklep průměr/ ne - průměr 2 Bytová jednotka zděný dům obec Písek, Budějovické Předměstí, ul. Ouzká m2 vč. sklepa průměr / ne - průměr 3 Bytová jednotka zděný dům obec Písek, Mírové nám m2 balkon + sklep průměr / ne - průměr

13 13 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,00 1,05 1,00 0,95 1,00 1,00 0, , , ,00 0,99 0,95 1,00 1,00 1,00 0, , , ,95 0,95 1,00 1,00 1,00 1,10 0, ,- Celkový průměr ceny bytu Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Obvyklá cena se bude pohybovat v úrovni ceny porovnávací. Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem cena ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 2152/3 dle odborného odhadu znalce ,- Kč

14 14 Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 2152/3 ve 2. nadzemním podlaží / 1. patře / v objektu bydlení č.p v ulici Otakara Jeremiáše v části obce Budějovické Předměstí s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 75/1176 zapsané na LV č resp. budova č.p a pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří na LV č vše s příslušenstvím pro katastrální území a obec Písek a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Písek činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : jedenmiliónpadesáttisíckorunčeských ,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve výše stanovené obvyklé ceně zohledněna. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č x kopie katastrální mapy

15 15 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 10/14. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 7. února 2014 Ing. Michal Sirový

16 16 FOTODOKUMENTACE čelní pohled na BD č.p jižní pohled na BD č.p. 2152

17 17 kuchyně v bytě č. 2152/3 koupelna v bytě č. 2152/3