Znalecký posudek č /2011

Transkript

1 Znalecký posudek č /2011 ve věci odhadu obvyklé ceny (trţní hodnoty) nemovitosti - budovy č.p. 53 na pozemku p.č. st. 69 včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 69 v katastrálním území Křivenice, obci Horní Počaply, okrese Mělník. Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Ingrid Švecová Exekutorský úřad Praha 3 Seifertova 455/ Praha 3 Účel posudku: Podklad pro provedení exekuce prodejem nemovitosti (viz spis 091 EX 07061/09). Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Jan Kugler Makovského 1336/ Praha 6 - Řepy Posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Provést odhad obvyklé ceny (trţní hodnoty) nemovitosti - budovy č.p. 53 na pozemku p.č. st. 69 včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 69 v katastrálním území Křivenice, obci Horní Počaply, okrese Mělník ke dni 12. listopadu Ocenění se provádí pro účely provedení exekuce prodejem nemovitosti (viz spis 091 EX 07061/09). 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Budova č.p. 53 s příslušenstvím a pozemky Křivenice Horní Počaply Region: Středočeský Okres: Mělník Katastrální území: Křivenice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti bez přítomnosti jiných osob. 4. Podklady pro vypracování posudku: 1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Ingrid Švecové o ustanovení znalce, č.j. 091 EX 07061/ Kopie katastrální mapy. 3. Výpis z KN LV č. 449 kat. území Křivenice vyhotovený dálkovým přístupem dne 28. listopadu Informace získané od paní Ţelmíry Knotkové, včetně údajů o stáří jednotlivých části nemovitosti a skutečnosti zjištěné při prohlídce. Informace získané na OÚ Horní Počaply. 5. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. 6. Nabídky realitních kanceláří týkající se obdobných nemovitostí z období, ke kterému se provádí ocenění. 7. Program pro oceňování nemovitostí NEM Vlastní databáze zpracovatele ocenění. 5. Pouţitá literatura: - Teorie oceňování nemovitostí (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.) - Oceňování nemovitostí na trţních principech (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 1996) - Výnosová hodnota nemovitostí (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 2004) - Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení včetně úvěrů hypotéčních v ČS, a.s. VUT Brno, Ústav soudního inţenýrství Brno, r podpůrně

3 Vlastnické a evidenční údaje: Na listu vlastnictví č. 449 katastrální území Křivenice, obec Horní Počaply, okres Mělník je zapsáno: ============================================================ Vlastník, jiný oprávněný, Identifikátor, Podíl Vlastnické právo: SJM Knotek Karel a Knotková Ţelmíra, Křivenice 53, Horní Počaply, /2065, /7296 ============================================================ Nemovitosti Pozemky Parcela st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 827 m 2 Stavby Typ stavby Část obce Křivenice, č.p. 53, bydlení na p.č. st. 69 Úplné znění LV č. 449 v příloze znaleckého posudku. 7. Dokumentace a skutečnost: Od předmětné nemovitosti nebyla k dispozici ţádná výkresová ani jiná stavební dokumentace. Dokumentace nebyla dohledána ani na OÚ Horní Počaply. 8. Celkový popis nemovitosti: I - Všeobecně: Předmětem ocenění je budova č.p. 53 s příslušenstvím a pozemkem, který se nalézá v obci Horní Počaply, části Křivenice, okrese Mělník. Jedná se o objekt bývalé zemědělské usedlosti, takto jiţ neuţívané. Nemovitost je situována v centrální části Křivenic v souvisle zastavěném území obce, při komunikaci III. třídy spojující Mělník a Štětí. Okolní zástavbu tvoří převáţně rodinné domy staršího původu. Předmětná nemovitost - budova - rodinný dům č.p. 53 nebyla přes písemné vyrozumění pro prohlídku zpřístupněna. Zastavěná plochy podlaţí byly, v části, která to umoţňovala, zaměřeny při prohlídce, zbylé části byly odměřeny z dostupných podkladů. Pro určení výměr podlahových ploch bylo pouţito koeficientu vztahujícího se plochám zastavěným. V ocenění se uvaţuje podstandardní vybavení domu při omezené aţ zanedbané údrţbě odvozené z vnějšího stavu a částečně informací paní Ţelmíry Knotkové. V případě existence takového stavu oceňované nemovitosti, který by se značně odlišoval od takto předpokládaného stavu a který by vyšší mírou ovlivňoval jeho obvyklou cenu, by bylo nutné po prohlídce tento stav do ocenění promítnout. II - Popis širších vztahů a jejich hodnocení:

4 - 4 - II.1. Vlastnické a právní vztahy 1.1. Vlastnické právo k nemovitosti je ve společném jmění manţelů Na nemovitosti vázne omezení vlastnického práva z důvodu nařízení exekucí, exekučních příkazů k prodeji nemovitosti, zástavního práva exekutorského Předmětem ocenění je celá nemovitost. Hodnocení z hlediska ocenění Bez vlivu na tržní hodnotu nemovitosti. II.2. Územní vztahy 2.1. Poloha z hlediska vyuţití Budova je umístěna do centrální části souvisle zastavěného území Křivenic, části obce Horní Počaply Dopravní relace Křivenice mají spojení autobusy linkové dopravy, ţelezniční ČD v Horních Počaplech nebo Dolních Beřkovicích (3 km) Infrastruktura sluţeb Základní v Horních Počaplech nebo Dolních Beřkovicích (3 km) Ostatní 1 km od nemovitosti areál Elektrárny Mělník. Hodnocení z hlediska ocenění Infrastruktura služeb působí na tržní hodnotu nemovitosti značně nepříznivě, stejně tak i sousedství El. Mělník. II.3. Technické vztahy 3.1. Pozemek - konfigurace terénu Pozemek, na kterém se budova č.p. 53 nalézá, tvoří 1 část - parcela st. 69, která tvoří se stavbou jednotný funkční celek. Pozemek je rovinatý Inţenýrské sítě V místě je moţnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie Přístup k nemovitosti Ze zpevněné komunikace Moţnost parkování Na pozemku. Technické opotřebení budovy Vzhledem ke stavu, stáří konstrukcí a vybavení omezené údrţbě a obměně konstrukcí a vybavení se na základě obhlídky zvenčí, stáří nemovitosti a informací získaných při prohlídce uvaţuje značně nadprůměrná míra technického opotřebení (85 %). Podrobněji viz popis v části ocenění Stavebně - technické závady bránící vyuţívání majetku Nezjištěné. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv na tržní hodnotu nemovitosti má z výše technického opotřebení. II.4. Obchodní a ekonomické vztahy

5 Trh s nemovitostmi U daného typu nemovitosti je poptávka v rovnováze s nabídkou Vyuţitelnost majetku Nemovitost je uţívána v souladu se svým stavebně technickým uspořádáním a řešením k bydlení rodinného typu Morální opotřebení stavby Vzhledem ke stavu, stáří konstrukcí a vybavení, stupni vybavení, omezené údrţbě a obměně konstrukcí a vybavení se na základě obhlídky zvenčí, stáří nemovitosti a informací získaných při prohlídce uvaţuje nadprůměrná míra morálního opotřebení. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv na tržní hodnotu nemovitosti má míra morálního opotřebení. II.5. Souhrnné hodnocení Pozitiva: - poloha nemovitosti v rámci obce - úplné inţenýrské sítě Negativa: - stav nemovitosti - výše technického a morálního opotřebení - poloha u El. Mělník Závěr: Na základě vyhodnocení výše uvedených skutečností předpokládám omezenou zpeněţitelnost majetku. III. Analýza trhu 1. Vymezení trţního segmentu Předpoklad: - nucený prodej (převod) nemovitého majetku, který je ve společném jmění manţelů - nucený prodej (převod) konečnému vlastníkovi, nikoliv za účelem dalšího obchodu - nucený prodej (převod) majetku bez omezení vlastnického práva - viz Hodnocení u části II.1. - Vlastnické a právní vztahy ) IV. Podrobný popis nemovitosti je uveden v části Ocenění. V. Metody ocenění Stanovení výše obvyklé ceny tak, jak je definována v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, předpokládá znalost trţního prostředí v místě a době ocenění, ale i existenci dostatečně vypovídajícího souboru údajů o skutečně realizovaných odchodních případech na příslušném segmentu trhu. U nemovitostí je dále třeba počítat s jejich specifickým charakterem. Ten spočívá především v unikátnosti provedení staveb (jejich technického, dispozičního a

6 - 6 - architektonického řešení). Při tvorbě databází potřebných pro stanovení obvyklé ceny je zpravidla nutno zjištěné údaje přiřadit k určité měrné jednotce staveb (např.. m 3 obestavěného prostoru, m 2 zastavěné, podlahové nebo uţitné plochy ap.). To se však u velké většiny nemovitostí z dostupných podkladů (kupních smluv) nepodaří zjistit. Výjimkou jsou typizované či podobné stavby (např. bytové domy, řadové rodinné domy), dále byty nebo pozemky, u kterých obvykle tyto poţadované relace zjistit lze. V ostatních - specifických - případech je pro účely posudků tohoto typu třeba nahradit obvyklou cenu majetku, která v daném místě a čase neexistuje a kterou z podstaty věci nelze vypočítat, stanovením výše jeho tržní hodnoty. Tu lze jiţ odvodit (tedy propočítat) ze získaných údajů technických či ekonomických, samozřejmě s přihlédnutím k trţním vlivům působícím v místě a čase, ke kterému se ocenění provádí. K těmto výsledkům vedou níţe uvedené metody: 1. Metoda na bázi věcné hodnoty majetku Tato metoda v sobě spojuje principy porovnání a substituce, porovnání nákladů na pořízení obdobných a podobných nemovitostí s těmi, které jsou oceňovány. Přitom je třeba brát v úvahu, ţe za normálních podmínek trhu nebude kupující ochoten zaplatit cenu vyšší, neţ by odpovídala výši nákladů na vybudování nemovitosti (v optimálním případě) shodného rozsahu, shodných parametrů a shodné míry uţitečnosti v době provádění ocenění, a to včetně nákladů na její uvedení do technického a funkčního stavu, který je poţadován. V souladu s touto koncepcí je pak věcná hodnota nemovitostí většinou definována jako součet věcné hodnoty staveb, sníţené o jejich znehodnocení, a hodnoty pozemků. Zde je nutno dodrţet zásadu, aby náklady na zainvestování pozemku byly promítnuty do věcné hodnoty majetku pouze jednou. 2. Metoda na bázi výnosové hodnoty majetku Tato metoda se zpravidla vyuţívá pouze u nemovitostí, které jsou svým charakterem a uspořádáním předurčeny ke generování výnosů z pronájmu prostor, např. bytové domy, administrativní budovy, některé skladové objekty a pod. Výnos z nájemného však mohou přinášet i jiné druhy nemovitostí. Jiné výnosy, např. z podnikání, se týkají oblasti oceňování podniků a v tomto posudku se neposuzují. Postupy při indikaci hodnoty výnosovými metodami jsou podobně popsány v odborné literatuře a liší se zejména podle doby, po kterou byl majetek schopen výnosy přinášet. Důleţitou roli má i skutečnost, zda bude majetek po skončení nájmu obnoven, prodán či zlikvidován. 3. Metoda na bázi porovnání Základním principem je porovnání oceňovaného majetku s obdobnými nemovitostmi prodávanými či nabízenými ve stejném čase (max. 6 měsíců před dobou ocenění) a v dané lokalitě. Vzhledem k potíţím se získáváním relevantních údajů (viz úvodní část) jsou v rámci tohoto přístupu vyuţívány informace poskytované realitními kancelářemi buď přímo nebo formou internetu. Je-li pouţito inzertních nabídek, jsou nabízené ceny podstatným způsobem redukovány. K porovnání mohou být pouţity různé techniky. Z výše uvedených metod byla pro ocenění předmětné nemovitosti zvolena metoda na bázi porovnání, která vzhledem k danému typu nemovitosti je nejlépe schopna zobrazit reálnou hodnotu majetku a je pro ní k dispozici dostatečný soubor informací. V rámci tohoto posudku byla zvolena metodika vypracovaná Ústavem soudního inţenýrství v Brně (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.) pro účely poskytování úvěrů ČS, a.s. Metodika je však upravena zpracovatelem posudku, zejména konečné stanovení trţní ceny se řídí odlišnými pravidly.

7 - 7 - B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům Předmětem ocenění je patrová podsklepená volně stojící zděná stavba se sedlovou střechou. Podkroví je nevyuţité. Stavebně technickým uspořádáním a řešením se jedná o rodinný dům. Dům je umístěný průčelím v uliční čáře. Předmětná nemovitost - budova - rodinný dům č.p. 53 nebyla přes písemné vyrozumění pro prohlídku zpřístupněna. Zastavěná plochy podlaţí byly, v části, která to umoţňovala, zaměřeny při prohlídce, zbylé části byly odměřeny z dostupných podkladů. Pro určení výměr podlahových ploch bylo pouţito koeficientu vztahujícího se plochám zastavěným. V ocenění se uvaţuje podstandardní vybavení domu při omezené aţ zanedbané údrţbě odvozené z vnějšího stavu a částečně informací paní Ţelmíry Knotkové. Zastavěná plocha stavbou - 1.NP: 160 m 2 2.NP: 160 m 2 Zastavěná plocha celkem: 320 m 2 Podlahová plocha - 1.NP: 120 m 2 2.NP: 120 m 2 Podlahová plocha celkem: 240 m 2 Stáří stavby: na základě informací zjištěných při prohlídce se uvažuje se kolem 105 roků. Stavebně technický stav: celkově špatný, údržba velmi omezená, vybavení omezené. Podrobněji viz popis konstrukcí a vybavení. Obvodové zdivo zajištěné soustavou ocelových táhel. Konstrukce a vybavení (u zakrytých konstrukcí a vybavení jsou tyto v popisu uvedeny na základě předpokladu a vnějších znaků, popř. informací získaných při prohlídce) Základy - pasy bez izolace proti zemní vlhkosti Svislé konstrukce - zděné tl. 45 cm převáţně kamenné Střecha - sedlová Krov - dřevěný vázaný Krytina - pálená Klempířské konstrukce - z pozinkovaného plechu pouze ţlab a svod Úprava vnitřních povrchů - vápenné dvouvrstvé omítky Fasáda - vápenné omítky, část chybí a nefunkční Schodiště - ano Vnější obklady - nevyskytují se Okna - převáţně dřevěná rámová, zdvojená Elektroinstalace - 230/400 V

8 - 8 - Bleskosvod - nevyskytuje se Vytápění - lokální na TP Vnitřní hygienické vybavení - moţno vana, umyvadlo, spl. WC Vybavení kuchyní - běţný plynový sporák na PB Vnitřní vodovod - studená a teplá voda Ohřev vody - bojler Kanalizace - od všech ZP Ostatní konstrukce a vybavení se nepodařilo zjistit. Příslušenství: garáţ, vedlejší stavby (býv. hospodářské části zem. usedlosti), studna, ţumpa, přípojka kanalizace, zpevněné plochy betonové, plotová vrata a vrátka, zdi ohradní, pilíř pro HUP a elektroměr. Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaţí: 1 Počet nadzemních podlaţí: 2 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 827 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 827 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,00 Výtah: ne Přípojky: moţné vodovod, kanalizaci, plynovod, el. energie Technický stav objektu: špatný Příslušenství nemovitosti: viz popis Garáţ: v objektu Stáří objektu: 105 roků Jednotkové mnoţství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem ZP 320,00 m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem PP 240,00 m 2 Hrubá uţitná plocha PUH m 2 Čistá uţitná plocha PUČ m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 0, Správní funkce 0,97 1,03 0, Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1, Přírodní okolí 0,94 1,06 0, Obchod a sluţby 0,94 1,06 0, Školství 0,94 1,06 0, Zdravotnictví 0,94 1,06 0, Kultura, sport 0,94 1,06 0,950

9 Hotely ap. 0,98 1,02 0, Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 0, Ţivotní prostředí 0,94 1,06 0, Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 0, Dopravní podmínky 0,94 1,06 0, Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1, Konfigurace terénu 0,92 1,05 1, Převládající zástavba 0,94 1,06 1, Parkovací moţnosti v okolí 0,94 1,06 1, Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1, Územní plán 0,94 1,06 1, Inţenýrské sítě 0,60 1,05 1, Typ stavby 0,94 1,06 0, Dostupnost jednotlivých podlaţí 0,90 1,05 1, Regulace nájemného 0,90 1,10 1, Výskyt radonu 0,93 1,05 1, Další moţnosti ohroţení 0,60 1,00 1, Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1, Moţnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1, Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0, Údrţba stavby 0,85 1,10 0, Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1, Názor odhadce 0,90 1,10 1,000 Výsledný koeficient: 0,165 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům Adresa: Křivenice, Horní Počaply Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům venkovského typu. Jedná se o přízemní podsklepenou zděnou stavbu se sedlovou střechou a nevyuţitým podkrovím. Pozemek 911 m 2, z toho zastavěná plocha 414 m 2. Inzerováno od: 06/2010. Inzerovaná cena k jednání : ,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 100 roků Stav objektu: špatný Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí: 1 Výměra pozemku: 911 m 2 Zastavěná plocha: 414 m 2 Garáţ: v objektu Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: moţno úplné Příslušenství: stodola, přípojky IS Poţadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Poţadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,60 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: 110,00 m ,45 Kč/m ,24 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem 80,00 m ,- Kč/m ,07 Kč/m 2 Hrubá uţitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2

10 Čistá uţitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 0,97 5. Obchod a sluţby 0,94 6. Školství 0,94 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,95 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 0, Ţivotní prostředí 0, Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 0, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací moţnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inţenýrské sítě 1, Typ stavby 0, Dostupnost podlaţí 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další moţnosti ohroţení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Moţnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údrţba stavby 0, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,214 Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům Adresa: Horní Počaply Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o přízemní nepodsklepenou zděnou stavbu se sedlovou střechou a vyuţitým podkrovím. Pozemek 462 m 2, z toho zastavěná plocha 244 m 2. Dům z roku 1930, nástavba z r. 1965, dispoziční řešení 5+2 s příslušenstvím, vytápění dálkové. Stav dobrý. Inzerováno od: 04/2011. Inzerovaná cena k jednání : ,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaţí 2 Počet podzemních podlaţí: 1 Výměra pozemku: 462 m 2 Zastavěná plocha: 244 m 2 Garáţ: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: moţno úplné vč. teplovodu Příslušenství: 2 x garáţ, podsklepená dílna, přípojky IS Poţadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Poţadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,85 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: 190,00 m ,16 Kč/m ,63 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem 140,00 m ,- Kč/m ,78 Kč/m 2 Hrubá uţitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá uţitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 0,97 5. Obchod a sluţby 0,97 6. Školství 0,97 7. Zdravotnictví 0,98 8. Kultura a sport 0,96 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 0, Ţivotní prostředí 0, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací moţnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inţenýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaţí 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další moţnosti ohroţení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Moţnost dalšího rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údrţba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,588 Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům

11 Adresa: Horní Počaply Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o přízemní nepodsklepenou zděnou vnitřní řadovou stavbu se sedlovou střechou a vyuţitým podkrovím. Pozemek 141 m 2, z toho zastavěná plocha 141 m 2. Dispoziční řešení 5+1 s příslušenstvím, vytápění dálkové. Stav dobrý, rekonstrukce Inzerováno od: 11/2011. Inzerovaná cena k jednání : ,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový vnitřní Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaţí 2 Počet podzemních podlaţí: 0 Výměra pozemku: 141 m 2 Zastavěná plocha: 141 m 2 Garáţ: není Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: moţno úplné vč. teplovodu Příslušenství: přípojky IS Poţadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Poţadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,75 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: 200,00 m ,50 Kč/m ,94 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem 150,00 m ,- Kč/m ,92 Kč/m 2 Hrubá uţitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá uţitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 0,97 5. Obchod a sluţby 0,97 6. Školství 0,97 7. Zdravotnictví 0,98 8. Kultura a sport 0,96 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 0, Ţivotní prostředí 0, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací moţnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inţenýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaţí 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další moţnosti ohroţení 1, Příslušenství nemovitosti 0, Moţnost dalšího rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údrţba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 0, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,533 Objekt č.: 4 Název: Rodinný dům Adresa: Horní Počaply Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům venkovského typu. Jedná se o přízemní nepodsklepenou zděnou stavbu se sedlovou střechou a nevyuţitým podkrovím. Pozemek 252 m 2, z toho zastavěná plocha 100 m 2. Dispoziční řešení 4+1 s příslušenstvím, vytápění odstraněné. Stav špatný. Inzerováno od: 07/2011. Inzerovaná cena k jednání : ,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 100 roků Stav objektu: špatný Počet nadz. podlaţí 1 Počet podzemních podlaţí: 0 Výměra pozemku: 252 m 2 Zastavěná plocha: 100 m 2 Garáţ: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné

12 Přípojky: moţno úplné Příslušenství: přípojky IS, oplocení, studna, sklad, vrata Poţadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Poţadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,80 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: 100,00 m ,- Kč/m ,22 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem 80,00 m ,- Kč/m ,27 Kč/m 2 Hrubá uţitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá uţitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 0,97 5. Obchod a sluţby 0,97 6. Školství 0,97 7. Zdravotnictví 0,98 8. Kultura a sport 0,96 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 0, Ţivotní prostředí 0, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací moţnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inţenýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaţí 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další moţnosti ohroţení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Moţnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údrţba stavby 0, Pozemky k objektu celkem 0, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,296 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Rodinný dům , ,07 2. Rodinný dům , ,78 3. Rodinný dům , ,92 4. Rodinný dům , ,27 SJC minimum , ,78 SJC průměr , ,00 SJC maximum , ,07 Index oceňovaného objektu 0,165 0,165 0,165 0,165 0,165 JCO minimum 1 758, ,00 JCO průměr 2 948, ,00 JCO maximum 5 047, ,00 Výměry oceňované stavby 320,00 240,00 CO minimum CO průměr CO maximum Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena (trţní hodnota) nemovitosti odvozená pomocí porovnávací metody se pohybuje v intervalu: ,- Kč aţ ,- Kč, průměrně tedy ve výši ,- Kč.

13 S přihlédnutím k výsledkům hodnocení jednotlivých cenotvorných faktorů (viz část Celkový popis ) odhaduji obvyklou cenu (trţní hodnotu) majetku ve výši odpovídající průměrné hodnotě, tj.: ,- Kč Upraveno na: ,- Kč C. Rekapitulace Obvyklou cenu (trţní hodnotu) majetku odhaduji ke dni 12.prosince 2011, na ,- Kč Slovy: devětsetpadesáttisíckorunčeských V Praze, Jan Kugler Makovského 1336/ Praha 6 - Řepy D. Znalecká doloţka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze č.j. Spr 1944/90 ze dne 13. ledna 1992 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2011 znaleckého deníku. E. Seznam příloh: 1. LV č. 449.

14 2. Kopie katastrální mapy

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -