Znalecký posudek č /2013

Transkript

1 Znalecký posudek č /2013 ve věci odhadu obvyklé ceny (tržní hodnoty) spoluvlastnického podílu o velikosti id. 2/3 na nemovitosti - rodinném domu č.p. 59 na pozemku p.č. st. 40/2 včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 40/2 v katastrálním území Kosoř, obci Kosoř, okrese Praha-západ. Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Ingrid Švecová Exekutorský úřad Praha 3 Seifertova 455/ Praha 3 Účel posudku: Podklad pro provedení exekuce prodejem podílu na nemovitosti (viz spis 091 EX 05914/12). Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Jan Kugler Makovského 1336/ Praha - Řepy Posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Provést odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) spoluvlastnického podílu o velikosti id. 2/3 na nemovitosti: rodinném domu č.p. 59 na pozemku p.č. st. 40/2 včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 40/2 v katastrálním území Kosoř, obci Kosoř, okrese Praha-západ Ocenění se provádí pro účely provedení exekuce prodejem ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitosti (viz spis 091 EX 05914/12). Modifikace znaleckého úkolu: Protože tržní cena nemovitosti je známa až v okamžiku prodeje a závisí (na rozdíl od tržní hodnoty) i na způsobu či rychlosti splacení této kupní ceny, zaměřili jsme znalecký úkol na indikaci tržní hodnoty uvedené nemovitosti. Prohlášení znalce: 1. Zpracovatel tohoto znaleckého posudku prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti nebude mít žádnou majetkovou účast, případně jiné výhody plynoucí ze skutečností, které jsou v tomto ocenění uvedeny. Zpracovatel není s objednatelem posudku propojen ani personálně ani majetkově. Všechny údaje a skutečnosti uvedené v tomto posudku jsou zpracovány na základě poskytnutých podkladů a vlastních zjištění a jsou jen vlastním názorem znalce na celou problematiku, aniž by byly jakkoliv ovlivněny třetími osobami. 2. Nezávislost znalce: Znalec je osobou nezávislou a tak i vystupuje a jedná. Odměna za vypracování posudku není závislá, ani nevychází z konečných závěrů v tomto ocenění. 3. Předpoklady ocenění: Informace pro toto ocenění byly převzaty od objednatele posudku a současně byly použity podklady z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno na základě všech dostupných zjištěných skutečností, které byly poskytnuty objednatelem, a současně na zjištění, které jsme byli schopni zajistit při celkovém posouzení a z veřejně dostupných zdrojů. Zpracovatel posudku neodpovídá za případné vady poskytnutých podkladů nebo omyly ve veřejně dostupných podkladech, které byly v ocenění použity. Znalec předpokládá, že vlastnická práva i jiná práva k oceňovanému majetku jsou bezvadná a úplná. Výsledné hodnoty uvedené v tomto posudku jsou zjištěny pro účely uvedené v zadání posudku. V případě použití výsledných hodnot pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky případně škody tímto použitím vzniklé. 4. Časové omezení: Toto ocenění je vypracováno k výše uvedenému datu, všechny údaje v tomto posudku se vztahují k období ocenění. Z případné změny podmínek, které se vyskytnou po datu zpracování posudku, a za případné změny tržních podmínek nelze převzít odpovědnost.

3 Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 59 s příslušenstvím a pozemkem Rudé armády Kosoř Region: Středočeský Okres: Praha-západ Katastrální území: Kosoř 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti jiných osob. 4. Podklady pro vypracování posudku: 1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Ingrid Švecové o ustanovení znalce, č.j. 091 EX 05914/ Kopie katastrální mapy. 3. Výpis z KN LV č. 18 kat. území Kosoř vyhotovený dálkovým přístupem dne 9. srpna Informace a dokumentace získané v archivu OÚ v Kosoři. 5. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. 6. Nabídky realitních kanceláří týkající se obdobných nemovitostí z období, ke kterému se provádí ocenění. 7. Program pro oceňování nemovitostí NEM Vlastní databáze zpracovatele ocenění. 5. Použitá literatura: - Teorie oceňování nemovitostí (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.) - Oceňování nemovitostí na tržních principech (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 1996) - Výnosová hodnota nemovitostí (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 2004) - Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení včetně úvěrů hypotéčních v ČS, a.s. VUT Brno, Ústav soudního inženýrství Brno, r podpůrně 6. Vlastnické a evidenční údaje: Na listu vlastnictví č. 18 katastrální území a obec Kosoř, okres Praha-západ je zapsáno: ============================================================ A Vlastník, jiný oprávněný, Identifikátor, Podíl Vlastnické právo: Hofman Jiří, č.p. 74, Tuchoraz, /0028, 1/18 Hofmanová Blanka, Mírové náměstí 1866, Dobříš, /1139, 1/18 Hofmanová Lucie, Šedova 653/2, Černý Most, Praha, /0170, 1/18 Indrychová Věra, Steinerova 735/1, Háje, Praha, /0050, 3/18 Kabongo Hana, Kouřimská 2351/12, Vinohrady, Praha, /3965, 2/3 ============================================================

4 - 4 - B Nemovitosti Pozemky Parcela St. 40/2- zastavěná plocha a nádvoří o výměře 260 m 2 Stavby Typ stavby Část obce Kosoř, č.p. 59, bydlení na p.č. st. 40/2 ============================================================ C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, Zástavní právo exekutorské, Nařízení exekucí, Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Úplné znění LV č. 18 v příloze znaleckého posudku. 7. Dokumentace a skutečnost: Od předmětné nemovitosti byla k dispozici stavební dokumentace získaná v archivu OÚ Kosoř. Jedná se o: Plán na stavbu kolny uzavřené při č.p. 59 v Kosoři... z července Rozhodnutí o přípustnosti stavby Adaptace a přístavba domu č.p ze dne 24. dubna Výkresová dokumentace Plán na adaptaci rod. domku č.p. 59 v Kosoři, M 1:100. Technická zpráva k adaptaci ( 1) oplocení, 2) výměna stropů za nové dřevěné, 3) výměna oken a dveří, 4) nová kolna, 5) oprava střechy a fasády, 6) podlahy nové palubové, 7) veranda.). Výměry z dokumentace byly upraveny o skutečné, dostupné výměry zaměřené při prohlídce. Předmětná nemovitost - rodinný dům č.p. 59 nebyla přes písemné vyrozumění pro prohlídku zpřístupněna. V ocenění se uvažuje podstandardní vybavení stavby při omezené až zanedbané údržbě určené na základě obhlídky zvenčí a dokumentace získané v archivu OÚ v Kosoři. 8. Celkový popis nemovitosti: I - Všeobecně: Předmětem ocenění je - rodinný dům č.p. 439 na pozemku p.č. st včetně příslušenství a pozemků p.č. st a 1983/27 v katastrálním území Beroun, obci Beroun, okrese Beroun, ulici Za Vodou. Nemovitost je situována do severní části souvisle zastavěného území města. Okolní blízkou zástavbu tvoří převážně rodinné domy. Ve vzdálenosti cca 150 m západním směrem je levý břeh řeky Berounky, cca 90 m východně se rozkládá průmyslová zástavba. Vstup na pozemek je orientován k východu. Předmětná nemovitost - rodinný dům č.p. 59 nebyla přes písemné vyrozumění pro prohlídku zpřístupněna. V ocenění se uvažuje její podstandardní vybavení při omezené až zanedbané údržbě odvozené o vnějšího stavu zjištěného obhlídkou a z dokumentace získané v archivu OÚ. V případě

5 - 5 - existence takového stavu oceňované nemovitosti, který by se značně odlišoval od takto předpokládaného stavu a který by vyšší mírou ovlivňoval obvyklou cenu (tržní hodnotu) oceňované nemovitosti, by bylo nutné po prohlídce tento stav do ocenění promítnout. To se týká i možných závad a práv s nemovitostí spojenými. Soudní exekutor uložil v usnesení Č.j.: 091 EX 07363/ povinné umožnit znalci na vyzvání prohlídku nemovitosti a jejího příslušenství k provedení ocenění a zjištění stavu práv a závad s nemovitostí spojených a aby při této prohlídce oznámila znalci jaké závady se k nemovitosti vztahují. Vzhledem k neúčasti povinné při prohlídce, a tím neumožnění prohlídky nemovitosti a nepředložení (neoznámení) případných závad s nemovitostí spojených nebylo možné tyto zjistit. Z toho důvodu zpracovatel posudku nezodpovídá za možné následky tímto způsobené a je ocenění vypracováno v následném rozsahu.. II - Popis širších vztahů a jejich hodnocení: II.1. Vlastnické a právní vztahy 1.1. Vlastnické právo k nemovitosti je v podílovém vlastnictví Na LV č. 18 je zapsáno omezení vlastnického práva z důvodu nařízení exekucí, exekučních příkazů k prodeji nemovitosti, zástavního práva z rozhodnutí správního orgánu, zástavního práva exekutorského Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti id. 2/3 na nemovitosti. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv na má stav, kdy je předmětem prodeje spoluvlastnický podíl. II.2. Územní vztahy 2.1. Poloha z hlediska využití Stavba s pozemkem je umístěna v centrální části souvislé zástavby Kosoře Dopravní relace Autobusová PID Infrastruktura služeb Velmi omezená, obchod, hostinec, hřiště, ZŠ, MŠ. Hodnocení z hlediska ocenění Infrastruktura služeb působí na tržní hodnotu nemovitosti příznivě. II.3. Technické vztahy 3.1. Pozemek - konfigurace terénu Pozemek, na kterém se rodinný dům č.p. 439 nalézá, tvoří celkem jedna část - p.č. st. 40/2, která tvoří spolu se stavbou jednotný funkční celek. Pozemek je rovinatý, nepravidelného tvaru Inženýrské sítě V místě je možnost napojení na veřejný vodovod, plynovod a rozvod el. energie Přístup k nemovitosti Ze zpevněné komunikace Možnost parkování Omezený Technické opotřebení: stavby č.p. 59 se uvažuje nadprůměrné (cca 80 %) odvozené od vnějšího stavu Stavebně - technické závady bránící využívání majetku

6 - 6 - Nezjištěné. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv má výše technického opotřebení. II.4. Obchodní a ekonomické vztahy 4.1. Trh s nemovitostmi U daného typu nemovitosti je poptávka v rovnováze s nabídkou Využitelnost majetku Jedná se o rodinný dům, možné využití pro bydlení rodinného typu, popř. pro rodinnou rekreaci Morální opotřebení stavby Vzhledem k neumožnění prohlídky se uvažuje nadprůměrná míra morálního opotřebení odvozená od vnějšího stavu a vybavení z dokumentace. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv na tržní hodnotu nemovitosti má míra morálního opotřebení. II.5. Souhrnné hodnocení Pozitiva: - poloha v rámci obce - inženýrské sítě částečně Negativa: - stav nemovitosti - výše technického a morálního opotřebení - prodej spoluvlastnického podílu - velikost pozemku Závěr: Na základě vyhodnocení výše uvedených skutečností předpokládám ztíženou zpeněžitelnost podílu na majetku. III. Analýza trhu 1. Vymezení tržního segmentu Předpoklad: - nucený prodej (převod) nemovitého majetku, který je v podílovém vlastnictví - nucený prodej (převod) konečnému vlastníkovi, nikoliv za účelem dalšího obchodu - nucený prodej (převod) majetku bez omezení vlastnického práva - viz Hodnocení u části II.1. - Vlastnické a právní vztahy ) IV. Podrobný popis nemovitosti je uveden v části Ocenění. V. Metody ocenění

7 - 7 - Stanovení výše obvyklé ceny tak, jak je definována v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, předpokládá znalost tržního prostředí v místě a době ocenění, ale i existenci dostatečně vypovídajícího souboru údajů o skutečně realizovaných odchodních případech na příslušném segmentu trhu. U nemovitostí je dále třeba počítat s jejich specifickým charakterem. Ten spočívá především v unikátnosti provedení staveb (jejich technického, dispozičního a architektonického řešení). Při tvorbě databází potřebných pro stanovení obvyklé ceny je zpravidla nutno zjištěné údaje přiřadit k určité měrné jednotce staveb (např.. m 3 obestavěného prostoru, m 2 zastavěné, podlahové nebo užitné plochy ap.). To se však u velké většiny nemovitostí z dostupných podkladů (kupních smluv) nepodaří zjistit. Výjimkou jsou typizované či podobné stavby (např. bytové domy, řadové rodinné domy), dále byty nebo pozemky, u kterých obvykle tyto požadované relace zjistit lze. V ostatních - specifických - případech, jako je i tento, je pro účely posudků tohoto typu třeba nahradit obvyklou cenu majetku, která v daném místě a čase neexistuje a kterou z podstaty věci nelze vypočítat, stanovením výše jeho tržní hodnoty. Tu lze již odvodit (tedy propočítat) ze získaných údajů technických či ekonomických, samozřejmě s přihlédnutím k tržním vlivům působícím v místě a čase, ke kterému se ocenění provádí. K těmto výsledkům vedou níže uvedené metody: 1. Metoda na bázi věcné hodnoty majetku Tato metoda v sobě spojuje principy porovnání a substituce, porovnání nákladů na pořízení obdobných a podobných nemovitostí s těmi, které jsou oceňovány. Přitom je třeba brát v úvahu, že za normálních podmínek trhu nebude kupující ochoten zaplatit cenu vyšší, než by odpovídala výši nákladů na vybudování nemovitosti (v optimálním případě) shodného rozsahu, shodných parametrů a shodné míry užitečnosti v době provádění ocenění, a to včetně nákladů na její uvedení do technického a funkčního stavu, který je požadován. V souladu s touto koncepcí je pak věcná hodnota nemovitostí většinou definována jako součet věcné hodnoty staveb, snížené o jejich znehodnocení, a hodnoty pozemků. Zde je nutno dodržet zásadu, aby náklady na zainvestování pozemku byly promítnuty do věcné hodnoty majetku pouze jednou. 2. Metoda na bázi výnosové hodnoty majetku Tato metoda se zpravidla využívá pouze u nemovitostí, které jsou svým charakterem a uspořádáním předurčeny ke generování výnosů z pronájmu prostor, např. bytové domy, administrativní budovy, některé skladové objekty a pod. Výnos z nájemného však mohou přinášet i jiné druhy nemovitostí. Jiné výnosy, např. z podnikání, se týkají oblasti oceňování podniků a v tomto posudku se neposuzují. Postupy při indikaci hodnoty výnosovými metodami jsou podobně popsány v odborné literatuře a liší se zejména podle doby, po kterou byl majetek schopen výnosy přinášet. Důležitou roli má i skutečnost, zda bude majetek po skončení nájmu obnoven, prodán či zlikvidován. 3. Metoda na bázi porovnání Základním principem je porovnání oceňovaného majetku s obdobnými nemovitostmi prodávanými či nabízenými ve stejném čase (max. 6 měsíců před dobou ocenění) a v dané lokalitě. Vzhledem k potížím se získáváním relevantních údajů (viz úvodní část) jsou v rámci tohoto přístupu využívány informace poskytované realitními kancelářemi buď přímo nebo formou internetu. Je-li použito inzertních nabídek, jsou nabízené ceny podstatným způsobem redukovány. K porovnání mohou být použity různé techniky. Z výše uvedených metod byla pro ocenění předmětné nemovitosti zvolena metoda na bázi porovnání, a to v části ocenění rodinného domu. Tato metoda je vzhledem k danému typu nemovitosti nejlépe schopna zobrazit reálnou hodnotu majetku a je pro ní k dispozici dostatečný soubor informací. Pro ocenění provozního objektu autoservisu je taktéž zvolena metoda porovnávací v kombinaci s metodou výnosovou. Pro porovnání této části nemovitosti jsou údaje spíše omezenější a proto byla pro

8 - 8 - případnou eliminaci nepřesnosti vzniklé omezenějšími podklady použita ještě metoda výnosová. V rámci tohoto posudku byla zvolena metodika vypracovaná Ústavem soudního inženýrství v Brně (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.) pro účely poskytování úvěrů ČS, a.s. Metodika je však upravena zpracovatelem posudku, zejména konečné stanovení tržní ceny se řídí odlišnými pravidly. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům Předmětem ocenění je přízemní nepodsklepená řadová vnitřní zděná stavba se sedlovou střechou a nevyužitým podkrovím. Stavebně technickým uspořádáním a řešením se jedná o rodinný dům. Dispoziční řešení je 2+1, příslušenství se nepodařilo ověřit, v dokumentaci zakresleno není ani o něm není zmínka v tech. zprávě. Zastavěná plocha stavbou - 1.NP 86 m 2 Podlahová plocha - 1.NP 60 m 2 Stáří stavby: cca 95 roků. Stavebně technický stav: odvozený od vnějšího stavu a dokumentace, tj. špatný, údržba dlouhodobě omezená až zanedbaná. Modernizace z r viz dokumentace. Konstrukce a vybavení zjištěné obhlídkou zvenčí a ze stavební dokumentace. Základy - pasy Svislé konstrukce - zdivo tl.55 cm Střecha - sedlová, nad verandou pultová Krov - dřevěný Krytina - betonové tašky, starý typ, nad verandou pozinkovaný plech Klempířské konstrukce - z pozink. plechu Fasáda - omítka Okna - dřevěná rámová nebo špaletová Bleskosvod - nevyskytuje se Příslušenství: příslušenství užívané spolu s RD č.p. 59: vedlejší stavba, zemní sklep, zpevněné plochy betonové, ploty, plotová vrátka, oplocení, ohradní zeď, předložené schody, jímka.

9 - 9 - Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: řadový vnitřní Podkroví: ano Pozemky celkem: 260 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 260 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,00 Výtah: ne Přípojky: možné veřejný vodovod, plynovod, el. energie Technický stav objektu: špatný Příslušenství nemovitosti: viz popis Garáž: není Stáří objektu: 95 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 86,00 m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 60,00 m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 0, Správní funkce 0,97 1,03 0, Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1, Přírodní okolí 0,94 1,06 1, Obchod a služby 0,94 1,06 0, Školství 0,94 1,06 0, Zdravotnictví 0,94 1,06 0, Kultura, sport 0,94 1,06 0, Hotely ap. 0,98 1,02 0, Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 0, Životní prostředí 0,94 1,06 1, Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1, Dopravní podmínky 0,94 1,06 0, Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1, Konfigurace terénu 0,92 1,05 1, Převládající zástavba 0,94 1,06 1, Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 0, Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1, Územní plán 0,94 1,06 1, Inženýrské sítě 0,60 1,05 0, Typ stavby 0,94 1,06 0, Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,000

10 Regulace nájemného 0,90 1,10 1, Výskyt radonu 0,93 1,05 1, Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1, Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1, Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1, Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0, Údržba stavby 0,85 1,10 0, Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1, Názor odhadce 0,90 1,10 1,000 Výsledný koeficient: 0,227 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům Adresa: Školská, Kosoř Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o samostatně stojící patrovou podsklepenou zděnou stavbu s nízkou sedlovou střechou. Pozemek m 2, z toho zastavěná plocha 136 m 2. Dispoziční řešení 5+1 s příslušenstvím. Přízemí - obývací pokoj, koupelna, předsíň, šatna, WC, mezipatro - kuchyně, jídelní kout, obyvací pokoj, terasa, 1. patro ložnice, 2 pokoje. V suterénu dvougaráž, dílna, kotelna, uhelna. Zděná stavba, dřevěný krov, osinkocementová krytina, fasáda s břizolitem, sokl s obkladem, klempířské kce z PP, okna dřevěná zdvojená, omítky vápenné dvouvrstvé, podlahy z PVC, koberce, dveře hladké plné a prosklené, v koupelně vana, umyvadlo, obklad, bojler, v kuchyni linka, plynový sporák, digestoř. Vytápění ÚT na pevná paliva. Stav dobrý, udržba běžná. Příslušenství: přípojky IS, žumpa,zahradní gril, vedlejší sttavba, zpevněné plochy, ploty, plotová vrata, opěrná zídka. Inzerovaná cena: ,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 40 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 1270 m 2 Zastavěná plocha: 136 m 2 Garáž: v objektu Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, plynovod, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 272,00 m ,12 Kč/m ,96 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 200,00 m ,- Kč/m ,90 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 0,97 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 0,95 6. Školství 0,95 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,95 9. Hotely apod. 0,98

11 Struktura zaměstnanosti 0, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 0, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 0, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,426 Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům Adresa: Školská, Kosoř Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o samostatně stojící přízemní podsklepenou zděnou stavbu se sedlovou a plochou střechou. Pozemek 390 m 2, z toho zastavěná plocha 151 m 2. Dispoziční řešení 4+1 s příslušenstvím. Zděná stavba, dřevěný krov, pálená krytina, fasáda s vápennou omítkou, klempířské kce z PP, okna dřevěná špaletová, omítky vápenné dvouvrstvé, podlahy z dlažeb, koberce, dveře hladké plné, v koupelně vana, umyvadlo, bez obkladu, lázeňská kamna, vytápění lokální na pevná paliva. Stav špatný, udržba omezená. Příslušenství: přípojky IS, zpevněné plochy, ploty, plotová vrata, zdi opěrné a ohradní, venkovní schody. Inzerovaná cena: ,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 40 roků Stav objektu: špatný Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 390 m 2 Zastavěná plocha: 151 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, plynovod, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 151,00 m ,54 Kč/m ,86 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 90,00 m ,- Kč/m ,46 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 0,97 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 0,95 6. Školství 0,95 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,95 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 0, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 0, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 0, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 0, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,260 Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům

12 Adresa: U Kovárny, Třebotov Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o samostatně stojící patrovou podsklepenou zděnou stavbu se sedlovou střechou a využitým podkrovím z r Pozemek 850 m 2, z toho zastavěná plocha 180 m 2. Dispoziční řešení 3+1 a 4+1 s příslušenstvím a terasou. Zděná stavba, dřevěný krov, pálená krytina, fasáda s vápennou omítkou, sokl s obkladem, klempířské kce z PP, okna dřevěná zdvojená a plastová, omítky vápenné dvouvrstvé, podlahy z ker. dlažby, koberce, dveře z dřevěného masivu, v koupelnách vany, umyvadla, obklady, v kuchyních linky, plynové sporáky, digestoře. Vytápění ÚT na plyn, krb, schody dřevěné stupně do I profilů. Stav průměrný, udržba běžná,,konstrukce pa vybavení převážně z data vzniku stavby. Příslušenství: přípojky IS, letní kuchyň, zastřešený bazén, studna, zpevněné plochy, ploty, plotová vrátka, ohradní zeď. Inzerovaná cena: ,- Kč k jednání. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 26 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 850 m 2 Zastavěná plocha: 180 m 2 Garáž: v objektu Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, kanalizace, plynovod, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,85 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 360,00 m ,67 Kč/m ,46 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 270,00 m ,22 Kč/m ,62 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 0,96 6. Školství 0,95 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,95 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 0, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 0, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 0, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,507 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Rodinný dům , ,90 2. Rodinný dům , ,46 3. Rodinný dům , ,62 SJC minimum , ,62 SJC průměr , ,00

13 SJC maximum , ,46 Index oceňovaného objektu 0,227 0,227 0,227 0,227 0,227 JCO minimum 7 294, ,00 JCO průměr 8 664, ,00 JCO maximum 9 882, ,00 Výměry oceňované stavby 86,00 60,00 CO minimum CO průměr CO maximum Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti odvozená pomocí porovnávací metody se pohybuje v intervalu: ,- Kč až ,- Kč, průměrně tedy ve výši ,- Kč. S přihlédnutím k výsledkům hodnocení jednotlivých cenotvorných faktorů (viz část Celkový popis ) odhaduji obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku - nemovitosti rodinného domu č.p. 59 na pozemku p.č. st. 40/2 včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 40/2 v katastrálním území Kosoř, obci Kosoř, okrese Praha-západ ve výši odpovídající průměrné hodnotě, tj.: ,- Kč Upraveno na: ,- Kč Na nemovitosti nebyly zjištěny závady a práva s ní spojené typu věcného břemene, nájemního práva či předkupního práva viz část Celkový popis. C. Rekapitulace Obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku - nemovitosti - rodinného domu č.p. 59 na pozemku p.č. st. 40/2 včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 40/2 v katastrálním území Kosoř, obci Kosoř, okrese Praha-západ odhaduji ke dni 30. října 2013, na: Slovy: osmsettisíckorunčeských ,- Kč K oceňované hodnotě spoluvlastnického podílu:

14 Vzhledem k obtížné zpeněžitelnosti spoluvlastnického podílu o velikosti id. 2/3 odhaduji jeho obvyklou cenu (tržní hodnotu) na: ,- * 2/3 * 0,85 = ,- Kč Upraveno na: ,- Kč Slovy: čtyřistapadesáttisíckorunčeských V Praze, Jan Kugler Makovského 1336/ Praha - Řepy D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze č.j. Spr 1944/90 ze dne 13. ledna 1992 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. E. Seznam příloh: 1. LV č Kopie katastrální mapy. 3. Přehledná mapa.

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -