ZNALECKÝ POSUDEK č /2016

Transkript

1 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č. 1 č.j.: 018 EX 14455/ ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 o stanovení obvyklé ceny nemovitostí: ideální 1/16 pozemku p.č.st. 63 zastavěná plocha a nádvoří, jehož spoučástí je RD č.p. 92, ideální 1/16 pozemku p.č. 18 zahrada, k.ú. Zderaz, obec Zderaz, okres Chrudim, LV č. 97. Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení na základě usnesení Č.j. 018 EX 14455/15-062, ze dne Určeno pro: Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Oceněno ke dni: Vypracoval: Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Znalecký posudek je vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 bylo předáno objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 28 stran, z toho 12 stran příloh. V Prostějově, dne

2 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitostí: ideální 1/16 pozemku p.č.st. 63 zastavěná plocha a nádvoří, jehož spoučástí je RD č.p. 92, ideální 1/16 pozemku p.č. 18 zahrada, k.ú. Zderaz, obec Zderaz, okres Chrudim, LV č. 97. Takto stanovená obvyklá cena by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by znalecký posudek měl být použit v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování. Obvyklá cena nemovitostí (ideální 1/16 pozemku p.č.st. 63 zastavěná plocha a nádvoří, jehož spoučástí je RD č.p. 92, ideální 1/16 pozemku p.č. 18 zahrada, k.ú. Zderaz, obec Zderaz, okres Chrudim, LV č. 97), byla tedy stanovena metodami použitými v tomto znaleckém posudku na: ,- Kč Pozn: obvyklá cena zahrnuje i příslušenství u RD (vedlejší stavbu u RD stodola), venkovní úpravy (zpevněné plochy, oplocení, přípojky IS) a trvalé porosty. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Vypracoval: Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

3 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitosti předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

4 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č POUŽITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ 3.1. POUŽITÉ PODKLADY: Údaje sdělené vlastníkem nemovitostí: - Údaje sdělené spoluvlastníkem nemovitostí (p. Pokorný Jaromír) při místním šetření dne Podklady předané objednavatelem: - Usnesení Soudního exekutora o ustanovení soudního znalce, Č.j.: 018 EX 14455/15-062, ze dne Podklady zajištěné zpracovatelem. - Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Zderaz, LV č. 97 vyhotovený dálkovým přístupem dne Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Zderaz, vyhotovená dne Fotodokumentace ze dne Situační plánek ze dne Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za přítomnosti spoluvlastníka nemovitostí (p. Pokorný Jaromír) - Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku PŘEDMĚT ZNALECKÉHO POSUDKU Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitostí: ideální 1/16 pozemku p.č.st. 63 zastavěná plocha a nádvoří, jehož spoučástí je RD č.p. 92, ideální 1/16 pozemku p.č. 18 zahrada, k.ú. Zderaz, obec Zderaz, okres Chrudim, LV č VLASTNICTVÍ Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Zderaz, LV č. 97 jsou oceňované nemovitosti ve spoluvlastnictví: 3.4. OMEZENÍ A RIZIKA Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Zderaz, LV č. 97 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: - Zástavní právo exekutorské pro MIRACON s.r.o. - Zástavní právo exekutorské pro V6 profit spol. s r.o. - Zástavní právo smluvní pro Zderaz, zemědělské družstvo - Zahájení exekuce

5 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č POPIS NEMOVITOSTÍ 4. NÁLEZ Předmětem ocenění jsou: - Ideální 1/16 rodinného domu č.p. 92 na pozemku p.č.st. 63 zastavěná plocha a nádvoří. - Ideální 1/16 pozemku p.č.st. 63 zastavěná plocha a nádvoří. - Ideální 1/16 pozemku p.č. 18 zahrada POPIS, DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ, STAVEBNĚTECHNICKÁ CHARAKTERISTIKA JEDNOTLIVÝCH OBJEKTŮ A ÚDAJE O STÁŘÍ A TECHNICKÉM STAVU Místopis Obec Zderaz má 283 obyvatel a leží přibližně 30 Km jihovýchodně od bývalého okresního města Chrudim. V obci Zderaz je omezená infrastruktura a občanská vybavenost, kompletní infrastruktura a občanská vybavenost je dostupná v Chrudimi. Obec je dostupná autobusovou dopravou. Oceňovaný rodinný dům je postaven v mírně sklonitém terénu, v rozšířené centrální zastavěné části obce Zderaz. Okolní zástavba je tvořena převážně rodinnými domy. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace (p.č. 992/1, Pardubický kraj). Parkování je možné na veřejné komunikaci před RD Rodinný dům č.p. 92 na pozemku p.č.st zastavěná plocha a nádvoří. Oceňovaný RD je samostatně stojící, zděný, podsklepený (pouze malý sklípek), se dvěma nadzemními podlažími, zastřešený sedlovou střechou s vikýřem (směrem do ulice). Rodinný dům je postaven v mírně sklonitém terénu, v rozšířené centrální zastavěné části obce Zderaz. Okolní zástavba je tvořena převážně rodinnými domy. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, oceňovaný RD je mimo plyn na tyto sítě napojen. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace (p.č. 992/1, Pardubický kraj). Parkování je možné na veřejné komunikaci před RD. V RD je situována BJ 4+1 s kompletním sociálním zařízením, dispozičně v I. NP BJ 2+1 včetně koupelny, ve II. NP další dva pokoje a WC. Původní stáří RD nelze přesně stanovit, dle odborného odhadu znalce je přes 100 roků. Dle nápisu na RD sloužil objekt historicky jako hostinec. V posledních letech nebyla provedena žádná rozsáhlejší rekonstrukce s modernizací, pouze drobné dílčí opravy. V roce 2006 vyměněna okna, v r oprava klempířských konstrukcí na části RD. Technický stav RD lze hodnotit jako zhoršený, údržba prováděna pouze základní, většina prvků krátkodobé životnosti je již na hranici životnosti. Vlevo vedle RD je postavena rozsáhlá vedlejší stavba, jedná se o bývalou stodolu, nyní užívanou ke skladování, rovněž ve zhoršeném technickém stavu. Za RD je malý dvůr a navazující oplocená zahrada nepravidelného tvaru. Stavebně-technický popis: základy smíšené bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné smíšené, stropy trámové s rovným podhledem, střecha vaznicová sedlová s vikýřem, střešní krytina taška pálená, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké, fasádní omítka vápenná hrubá (poškozená a

6 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č. 6 v části chybějící), vnitřní obklady keramické v kuchyni a koupelně, schody kamenné, dveře dřevěné hladké plné a prosklené, rámové výplňové, okna plastová, povrchy podlah obytných místností tvoří prkna, koberce a keramická dlažba, povrchy podlah ostatních místností tvoří teraco, vytápění ÚT na tuhá paliva (nepoužívá se), lokální na tuhá paliva (kamna v kuchyni), elektroinstalace světelný a motorový rozvod, rozvod teplé a studené vody s přípravou teplé vody el. bojleru, odkanalizování ze všech zařizovacích předmětů do hloubkové kanalizace, vybavení kuchyně tvoří základní kuchyňská linka, el. sporák, kamna na tuhá paliva, vnitřní vybavení tvoří vana, umyvadlo, samostatné WC (ve II. NP) a ostatní prvky se nevyskytují. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení, vybavení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 70 %. Předmětem ocenění je rovněž 1/16 pozemků p.č.st. 63 zastavěná plocha a nádvoří a p.č zahrada. Příslušenství u RD: vedlejší stavba (stodola), venkovní úpravy (zpevněné plochy, oplocení, přípojky IS) a trvalé porosty SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŽNÉ VYUŽITÍ NEMOVITOSTI RD je užíván k bydlení jedním ze spoluvlastníků, využití k bydlení lze spatřovat jako nejvýhodnější i v budoucnu.

7 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STAVEB Za stavby se považují: budovy, haly, atypické budovy a haly, inženýrské sítě a venkovní úpravy. Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění budov je zjištění obestavěného prostoru a to podle vlastního předpisu pro měření staveb (základní měrná jednotka je tedy 1 m 3 ). Podle účelu skutečného užití stavby a dále dle jejího stavebnětechnického provedení se zjistí odpovídající cena za tuto měrnou jednotku. Jako podklad pro zjištění ceny měrné jednotky pro daný typ nemovitosti je publikace Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku vydaná společností ÚRS PRAHA, a.s., v roce Takto zjištěná cena za měrnou jednotku je dále upravena koeficientem zohledňujícím skutečné provedení a vybavení stavby, lišící se od běžného standardu a současně nepromítnutelné do opotřebení. Tuto korekci nelze stanovit matematickým výpočtem, je tedy stanovena odborným odhadem znalce. Podle tohoto oceňovacího systému se u stavebně propojených objektů počítá samostatně každá účelově a konstrukčně odlišná část, takže některé budovy je třeba ocenit po částech. K ceně stavby je třeba dále připočíst některé další stavební prvky, které jsou součástí stavby (nikoliv tedy movitý majetek), a které nepatří do standardní výbavy daného objektu a současně jejich náklady na pořízení jsou v nezanedbatelné výši. Náklady na projekt, technický dozor, rizika, pojištění apod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb, stejně tak i cena standardních venkovních úprav (zpevněné plochy, žumpy, oplocení, drobné vedlejší stavby, atd.). Od výchozí ceny staveb se odečte přiměřené opotřebení, které se nejčastěji stanovuje lineární metodou a dále též odborným odhadem znalce. Méně častá je metoda analytického výpočtu opotřebení dle jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb je součástí vlastního oceňovacího systému. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby srovnatelné svými technickými parametry, vybavením, způsobem provedení a v neposlední řadě též opotřebením.

8 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č ideální 1/16 rodinného domu č.p. 92 postaveného na pozemku p.č.st. 63 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet obestavěného prostoru Spodní stavba: 2,85*4,35*1,70 Spodní stavba celkem: 21,08 m 3 Vrchní stavba včetně zastřešení: 21,15*11,10*0,85+1,10*6,20*5,10+1,10*6,20*0,15*0,50+21,15*11,10*4,45+21,15*11,10* 3,95*0,50+4,70*2,55*3,75*0,50+4,70*1,35*3,75*0,25-1,70*0,75*0,85*0,25-3,00*1,10*1,75*0,25-21,08 Vrchní stavba včetně zastřešení celkem: 1.748,82 m 3 Obestavěný prostor celkem: m 3 Stanovení přiměřeného opotřebení S ohledem na celkový technický stav, předpokládané stáří, provedení, vybavení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 70 % Obestavěný prostor celkem m ,00,-- Jednotková cena dle ÚRS 2016 Kč/m ,-- Korekce jednotkové ceny 0,7 Upravená jednotková cena Kč/m ,-- Cena za celý obestavěný prostor Kč ,-- Snížení ceny za opotřebení 70 % Kč ,-- Cena stavby po započtení opotřebení Kč ,-- Cena ideální 1/16 stavby po započtení opotřebení Kč , Výpočet věcné hodnoty pozemků p.č.st. 63 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 18 zahrada, k.ú. Zderaz U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. V nejbližších lokalitách se stavební pozemky nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových jednotkových cen od 200,- Kč/m 2 do 400,- Kč/m 2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti volím směrnou cenu pozemků při středu uvedeného rozpětí: 300,- Kč/m 2. p.č.st. 63 zastavěná plocha a nádvoří m 2 991,00 p.č. 18 zahrada m 2 556,00 Výměra pozemku celkem m ,00

9 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č. 9 Výpočet ceny Výměra pozemků m ,00 Směrná cena pozemků Kč/m 2 300,00 Výchozí cena pozemků celkem Kč ,00 Výchozí cena ideální 1/16 pozemků Kč ,00 Rekapitulace, LV č. 97, k.ú. Zderaz Reprodukční hodnota RD Kč ,- Věcná hodnota ideální 1/16 RD Kč ,- Věcná hodnota ideální 1/16 pozemků Kč ,- Věcná hodnota ideální 1/16 celkem Kč ,-

10 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. ideální 1/16 rodinného domu s pozemky, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka prakticky omezená. Okruh případných poptávajících je zůžen prakticky pouze na další spoluvlastníky nemovitostí. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení, provedení a možnému způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaný rodinný dům je mimo zúžený okruh poptávajících velmi obtížně obchodovatelný až neobchodovatelný. Objekty k porovnání: RD Střemošice Prodej rodinného domu 3+kk v obci Střemošice. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Vytápění plynem, wawkami a případně kamny na tuhá paliva. Ohřev vody bojlerem. Koupelna s vanou, sprchovým koutem a umyvadlem, oddělené splachovací WC. K domu patří kopaná studna, komora, klenutý sklep, stodola, přístřešek, půda a dvůr, předzahrádka, zahrádka a sad. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce RD Předhradí Prodej rodinného domu 5+1 v obci Předhradí u Skutče, okr. Chrudim. V domě lze vybudovat další místnosti popřípadě půdní vestavbu. Dům je napojen na elektřinu a vodovod. Plynová přípojka vyvedena na dům. Kanalizace před domem vzdálena 3 m. Vytápění lokální tuhými palivy, ohřev vody bojlerem. Koupelna a WC napojeny na septik. Půda, komora, spíž, klenutý sklep, dvůr a stodola s klenutými stropy. Obchod a školka v místě. K nemovitosti náleží zahrada o celkové ploše 856 m2 přístupná dvěma nezávislými vjezdy. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce RD Luže Prodej rodinného domu 4+1 s vlastním vchodem a zahrádkou v obci Luže, ul. Hvězdecká. Dům je po rekonstrukci: nové rozvody elektřiny, vody, odpady, podlahy, omítky. Vytápění krbovými kamny s ústředním topením. V domě je 2x WC a sprchový kout. K domu patří dílna, kůlna, zahrádka. V obci se nachází škola, školka, sportoviště, obchody, pošta. Klidná lokalita. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce

11 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č. 11 Tabulka zohlednění hodnototvorných faktorů: Cena (Kč) Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Tech. Poloha Pozemek Velikost stav Zdroj Ostatní Přepočtená cena (Kč) RD Střemošice ,- 1,00 1,10 1,05 0,97 0,80 1, ,- RD Předhradí ,- 1,00 1,05 0,98 0,97 0,80 1, ,- RD Luže ,- 0,95 1,10 1,00 0,80 0,80 1, ,- Výsledná cena (průměr): ,- Při srovnání realizovaných prodejů rodinných domů z vlastní databáze a z nabídek z inzerce realitních kanceláří s rodinným domem oceňovaným, byly srovnány zejména velikost, provedení, vybavení, lukrativita lokality, technický stav, dispoziční a technické řešení. V neposlední řadě byla také posouzena vybavenost lokality, životní prostředí, napojení na inženýrské sítě, napojení na dopravně komunikační systém, demografické podmínky a další cenotvorné vlivy. Nabídky k prodeji v realitních časopisech na objekty se srovnatelnými parametry jsou srovnatelné s obvyklými hodnotami. V současné době se tedy srovnatelné rodinné domy v nejbližších lokalitách nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových cen do ,- Kč do ,- Kč, po zohlednění hodnototvornými faktory v rozmezí přepočtených cen od ,- Kč do ,- Kč. S ohledem na výše uvedené skutečnosti volím srovnávací hodnotu ve výši: ,- Kč. Dále uplatňuji srážku 30 % vyjadřující obtížnější obchodovatelnost spoluvlastnického podílu 1/16. Výpočet výsledné srovnávací hodnoty nemovitostí: Vyjádření spoluvlastnického podílu ideální 1/16: ,- Kč / 16 = ,- Kč Vyjádření srážky 30% vyjadřující obtížnější obchodovatelnost podílu: ,- Kč * 0,7 = ,- Kč. Výsledná srovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí (ideální 1/16 pozemku p.č.st. 63 zastavěná plocha a nádvoří, jehož spoučástí je RD č.p. 92, ideální 1/16 pozemku p.č. 18 zahrada, k.ú. Zderaz, obec Zderaz, okres Chrudim, LV č. 97), tedy činí: ,- Kč

12 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota ideální 1/16 oceňovaných nemovitostí, k.ú. Zderaz, LV č. 97: ,- Kč Srovnávací hodnota ideální 1/16 oceňovaných nemovitostí, k.ú. Zderaz, LV č. 97: ,- Kč Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je stanovena ve výši srovnávací hodnoty. 8. STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisech z katastru nemovitostí pro k.ú. Zderaz, LV č. 97 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: (viz. oddíl 3.4.) Omezení vztahující se k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. 9. STANOVENÍ PRÁV A ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Dle znění 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Na oceňovaných nemovitostech neváznou žádné práva a závady, které prodejem v dražbě nezaniknou.

13 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č OBVYKLÁ CENA Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Z hlediska obchodovatelnosti lze ideální 1/16 oceňovaných nemovitostí považovat mimo zúžený okruh poptávajících za velmi obtížně obchodovatelnou až neobchodovatelnou. Výsledná obvyklá cena Ideální 1/16 pozemku p.č.st. 63 zastavěná plocha a nádvoří, jehož spoučástí je RD č.p. 92, ideální 1/16 pozemku p.č. 18 zahrada, k.ú. Zderaz, obec Zderaz, okres Chrudim, LV č ,- Kč Pozn: obvyklá cena zahrnuje i příslušenství u RD (vedlejší stavbu u RD stodola), venkovní úpravy (zpevněné plochy, oplocení, přípojky IS) a trvalé porosty Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Vypracoval: J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

14 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2016. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Přemyslovka Prostějov

15 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č PŘÍLOHY Výpisy z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situační plánek Usnesení

16 Přemyslovka 3, Prostějov stránka č OBSAH č / Účel stanovení obvyklé ceny nemovitostí Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí Použité podklady: Předmět znaleckého posudku Vlastnictví Omezení a rizika Nález Popis nemovitostí Popis, dispoziční řešení, stavebnětechnická charakteristika jednotlivých objektů a údaje o stáří a technickém stavu Současné a příhodně možné využití nemovitosti Stanovení věcné hodnoty nemovitostí Stanovení věcné hodnoty Stanovení srovnávací hodnoty nemovitostí Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Stanovení práv a závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Obvyklá cena Znalecká doložka Přílohy Obsah... 16