ZNALECKÝ POSUDEK. č /13

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /13 - o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. bytové jednotky vel. 2+1 č.p/č.j. 218/8 ve 4. nadzemním podlaží / 3. patře / v objektu bydlení č.p. 218 v části obce Čimelice s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 218 a pozemku st. parcela č. 249 zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 51/617 zapsané na LV č resp. budova č.p. 218 a pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří na LV č vše s příslušenstvím pro katastrální území a obec Čimelice a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., U pískovny 890/ Praha 8 Kobylisy IČO : č.j. 302/2013-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českých Budějovicích dne dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Tento znalecký posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., U pískovny č.p. 890/1, Praha 8 pan Jan Mikloško ze dne s předáním podkladů mailem č.j. 302/2013-N Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV 1073 A: Vlastník : 1. Menšík Miroslav, trvale bytem Čimelice č.p. 218, Čimelice B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 218/8 v bytovém domě č.p. 218 na st. parcele č. 249 zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl id. 51/617, LV budovy a pozemku č C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. a v obci Čimelice viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace - nebyla předložena Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření zástupce společenství vlastníků bytových jednotek v domě paní Procházkové byl objekt bytového domu č.p. 218 kolaudován na počátku 70. let minulého století Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce. Povinný a zároveň vlastník oceňovaného bytu se místního šetření nezúčastnil Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Bytová jednotka č.p./č.j. 218/8 se nachází v 3. patře / 4. nadzemním podlaží / bytového domu č. 218 v části obce Čimelice severně od centra obce Čimelice v lokalitě obytné zástavby rodinných a bytových domů.

3 3 Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace a slaboproud. V příjezdové komunikaci je i hlavní rozvod zemního plynu. Společně s bytovou jednotkou č.p./č.j. 218/8 je oceňován spoluvlastnický podíl na pozemku st. parcela č. 249 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 236, který tvoří zastavěnou plochu objektu m2, ve výši id. 51/617. Bytová jednotka byla užívána vlastníkem k trvalému bydlení, ke dni ocenění je dle vyjádření správce domu již přes rok neužívaná a vlastník se v místě nezdržuje. K bytové jednotce náleží i dva sklepy, které jsou v 1. nadzemním podlaží mimo byt. Technický stav objektu č.p. 218 i bytové jednotky č.p./č.j. 218/8 je průměrný až podprůměrný. Zvýšené opotřebení vykazují především fasáda objektu a okna. Pozemek je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy a neleží v žádném ochranném pásmu. Obec Čimelice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace správce domu, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě prohlídky bytu a bytového domu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést prohlídku vnitřních prostor bytu, ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet ( např. evidenční list bytu, prohlášení vlastníka domu č.p. 218 ). K místnímu šetření svolanému na den v 9:00 hod. se vlastník pan Miroslav Menšík ani zástupce vlastníka oceňovaných nemovitostí nedostavil. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a z dostupných podkladů. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 218/8 1.2 Pozemek st. parcela č. 249 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 218/8 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 218/8 4. Rekapitulace a závěr

4 4 1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Bytová jednotka č.p./č.j. 218/ Popis Budova č.p. 218, ve které se nachází oceňovaný byt má obdélníkový tvar, je nepodsklepená, se čtyřmi nadzemními podlažími a s plochou střechou. Objekt má jeden hlavní vchod z jižní fasády objektu. Stavba má klasickou dispozici zděné "bytovky", která byla postavena cca na začátku 70. let minulého století. Objekt má centrální schodiště ve středu dispozice, bez výtahu a se třemi byty na každém běžném nadzemním podlaží. V technickém podlaží, které tvoří 1.nadzemní podlaží, jsou umístěny sklepy pro jednotlivé byty a společné prostory domu ( chodba, schodiště, prádelna, sušárna ). Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při nepravidelně prováděné běžné údržbě průměrný až podprůměrný. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu, hlavní řad je veden v přilehlé komunikaci. Oceňovaný byt 2+1 leží ve 4. nadzemním podlaží ( 3. patře ) u jižní fasády objektu. Má předsíň, obývací pokoj, dětský pokoj, koupelnu, kuchyň, předsíň a lodžii. Mimo byt jsou v 1.nadzemním podlaží dvě sklepní kóje. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : cihelné zdivo Nosná konstrukce vodorovná : rovný podhled Izolace : provedena vodorovná proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : břízolitová omítka Střecha : plochá Střešní krytina : asfaltové natavované pásy Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, Technický stav budovy : přibližné stáří ke dni ocenění = 43 let. Popis společných prostor Obvodové zdivo : cihelné zdivo Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : keramická dlažba Schodiště : prefabrikované s povrchem z PVC Okna : dřevěná Dveře : hlavní vstupní dřevěné Vrata : nevyskytují se

5 El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : studené Rozvod plynu : nevyskytuje se Vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 218/8 předpoklad znalce Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled, nespalný Podlaha : keramická dlažba, PVC Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : EI přímotopy Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI bojler Kuchyňské vybavení : linka s dřezem, sporák, digestoř Sociální zařízení : WC, umyvadlo a vana Výměry pro ocenění Výměry jednotlivých místností a prostor bytu č.p./č.j. 218/8 nebylo možno změřit. Výměra bytu je stanovena znalcem na základě odborného odhadu s přihlédnutím k typu domu se třemi bytovými jednotkami na podlaží a s přihlédnutí k velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku, který z výměry pravděpodobně vyplývá. Jedná se o byt 2+1, který může mít s velkou pravděpodobností výměru 51 m2 ( spoluvlastnický podíl id. 51/617 ). Dle sdělení správce domu paní Procházkové se bytová jednotka skládá ze dvou pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny, WC, lodžie a 2x sklepní kóje, která je umístěna mimo byt v 1.NP Koeficienty Byt podle 13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových typ K ( 1.NP až 4. NP, plochá střecha ) ZC 9 630,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu na základě odborného odhadu znalce m 2 51,00 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,131 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard / n Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S Svislé konstrukce Zděné z cihel S Stropy Rovné nespalné S Zastřešení Plochá střecha S Krytiny střech Natavované asfaltové pásy S Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S Úprava vnitřních povrchů Omítky vápenné štukové S Úprava vnějších povrchů Omítky břízolitové S

6 6 9 Vnitřní obklady keramické Keramické S Schody Betonové s běžným povrchem S Dveře Hladké plné i prosklené S Vrata Neuvažuje se Okna Dřevěná zdvojená S Povrchy podlah Dlažba, jekor, PVC S Vytápění EI přímotopy S Elektroinstalace 220 V, poj. automaty S Bleskosvod Instalován S Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S Vnitřní kanalizace Instalována S Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH Ohřev teplé vody EI bojler S Vybavení kuchyní Linka, dřez, sporák S Vnitřní hygienická zařízení WC, umyvadlo, vana S Výtahy Nevyskytují se CH Ostatní Odvětrání, zvonky S Instalační prefa jádro Nevyskytuje se CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč/m 2 ZCU , Stáří a opotřebení Bytový dům je cca 43 let po kolaudaci spíše v podprůměrném technickém stavu. Běžná údržba je prováděna nepravidelně. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. střešní krytina, stoupačky voda, kanalizace. Zvýšené opotřebení vykazují fasáda objektu s několika zjevnými trhlinami a okna. Dle sdělení správkyně domu je bytová jednotka přes 1 rok prázdná, vlastník oceňovaného bytu ji nevyužívá a v místě se nezdržuje. Bytová jednotka bude pravděpodobně v podprůměrném technickém stavu bez provedených investic v původním vybavení. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu 2013 Rok kolaudace / začátek užívání / 1970 Stáří 43 let Předpokládaná další životnost 47 let Celková životnost 90 let Procento ročního opotřebení 1,11 % Opotřebení 47,78 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,13

7 7 Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 51,00 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč ,71 Opotřebení 47,78 % ,07 Cena časová bytu č.p./č.j. 218/8 ke dni odhadu Kč , St. parcela č. 249 zastavěná plocha a nádvoří Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 236 m2 je zastavěna bytovým domem č.p Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží na okraji zastavěné části Čimelic. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě ( vodovod, kanalizace, EI a zemní plyn ) jsou cca 100 metrů o pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 239,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,85 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši cca 203,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku obec Čimelice, samostatná část obce, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu RD, mírně svažitý pozemek, nezpevněný příjezd, IS na pozemku nepřipraveny Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 203,00 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Samostatná část obce, nízkopodlažní bytová 0.90 zástavba B Typ stavebního pozemku Stavebně nepřipravený 1.20 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.25 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F

8 8 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku obec Čimelice, zastavěná část obce Čimelice, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD Popis oceňovaného pozemku rovinatý, zastavěný stavbou BD, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě vč. zemního plynu Výměra oceňovaného pozemku m2 236 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura zastavěná část obce, bytová zástavba 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený bez kanalizace 1.50 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.25 E Územní připravenost, infrastr. Střední F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 303,63 Cena oceňovaných pozemků Kč ,68 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 51/617 Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu Kč 5 920,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 218/ ,- Kč 47,78 % ,- Kč Podíl st. parcely č ,- Kč 5 920,- Kč celkem ,- Kč ,- Kč 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Bytová jednotka není pronajata. Dle odborného odhadu znalce je stanoveno simulované nájemné ve výši 900,- Kč/m2/rok. Z důvodu pravděpodobnosti nepronajmutí po celou dobu pronájmu je použit koeficient nepronajmutí ve výši 0,90.

9 9 Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Byt č. 218/8 výměra - odhad m2 51,00 Jednotkové nájemné bytu Kč/m2/rok 900,00 Celkem příjem z nájemného ročně Kč ,00 Redukce z důvodu nepronajmutí - x 0,90 Celkem příjem z nájemného ročně po redukci Kč/rok ,00 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) ,- Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) ,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 43 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení A ( % ) 47,78 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,75 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 500,00 Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 966,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok 7 245,00 Správa nemovitostí Kč/rok 600,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč ,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,00 Výdaje ročně celkem Kč ,00 Čisté roční nájemné Kč ,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč ,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,15 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč ,-

10 10 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 218/8 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru a Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Znalcem bylo zjištěno, že jsou oceňované nemovitosti nabízeny realitní kanceláří REALBOX s.r.o. Písek k prodeji a že zatím není o oceňované nemovitosti žádný zájem např. na úrovni reservace. Dle realitní makléřky paní Dlabačové se zatím nikdo na inzerovaný byt po dobu nabídky trvající cca 3 měsíce neinformoval. Ze zveřejněného inzerátu použil znalec informace o oceňovaném bytu a zároveň je možno konstatovat, že inzerovaná nabídková cena oceňovaných nemovitostí je cenou maximální, která se může směrem dolů i výrazně snížit. Oceňovaný byt č.1 Prodej bytu 2+1 v obci Čimelice Lokalita : zastavěná část obce Čimelice K prodeji byt v obci Čimelice o velikosti 2+1. Jedná se o byt o podlahové ploše 52m2 ve 3. patře cihlového domu. K bytu náleží balkon, 2 sklepy, část zahrady, kolárna, sušárna, prádelna. K bytu je možné dokoupit garáž, která sousedí s domem. Vytápění bytu zajišťují přímotopy, vodu ohřívá bojler umístěný v koupelně. Byt se skládá z malé kuchyňky, kterou se vstupuje na balkon, koupelny s WC a dvou samostatných pokojů. Dům stojí v klidné části obce mezi rodinnými domy. Z bytu je krásný výhled do okolních zahrad.

11 11 Podlaží : přízemí Technický stav : průměrný až podprůměrný Výměra bytu : 52 m2 Nabídková cena : ,- Kč Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) : Srovnávací byt č.1 Prodej bytu 2+1 v obci Čimelice Lokalita : zastavěná část obce Čimelice Prodej bytu 3+1 s garáží a zahradou v Čimelicích, okres Písek v osobním vlastnictví, užitná plocha 105 m2. Samostatný cihlový dům se nachází v klidné části obce Čimelice a je po částečné rekonstrukci z r.2011, nutno dokončit. K bytu náleží garáž u domu, sklepní prostory 15 m2, sušárna, kočárkárna a spoluvlastnický podíl zahrádky před domem ( ovocné stromy ). Orientace bytu je jih a sever. Občanská vybavenost je dobrá, vše v místě obce. Podlaží : 3. podlaží Technický stav : horší Výměra bytu : 70 m m2 sklepy + garáž Nabídková cena ,- Kč

12 12 Srovnávací byt č.2 Prodej bytu 2+1 v obci Čimelice Lokalita : zastavěná část obce Čimelice V Čimelicích, okr. Písek, prostorný byt v započaté rekonstrukci v OV s balkonem a dvěma sklepy, garáží a zahrádkou. Bytovka je cihlová, umístěná v klidné a okrajové části obce. V bytě dva pokoje téměř hotové. Po bytě je rozvedené a připravené plynové topení, jsou komíny a je možnost vytápění také na tuhá paliva. Je rozvedená nová elektřina, voda a odpady v plastu. Součástí tohoto prodeje je garáž a pozemek, dosud využívaný jako zahrada. V obci veškerá občanská vybavenost. Výhodná investice a také lokalita. Podlaží : 1. podlaží Technický stav : v rekonstrukci Výměra bytu : 70 m2 + sklep + garáž Nabídková cena ,- Kč Srovnávací byt č.3 Prodej bytu 2+1 v Chlumu u Třeboně Lokalita : zastavěná část obce, sídliště Fr. Hrubína Prodej velmi pěkného bytu 4+1 o výměře 81 m2, který se nachází ve 2. NP ve zděném bytovém domě. Byt je po celkové rekonstrukci, nová koupelna, WC, nové podlahy ( dlažba, plovoucí podlaha ), nové dveře. Topení přímotopy, lze využít komín na instalaci krbových kamen. Voda, kanalizace obecní, ohřev vody zajištěn el. boilerem. Součástí bytu je balkon, k bytu náleží sklep a garáž. Bytovou jednotku je možno využít k bydlení, ale také jako letní byt k rekreaci, v okolí nádherná příroda, lesy, louky, rybníky. Doporučujeme, velmi pěkný a útulný byt. Podlaží : 4. podlaží ( 3. patro ) Technický stav : po rekonstrukci Výměra bytu : 81 m2 + garáž Nabídková cena ,- Kč

13 13 Porovnání bytových jednotek Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj Bytová jednotka, zděný dům obec Čimelice, část obce Čimelice m2 vč.sklepní kóje průměr/ ne - podprůměr až průměr ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 Bytová jednotka, zděný dům obec Čimelice, část obce Čimelice m2 s balkonem + sklep + garáž průměr/ ano - podprůměrný 2 Bytová jednotka, zděný dům obec Čimelice, část obce Čimelice m2 s balkonem + sklep + garáž průměr / ano - v rekonstrukci 3 Bytová jednotka, zděný dům obec Králova Lhota, zastavěná část obce m2 vč. sklepa + garáž průměr / ano - po rekonstrukci Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,00 1,30 0,96 0,85 1,00 1,00 1, , , ,00 1,30 0,94 0,85 1,00 1,00 1, , , ,95 1,30 1,05 1,20 1,00 1,00 1, ,- Celkový průměr ceny bytu Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

14 14 4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Oceňovaný byt leží v lokalitě spíše s podprůměrným zájmem o obdobné byty. V místě je základní občanská vybavenost, větší nezaměstnanost a menší kupní síla obyvatel. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Obvyklá cena se bude pohybovat v úrovni ceny výnosové a porovnávací. Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem cena ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 218/8 dle odborného odhadu znalce ,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky vel. 2+1 č.p/č.j. 218/8 ve 4. nadzemním podlaží / 3. patře / v objektu bydlení č.p. 218 v části obce Čimelice s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 218 a pozemku st. parcela č. 249 zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 51/617 zapsané na LV č resp. budova č.p. 218 a pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří na LV č vše s příslušenstvím pro katastrální území a obec Čimelice a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek činí dle zjištění znalce ke dni ocenění ,- Kč slovy : třistaosmdesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve výši obvyklé ceny zohledněna. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č x kopie katastrální mapy

15 15 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 90/13. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 25. června 2013 Ing. Michal Sirový

16 16 FOTODOKUMENTACE čelní pohled na bytový dům č.p. 218 hlavní vchodové dveře ( prostřední ) do bytu č. 218/8